ملخص سريع: إذا كان مالك العقار قد أجّر مسكنًا مشتركًا متعدد الإشغال (HMO) غير مرخّص (أو ارتكب بعض المخالفات السكنية الأخرى)، يمكنك التقدّم إلى محكمة الدرجة الأولى (First-tier Tribunal) بطلب أمر استرداد الإيجار (RRO) لاسترداد ما يصل إلى 12 شهرًا من الإيجار الذي دفعته خلال فترة المخالفة. لا تحتاج إلى محامٍ، ولا تحتاج إلى إخلاء العقار أولًا، ولا يشترط أن يكون المالك قد أُدين. يشرح هذا الدليل من يحق له التقديم، وكيفية التقديم، وما الذي تنظر فيه المحكمة، وما الذي يمكنك توقعه عمليًا.

ما هو أمر استرداد الإيجار؟

أمر استرداد الإيجار (RRO) هو أمر قانوني صادر عن محكمة الدرجة الأولى (دائرة الملكية) يُلزم مالك العقار برد الإيجار إليك. وقد أُدخلت أوامر RRO بموجب قانون الإسكان لعام 2004، ثم توسعت بموجب قانون الإسكان والتخطيط لعام 2016 (المواد 40–52).

يمكن أن يفرض أمر RRO رد ما يصل إلى 12 شهرًا من الإيجار — وليس مبلغًا رمزيًا فحسب، بل قد يصل إلى آلاف الجنيهات. والغاية واضحة: لا ينبغي لمالكي العقارات الذين يخالفون قوانين الإسكان أن يحققوا ربحًا من الإيجار الذي جمعوه أثناء ارتكاب المخالفة.

ما المخالفات التي تؤهل للحصول على أمر RRO؟

يمكنك التقدّم بطلب RRO إذا ارتكب مالك العقار أيًا من هذه المخالفات (المادة 40(3)، قانون الإسكان والتخطيط لعام 2016):

وأكثر الأسس شيوعًا هو تشغيل HMO غير مرخّص.

وأكثر الأسس شيوعًا هو تشغيل HMO غير مرخّص.

هل يجب أن يكون المالك قد أُدين؟

لا. يجب أن تقتنع المحكمة «بما لا يدع مجالًا للشك المعقول» (وهو معيار الإثبات الجنائي) بأن المخالفة قد ارتُكبت — لكن ليس من الضروري أن يكون المالك قد تمت مقاضاته أو إدانته. أنت تثبت المخالفة بنفسك في جلسة المحكمة.

في قضايا HMO غير المرخّص، يعني ذلك عادةً إثبات ما يلي:

1. أن العقار كان HMO (3 أشخاص أو أكثر، و2 أسرتين أو أكثر، ومرافق مشتركة)

2. أنه كان يتطلب ترخيصًا (ترخيص إلزامي أو إضافي أو انتقائي ينطبق)

3. أنه لم يكن هناك ترخيص ساري المفعول خلال الفترة المطالب بها

4. أن المالك لا يملك دفاعًا صحيحًا

دفاع «التقديم الصحيح»

يملك المالكون دفاعًا قانونيًا بموجب المادة 72(4)(b) من قانون الإسكان لعام 2004 إذا تمكنوا من إثبات ما يلي:

• أن طلب الترخيص كان قد «قُدِّم على النحو الصحيح» (أي قُدِّم بصورة سليمة)، و

• أن الطلب لم يكن قد حُسم بعد أو سُحب

وهذه مسألة محل نزاع. وتشمل الأسئلة الرئيسية ما يلي:

• هل يعني «قُدِّم على النحو الصحيح» مجرد الإرسال، أم يجب أن يكون الطلب كاملًا وصحيحًا؟

• ماذا لو قُدِّم الطلب لكنه كان يفتقر إلى مستندات؟

• ما التاريخ الدقيق الذي اعتُبر فيه الطلب «قُدِّم على النحو الصحيح» مقارنةً بتاريخ منح الترخيص رسميًا؟

وهذا مهم لفترة RRO. إذا قدّم المالك الطلب في يوليو 2025 ومنح الترخيص في سبتمبر 2025، فقد يجادل بأن فترة عدم الترخيص انتهت في يوليو (عندما «قُدِّم على النحو الصحيح» الطلب)، لا في سبتمبر (عندما مُنح رسميًا). وقد يجادل المستأجرون بالعكس.

القيود الزمنية: متى يجب التقديم
يجب أن تتقدم بالطلب خلال 12 شهرًا من تاريخ ارتكاب المخالفة (المادة 41(2)، قانون الإسكان والتخطيط لعام 2016).

• لا يمكنك المطالبة إلا بالإيجار المدفوع خلال فترة المخالفة — وليس قبل بدايتها أو بعد انتهائها

• الحد الأقصى للمطالبة هو 12 شهرًا من دفعات الإيجار

• إذا استمرت المخالفة أكثر من 12 شهرًا، فتطالب بأحدث 12 شهرًا

كم يمكنك الحصول عليه؟

الحد الأقصى: 12 شهرًا من الإيجار
يمكن للمحكمة أن تمنح ما يصل إلى 12 شهرًا من الإيجار المدفوع خلال فترة المخالفة.

متى يجب على المحكمة منح الحد الأقصى
يجب على المحكمة أن تمنح المبلغ الكامل عندما:

• يكون المالك قد أُدين بالمخالفة أو تلقى جزاءً ماليًا (غرامة مدنية)، و

• يكون الطلب مقدمًا من السلطة المحلية

متى تملك المحكمة سلطة تقديرية
في معظم طلبات المستأجرين (حيث لم يُدن المالك)، تملك المحكمة سلطة تقديرية بشأن المبلغ. ويجب أن تنظر في:

• الظروف المالية للمالك — هل يستطيع السداد؟

• سلوك المالك — هل كان يعلم بمتطلب الترخيص؟ هل حاول الامتثال؟

• ما إذا كان المالك قد أُدين بمخالفة مؤهلة لـ RRO

• سلوك المستأجر — هل كنت مستأجرًا مثاليًا أم جزءًا من المشكلة؟

• خطورة المخالفة — قالت محكمة الاستئناف العليا في قضية Ficcara v James [2023] إن عدم ترخيص HMO «ليس من أخطر مخالفات RRO»، مما يشير إلى أن المبالغ الأقل قد تكون مناسبة مقارنةً، على سبيل المثال، بالإخلاء غير القانوني

الخصومات
يجوز للمحكمة أن تخصم:

• المرافق المشمولة في الإيجار والتي دفعها المالك (الغاز، الكهرباء، المياه، ضريبة المجلس، الإنترنت واسع النطاق)

• تعديلات بسبب سلوك المالك الجيد أو السيئ بشكل خاص

• تعديلات بسبب سلوك المستأجر

إعانة السكن وائتمان Universal Credit: تمييز حاسم

إذا كان جزء من إيجارك قد دُفع بواسطة إعانة السكن أو عنصر تكاليف السكن في Universal Credit، فقد لا تتمكن من استرداد ذلك الجزء بنفسك.

إذا كنت تتلقى UC وتدفع للمالك بنفسك، فيُعامل الإيجار على أنه مدفوع منك. وإذا كانت إعانة السكن تُدفع مباشرةً إلى المالك، فإن ذلك المبلغ يدخل ضمن مطالبة المجلس.

هذا التمييز بالغ الأهمية للمستأجرين الذين يتلقون إعانات. إذا كنت تتلقى UC وتدفع للمالك بنفسك، فيُعامل الإيجار على أنه مدفوع منك. وإذا كانت إعانة السكن تُدفع مباشرةً إلى المالك، فإن ذلك المبلغ يدخل ضمن مطالبة المجلس.

كيفية التقديم: خطوة بخطوة

1. تأكد من أن العقار يجب أن يكون مرخّصًا

   • تحقق من سجل الترخيص العام لدى المجلس المحلي (يمكن البحث في معظمها عبر الإنترنت)

   • قدّم طلب حرية المعلومات (FOI) لطلب حالة الترخيص والتواريخ

   • تحقق مما إذا كان الترخيص الإلزامي أو الإضافي أو الانتقائي ينطبق في منطقتك
     
     
     
     

2. اجمع الأدلة

   • عقد الإيجار

   • سجلات دفع الإيجار (كشوف حساب بنكية تُظهر الدفعات الشهرية)

   • نتائج سجل الترخيص لدى المجلس أو رد FOI

   • أي مراسلات مع المالك بشأن حالة العقار

   • أدلة على عدد الشاغلين والأسر (لإثبات صفة HMO)
     
     
     
     

3. تقدّم إلى محكمة الدرجة الأولى

   • يُقدَّم الطلب إلى محكمة الدرجة الأولى (دائرة الملكية)

   • استخدم نموذج طلب المحكمة (المتاح على GOV.UK)

   • الرسوم: عادةً بين 100 و300 جنيه إسترليني (أقل بكثير من محكمة المقاطعة)

   • لا تحتاج إلى محامٍ — فالمحكمة مصممة للمتقاضين بأنفسهم
     
     
     
     

4. احضر الجلسة

   • يمكن أن تكون الجلسات حضورية أو عن بُعد (عبر الفيديو)

   • أقل رسمية من المحكمة، لكنك لا تزال بحاجة إلى عرض أدلتك بوضوح

   • عبء الإثبات يقع عليك — بما لا يدع مجالًا للشك المعقول

RRO كدعوى مقابلة في إجراءات الحيازة
إذا كان مالك العقار قد بدأ إجراءات حيازة بموجب المادة 8 ويطالب بمتأخرات الإيجار، فإن مطالبة RRO (أو احتمال تقديمها) تُعد أداة تفاوض قوية:

• يمكن استخدام مبلغ RRO كخصم إنصافي مقابل المتأخرات

• إذا تجاوزت مطالبة RRO المتأخرات، فإن صافي الوضع يكون في صالحك

• حتى إذا تمت المطالبة بها بشكل منفصل أمام المحكمة، فإنها تُظهر السلوك غير القانوني للمالك

قانون حقوق المستأجرين لعام 2025: RRO لمدة 24 شهرًا؟
يتضمن قانون حقوق المستأجرين لعام 2025 أحكامًا لتمديد الحد الأقصى لـ RRO من 12 شهرًا إلى 24 شهرًا. ومع ذلك، فإن هذا التغيير مستقبلي — ولم يتم تأكيد تاريخ التنفيذ بعد. ومن المتوقع أن يتماشى مع بدء سريان القانون الأوسع (اعتبارًا من مايو 2026)، لكن تحقق من أحدث خارطة طريق للتنفيذ.

كيف يمكن لـ Caira المساعدة
يمكن لـ Caira مساعدتك في التنقل خلال عملية RRO:

• التحقق من حالة الترخيص: فهم ما إذا كان يجب ترخيص عقارك

• حساب مطالبتك: تحديد الحد الأقصى لـ RRO بناءً على الإيجار المدفوع وتواريخ المخالفة

• صياغة طلبك: إعداد طلب منظم للمحكمة

• فهم دفاع «التقديم الصحيح»: تقييم ما إذا كان دفاع المالك مرجح النجاح

• الاستعداد للجلسة: تنظيم أدلتك وحججك

15 جنيهًا إسترلينيًا/شهرًا. تجربة مجانية لمدة 14 يومًا. لا يلزم استخدام بطاقة ائتمان.

جرّب Caira مجانًا →

للاطلاع على إرشادات ذات صلة، راجع دليلنا حول متطلبات ترخيص HMO لعام 2026: ما الذي يحتاج المالكون والمستأجرون إلى معرفته.

إخلاء مسؤولية: هذه المقالة تقدم معلومات عامة، وليست نصيحة مالية أو ضريبية أو قانونية.