هذه المقالة لأغراض المعلومات العامة فقط. لا ترتبط Unwildered بأي جهة تعليمية أو شركة عقارية مذكورة، ولا تحظى بتأييدها، ولا تتعاون معها. وتَرِد الإشارات إلى الأشخاص والشركات المذكورين بوصفها سياقًا واقعيًا للجمهور فقط، استنادًا إلى المصادر الرسمية المتاحة للعامة حيثما أمكن.
BRRR اختصار لـ buy, refurbish, refinance and rent. وتعتمد هذه الاستراتيجية على سلسلة من الافتراضات. تشتري جيدًا. تضيف الأعمال قيمة. يعيد الممول التمويل. يدعم الإيجار الدين. ثم تعيد تدوير رأس المال إلى الصفقة التالية.
قد يكون ذلك إطارًا منطقيًا. لكن الممول لا يعيد تمويل قصة. بل يعيد تمويل عقار. فإذا احتوت الحزمة القانونية على المشكلة الخاطئة، فقد تتوقف الجدوى الحسابية عن العمل.
قد تمنع الحزمة القانونية إعادة التمويل
يركز مستثمرو BRRR غالبًا على سعر الشراء وتكلفة التجديد والقيمة المتوقعة. وهذه الأرقام مهمة. لكن الحزمة القانونية مهمة أيضًا. فقد يجعل عقد إيجار قصير، أو سند ملكية معيب، أو قيدًا تقييديًا، أو حق مرور مفقود، أو مخالفة تخطيطية، التمويل أصعب أو أبطأ أو أكثر كلفة.
عقد إيجار قصير أو إيجار أرضي حساس لدى الممول.
قيود تقييدية تمنع التحويل أو الاستخدام التجاري.
غياب موافقة لوائح البناء على الأعمال السابقة.
مشكلات تخطيطية تتعلق بـ HMO أو الشقق أو التحويل التجاري.
شروط خاصة تنقل تكاليف البائع إلى المشتري.
نزاعات رسوم الخدمات أو المتأخرات في العقار بنظام الإيجار طويل الأجل.
هذه المخاطر القانونية شائعة في المعاملات العقارية. وهي ليست خاصة بأي جهة تعليمية أو شركة بعينها.
استراتيجية BRRR في المزادات أكثر حساسية
في المزاد، يكون الموعد النهائي مضغوطًا. وبمجرد سقوط المطرقة، قد تصبح ملتزمًا. وقد تتراوح الحزمة القانونية بين 100 و300 صفحة. وقد تتضمن مستندات الملكية، وعمليات البحث، وأوراق عقد الإيجار، وحسابات الإدارة، والشروط الخاصة.
ولهذا ينبغي أن تتم المراجعة قبل المزايدة. فقد يكون العقار الرخيص رخيصًا لأن الوضع القانوني فيه معقد.
ما الذي يجب التحقق منه قبل تصديق الأرقام
هل يمكن تنفيذ الاستخدام المقصود بصورة قانونية؟
هل سيقبل الممول المرجح سند الملكية وشروط عقد الإيجار؟
هل توجد موافقات على الأعمال السابقة أو المخططة؟
هل تضيف الشروط الخاصة تكاليف غير متوقعة؟
هل يمكن أن يوقف قيد أو قاعدة تخطيط خطة التجديد؟
المستندات التي يجب طلبها
اطلب سجل الملكية، وخطة الملكية، وعقد الإيجار، وعمليات البحث، والشروط الخاصة، والردود على الاستفسارات، ومستندات التخطيط، وأي أوراق خاصة بمراقبة البناء. وإذا ذكر البائع أعمالًا، فاطلب شهادات الإنجاز أو صياغة التعويض.
مثالان معقدان
مثال 1: تبدو شقة في برمنغهام مثالية لاستراتيجية BRRR. لكن عقد الإيجار لم يتبقَّ منه سوى 78 سنة. وتفترض خطة إعادة التمويل وجود ممول رئيسي، لكن مدة عقد الإيجار والإيجار الأرضي يحتاجان إلى التحقق قبل المزاد.
مثال 2: يملك محل مع شقة في بريستول إمكانات قوية لزيادة القيمة. وتتضمن الحزمة صياغة ضريبة القيمة المضافة ولا يوجد دليل واضح على التخطيط لتحويل الطابق العلوي. فميزانية التجديد ليست المشكلة الوحيدة.
ملاءمة منتج Unwildered: بالنسبة لهذا الموضوع، فإن المنتج الأكثر صلة هو مراجعة الحزمة القانونية للمزاد/التصرفات القانونية بالذكاء الاصطناعي من Unwildered. وتصف صفحة المنتج مراجعة الحزمة القانونية بأنها متاحة ابتداءً من 30 جنيهًا إسترلينيًا فقط لكل حزمة. ارفع الحزمة القانونية أو مستندات الملكية أو عقد الإيجار أو عمليات البحث، واستخدم التقرير لرصد العلامات الحمراء المحتملة وإعداد الأسئلة قبل أن تزايد أو تكلف محاميًا.
يمكن لمستثمري BRRR رفع حزم المزاد لتحديد المشكلات القانونية المحتملة التي قد تمنع إعادة التمويل قبل المزايدة. والتقرير ليس شهادة من محامٍ. إنه أداة فرز تساعدك على طرح أسئلة أفضل وبسرعة أكبر.
نقطة قرار القارئ
غالبًا ما يكون مستثمر BRRR تحت ضغط. موعد المزاد قريب. وأرقام التجديد تبدو مغرية. وقد يكون الوسيط بانتظار عنوان العقار. وهذا بالضبط الوقت الذي تُفوت فيه الاحتكاكات القانونية.
استخدم مراجعة الحزمة القانونية قبل الالتزام، لا بعد سحب التمويل الجسري. وأرخص مراجعة هي التي تساعدك على الانسحاب مبكرًا من صفقة لا يمكن إعادة تمويلها بسلاسة.
الأمر لا يتعلق بالتشاؤم. بل بحماية المخرج. فلا تنجح BRRR إلا إذا كان الممول التالي والمثمن والمراجع القانوني قادرين على التعامل مع العقار بعد اكتمال التجديد.
تحقق قبل الالتزام.
أسئلة شائعة بسيطة لكنها مفيدة
إذا كان العائد مرتفعًا، فهل الصفقة جيدة؟ ليس بالضرورة. فقد تقوض المستندات القانونية الافتراضات.
هل يمكنني إعادة التمويل مباشرة بعد التجديد؟ يعتمد ذلك على معايير الممول والتقييم ومستندات العقار.
ما أكبر علامة حمراء؟ لا توجد علامة واحدة فقط. فمدة عقد الإيجار، والقيود، والتخطيط، وعيوب الملكية كلها نقاط بداية شائعة.
هل ما زلت بحاجة إلى محامٍ؟ نعم. استخدم Unwildered لتقرر ما إذا كانت الصفقة تستحق المتابعة.
