خلاصة سريعة: إذا كنت تشتري شقة في إنجلترا أو ويلز، فأنت على الأرجح تشتري بنظام الإيجار طويل الأجل (leasehold). وهذا يعني أنك لا تملك المبنى. بل تملك حق السكن فيه لمدة محددة، مع الالتزام بقواعد لم تضعها أنت. إن فهم نظام leasehold قبل الالتزام يمكن أن يجنبك أخطاء مكلفة.
افحص الحزمة القانونية قبل أن تقدّم عرضك. ارفع الحزمة بصيغة ZIP أو ملفات PDF أو DOCX أو TXT منفردة. تجربة مجانية، ثم 30 جنيهًا فقط لكل مراجعة. ابدأ مراجعتك الآن
كيف يعمل نظام leasehold
عندما تشتري عقارًا بنظام التملك الحر (freehold)، فأنت تملك المبنى والأرض. وعندما تشتري شقة بنظام leasehold، فأنت تشتري عقد إيجار طويل الأجل. ويملك المالك الحر (freeholder) — أحيانًا شركة وأحيانًا فردًا خاصًا — المبنى والأرض. ويحدد عقد الإيجار مدة بقائك، وما يجب عليك دفعه، والقواعد التي يجب عليك اتباعها.
فكّر في الأمر بهذه الطريقة: freehold يعني أنك تملك الكتاب. أما leasehold فيعني أن لديك استعارة مكتبية طويلة جدًا مع شروط مرفقة.
1. مدة عقد الإيجار أهم مما تظن
قد يبدأ عقد الإيجار الجديد بـ 999 سنة أو 125 سنة. وهذا يبدو كافيًا. لكن كثيرًا من الشقق المعروضة في السوق تكون عقود إيجارها قد بدأت تتناقص منذ عقود. وهنا تصبح الأمور مكلفة:
أقل من 80 سنة: ترتفع تكاليف التمديد بشكل كبير بسبب «قيمة الزواج» — إذ يجب عليك دفع 50% من الزيادة في القيمة التي يحققها التمديد للمالك الحر
أقل من 70 سنة: سيرفض معظم المقرضين العقاريين الإقراض
أقل من 60 سنة: تصبح الشقة شديدة الصعوبة في البيع أصلًا
اشترت مشترية لأول مرة في كرويدون شقة يتبقى في عقد إيجارها 72 سنة. وافترضت أنها تستطيع تمديد العقد بعد الانتقال. وكان بإمكانها ذلك، لكن التكلفة تجاوزت 15,000 جنيه، إضافة إلى أتعاب المحامي ورسوم التقييم. لم يذكر أحد ذلك قبل أن تُتم الصفقة. كانت المعلومة موجودة في سجل الملكية.
2. بدل الأرض
بدل الأرض هو دفعة سنوية تُدفع للمالك الحر. تاريخيًا كان مبلغًا رمزيًا (من 10 إلى 50 جنيهًا). وبعض عقود الإيجار الأحدث، ولا سيما تلك الصادرة من منتصف العقد الأول من الألفية إلى 2017، تتضمن بدلات أرض تصاعدية تتضاعف كل 10 أو 25 سنة.
يحدّ قانون إصلاح الإيجار طويل الأجل (بدل الأرض) لعام 2022 بدل الأرض عند «peppercorn» (أي صفر فعليًا) للعقود الجديدة الممنوحة بعد 30 يونيو 2022. لكن هذا لا يفيدك إذا كنت تشتري شقة قائمة بعقد إيجار سابق لعام 2022. إذا تجاوز بدل الأرض 250 جنيهًا سنويًا (أو 1,000 جنيه في لندن)، فقد يندرج العقد تقنيًا ضمن «tenancy assured shorthold»، ما يعني أن المالك الحر قد يسعى إلى الاستحواذ على الحيازة. ولن يقترب معظم المقرضين من هذه العقود.
3. رسوم الخدمة
ستدفع رسوم خدمة لصيانة المناطق المشتركة، وتأمين المبنى، وأتعاب وكيل الإدارة. ويختلف المبلغ اختلافًا كبيرًا:
قد تفرض عملية تحويل صغيرة تضم أربع شقق ومالكًا حرًا غير متدخل من 500 إلى 800 جنيه سنويًا
قد تفرض بناية مخصصة لهذا الغرض تضم مصعدًا أو خدمة استقبال أو حدائق مشتركة من 2,000 إلى 5,000 جنيه أو أكثر
اطلب الاطلاع على حسابات رسوم الخدمة لثلاث سنوات قبل تقديم العرض. وابحث عن مساهمات «الأعمال الكبرى» — وهي رسوم لمرة واحدة للإصلاحات الكبيرة (سقف جديد، تشطيبات خارجية) وقد تصل إلى آلاف الجنيهات لكل شقة مع إشعار محدود.
4. ما الذي يقيّده عقد الإيجار
سيحتوي عقد الإيجار على قيود. ومن الشائع منها:
عدم التأجير من الباطن (أو فقط بموافقة المالك الحر)
عدم تربية الحيوانات الأليفة (أو فقط بإذن خطي)
عدم إجراء تعديلات دون موافقة (ويشمل ذلك أحيانًا تغييرات داخلية مثل إزالة جدار)
عدم إدارة نشاط تجاري من العقار
قد يمنح خرق هذه الشروط المالك الحر أساسًا قانونيًا لمصادرة عقد الإيجار. وفي الواقع العملي، هذا نادر، لكنه يحدث.
5. شراء التملك الحر
إذا اتفقت أنت وعدد كافٍ من أصحاب عقود الإيجار الآخرين، فقد تتمكنون من شراء التملك الحر جماعيًا عبر «التمليك الجماعي». ويتطلب ذلك مشاركة 50% على الأقل من أصحاب عقود الإيجار المؤهلين. وهو ليس أمرًا بسيطًا أو رخيصًا، لكنه يمنحكم السيطرة على المبنى ويزيل التزامات بدل الأرض.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني التحقق من مدة عقد الإيجار قبل معاينة العقار؟
نعم. ينبغي لوكلاء العقارات الإفصاح عن المدة المتبقية لعقد الإيجار في الإعلان. ويمكنك أيضًا التحقق من سجل الملكية لدى HM Land Registry مقابل 3 جنيهات عبر الإنترنت.
هل يجري إصلاح نظام leasehold؟
حصل قانون إصلاح leasehold وfreehold لعام 2024 على الموافقة الملكية، لكن كثيرًا من أحكامه تتطلب تشريعًا ثانويًا لتدخل حيز التنفيذ. وتشمل التغييرات المخطط لها جعل تمديد عقود الإيجار أرخص وأسهل، وزيادة الشفافية بشأن رسوم الخدمة. راجع GOV.UK للحصول على تحديثات التنفيذ.
هل يمكن لأدوات الذكاء الاصطناعي مساعدتي في فهم عقد الإيجار؟
نعم. يمكن لأدوات مثل Unwildered إبراز البنود الرئيسية في وثيقة عقد الإيجار: المدة المتبقية، وتصاعد بدل الأرض، والقيود، وأحكام رسوم الخدمة. ترفع عقد الإيجار بصيغة PDF أو Word وتتلقى ملخصًا بلغة واضحة. وهي خطوة أولى مفيدة قبل الاستعانة بمحامٍ.
للاطلاع على إرشادات ذات صلة، راجع دليلنا حول التكاليف الخفية للمشترين لأول مرة.
للاطلاع على إرشادات ذات صلة، راجع دليلنا حول عقود الإيجار في الملكية المشتركة للمشترين لأول مرة.
إخلاء مسؤولية: هذه المقالة معلومات عامة، وليست نصيحة مالية أو ضريبية أو قانونية.
