📋 راجع عقدك مع Caira قبل التوقيع. تكشف Caira شروط التأمين المجحفة، وبنود الإذعان المخالفة للقانون المدني، والتعويضات غير المتكافئة، والعيوب القانونية للعقار. حمّل العقد لتحليله فوراً. دع Caira تراجع عقد الإيجار الخاص بي ←
أولاً: الأساس القانوني لعقود الإيجار في الصين
يخضع عقد الإيجار في الصين للفصل 20 من "القانون المدني" (المطبق منذ 2021)، المواد (703-734)، وتكمله لوائح المدن مثل لوائح بكين وشنغهاي للإيجار السكني. يدمج القانون المدني القوانين السابقة لحماية حقوق الطرفين بوضوح.
تؤثر لوائح وزارة الإسكان وتحديثات منصات الإيجار بالمدن على السوق باستمرار. وتفرض مدن عدة منذ 2021 رقابة صارمة على أموال شركات الإدارة لتقليل المخاطر.
ثانياً: البنود الأساسية في العقد
فئة البند
المحتوى الأساسي
بيانات العقار
العنوان، المساحة، التصميم، رقم ملكية العقار، الغرض (سكني/تجاري)
مدة الإيجار
تاريخ البدء والانتهاء؛ وتبطل أي مدة تزيد عن 20 عاماً فيما زاد عنها
الأجرة والدفع
قيمة الإيجار بالرنمينبي، وتاريخ وطريقة الدفع (تحويل/ويشات/نقداً)
مبلغ التأمين
القيمة (غالباً إيجار 1-3 أشهر)، شروط وموعد الاسترداد والاستقطاعات
حالة العقار ومرافقه
قائمة الأجهزة والأثاث وتصويرها تفصيلياً؛ وقراءات العدادات
الرسوم والمصاريف
تحديد المسؤول عن سداد المياه، والكهرباء، والغاز، وإدارة العقار، والإنترنت
أعمال الصيانة
المالك مسؤول عن الهيكل والمرافق؛ والمستأجر مسؤول عن الاستهلاك المعتاد
الإنهاء المبكر
شروط الإنهاء المبكر لكلا الطرفين والتعويضات (يجب أن تكون متكافئة)
التأجير من الباطن
هل يحق للمستأجر التأجير للغير (يتطلب موافقة خطية من المالك)
تسليم العقار
إجراءات تسليم العقار ومعايير الفحص عند انتهاء العقد أو فسخه
⚠️ تنبيه من مخاطر تقسيم الغرف والإيجار الجماعي: يمنع القانون في بكين وشنغهاي وشنزن تقسيم الصالات أو الشرفات لتأجيرها. قد تفقد تأمينك وتتعرض للإخلاء الجبري. تأكد من قانونية العقار.
يُعد التأمين من أكثر أسباب النزاعات الإيجارية شيوعاً. إليك أهم القواعد المنظمة له:
مهلة الرد: يوجب القانون المدني رد التأمين خلال مهلة معقولة بعد فسخ العقد أو انتهائه، وتحددها اللوائح المحلية بـ 7 إلى 15 يوم عمل.
أسباب الاستقطاع: تُستقطع فقط التلفيات الناتجة عن خطأ المستأجر مع تقديم دليل مقارنة بالصور. ولا يشمل ذلك الاستهلاك الطبيعي للعقار والأجهزة.
لا استقطاع بلا دليل: إذا لم يتوفر محضر فحص خطي عند الاستلام، يصعب على المالك إثبات التلفيات ويلتزم برد مبلغ التأمين كاملاً.
إيداع التأمين لدى المنصات: عند الاستئجار عبر شركات إدارة معتمدة، يجب إيداع مبلغ التأمين في حساب رقابي مخصص دون التصرف فيه.
رابعاً: توثيق العقد - واجب قانوني يتجاهله الكثيرون
توجب اللوائح تسجيل العقد لدى إدارة الإسكان المحلية خلال 30 يوماً من توقيعه. تقع المسؤولية على المالك، ويحق للمستأجر طلب نسخة التوثيق. يحمي التوثيق العقد عند انتقال الملكية لمالك جديد، ويسهل استخراج إقامة المؤقتين والاستفادة من دعم الإيجار.
دراسة حالة: نزاع إيجاري لـ "تشانغ هوا" في شنغهاي
الخلفية: تشانغ هوا (خريج جديد، 26 عاماً) استأجر شقة من غرفة واحدة في بودونغ بشنغهاي بإيجار 5,200 يوان شهرياً، وتأمين شهرين (10,400 يوان)، بعقد لمدة سنتين.
تفاصيل النزاع:
فخ الإنهاء المبكر: فرض العقد تعويضاً بقيمة 3 أشهر (15,600 يوان) على المستأجر فقط، بينما سمح للمالك بالإنهاء بإخطار 30 يوماً بلا تعويض. هذا بند مجحف تماماً.
خصم التأمين: عند الإخلاء، خصم المالك 2,000 يوان لـ"خدوش طفيفة بالجدار". ولم يصور تشانغ الجدران عند الاستلام لإثبات وجود الخدوش مسبقاً.
غياب التوثيق: لم يوثق الوسيط العقد، مما منع تشانغ من استخراج إقامة شنغهاي، وتأثر ملف نقاط الإقامة الخاصة به.
مساعدة Caira: عند استئجاره التالي، راجع تشانغ العقد عبر Caira التي كشفت عدم تكافؤ التعويضات وغياب ملحق الفحص وتوثيق العقد، فعدّلها مع المالك الجديد.
خامساً: نموذج عقد إيجار جاهز للاستخدام (Word / PDF)
انسخ النموذج التالي والصقه في Microsoft Word، واملأ البيانات بين الأقواس المربعة، واطبع نسختين للتوقيع. نوصي بتصوير العقار وحفظ الصور في ملف PDF للرجوع إليها.
📋 انسخ النموذج ← الصقه في Word 📄 نسخ النص فقط
تنويه: يُنصح بإرفاق قائمة مصورة لحالة العقار وتاريخ التصوير، وقائمة بالأجهزة وقراءات العدادات يوم الاستلام.
عقد إيجار عقار سني
الطرف الأول (المؤجر): [الاسم/اسم المنشأة]
رقم الهوية/السجل التجاري: [الرقم]
هاتف التواصل: [الرقم]
العنوان: [العنوان]
الطرف الثاني (المستأجر): [الاسم]
رقم الهوية الشخصية: [الرقم]
هاتف التواصل: [الرقم]
العنوان الحالي: [العنوان]
اتفق الطرفان بكامل أهليتهما على إبرام هذا العقد وفق البنود التالية:
المادة الأولى: بيانات العقار
1.1 يقع العقار في: [المقاطعة/المدينة/المنطقة/الشارع/رقم الباب]، شقة [X] صالة [X]، بمساحة تقريبية [X] متر مربع.
1.2 رقم صك الملكية: [الرقم] (أو رقم سند ملكية العقار: [الرقم]).
1.3 الغرض من الاستخدام: سكني فقط (ولا يجوز استخدامه لأغراض تجارية أو غير قانونية).
1.4 المرافق والأثاث والأجهزة موضحة بالتفصيل في الملحق رقم (1) من هذا العقد "قائمة حالة العقار ومرافقه".
المادة الثانية: مدة الإيجار
2.1 تبدأ مدة الإيجار من [تاريخ البدء] وتنتهي في [تاريخ الانتهاء]، ومدتها الإجمالية [X] شهراً.
2.2 عند انتهاء العقد، ورغبة المستأجر في التجديد، يلتزم بإخطار المؤجر قبل [30] يوماً للتفاوض على التجديد.
المادة الثالثة: الأجرة وطريقة الدفع
3.1 الأجرة الشهرية المحددة هي [X] يوان رنمينبي فقط لا غير (كتابةً: [المبلغ كتابة]).
3.2 طريقة الدفع: [دفع ربع سنوي/نصف سنوي/شهري]، ويلتزم المستأجر بسداد الأجرة قبل يوم [X] من كل شهر (أو فترة دفعة) إلى حساب المؤجر المحدد: (رقم الحساب: [الرقم]، اسم الحساب: [الاسم]، البنك: [البنك]).
3.3 لا يحق للمؤجر تعديل قيمة الإيجار من طرف واحد خلال مدة صلاحية العقد.
المادة الرابعة: مبلغ التأمين (الوديعة)
4.1 يلتزم المستأجر بسداد تأمين بقيمة [X] يوان رنمينبي (يعادل إيجار [X] شهر) عند توقيع هذا العقد.
4.2 يلتزم المؤجر برد مبلغ التأمين دون فوائد خلال [7/15] يوم عمل من تسليم العقار وفحصه، بعد خصم أي تلفيات مثبتة ناتجة عن خطأ المستأجر.
4.3 لا يجوز خصم تكاليف الصيانة الناتجة عن الاستهلاك الطبيعي للعقار من مبلغ التأمين.
المادة الخامسة: الرسوم والمصاريف
5.1 يتحمل المستأجر تكاليف المياه، والكهرباء، والغاز، وإنترنت العقار طوال فترة الإيجار.
5.2 يتحمل المؤجر رسوم إدارة العقار (الخدمات المشتركة) وصندوق صيانة العقار الأساسي.
5.3 يلتزم الطرفان بتسجيل قراءات عدادات المياه والكهرباء والغاز في الملحق يوم استلام المفاتيح.
المادة السادسة: صيانة العقار
6.1 يتحمل المؤجر صيانة هيكل العقار، وعزل المياه، وأنابيب التدفئة وغيرها، ويلتزم بالصيانة خلال [7] أيام من تاريخ إخطاره.
6.2 يلتزم المستأجر بالاستخدام العادل للعقار، ويمتنع عن التعديل أو الترميم أو الحفر في الجدران دون إذن رسمي. ويتحمل المستأجر تكلفة إصلاح التلفيات الناتجة عن سوء استخدامه.
المادة السابعة: الإنهاء المبكر للعقد
7.1 إذا رغب المستأجر في إنهاء العقد مبكراً، يلتزم بإخطار المؤجر خطياً قبل [30] يوماً، وسداد شرط جزائي بقيمة [X] يوان (يعادل إيجار [X] شهر).
7.2 إذا رغب المؤجر في استرداد العقار مبكراً (دون إخلال من المستأجر)، يلتزم بإخطار المستأجر خطياً قبل [30] يوماً، وسداد نفس قيمة الشرط الجزائي، مع رد مبلغ التأمين كاملاً.
المادة الثامنة: قيود التأجير من الباطن
لا يحق للمستأجر إعادة تأجير العقار للغير دون موافقة كتابية صريحة من المؤجر، ويعتبر ذلك إخلالاً جسيماً يمنح المؤجر حق فسخ العقد ومصادرة التأمين.
المادة التاسعة: إخلاء العقار وتسليمه
عند انتهاء العقد أو فسخه، يلتزم المستأجر بتسليم العقار في وقته المحدد وإعادته لحالته الأصلية عند الاستلام (باستثناء الاستهلاك الطبيعي). ويوقع الطرفان محضر تسليم بعد الفحص المشترك.
المادة العاشرة: توثيق وتسجيل العقد
يلتزم المؤجر بتوثيق وتسجيل هذا العقد لدى الجهة الإدارية المختصة بالإسكان خلال [30]
عقد إيجار عقار سني
الطرف الأول (المؤجر): [الاسم/اسم المنشأة]
رقم الهوية/السجل التجاري: [الرقم]
هاتف التواصل: [الرقم]
العنوان: [العنوان]
الطرف الثاني (المستأجر): [الاسم]
رقم الهوية الشخصية: [الرقم]
هاتف التواصل: [الرقم]
العنوان الحالي: [العنوان]
اتفق الطرفان بكامل أهليتهما على إبرام هذا العقد وفق البنود التالية:
المادة الأولى: بيانات العقار
1.1 يقع العقار في: [المقاطعة/المدينة/المنطقة/الشارع/رقم الباب]، شقة [X] صالة [X]، بمساحة تقريبية [X] متر مربع.
1.2 رقم صك الملكية: [الرقم] (أو رقم سند ملكية العقار: [الرقم]).
1.3 الغرض من الاستخدام: سكني فقط (ولا يجوز استخدامه لأغراض تجارية أو غير قانونية).
1.4 المرافق والأثاث والأجهزة موضحة بالتفصيل في الملحق رقم (1) من هذا العقد "قائمة حالة العقار ومرافقه".
المادة الثانية: مدة الإيجار
2.1 تبدأ مدة الإيجار من [تاريخ البدء] وتنتهي في [تاريخ الانتهاء]، ومدتها الإجمالية [X] شهراً.
2.2 عند انتهاء العقد، ورغبة المستأجر في التجديد، يلتزم بإخطار المؤجر قبل [30] يوماً للتفاوض على التجديد.
المادة الثالثة: الأجرة وطريقة الدفع
3.1 الأجرة الشهرية المحددة هي [X] يوان رنمينبي فقط لا غير (كتابةً: [المبلغ كتابة]).
3.2 طريقة الدفع: [دفع ربع سنوي/نصف سنوي/شهري]، ويلتزم المستأجر بسداد الأجرة قبل يوم [X] من كل شهر (أو فترة دفعة) إلى حساب المؤجر المحدد: (رقم الحساب: [الرقم]، اسم الحساب: [الاسم]، البنك: [البنك]).
3.3 لا يحق للمؤجر تعديل قيمة الإيجار من طرف واحد خلال مدة صلاحية العقد.
المادة الرابعة: مبلغ التأمين (الوديعة)
4.1 يلتزم المستأجر بسداد تأمين بقيمة [X] يوان رنمينبي (يعادل إيجار [X] شهر) عند توقيع هذا العقد.
4.2 يلتزم المؤجر برد مبلغ التأمين دون فوائد خلال [7/15] يوم عمل من تسليم العقار وفحصه، بعد خصم أي تلفيات مثبتة ناتجة عن خطأ المستأجر.
4.3 لا يجوز خصم تكاليف الصيانة الناتجة عن الاستهلاك الطبيعي للعقار من مبلغ التأمين.
المادة الخامسة: الرسوم والمصاريف
5.1 يتحمل المستأجر تكاليف المياه، والكهرباء، والغاز، وإنترنت العقار طوال فترة الإيجار.
5.2 يتحمل المؤجر رسوم إدارة العقار (الخدمات المشتركة) وصندوق صيانة العقار الأساسي.
5.3 يلتزم الطرفان بتسجيل قراءات عدادات المياه والكهرباء والغاز في الملحق يوم استلام المفاتيح.
المادة السادسة: صيانة العقار
6.1 يتحمل المؤجر صيانة هيكل العقار، وعزل المياه، وأنابيب التدفئة وغيرها، ويلتزم بالصيانة خلال [7] أيام من تاريخ إخطاره.
6.2 يلتزم المستأجر بالاستخدام العادل للعقار، ويمتنع عن التعديل أو الترميم أو الحفر في الجدران دون إذن رسمي. ويتحمل المستأجر تكلفة إصلاح التلفيات الناتجة عن سوء استخدامه.
المادة السابعة: الإنهاء المبكر للعقد
7.1 إذا رغب المستأجر في إنهاء العقد مبكراً، يلتزم بإخطار المؤجر خطياً قبل [30] يوماً، وسداد شرط جزائي بقيمة [X] يوان (يعادل إيجار [X] شهر).
7.2 إذا رغب المؤجر في استرداد العقار مبكراً (دون إخلال من المستأجر)، يلتزم بإخطار المستأجر خطياً قبل [30] يوماً، وسداد نفس قيمة الشرط الجزائي، مع رد مبلغ التأمين كاملاً.
المادة الثامنة: قيود التأجير من الباطن
لا يحق للمستأجر إعادة تأجير العقار للغير دون موافقة كتابية صريحة من المؤجر، ويعتبر ذلك إخلالاً جسيماً يمنح المؤجر حق فسخ العقد ومصادرة التأمين.
المادة التاسعة: إخلاء العقار وتسليمه
عند انتهاء العقد أو فسخه، يلتزم المستأجر بتسليم العقار في وقته المحدد وإعادته لحالته الأصلية عند الاستلام (باستثناء الاستهلاك الطبيعي). ويوقع الطرفان محضر تسليم بعد الفحص المشترك.
المادة العاشرة: توثيق وتسجيل العقد
يلتزم المؤجر بتوثيق وتسجيل هذا العقد لدى الجهة الإدارية المختصة بالإسكان خلال [30]
عقد إيجار عقار سني
الطرف الأول (المؤجر): [الاسم/اسم المنشأة]
رقم الهوية/السجل التجاري: [الرقم]
هاتف التواصل: [الرقم]
العنوان: [العنوان]
الطرف الثاني (المستأجر): [الاسم]
رقم الهوية الشخصية: [الرقم]
هاتف التواصل: [الرقم]
العنوان الحالي: [العنوان]
اتفق الطرفان بكامل أهليتهما على إبرام هذا العقد وفق البنود التالية:
المادة الأولى: بيانات العقار
1.1 يقع العقار في: [المقاطعة/المدينة/المنطقة/الشارع/رقم الباب]، شقة [X] صالة [X]، بمساحة تقريبية [X] متر مربع.
1.2 رقم صك الملكية: [الرقم] (أو رقم سند ملكية العقار: [الرقم]).
1.3 الغرض من الاستخدام: سكني فقط (ولا يجوز استخدامه لأغراض تجارية أو غير قانونية).
1.4 المرافق والأثاث والأجهزة موضحة بالتفصيل في الملحق رقم (1) من هذا العقد "قائمة حالة العقار ومرافقه".
المادة الثانية: مدة الإيجار
2.1 تبدأ مدة الإيجار من [تاريخ البدء] وتنتهي في [تاريخ الانتهاء]، ومدتها الإجمالية [X] شهراً.
2.2 عند انتهاء العقد، ورغبة المستأجر في التجديد، يلتزم بإخطار المؤجر قبل [30] يوماً للتفاوض على التجديد.
المادة الثالثة: الأجرة وطريقة الدفع
3.1 الأجرة الشهرية المحددة هي [X] يوان رنمينبي فقط لا غير (كتابةً: [المبلغ كتابة]).
3.2 طريقة الدفع: [دفع ربع سنوي/نصف سنوي/شهري]، ويلتزم المستأجر بسداد الأجرة قبل يوم [X] من كل شهر (أو فترة دفعة) إلى حساب المؤجر المحدد: (رقم الحساب: [الرقم]، اسم الحساب: [الاسم]، البنك: [البنك]).
3.3 لا يحق للمؤجر تعديل قيمة الإيجار من طرف واحد خلال مدة صلاحية العقد.
المادة الرابعة: مبلغ التأمين (الوديعة)
4.1 يلتزم المستأجر بسداد تأمين بقيمة [X] يوان رنمينبي (يعادل إيجار [X] شهر) عند توقيع هذا العقد.
4.2 يلتزم المؤجر برد مبلغ التأمين دون فوائد خلال [7/15] يوم عمل من تسليم العقار وفحصه، بعد خصم أي تلفيات مثبتة ناتجة عن خطأ المستأجر.
4.3 لا يجوز خصم تكاليف الصيانة الناتجة عن الاستهلاك الطبيعي للعقار من مبلغ التأمين.
المادة الخامسة: الرسوم والمصاريف
5.1 يتحمل المستأجر تكاليف المياه، والكهرباء، والغاز، وإنترنت العقار طوال فترة الإيجار.
5.2 يتحمل المؤجر رسوم إدارة العقار (الخدمات المشتركة) وصندوق صيانة العقار الأساسي.
5.3 يلتزم الطرفان بتسجيل قراءات عدادات المياه والكهرباء والغاز في الملحق يوم استلام المفاتيح.
المادة السادسة: صيانة العقار
6.1 يتحمل المؤجر صيانة هيكل العقار، وعزل المياه، وأنابيب التدفئة وغيرها، ويلتزم بالصيانة خلال [7] أيام من تاريخ إخطاره.
6.2 يلتزم المستأجر بالاستخدام العادل للعقار، ويمتنع عن التعديل أو الترميم أو الحفر في الجدران دون إذن رسمي. ويتحمل المستأجر تكلفة إصلاح التلفيات الناتجة عن سوء استخدامه.
المادة السابعة: الإنهاء المبكر للعقد
7.1 إذا رغب المستأجر في إنهاء العقد مبكراً، يلتزم بإخطار المؤجر خطياً قبل [30] يوماً، وسداد شرط جزائي بقيمة [X] يوان (يعادل إيجار [X] شهر).
7.2 إذا رغب المؤجر في استرداد العقار مبكراً (دون إخلال من المستأجر)، يلتزم بإخطار المستأجر خطياً قبل [30] يوماً، وسداد نفس قيمة الشرط الجزائي، مع رد مبلغ التأمين كاملاً.
المادة الثامنة: قيود التأجير من الباطن
لا يحق للمستأجر إعادة تأجير العقار للغير دون موافقة كتابية صريحة من المؤجر، ويعتبر ذلك إخلالاً جسيماً يمنح المؤجر حق فسخ العقد ومصادرة التأمين.
المادة التاسعة: إخلاء العقار وتسليمه
عند انتهاء العقد أو فسخه، يلتزم المستأجر بتسليم العقار في وقته المحدد وإعادته لحالته الأصلية عند الاستلام (باستثناء الاستهلاك الطبيعي). ويوقع الطرفان محضر تسليم بعد الفحص المشترك.
المادة العاشرة: توثيق وتسجيل العقد
يلتزم المؤجر بتوثيق وتسجيل هذا العقد لدى الجهة الإدارية المختصة بالإسكان خلال [30]
سادساً: الأسئلة الشائعة (FAQ)
س: هل يظل العقد صحيحاً دون توثيقه رسمياً؟ ج: نعم. التوثيق إجراء إداري، وعدم إتمامه لا يبطل العقد قانوناً. لكنه يضعف موقفك أمام فكرة بيع العقار لمالك جديد قد لا يلتزم بعقدك غير الموثق. ننصح بالتمسك بالتوثيق.
س: هل يمكنني البقاء بالشقة إذا باعها المالك؟ ج: نعم، بموجب قاعدة "البيع لا يفسخ الإيجار" (المادة 725 من القانون المدني). يبقى عقد الإيجار سارياً وللمستأجر الأولوية في الشراء بنفس الشروط، بشرط توثيق العقد أو السكن الفعلي فيه.
س: هل يحق للمالك دخول العقار دون إذن المستأجر؟ ج: لا ينبغي ذلك. للمستأجر حق الحيازة والمنفعة الخاصة، ولا يجوز للمالك الدخول دون موافقة صريحة منعاً للمساءلة القانونية. يمكن الاتفاق على فترة إخطار مسبق للصيانة (مثلاً 24-48 ساعة).
