الجواب السريع: إن رخصة المنزل متعدد الإشغال (HMO) هي متطلب قانوني لمعظم العقارات المؤجرة لخمسة أشخاص أو أكثر من ما لا يقل عن أسرتين منفصلتين يتشاركون المرافق. ويُعد التشغيل من دونها جريمة جنائية بموجب القسم 72 من قانون الإسكان لعام 2004، وتترتب عليه غرامة غير محدودة، وعقوبات مدنية، وخطر استرداد المستأجرين لما يصل إلى 12 شهرًا من الإيجار عبر أمر استرداد الإيجار. يشرح هذا الدليل من يحتاج إلى رخصة، وما تكلفته، ومدة سريانها، وعواقب تجاهلها بالنسبة للملاك.
ماذا تعني رخصة HMO؟
رخصة HMO هي إذن رسمي من المجلس المحلي لديك لتأجير عقار بوصفه منزلًا متعدد الإشغال. وهي ليست شهادة جودة، بل بوابة قانونية. ومن دونها يكون المالك مخالفًا للقانون.
تؤكد الرخصة أن العقار:
مناسب للعدد المعلن من الشاغلين
يلبي معايير الحد الأدنى لحجم الغرف (الحد الأدنى القانوني: غرفة نوم مفردة 6.51م²؛ شخصان بالغان يتشاركان 10.22م²؛ أقل من 10 سنوات 4.64م²)
يحتوي على تدابير كافية للسلامة من الحرائق (أجهزة إنذار الدخان، أبواب مقاومة للحريق، ومخارج الهروب)
يوفر مرافق مطبخ وحمّام كافية لعدد الشاغلين
تتم إدارته من قبل شخص «ملائم ومناسب» (القسم 64(3)، قانون الإسكان 2004)
الأساس القانوني هو الجزء 2 من قانون الإسكان لعام 2004 (الأقسام 55–78)، مدعومًا بلوائح ترخيص وإدارة المنازل متعددة الإشغال (أحكام إضافية) (إنجلترا) لعام 2007، وأمر ترخيص HMO (الوصف المحدد) (إنجلترا) لعام 2018، الذي ألغى قاعدة الطوابق الثلاثة اعتبارًا من 1 أكتوبر 2018.
هل من غير القانوني التأجير من دون رخصة HMO؟
نعم. إن تشغيل HMO خاضع للترخيص من دون رخصة يُعد جريمة جنائية بموجب القسم 72 من قانون الإسكان لعام 2004. وتشمل العواقب:
غرامة غير محدودة عند الإدانة في محكمة الصلح (من دون سقف منذ 2015)
عقوبة مدنية تصل إلى 30,000 جنيه إسترليني كبديل عن الملاحقة القضائية، تصدرها السلطة المحلية
سجل جنائي، يؤثر في حالة «الشخص الملائم والمناسب» مستقبلًا
أمر استرداد الإيجار (RRO): يمكن للمستأجرين استرداد ما يصل إلى 12 شهرًا من الإيجار المدفوع خلال فترة عدم الترخيص
حظر إصدار إشعار القسم 21 (الإخلاء من دون خطأ) أثناء عدم الترخيص (يُلغى القسم 21 بموجب قانون حقوق المستأجرين لعام 2025، والمتوقع في مايو 2026)
أوامر الإدارة: يمكن للمجلس تولي إدارة العقار
إن التقدم بطلب رخصة بأثر رجعي لا يعالج المخالفة. وتظل فترة التشغيل من دون ترخيص جريمة، كما أن الإيجار المدفوع خلال تلك الفترة يمكن استرداده محتملًا.
ما الفرق بين البيت المشترك وHMO؟
البيت المشترك هو مصطلح غير رسمي لعقار يعيش فيه عدة أشخاص معًا. وهو ليس تعريفًا قانونيًا.
يُعرَّف HMO في القسم 254 من قانون الإسكان لعام 2004. ويُعد العقار HMO إذا:
كان يشغله ثلاثة أشخاص أو أكثر
يشكل هؤلاء الأشخاص أسرتين منفصلتين أو أكثر (وليسوا جميعًا أسرة واحدة)
يتشاركون مرفقًا أساسيًا واحدًا أو أكثر (مطبخ، حمّام، أو مرحاض)
ويشغلونه باعتباره منزلهم الوحيد أو الرئيسي
يشمل تعريف «الأسرة» (القسم 258) أشخاصًا تربطهم صلة زوج/شريك مدني، أو والد، أو جد، أو طفل، أو حفيد، أو شقيق، أو عم، أو عمة، أو ابن أخ، أو ابنة أخ، أو ابن عم. ويُعامل المقيمون معًا في علاقة على أنهم أسرة واحدة. وإذا كان حتى شخص واحد يقع خارج الوحدة العائلية، يزداد عدد الأسر.
كما يُحتسب الإشغال من قبل الطلاب أو طالبي اللجوء أو العمال المهاجرين لأغراض HMO.
هل أحتاج إلى رخصة HMO؟ — شرح أعداد الشاغلين
هناك ثلاثة أنواع من الترخيص في إنجلترا:
الترخيص الإلزامي لـ HMO (على مستوى الدولة)
الترخيص الإضافي (تطرحه بعض المجالس، ويشمل HMOs الأصغر)
الترخيص الانتقائي (ينطبق في مناطق محددة، بغض النظر عن حالة HMO)
هل أحتاج إلى رخصة HMO من أجل: | هل يلزم ترخيص HMO إلزامي؟ |
|---|---|
مستأجران، أسرتان، بيت مشترك | لا — أقل من حد 3 أشخاص لوضع HMO |
3 مستأجرين، أسرتان أو أكثر، مطبخ/حمّام مشترك | HMO، لكن من دون ترخيص إلزامي — ثلاثة أشخاص فقط؛ تحقّق من الترخيص الإضافي/الانتقائي محليًا |
3 مستأجرين في لندن (مثلًا، بارنت، كامدن، تاور هاملتس) | ربما نعم — لدى العديد من أحياء لندن ترخيص إضافي يغطي HMOs المكوّنة من 3 أشخاص |
4 مستأجرين، أسرتان أو أكثر | HMO، من دون ترخيص إلزامي — أقل من حد 5 أشخاص؛ تحقّق من الترخيص الإضافي المحلي |
5 مستأجرين، أسرتان أو أكثر | نعم — مطلوب ترخيص HMO إلزامي على مستوى الدولة |
5 مستأجرين في مبنى مُشيَّد خصيصًا يضم 3 شقق أو أكثر مستقلة بالكامل | لا — معفاة من الترخيص الإلزامي (لكن تحقّق من الإضافي/الانتقائي) |
لندن حالة معقدة: لدى العديد من الأحياء ترخيص إضافي يغطي HMOs تضم 3 أشخاص فقط. تحقّق دائمًا من سجل الترخيص في الحيّ الذي تتبعه.
المباني المحوّلة إلى شقق (HMOs من القسم 257) لا تخضع للترخيص الإلزامي، لكنها قد تكون مشمولة بالترخيص الإضافي.
هل تنتهي صلاحية رخصة HMO؟
نعم. تستمر رخصة HMO لمدة تصل إلى خمس سنوات، لكن يمكن للمجالس منح فترات أقصر إذا وُجدت مخاوف بشأن الإدارة أو الأعمال غير المنجزة.
لا يوجد تجديد تلقائي — يجب على الملاك إعادة التقديم قبل انتهاء الصلاحية
التشغيل بعد انتهاء الصلاحية هو المخالفة نفسها كما لو لم تكن هناك رخصة أصلًا
إذا قُدم طلب صحيح قبل انتهاء الصلاحية، تُعامل الرخصة على أنها مستمرة خلال فترة البتّ (طلب «مُقدَّم على الوجه الصحيح»)
وهذا مهم في الدفاعات الخاصة بأمر استرداد الإيجار
هل رخصة HMO باهظة التكلفة؟
تُحدَّد رسوم الرخصة من قبل كل مجلس على حدة وتختلف كثيرًا. ويجب أن تعكس التكاليف الفعلية للمجلس في إدارة المخطط (القسم 63، قانون الإسكان 2004).
نطاقات الرسوم المعتادة في إنجلترا (2025–2026):
الموقع | رسوم الرخصة التقريبية (5 سنوات) |
|---|---|
أحياء لندن (مثلًا، بارنت، كامدن) | 800 – 1,800 جنيه إسترليني |
بريستول | 1,564 جنيهًا إسترلينيًا (تجديد)؛ أعلى للطلبات الجديدة |
برمنغهام | 700 – 1,200 جنيه إسترليني |
ليدز/مانشستر | 500 – 900 جنيه إسترليني |
المجالس الأصغر | 400 – 700 جنيه إسترليني |
تجزّئ معظم المجالس الرسوم إلى رسم طلب/معالجة (غير قابل للاسترداد إذا رُفض) ورسم منح يُدفع عند الإصدار. وقد تتوفر خصومات للملاك المعتمدين، أو عند الدفع المبكر، أو للعقارات ذات السجل الجيد في الامتثال.
لا يحدد القانون حدًا أقصى للرسوم، لكن يجب أن تكون معقولة ومتناسبة. ويمكن للملاك الطعن في الرسوم المفرطة، رغم أن ذلك نادر عمليًا.
هل يمكن للجيران إيقاف HMO؟
لا يستطيع الجيران الاعتراض مباشرةً على طلب رخصة HMO، لكن يمكنهم التأثير في النتيجة:
يجوز للمجالس دعوة تقديم الملاحظات أثناء عملية الطلب
يمكن للجيران إثارة مخاوف بشأن الضوضاء، أو الاكتظاظ، أو ركن السيارات، أو القمامة، أو السلوك المعادي للمجتمع
تُؤخذ هذه الأمور في الاعتبار لكنها ليست حاسمة
بعد منح الرخصة، يمكن للجيران تقديم شكاوى رسمية إلى فريق إنفاذ الإسكان في المجلس. ويمكن للشكاوى المستمرة المدعومة بالأدلة أن تؤدي إلى مراجعة الرخصة أو إضافة شروط جديدة. وفي الحالات القصوى، يمكن للمجلس إلغاء الرخصة.
قانون التخطيط:
قد يتطلب تحويل العقار لاستخدام HMO (من فئة الاستخدام C3 إلى C4) الحصول على إذن تخطيط في بعض المناطق. ويمكن للمجالس إصدار توجيهات المادة 4، وإزالة حقوق التطوير المسموح به، وبالتالي يحتاج الملاك إلى موافقة تخطيط صريحة. وإذا كانت هناك حاجة إلى إذن تخطيط ولم يتم الحصول عليه، فهذه مسألة إنفاذ منفصلة.
ما المتطلبات القانونية لـ HMO؟
يجب أن يمتثل HMO المرخّص لعدة أطر قانونية:
شروط الرخصة (قانون الإسكان 2004، المادة 67):
الحد الأدنى لحجم الغرف (بالغ واحد: 6.51م²؛ بالغان: 10.22م²؛ أقل من 10 سنوات: 4.64م²)
مرافق طهي كافية (حد أدنى مجموعة واحدة لكل 5 شاغلين كإرشاد)
مرافق حمّام/مرحاض كافية (عمومًا واحد لكل 5 شاغلين)
أنظمة الغاز والكهرباء مصانة بشكل صحيح
لوائح الإدارة:
تشترط لوائح إدارة HMO لعام 2006 (SI 2006/372) على المديرين:
إبقاء الأجزاء المشتركة نظيفة وفي حالة جيدة من الإصلاح
المحافظة على احتياطات السلامة من الحرائق (الإنذارات، الطفايات، مخارج الهروب)
ضمان إضاءة كافية في المناطق المشتركة
توفير الحاويات/مرافق النفايات
الاستجابة السريعة لأعمال الإصلاح الطارئة
السلامة من الحرائق:
ينطبق أمر الإصلاح التنظيمي (السلامة من الحرائق) لعام 2005 على الأجزاء المشتركة. وقد أدخل قانون سلامة المباني لعام 2022 واجبات جديدة للمباني الأعلى خطورة (18م فأكثر). وتُطلب عادةً تقييمات محلية لمخاطر الحرائق بالنسبة إلى HMOs.
HHSRS (نظام تصنيف مخاطر الصحة والسلامة السكنية):
تُقيّم المجالس العقارات وفق 29 فئة من المخاطر. ويجب معالجة مخاطر الفئة 1 (الأشد خطورة)؛ ويمكن للمجالس اتخاذ إجراء طارئ.
ما هو الترخيص الإلزامي؟
الترخيص الإلزامي هو المخطط الوطني الذي يفرض رخصة على أي HMO يكون:
مُشغَلًا من 5 أشخاص أو أكثر
مشكَّلًا من أسرتين أو أكثر
يتشاركون المرافق (المطبخ، الحمّام، المرحاض)
ويكون منزلهم الوحيد أو الرئيسي
أزال أمر ترخيص HMO (الوصف المحدد) (إنجلترا) لعام 2018 شرط عدد الطوابق، ما وسّع النطاق. ويقع الآن أكثر من 220,000 عقار تحت الترخيص الإلزامي في إنجلترا.
الاستثناءات الرئيسية:
العقارات التي يشغلها شخصان فقط (حتى لو كانا أسرتين)
المباني المخصصة التي تضم ثلاث شقق أو أكثر مستقلة بالكامل
المباني التي تديرها السلطات المحلية، أو جمعيات الإسكان، أو الشرطة، أو سلطات الإطفاء
بعض المساكن الطلابية
المباني المشغولة أساسًا لأغراض المجتمع الديني
العقارات التي يسكنها المالك ولا يوجد فيها أكثر من مستأجرين اثنين
ما الشهادات التي تحتاج إليها لـ HMO؟
عند التقدم بطلب رخصة HMO، يجب على الملاك تقديم:
المستندات الإلزامية:
شهادة سلامة الغاز — فحص سنوي من مهندس مسجل لدى Gas Safe
تقرير حالة التركيب الكهربائي (EICR) — مطلوب كل 5 سنوات لجميع العقارات المؤجرة
شهادة أداء الطاقة (EPC) — مطلوب حد أدنى للتصنيف E
تقييم مخاطر الحرائق — مطلوب للأجزاء المشتركة؛ ويوصى به لجميع HMOs
المستندات الداعمة المطلوبة عادةً:
مخطط طابق يوضح أبعاد الغرف والتوزيع
إثبات هوية المالك/المدير
تأكيد تركيب أجهزة إنذار الدخان
تأكيد تركيب كاشف أول أكسيد الكربون
تفاصيل مدير العقار (إذا كان مختلفًا عن المالك)
أدلة على حالة «الشخص الملائم والمناسب»
من المعفى من ترخيص HMO؟
راجع الاستثناءات القانونية أعلاه. بالنسبة لمعظم الملاك الخاصين، إذا كان العقار يحقق تعريف HMO وفيه 5 شاغلين أو أكثر، فلا يوجد إعفاء.
ماذا يحدث إذا عاش مستأجر في HMO غير مرخّص؟
للمستأجرين حقوق مهمة:
أمر استرداد الإيجار (RRO): قدّم طلبًا إلى المحكمة الابتدائية (غرفة الملكية) لاسترداد ما يصل إلى 12 شهرًا من الإيجار المدفوع خلال فترة عدم الترخيص. يجب تقديم الطلب خلال 12 شهرًا من وقوع الجريمة.
دعوى مقابلة: إذا بدأ مالكك إجراءات حيازة أو مطالبة بمتأخرات الإيجار، يمكنك إثارة حالة عدم الترخيص كدعوى مقابلة أو خصم منصف.
الإبلاغ إلى المجلس: يمكن لفريق إنفاذ الإسكان المحلي ملاحقة المالك وفرض عقوبة مدنية تصل إلى 30,000 جنيه إسترليني.
حماية القسم 21: لا يمكن لمالك HMO غير المرخّص إصدار إشعار صالح بموجب القسم 21. وأي إشعار من هذا النوع يُصدر أثناء عدم الترخيص يكون غير صالح.
كيف يمكن أن تساعدك Caira
إذا كنت مالكًا تدير HMO وتريد التأكد من أن عقارك متوافق بالكامل — أو كنت تواجه أسئلة حول الترخيص أو إشعارات الإخلاء — يمكن لـ Caira دعمك:
توضيح القانون: فهم التزاماتك الترخيصية واللوائح التي تنطبق على عقارك
صياغة المراسلات: إعداد رسائل للمستأجرين أو للمجلس بشأن الترخيص أو الامتثال أو إجراءات الحيازة
استكشاف خياراتك: التعرّف على أوامر استرداد الإيجار، والدعاوى المقابلة المحتملة للمستأجرين، وكيفية الرد بفعالية
إعداد المستندات: تنظيم أدلتك وإنشاء بيانات منظمة أو طلبات للمحاكم أو الهيئات القضائية للإجراءات القانونية
15 جنيهًا إسترلينيًا/شهريًا. تجربة مجانية لمدة 14 يومًا. لا يلزم وجود بطاقة ائتمان.
إخلاء المسؤولية: هذه المقالة معلومات عامة، وليست نصيحة مالية أو ضريبية أو قانونية.
