Пишите в Caira 24/7, чтобы мгновенно получить ответы о Stamp Duty и налоговом планировании при покупке недвижимости в Великобритании из Гонконга — загрузите договор купли-продажи и документы BN(O), чтобы понять вашу обязанность по SDLT, сроки MPF и варианты возврата 2% надбавки.
Краткий ответ:
Покупатель из Гонконга при покупке жилой недвижимости в Великобритании обычно платит три слоя гербового сбора (стандартный SDLT + 3% дополнительный сбор за второе жильё + 2% надбавка для нерезидентов) и должен решить три вопроса по срокам до завершения сделки: когда продавать недвижимость в Гонконге, когда выводить MPF и когда становиться налоговым резидентом Великобритании. Если правильно выстроить последовательность, можно вернуть 2% надбавки для нерезидентов, а иногда и 3%. Если ошибиться, HMRC может получить на £20,000–£40,000 больше, чем нужно, при покупке за £1m.
Три ключевых вывода
2% надбавка для нерезидентов подлежит возврату, если вы находитесь в Великобритании 183 дня в любой непрерывный 365-дневный период, начинающийся не ранее чем за 12 месяцев до завершения сделки и заканчивающийся не позднее чем через 12 месяцев после него. Если вы переезжаете по визе BN(O), по возможности завершайте сделку после 183 дней в Великобритании, чтобы избежать предварительной уплаты надбавки.
Выведите MPF до того, как станете налоговым резидентом Великобритании. Как только вы становитесь резидентом Великобритании по Statutory Residence Test (SRT), любой рост вашей гонконгской пенсии после этой даты может облагаться налогом в Великобритании. Отказы попечителей (HSBC, Hang Seng, Manulife) по-прежнему встречаются часто — начинайте разговор в Гонконге, а не в Лондоне.
Не покупайте через компанию BVI или HK. При покупке жилой недвижимости свыше £500,000 «ненатуральным лицом» взимается фиксированный SDLT 15% плюс ежегодный ATED, а британский налог на наследство 40% по-прежнему применяется к самой недвижимости в Великобритании.
Что здесь важно (простыми словами)
Стандартный SDLT, 3% повышенная ставка за дополнительное жильё и 2% надбавка для нерезидентов суммируются при одной и той же покупке жилой недвижимости в Англии и Северной Ирландии. В Шотландии (LBTT) и Уэльсе (LTT) действуют отдельные системы.
Тест на нерезидента смотрит, находились ли вы в Великобритании не менее 183 дней в 12 месяцев, заканчивающихся в дату завершения сделки. При совместной покупке, если хотя бы один покупатель является нерезидентом, 2% применяется ко всей цене.
3% HRAD возникает, если на конец дня завершения сделки у вас есть существенный интерес в жилой недвижимости стоимостью £40,000+ где угодно в мире, включая имущество супруга. Правило замены в течение 36 месяцев позволяет получить возврат, если вы продаёте прежнее основное жильё и выполняете тесты на замену основного жилья.
Ранний вывод MPF при постоянном выезде требует, чтобы попечитель принял ваши доказательства. Заявление правительства Гонконга от апреля 2021 года отказывается признавать BN(O) как доказательство постоянного выезда. Отказы можно официально обжаловать в MPFA (Mandatory Provident Fund Schemes Authority), если попечитель не принимает решение.
Налоговое резидентство Великобритании. По Statutory Residence Test (SRT) вы обычно становитесь резидентом Великобритании с дня прибытия, если у вас есть жильё в Великобритании и нет жилья за рубежом, либо с дня, когда вы впервые превышаете пороги по дням в Великобритании. Режим FIG с апреля 2025 года заменил статус non-dom для новых прибывших.
Налог на наследство в Великобритании. 40% на активы, находящиеся в Великобритании, сверх nil-rate band, независимо от вашего domicile. Нерезиденты отвечают только по активам в Великобритании, а не по мировым активам, если только они не становятся UK-domiciled.
Типичные ошибки и упущения
Завершить сделку до переезда в Великобританию, а потом жаловаться на 2%. Срок завершения сделки — главный рычаг.
Считать, что шариатское или исламское финансирование меняет SDLT. Структуры HPP (используемые некоторыми покупателями из Гонконга) строятся вокруг юридического титула, но SDLT всё равно платит конечный покупатель.
Думать, что офшорные компании экономят IHT. Это не так с 2017 года.
Не учитывать правило возврата 3% в течение 36 месяцев. Если вы продадите квартиру в Гонконге и сделаете дом в Великобритании своим основным жильём, вы можете вернуть 3% — но нужно продать недвижимость в Гонконге в течение 36 месяцев после завершения сделки и выполнить тесты на замену основного жилья.
Забыть про non-resident CGT. Нерезиденты теперь платят UK CGT с жилой недвижимости в Великобритании; вы должны подать декларацию по UK CGT в течение 60 дней после продажи, даже если налог к уплате отсутствует.
Нет завещания в Великобритании. Если вы умрёте без него, к активам в Великобритании применяются правила intestacy, что вызывает задержки и лишний IHT.
Главные советы
Планируйте последовательность. Обычно: продать квартиру в Гонконге (или начать продажу) → вывести MPF → завершить покупку в Великобритании → приехать в Великобританию. У каждого шага есть налоговые последствия, которые усиливаются при обратном порядке.
Используйте инструмент SRT на GOV.UK, чтобы точно определить дату вашего налогового резидентства в Великобритании. Ваш solicitor попросит её при подаче SDLT.
Подготовьте 5-строчное сопроводительное заявление для попечителей MPF с указанием: работы, связанной с Великобританией, адреса, council tax, справки из полиции Гонконга, письменного подтверждения проживания в Великобритании. Всё фиксируйте письменно.
Планирование ипотеки. HSBC Expat, Standard Chartered, Bank of China UK, Skipton International и Al Rayan предлагают ипотеку в Великобритании или HPP, соответствующие шариату, для покупателей из Гонконга. LTV для нерезидентов обычно составляет 60–70%.
Заложите в бюджет расходы на conveyancing, SDLT, обследование и 14-дневный срок подачи SDLT.
Пошагово: таймлайн покупателя из Гонконга
За 6–12 месяцев до завершения. Наймите solicitor по conveyancing в Великобритании. Прогоните калькулятор SDLT с отмеченными обоими полями надбавок. Определите варианты ипотеки.
За 4–6 месяцев до завершения. Начните переговоры о раннем выводе MPF с вашим попечителем. Все отказы сохраняйте в письменном виде.
За 3 месяца до завершения. Решите, кто будет указан в титуле — вы, супруг(а), ребёнок или совместно. Если финансирование делится, подпишите declaration of trust.
Завершение сделки. Solicitor подаёт SDLT return в течение 14 дней с effective date.
После завершения. Отметьте в календаре окно возврата 2% (до 2 лет). Если на момент завершения вы были нерезидентом, но затем достигнете 183 дней в Великобритании, подавайте на возврат.
Продажа недвижимости в Гонконге. Если это происходит в течение 36 месяцев после завершения и дом в Великобритании теперь является вашим основным жильём, верните 3% HRAD.
Ваш первый налоговый год в Великобритании. Подайте налоговую декларацию в Великобритании. При необходимости выберите FIG.
Примеры
Пример 1 — завершение до переезда. Господин Тан завершает покупку таунхауса в Манчестере за £900,000 1 марта 2027 года. Он въезжает 1 сентября 2027 года. До завершения он провёл в Великобритании 40 дней. Применяется 2% (£18,000). Он проводит 200 дней в Великобритании в период с 1 сентября 2027 года по 31 августа 2028 года; возврат разрешён.
Пример 2 — завершение после переезда. Госпожа Ли приезжает по визе BN(O) 1 апреля 2027 года. Она завершает покупку квартиры в Лондоне за £700,000 1 декабря 2027 года — после 245 дней в Великобритании. 2% надбавка для нерезидентов не взимается.
Пример 3 — MPF отклонён HSBC. Господин Ченг подаёт визу BN(O), договор аренды в Великобритании и справку из полиции Гонконга. HSBC отказывает. Он открывает параллельную заявку у альтернативного попечителя, где находятся средства его occupational scheme, и получает вывод. Он финансирует покупку в Великобритании за счёт выведенной части и личных сбережений.
Пример 4 — компания BVI. Господин Лам покупает квартиру в Челси за £1.5m через компанию BVI «для конфиденциальности». SDLT: фиксированные 15% (£225,000) вместо примерно £195,000 при покупке лично — и ATED около £16k в год (диапазон 2024/25). После его смерти британский IHT всё равно составит 40% от стоимости. Обёртка компании — чистые расходы.
Где люди застревают
Solicitor vs conveyancer. Оба регулируются и оба могут вести покупку. Выбирайте того, у кого есть опыт работы с клиентами из Гонконга.
Требования кредитора. Будьте готовы к тому, что кредитор запросит выписки из британского банка за последние 6 месяцев, подтверждение адреса в Великобритании и иногда доказательства визы до выдачи ипотечного предложения.
Арендная недвижимость в Гонконге после переезда. После становления резидентом Великобритании доход от аренды в Гонконге облагается налогом в Великобритании (с зачётом любого налога, уплаченного в Гонконге). Зарегистрируйтесь для self-assessment.
Совместные владельцы. Сразу укажите бенефициарное владение (например, 60/40) через Form TR1 и declaration of trust — позже это гораздо сложнее изменить без запуска SDLT.
Где получить помощь
Калькулятор SDLT на GOV.UK (с полями для нерезидента и дополнительной недвижимости) и страницы с guidance по возврату SDLT.
Revenue Scotland / Welsh Revenue Authority — для калькуляторов LBTT / LTT, если недвижимость находится в Шотландии или Уэльсе.
Онлайн-инструмент HMRC для Statutory Residence Test.
Skipton International, Al Rayan Bank, Gatehouse Bank — для опубликованных условий продуктов.
MPFA (Mandatory Provident Fund Schemes Authority) — для обжалования отказов попечителей.
Британский solicitor и налоговый консультант с квалификацией UK/HK — для покупок свыше £1m.
Итог:
Процесс conveyancing в Великобритании намеренно медленный и не прощает поспешных решений в конце. Покупатели из Гонконга, которые платят меньше всего налогов, обычно начинают планирование SDLT, MPF и налогового резидентства за 6–12 месяцев до того, как вообще бронируют объект.
См. также наше руководство по инвестициям в недвижимость Великобритании из ОАЭ.
См. также наше руководство по гербовому сбору в Великобритании для китайских покупателей-нерезидентов.
Отказ от ответственности: эта статья носит общий информационный характер и не является юридической, финансовой или налоговой консультацией.
