Краткий ответ: Лицензия HMO обязательна для большинства жилья с 5+ жильцами из 2+ семей с общими удобствами.
Работа без нее квалифицируется как преступление по ст. 72 Закона о жилье 2004 г.
Это влечет неограниченный штраф и возврат аренды до 12 месяцев по ордеру. Наш гид объяснит все нюансы стоимости, сроков и рисков для арендодателей.

Что значит лицензия HMO?
Лицензия HMO — это официальное разрешение от местного совета на сдачу жилья нескольким жильцам.
Это не знак качества, а законный допуск к аренде.
Без нее арендодатель нарушает закон.

Лицензия подтверждает, что жилье:

• Подходит для указанного числа жильцов

• Соответствует минимальным размерам комнат (от 6,51 м² на одного взрослого, от 10,22 м² на двоих)

• Имеет меры пожарной безопасности (сигнализация, двери, пути эвакуации)

• Предоставляет достаточно кухонь и санузлов для всех жильцов

• Управляется надежным лицом согласно ст. 64(3) Закона о жилье 2004 г.

Правовой основой является Часть 2 Закона о жилье 2004 года, правила лицензирования HMO 2007 года и приказ 2018 года, отменивший правило трех этажей.

Законно ли сдавать жилье без лицензии HMO?

Нет. Сдача лицензируемого HMO без лицензии — уголовное преступление по ст. 72 Закона о жилье 2004 года. Последствия:

• Неограниченный штраф по решению суда (без лимита с 2015 года)

• Внесудебный штраф до £30 000 по решению местного муниципалитета

• Судимость, влияющая на статус надежного лица в будущем

• Ордер на возврат аренды: жильцы могут потребовать вернуть плату за срок до 12 месяцев

• Запрет на выселение по секции 21 без лицензии (секцию 21 отменят законом о правах арендаторов в 2026 г.)

• Управление жильем: совет может забрать объект в свое управление

Подача заявки задним числом не отменяет нарушение. Период работы без лицензии остается преступлением, и арендная плата за это время подлежит возврату.

Разница между совместной арендой и HMO
Совместная аренда квартиры — это бытовой термин, где живут несколько человек. Это не правовой статус.

Понятие HMO закреплено в ст. 254 Закона о жилье 2004 года. Объект признается HMO, если:

• В нем проживают три или более человек

• Жильцы составляют две или более отдельные семьи

• Они делят общие удобства (кухню, ванную или туалет)

• Это их единственное или основное жилье

Понятие «семья» (ст. 258) включает супругов, родителей, детей, братьев, сестер, дядей, теть и кузенов. Партнеры в отношениях считаются одной семьей.
Если хоть один жилец не родственник, количество семей увеличивается.

Проживание студентов, беженцев или трудовых мигрантов также учитывается для целей HMO.

Нужна ли лицензия? — Количество жильцов
В Англии существует три схемы лицензирования:

• Обязательное лицензирование HMO (по всей стране)

• Дополнительное лицензирование (вводится советами для небольших HMO)

• Избирательное лицензирование (в зонах особого контроля для любого жилья)

Лондон специфичен: в большинстве районов действует лицензирование даже на 3 человек. Обязательно проверяйте реестр своего боро.

Перепланированные дома (ст. 257 HMO) не требуют обязательной лицензии, но могут подпадать под дополнительные местные правила.

Истекает ли срок действия лицензии HMO?

Да. Лицензия выдается максимум на 5 лет. Советы могут сократить срок при наличии замечаний к управлению домом.

• Продление не происходит автоматически — нужно подать заявку до истечения срока

• Сдача жилья после окончания срока приравнивается к работе без лицензии

• Если вовремя отправить заявку, лицензия продолжает действовать до решения совета

• Это важно для защиты от требований о возврате аренды

Дорого ли стоит лицензия HMO?
Пошлины устанавливаются советами и сильно различаются.
Они должны покрывать лишь расходы на администрирование схемы (ст. 63 Закона 2004 г.).

Ориентировочные пошлины в Англии (2025–2026 гг.):

Обычно пошлина делится на плату за рассмотрение заявки и за выдачу лицензии. Возможны скидки для аккредитованных владельцев или при быстрой оплате.

Максимальный размер пошлины не ограничен законом, но цена должна быть разумной.
Арендодатели могут оспорить завышенные тарифы, но это редкость.

Могут ли соседи заблокировать HMO?

Соседи не могут напрямую наложить вето на лицензию, но они могут повлиять на решение совета:

• Советы могут запрашивать мнения соседей при рассмотрении заявки

• Они могут жаловаться на шум, парковку, мусор или антисоциальное поведение

• Эти жалобы учитываются, но не всегда являются решающими

После выдачи лицензии соседи могут направлять официальные жалобы инспекторам.
Частые жалобы могут повлечь проверку лицензии. В худшем случае ее аннулируют.

Градостроительное право:
Перевод жилья в класс HMO (из C3 в C4) требует разрешения во многих зонах с Article 4 Directions. Это отдельные требования, не связанные напрямую с лицензией.

Законные требования к HMO
Лицензируемое HMO обязано соответствовать ряду стандартов:

Условия лицензии (Закон о жилье 2004 г., ст. 67):

• Минимум площади комнат (от 6,51 м² на одного взрослого, от 10,22 м² на двоих)

• Кухонное оборудование в достаточном количестве (минимум 1 комплект на 5 человек)

• Достаточное количество ванных и туалетов (обычно 1 комплект на 5 человек)

• Исправные и проверенные газовые и электрические системы

Нормы управления:
Правила управления HMO 2006 года обязывают управляющих:

• Содержать общие зоны в чистоте и исправности

• Следить за пожарной безопасностью (датчики, огнетушители)

• Обеспечить освещение общих зон

• Предоставить баки для мусора

• Своевременно реагировать на аварийные заявки

Пожарная безопасность:
Применяются нормы приказа 2005 года. Закон о безопасности зданий 2022 налагает жесткие требования на объекты выше 18 м. Оценка пожарных рисков обязательна.

Система оценки рисков HHSRS:
Инспекторы проверяют жилье по 29 категориям риска. Опасности класса 1 должны быть устранены немедленно во избежание мер реагирования.

Что такое обязательное лицензирование?
Это общенациональная схема, требующая оформление лицензии на любое HMO, если там:

• Проживает 5 и более человек

• Имеется 2 или более семьи

• Используются общие кухня, душевая или туалет

• Это их основное место жительства

Постановление 2018 года отменило требование к этажности дома. Сейчас под эти правила в Англии подпадает более 220 000 объектов.

Основные исключения:

• Объекты, где проживают только 2 человека (даже из двух семей)

• Многоквартирные дома из 3+ изолированных квартир

• Дома под управлением советов, ассоциаций, полиции или пожарных служб

• Некоторые студенческие общежития

• Здания под управлением религиозных общин

• Жилье собственника с проживанием не более двух нанимателей

Какие сертификаты требуются для HMO?
При подаче заявки арендодатель должен предоставить:

Обязательные документы:

• Сертификат газовой безопасности — ежегодная проверка инженером Gas Safe

• Отчет о состоянии электропроводки (EICR) — обязателен каждые 5 лет

• Энергетический сертификат (EPC) — с классом энергоэффективности не ниже E

• Оценка пожарных рисков — для мест общего пользования во всех HMO

Дополнительные документы по запросу:

• План этажей с указанием размеров комнат и планировки

• Удостоверение личности владельца или управляющего

• Подтверждение установки пожарной сигнализации

• Подтверждение наличия датчиков угарного газа

• Данные управляющего недвижимостью (если это не владелец)

• Подтверждение статуса надежного лица

Кто освобожден от лицензирования?
Перечень исключений указан выше. Для большинства частных лиц исключений нет, если в HMO проживает 5+ человек.

Что делать, если в HMO нет лицензии?
У арендаторов есть весомые права:

• Ордер на возврат аренды (RRO): можно вернуть оплату за период до 12 месяцев через трибунал. Подать иск нужно за 12 месяцев с момента нарушения.

• Встречный иск: при попытке выселения или взыскания долга владельцем можно заявить о работе без лицензии в качестве защиты.

• Жалоба в совет: инспекторы могут оштрафовать хозяина на сумму до £30 000 или начать уголовное дело.

• Защита от выселения: без лицензии нельзя вручить уведомление по секции 21. Любая такая попытка незаконна.

Как поможет Caira
Если вы управляете HMO и хотите соблюсти все правила или столкнулись с вопросами о выселении, Caira окажет вам поддержку:

• Разъяснит закон: поможем понять ваши обязательства по лицензированию и применимые к дому правила

• Составит документы: подготовим письма жильцам или в совет по вопросам аренды, проверок или выселения

• Разберет варианты: оценим риски по ордерам на возврат аренды и подскажем варианты защиты

• Подготовит кейс: упорядочим доказательства и составим заявления для судов или трибуналов

  
  

£15/мес. Бесплатный тестовый период — 14 дней. Карта не требуется.

Попробовать Caira бесплатно →

Отказ от ответственности: статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.