Краткий ответ: Лицензия на дом с несколькими жильцами (HMO) — это законное требование для большинства объектов, сдаваемых в аренду пяти и более людям, принадлежащим как минимум к двум разным домохозяйствам и пользующимся общими удобствами. Работа без такой лицензии является уголовным преступлением по статье 72 Закона о жилье 2004 года и влечёт неограниченный штраф, гражданские санкции и риск того, что арендаторы смогут взыскать до 12 месяцев аренды через Rent Repayment Order. Это руководство объясняет, кому нужна лицензия, сколько она стоит, как долго действует и к чему приводит её отсутствие для арендодателей.

Что означает лицензия HMO?
Лицензия HMO — это официальное разрешение от местного совета сдавать объект как House in Multiple Occupation. Это не сертификат качества, а юридический допуск. Без неё арендодатель нарушает закон.

Лицензия подтверждает, что объект:

• Подходит для заявленного числа жильцов

• Соответствует минимальным стандартам площади комнат (установленный минимум: одноместная спальня 6.51 м²; для двух взрослых, проживающих вместе, 10.22 м²; для детей младше 10 лет 4.64 м²)

• Имеет достаточные меры пожарной безопасности (дымовые извещатели, противопожарные двери, пути эвакуации)

• Обеспечивает достаточное количество кухонных и санитарных помещений для числа жильцов

• Управляется лицом, которое является “fit and proper” (статья 64(3), Housing Act 2004)

Юридическая основа — Часть 2 Закона о жилье 2004 года (статьи 55–78), а также Licensing and Management of Houses in Multiple Occupation (Additional Provisions) (England) Regulations 2007 и HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018, который с 1 октября 2018 года отменил правило о трёх этажах.

Незаконно ли сдавать без лицензии HMO?

Да. Эксплуатация лицензируемого HMO без лицензии является уголовным преступлением по статье 72 Закона о жилье 2004 года. Последствия включают:

• Неограниченный штраф по приговору магистратского суда (без верхнего предела с 2015 года)

• Гражданский штраф до £30,000 как альтернатива уголовному преследованию, назначаемый местным органом власти

• Судимость, влияющая на будущий статус “fit and proper person”

• Rent Repayment Order (RRO): арендаторы могут взыскать до 12 месяцев аренды, уплаченной в период без лицензии

• Запрет на вручение уведомления по Section 21 (выселение без вины), пока объект не лицензирован (Section 21 будет отменена в соответствии с Renters’ Rights Act 2025, ожидается в мае 2026 года)

• Управленческие ордера: совет может взять управление объектом на себя

Подача заявления на лицензию задним числом не устраняет нарушение. Период работы без лицензии остаётся правонарушением, и арендная плата, внесённая в этот период, потенциально подлежит взысканию.

В чём разница между общим домом и HMO?
Общий дом — это неформальный термин для объекта, в котором вместе живут несколько человек. Это не юридическое определение.

HMO определяется в статье 254 Закона о жилье 2004 года. Объект является HMO, если:

• В нём проживают три или более человек

• Эти люди образуют два или более отдельных домохозяйства (то есть не все являются одной семьёй)

• Они пользуются одной или несколькими основными удобствами (кухня, ванная или туалет)

• Они проживают в нём как в своём единственном или основном жилье

Определение “household” (статья 258) включает людей, состоящих в родстве как супруг/гражданский партнёр, родитель, дедушка или бабушка, ребёнок, внук, брат или сестра, дядя, тётя, племянник, племянница или двоюродный брат/сестра. Совместно проживающие пары в отношениях считаются одним домохозяйством. Если даже один человек выходит за пределы семейной единицы, число домохозяйств увеличивается.

Проживание студентов, лиц, ищущих убежище, или трудовых мигрантов также учитывается для целей HMO.

Нужна ли мне лицензия HMO? — объяснение по числу жильцов
В Англии существует три типа лицензирования:

• Обязательное лицензирование HMO (по всей стране)

• Дополнительное лицензирование (вводится некоторыми советами, охватывает меньшие HMO)

• Селективное лицензирование (применяется в определённых районах, независимо от статуса HMO)

Лондон — сложный регион: во многих районах действует дополнительное лицензирование, охватывающее HMO всего с 3 жильцами. Всегда проверяйте реестр лицензирования вашего района.

Переоборудованные многоквартирные дома (HMO по статье 257) не подпадают под обязательное лицензирование, но могут быть охвачены дополнительным лицензированием.

Истекает ли срок лицензии HMO?

Да. Лицензия HMO действует до пяти лет, но советы могут выдавать её на более короткий срок, если есть опасения по поводу управления или невыполненных работ.

• Автоматического продления нет — арендодатели должны подавать заявление заново до истечения срока

• Продолжение эксплуатации после истечения срока — это то же нарушение, что и полное отсутствие лицензии

• Если до истечения срока подано действительное заявление, лицензия считается продолжающей действовать в период рассмотрения (“duly made” application)

• Это важно для защиты от Rent Repayment Order

Дорого ли стоит лицензия HMO?
Размеры сборов устанавливаются каждым советом отдельно и сильно различаются. Они должны отражать фактические расходы совета на администрирование схемы (статья 63, Housing Act 2004).

Типичные диапазоны сборов в Англии (2025–2026):

Большинство советов делят сбор на плату за подачу/обработку заявления (невозвратную при отказе) и плату за выдачу лицензии, оплачиваемую при её предоставлении. Скидки могут быть доступны для аккредитованных арендодателей, при ранней оплате или для объектов с хорошей историей соблюдения требований.

Закон не устанавливает максимальный размер сбора, но плата должна быть разумной и соразмерной. Арендодатели могут оспаривать чрезмерные сборы, хотя на практике это случается редко.

Могут ли соседи остановить HMO?

Соседи не могут напрямую наложить вето на заявление о лицензии HMO, но могут повлиять на результат:

• Советы могут приглашать к подаче замечаний в ходе процесса рассмотрения заявки

• Соседи могут поднимать вопросы о шуме, перенаселённости, парковке, мусоре или антисоциальном поведении

• Это учитывается, но не является решающим фактором

После выдачи лицензии соседи могут подавать официальные жалобы в команду по контролю за соблюдением жилищного законодательства совета. Повторяющиеся, подтверждённые жалобы могут привести к пересмотру лицензии или добавлению условий. В крайних случаях совет может отозвать лицензию.

Градостроительное право:
Перевод объекта в использование HMO (из класса использования C3 в C4) в некоторых районах может требовать разрешения на планирование. Советы могут вводить Article 4 Directions, отменяя права Permitted Development, поэтому арендодателям требуется явное согласие на планирование. Если разрешение на планирование требуется, но не получено, это отдельный вопрос по обеспечению исполнения.

Каковы правовые требования к HMO?
Лицензированный HMO должен соответствовать нескольким правовым режимам:

Условия лицензии (Housing Act 2004, s.67):

• Минимальные размеры комнат (взрослый один: 6.51 м²; двое взрослых: 10.22 м²; дети младше 10 лет: 4.64 м²)

• Достаточные условия для приготовления пищи (в качестве ориентира — минимум один комплект на 5 жильцов)

• Достаточное количество санитарных узлов/туалетов (обычно один на 5 жильцов)

• Исправные газовые и электрические системы с надлежащим обслуживанием

Правила управления:
HMO Management Regulations 2006 (SI 2006/372) требуют от управляющих:

• Поддерживать общие части в чистоте и в исправном состоянии

• Поддерживать меры пожарной безопасности (сигнализация, огнетушители, пути эвакуации)

• Обеспечивать достаточное освещение в общих зонах

• Предоставлять контейнеры/средства для обращения с отходами

• Немедленно реагировать на аварийные ремонты

Пожарная безопасность:
The Regulatory Reform (Fire Safety) Order 2005 применяется к общим частям. Building Safety Act 2022 ввёл новые обязанности для зданий повышенного риска (18 м+). Для HMO обычно требуются локальные оценки пожарного риска.

HHSRS (Housing Health and Safety Rating System):
Советы оценивают объекты по 29 категориям опасностей. Опасности категории 1 (наиболее серьёзные) должны быть устранены; советы могут предпринимать экстренные меры.

Что такое обязательное лицензирование?
Обязательное лицензирование — это национальная схема, требующая лицензии для любого HMO, который:

• Заселён 5 и более людьми

• Состоит из 2 или более домохозяйств

• Которые пользуются общими удобствами (кухня, ванная, туалет)

• Как своим единственным или основным жильём

HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018 убрал требование по этажности, расширив сферу действия. Сейчас в Англии под обязательное лицензирование подпадает около 220,000+ объектов.

Ключевые исключения:

• Объекты, заселённые только двумя людьми (даже если это два домохозяйства)

• Специально построенные здания из трёх и более отдельных квартир

• Здания, управляемые местными властями, жилищными ассоциациями, полицией или пожарными органами

• Некоторые студенческие общежития

• Здания, занятые преимущественно для нужд религиозной общины

• Объекты, где живёт собственник и есть не более двух жильцов-арендаторов

Какие документы нужны для HMO?
При подаче заявления на лицензию HMO арендодатели должны предоставить:

Обязательные документы:

• Газовый сертификат безопасности — ежегодная проверка инженером, зарегистрированным в Gas Safe

• Отчёт о состоянии электроустановки (EICR) — требуется каждые 5 лет для всех сдаваемых в аренду объектов

• Энергетический сертификат (EPC) — требуется минимальный рейтинг E

• Оценка пожарного риска — требуется для общих частей; рекомендуется для всех HMO

Сопроводительные документы, которые обычно запрашиваются:

• План этажа с указанием размеров комнат и планировки

• Подтверждение личности арендодателя/управляющего

• Подтверждение установки дымовых извещателей

• Подтверждение установки датчиков угарного газа

• Данные управляющего объектом (если он отличается от арендодателя)

• Подтверждение статуса “fit and proper person”

Кто освобождён от лицензирования HMO?
См. выше установленные законом исключения. Для большинства частных арендодателей, если объект соответствует определению HMO и в нём проживает 5+ человек, исключения нет.

Что происходит, если арендатор живёт в нелицензированном HMO?
У арендаторов есть существенные права:

• Rent Repayment Order (RRO): подайте заявление в First-tier Tribunal (Property Chamber), чтобы взыскать до 12 месяцев аренды, уплаченной в период без лицензии. Заявление должно быть подано в течение 12 месяцев с момента правонарушения.

• Встречное требование: если арендодатель подаёт иск о выселении или взыскании задолженности по аренде, вы можете заявить об отсутствии лицензии как встречное требование или как справедливый взаимозачёт.

• Сообщение в совет: местная команда по жилищному надзору может привлечь арендодателя к ответственности и назначить гражданский штраф до £30,000.

• Защита по Section 21: арендодатель нелицензированного HMO не может вручить действительное уведомление по Section 21. Любое такое уведомление, вручённое в период отсутствия лицензии, недействительно.

Как Caira может помочь
Если вы арендодатель, управляющий HMO, и хотите убедиться, что ваш объект полностью соответствует требованиям — или у вас возникли вопросы о лицензировании или уведомлениях о выселении — Caira может вам помочь:

• Разъяснить закон: понять ваши обязательства по лицензированию и какие нормы применяются к вашему объекту

• Подготовить переписку: составить письма для арендаторов или совета по вопросам лицензирования, соблюдения требований или судебных процедур о владении

• Оценить варианты: узнать о Rent Repayment Orders, возможных встречных требованиях арендаторов и о том, как эффективно реагировать

• Подготовить документы: организовать ваши доказательства и создать структурированные заявления или обращения в трибунал для юридических процедур

  
  
  

£15/месяц. Бесплатный 14-дневный пробный период. Банковская карта не требуется.

Попробуйте Caira бесплатно →

Отказ от ответственности: эта статья носит общий информационный характер и не является финансовой, налоговой или юридической консультацией.