دعوا Caira تراجع عقد الإيجار قبل التوقيع. تكتشف Caira البنود غير السارية، وفواتير التكاليف الإضافية الخاطئة، والتزامات التجديد غير المسموح بها، ومخالفات كبح الإيجارات — خلال ثوانٍ. من دون انتظار. افحص عقد الإيجار مع Caira الآن →
1. قانون الإيجار الألماني — حماية خاصة للمستأجر
يُعدّ قانون الإيجار الألماني دوليًا من أكثر الأنظمة صداقةً للمستأجرين في العالم. وينظمه القانون المدني (BGB)، §§ 535–580a، ويوفّر حماية واسعة من الإنهاءات غير المبررة، والإيجارات المبالغ فيها، والبنود التعسفية. ويشمل أيضًا قانون تعديل قانون الإيجار، وقانون الإيجار في بعض الولايات، وكبح الإيجارات باعتباره أهم إجراء تنظيمي في السنوات الأخيرة.
يمكن إبرام عقد الإيجار في ألمانيا من دون شكل معين — أي شفهيًا أيضًا. لكن يُنصح بشدة بعقد مكتوب، لأنه دليل إثبات. كما أن بعض الاتفاقات، مثل مدة إشعار أطول من المهلة القانونية، لا تكون نافذة إلا كتابيًا.
2. كبح الإيجارات — ما الساري في مدينتك؟
يسري كبح الإيجارات في أسواق السكن المتوترة. ويحدّ الإيجار الأولي في التأجير الجديد إلى حد أقصى 10% فوق بدل الإيجار المقارن المحلي (وفق مؤشر الإيجار). ويسري في أكثر من 400 مدينة وبلدية ألمانية، منها برلين وميونخ وهامبورغ وفرانكفورت وكولن ودوسلدورف.
⚠️ استثناءات كبح الإيجارات: المباني الجديدة (أول سكن بعد 1 أكتوبر 2014) والشقق المُحدَّثة تحديثًا شاملًا معفاة من كبح الإيجارات. وحتى إذا كان المستأجر السابق قد دفع إيجارًا أعلى، يجوز للمؤجر الإبقاء على هذا الإيجار الأعلى (حماية الإيجارات القائمة).
3. البيانات الإلزامية في عقد الإيجار
البيان
التفاصيل
أطراف العقد
الأسماء والعناوين الكاملة للمؤجر والمستأجرين
العقار المؤجر
العنوان الدقيق، والطابق، ومساحة الشقة (بيان المساحة بالمتر المربع m²)
بدء الإيجار ومدته
تاريخ البدء؛ غير محدد المدة أو محدد المدة (مع سبب التحديد وفق § 575 BGB)
الإيجار الأساسي
المبلغ الشهري الصافي باليورو
التكاليف الإضافية (تكاليف التشغيل)
مبلغ مقطوع أو دفعة مقدمة مع تسوية سنوية — اذكر جميع البنود القابلة للتحميل صراحة
التأمين
بحد أقصى 3 إيجارات أساسية صافية؛ يجب إيداعه في حساب منفصل مدرّ للفائدة
تربية الحيوانات الأليفة، التأجير من الباطن
تنظيمات صريحة، إذ يلزم موافقة منفصلة في كل حالة عند غياب الاتفاق
4. أعمال الصيانة التجميلية — أكثر نقطة نزاع شيوعًا
أعمال الصيانة التجميلية (الطلاء، ورق الجدران، الدهانات، الأبواب) تقع مبدئيًا على عاتق المؤجر. ويمكن نقلها إلى المستأجر، لكن فقط باتفاقات فردية ونافذة. وقد أعلن المحكمة الاتحادية العليا (BGH) في السنوات الأخيرة بطلان كثير من البنود النموذجية:
مواعيد ثابتة (مثلاً: «طلاء المطبخ كل 3 سنوات»): غير نافذة، لأنها لا تستند إلى الحاجة الفعلية للتجديد.
بنود التجديد النهائي في الشقق غير المجددة: غير نافذة إذا كانت الشقة غير مجددة عند السكن ولم تُدفع تسوية مناسبة.
بنود النسبة: أُعلنت أيضًا غير نافذة (BGH، حكم 18.03.2015).
إذا كان عقد الإيجار يتضمن بند صيانة تجميلية غير نافذ، فلا يلزمك إجراء أي تجديد عند الإخلاء — حتى لو طلب المؤجر ذلك.
مثال عملي: عقد ليزا في ميونخ
الحالة: ليزا (32 عامًا) تستأجر شقة من غرفتين في ميونخ-شفابينغ، 58 م²، مقابل 1,450 € إيجار أساسي + 200 € دفعة مقدمة للتكاليف الإضافية. ويظهر مؤشر الإيجار المحلي لهذه الشقة 1,280 €.
مشكلات في مسودة العقد:
مخالفة كبح الإيجارات: 1,450 € تتجاوز 1,280 € × 1.10 = 1,408 €. وقد ذكر المؤجر استثناء «تحديث شامل»، لكن من دون مستندات. كان لدى ليزا الحق في الاعتراض وطلب ردّ الزيادة — بأثر رجعي حتى تاريخ الاعتراض.
بند صيانة تجميلية غير نافذ: تضمن العقد مدة ثابتة («المطبخ كل 3 سنوات»). ووسمت Caira هذا البند بأنه غير نافذ وفق اجتهاد BGH الحالي.
تسوية التكاليف الإضافية: ذكر العقد «تكاليف تشغيل أخرى» من دون تحديد — وهو بند ترى المحاكم أنه غير كافٍ بشكل متزايد.
النتيجة مع Caira: طلبت ليزا التصحيح قبل توقيع العقد. خفّض المؤجر الإيجار إلى 1,390 € وشطب بند التجديد غير النافذ.
5. نموذج عقد الإيجار (Microsoft Word / PDF)
انسخ النموذج إلى Microsoft Word، واملأ كل الأقواس المربعة، واطبع نسختين، ودع الطرفين يوقّعان. واحفظ المستند أيضًا بصيغة PDF.
📋 انسخ النموذج → الصقه في Word 📄 انسخ النص فقط
ملاحظة: قبل الاستخدام، تحقّق مما إذا كان كبح الإيجارات ساريًا في مدينتك، وما إذا كان الإيجار يطابق مؤشر الإيجار المحلي.
MIETVERTRAG (Wohnraum)
Zwischen
Vermieter:
Name: [Vor- und Nachname]
Anschrift: [Vollständige Adresse]
Telefon: [Nummer]
E-Mail: [E-Mail]
und
Mieter:
Name: [Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
Anschrift (bisherige): [Adresse]
Telefon: [Nummer]
wird folgender Mietvertrag geschlossen:
§ 1 – MIETOBJEKT
Der Vermieter vermietet an den Mieter die Wohnung im [Stockwerk] des Gebäudes [Straße, Hausnummer, PLZ Ort], bestehend aus [X] Zimmern, Küche, Bad/WC, [weiteren Räumen].
Wohnfläche: ca. [X] m² (gemäß Wohnflächenverordnung).
Mitvermietet werden: [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben].
§ 2 – MIETZEIT
Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.
[ODER: Das Mietverhältnis ist befristet bis zum [Datum], da [Befristungsgrund gem. § 575 BGB].]
§ 3 – MIETE UND NEBENKOSTEN
3.1 Die monatliche Nettokaltmiete beträgt: [X] €
3.2 Nebenkostenvorauszahlung (Betriebskosten gem. BetrKV): [X] €
3.3 Gesamtmiete: [X] €
3.4 Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet. Folgende Betriebskosten sind umlagefähig: [Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 Die Miete ist monatlich bis zum 3. Werktag des laufenden Monats auf folgendes Konto zu überweisen: IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].
§ 4 – MIETERHÖHUNG
Eine Mieterhöhung ist nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB möglich (Vergleichsmiete, Modernisierung). In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt die 10%-Kappungsgrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
§ 5 – KAUTION
Der Mieter zahlt eine Mietkaution von [X] € (max. 3 Nettokaltmieten). Der Vermieter legt die Kaution auf einem separaten, zinsbringenden Konto an. Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abschluss der Nebenkostenabrechnung, spätestens innerhalb von [3–6] Monaten.
§ 6 – KÜNDIGUNG
6.1 Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 3 Monate.
6.2 Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss der anderen Partei bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um für diesen Monat wirksam zu sein.
6.3 Der Vermieter kann nur aus den gesetzlich zulässigen Gründen (§§ 573 ff. BGB) kündigen.
§ 7 – TIERHALTUNG
Das Halten von [Kleintieren ist gestattet / Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters / ist untersagt].
§ 8 – SCHÖNHEITSREPARATUREN
[Schönheitsreparaturen werden nach Maßgabe des Renovierungsbedarfs und auf Basis einer wirksamen Einzelvereinbarung geregelt. Starre Fristenregelungen sind nicht Bestandteil dieses Vertrages.]
§ 9 – HAUSORDNUNG
Bestandteil dieses Vertrages ist die beigefügte Hausordnung vom [Datum].
§ 10 – SONSTIGES
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen bedürfen der Schriftform.
Ort, Datum: [Ort], den [Datum]
Vermieter: Mieter:
____________________ ____________________
[Name des Vermieters][Name des/der Mieter(s)]
MIETVERTRAG (Wohnraum)
Zwischen
Vermieter:
Name: [Vor- und Nachname]
Anschrift: [Vollständige Adresse]
Telefon: [Nummer]
E-Mail: [E-Mail]
und
Mieter:
Name: [Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
Anschrift (bisherige): [Adresse]
Telefon: [Nummer]
wird folgender Mietvertrag geschlossen:
§ 1 – MIETOBJEKT
Der Vermieter vermietet an den Mieter die Wohnung im [Stockwerk] des Gebäudes [Straße, Hausnummer, PLZ Ort], bestehend aus [X] Zimmern, Küche, Bad/WC, [weiteren Räumen].
Wohnfläche: ca. [X] m² (gemäß Wohnflächenverordnung).
Mitvermietet werden: [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben].
§ 2 – MIETZEIT
Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.
[ODER: Das Mietverhältnis ist befristet bis zum [Datum], da [Befristungsgrund gem. § 575 BGB].]
§ 3 – MIETE UND NEBENKOSTEN
3.1 Die monatliche Nettokaltmiete beträgt: [X] €
3.2 Nebenkostenvorauszahlung (Betriebskosten gem. BetrKV): [X] €
3.3 Gesamtmiete: [X] €
3.4 Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet. Folgende Betriebskosten sind umlagefähig: [Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 Die Miete ist monatlich bis zum 3. Werktag des laufenden Monats auf folgendes Konto zu überweisen: IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].
§ 4 – MIETERHÖHUNG
Eine Mieterhöhung ist nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB möglich (Vergleichsmiete, Modernisierung). In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt die 10%-Kappungsgrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
§ 5 – KAUTION
Der Mieter zahlt eine Mietkaution von [X] € (max. 3 Nettokaltmieten). Der Vermieter legt die Kaution auf einem separaten, zinsbringenden Konto an. Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abschluss der Nebenkostenabrechnung, spätestens innerhalb von [3–6] Monaten.
§ 6 – KÜNDIGUNG
6.1 Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 3 Monate.
6.2 Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss der anderen Partei bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um für diesen Monat wirksam zu sein.
6.3 Der Vermieter kann nur aus den gesetzlich zulässigen Gründen (§§ 573 ff. BGB) kündigen.
§ 7 – TIERHALTUNG
Das Halten von [Kleintieren ist gestattet / Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters / ist untersagt].
§ 8 – SCHÖNHEITSREPARATUREN
[Schönheitsreparaturen werden nach Maßgabe des Renovierungsbedarfs und auf Basis einer wirksamen Einzelvereinbarung geregelt. Starre Fristenregelungen sind nicht Bestandteil dieses Vertrages.]
§ 9 – HAUSORDNUNG
Bestandteil dieses Vertrages ist die beigefügte Hausordnung vom [Datum].
§ 10 – SONSTIGES
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen bedürfen der Schriftform.
Ort, Datum: [Ort], den [Datum]
Vermieter: Mieter:
____________________ ____________________
[Name des Vermieters][Name des/der Mieter(s)]
MIETVERTRAG (Wohnraum)
Zwischen
Vermieter:
Name: [Vor- und Nachname]
Anschrift: [Vollständige Adresse]
Telefon: [Nummer]
E-Mail: [E-Mail]
und
Mieter:
Name: [Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
Anschrift (bisherige): [Adresse]
Telefon: [Nummer]
wird folgender Mietvertrag geschlossen:
§ 1 – MIETOBJEKT
Der Vermieter vermietet an den Mieter die Wohnung im [Stockwerk] des Gebäudes [Straße, Hausnummer, PLZ Ort], bestehend aus [X] Zimmern, Küche, Bad/WC, [weiteren Räumen].
Wohnfläche: ca. [X] m² (gemäß Wohnflächenverordnung).
Mitvermietet werden: [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben].
§ 2 – MIETZEIT
Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.
[ODER: Das Mietverhältnis ist befristet bis zum [Datum], da [Befristungsgrund gem. § 575 BGB].]
§ 3 – MIETE UND NEBENKOSTEN
3.1 Die monatliche Nettokaltmiete beträgt: [X] €
3.2 Nebenkostenvorauszahlung (Betriebskosten gem. BetrKV): [X] €
3.3 Gesamtmiete: [X] €
3.4 Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet. Folgende Betriebskosten sind umlagefähig: [Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 Die Miete ist monatlich bis zum 3. Werktag des laufenden Monats auf folgendes Konto zu überweisen: IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].
§ 4 – MIETERHÖHUNG
Eine Mieterhöhung ist nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB möglich (Vergleichsmiete, Modernisierung). In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt die 10%-Kappungsgrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
§ 5 – KAUTION
Der Mieter zahlt eine Mietkaution von [X] € (max. 3 Nettokaltmieten). Der Vermieter legt die Kaution auf einem separaten, zinsbringenden Konto an. Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abschluss der Nebenkostenabrechnung, spätestens innerhalb von [3–6] Monaten.
§ 6 – KÜNDIGUNG
6.1 Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 3 Monate.
6.2 Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss der anderen Partei bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um für diesen Monat wirksam zu sein.
6.3 Der Vermieter kann nur aus den gesetzlich zulässigen Gründen (§§ 573 ff. BGB) kündigen.
§ 7 – TIERHALTUNG
Das Halten von [Kleintieren ist gestattet / Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters / ist untersagt].
§ 8 – SCHÖNHEITSREPARATUREN
[Schönheitsreparaturen werden nach Maßgabe des Renovierungsbedarfs und auf Basis einer wirksamen Einzelvereinbarung geregelt. Starre Fristenregelungen sind nicht Bestandteil dieses Vertrages.]
§ 9 – HAUSORDNUNG
Bestandteil dieses Vertrages ist die beigefügte Hausordnung vom [Datum].
§ 10 – SONSTIGES
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen bedürfen der Schriftform.
Ort, Datum: [Ort], den [Datum]
Vermieter: Mieter:
____________________ ____________________
[Name des Vermieters][Name des/der Mieter(s)]
6. الأسئلة المتكررة (FAQ)
سؤال: هل يجب على المؤجر ذكر مساحة السكن بدقة؟ الجواب: نعم. إذا زادت أو نقصت المساحة الفعلية بأكثر من 10% عن المساحة المذكورة في العقد، يحق للمستأجر خفض الإيجار — بأثر رجعي. ويمكنه أيضًا استخدام حق الإنهاء الخاص إذا كان الفرق كبيرًا.
سؤال: هل يجوز للمؤجر تأخير تسوية التكاليف الإضافية كما يشاء؟ الجواب: لا. يجب أن تصل تسوية تكاليف التشغيل إلى المستأجر في موعد أقصاه 12 شهرًا بعد نهاية فترة التسوية (§ 556 الفقرة 3 BGB). إذا وصلت بعد ذلك، فلا يجوز للمؤجر المطالبة بأي مبالغ إضافية. ويمكن للمستأجر رفض مطالبات السداد بعد انقضاء هذه المهلة.
سؤال: هل يجوز للمؤجر إنهاء الشقة لأنه يريد استخدامها بنفسه؟ الجواب: نعم، فالحاجة الشخصية سبب إنهاء معترف به (§ 573 الفقرة 2 الرقم 2 BGB). لكن يجب أن تكون الحاجة الشخصية محددة وجدية. وقد تمنع الأسباب الاجتماعية الصعبة لدى المستأجر (العمر، المرض، الحمل، إلخ) هذا الإنهاء. وتختلف مدة الإشعار بين 3 و9 أشهر بحسب مدة الإيجار.
