دعوا Caira يراجع عقد الإيجار الخاص بك قبل أن توقّع. تكتشف Caira البنود غير السارية، وحسابات المصروفات التشغيلية الخاطئة، والتزامات التجديد غير المسموح بها، ومخالفات كبح الإيجار — في ثوانٍ، من دون انتظار. راجع عقد الإيجار الآن مع Caira →
1. قانون الإيجار الألماني — المستأجرون يتمتعون بحماية خاصة
يُعد قانون الإيجار الألماني دوليًا من أكثر الأنظمة صداقةً للمستأجرين في العالم. وينظمه القانون المدني الألماني (BGB)، المواد §§ 535–580a، ويوفر حماية واسعة من الإنهاءات غير المبررة، والإيجارات المبالغ فيها، والبنود التعسفية. ويضاف إلى ذلك قانون تعديل قانون الإيجار، وقانون الإيجارات في ولايات اتحادية مختلفة، وكذلك كبح الإيجار بوصفه أهم إجراء تنظيمي في السنوات الأخيرة.
يمكن إبرام عقد الإيجار في ألمانيا من حيث المبدأ دون شكل محدد — أي شفهيًا أيضًا. لكن في الممارسة العملية يُنصح بشدة بعقد مكتوب، لأنه يُعد وسيلة إثبات، ولأن بعض الاتفاقات (مثل مدة إشعار أطول من المهلة القانونية) لا تكون نافذة إلا إذا كانت مكتوبة.
2. كبح الإيجار — ما الساري في مدينتك؟
يسري كبح الإيجار في أسواق السكن المتوترة، ويحد من الإيجار الابتدائي في حالات التأجير الجديد إلى حد أقصى يبلغ 10% فوق الإيجار المقارن المعتاد محليًا (وفق مؤشر الإيجارات). وهو مطبق في أكثر من 400 مدينة وبلدية ألمانية، بما في ذلك برلين، وميونخ، وهامبورغ، وفرانكفورت، وكولونيا، ودوسلدورف.
⚠️ استثناءات كبح الإيجار: العقارات الجديدة (أول إشغال بعد 1 أكتوبر 2014) والوحدات التي خضعت لتحديث شامل مستثناة من كبح الإيجار. وحتى إذا كان المستأجر السابق قد دفع إيجارًا أعلى، يجوز للمؤجر الإبقاء على هذا الإيجار الأعلى (حماية الوضع القائم للإيجارات الحالية).
3. البيانات الإلزامية في عقد الإيجار
البيان
التفاصيل
أطراف العقد
الأسماء والعناوين الكاملة للمؤجر والمستأجر(ين)
العقار المؤجر
العنوان الدقيق، والطابق، ومساحة الوحدة السكنية (بيان المساحة بالمتر المربع m²)
بداية الإيجار ومدته
تاريخ البدء؛ غير محدد المدة أو محدد المدة (مع سبب التحديد وفقًا للمادة § 575 من BGB)
الإيجار الصافي
المبلغ الشهري الصافي باليورو
المصروفات الإضافية (تكاليف التشغيل)
مبلغ مقطوع أو دفعة مقدمة مع تسوية سنوية — مع إدراج جميع البنود القابلة للتحميل صراحةً
التأمين/الوديعة
بحد أقصى 3 إيجارات صافية؛ ويجب إيداعها في حساب منفصل يدرّ فوائد
تربية الحيوانات الأليفة، التأجير من الباطن
تنظيمات صريحة، إذ يلزم في كل حالة موافقة منفصلة ما لم يوجد اتفاق
4. أعمال التجميل/الترميم البسيط — أكثر نقاط النزاع شيوعًا
أعمال التجميل (الدهان، ورق الجدران، الطلاء، الأبواب) تقع من حيث المبدأ على عاتق المؤجر. ويمكن نقلها إلى المستأجر، ولكن فقط عبر اتفاقات فردية نافذة. وقد قضت المحكمة الاتحادية العليا (BGH) في السنوات الأخيرة بعدم سريان العديد من البنود النموذجية:
المدد الجامدة (مثل: «دهان المطبخ كل 3 سنوات»): غير نافذة لأنها لا تراعي الحاجة الفعلية إلى التجديد.
بنود التجديد النهائي في الوحدات غير المجددة: غير نافذة إذا كانت الوحدة غير مجددة عند الانتقال ولم يُدفع تعويض مناسب.
بنود النسبة/الحصة: وقد أُعلن أيضًا عدم سريانها (BGH، حكم بتاريخ 18.03.2015).
إذا تضمن عقد الإيجار بندًا غير نافذ بشأن أعمال التجميل، فلا يلزمك إجراء أي تجديد عند الإخلاء — حتى لو طلب المؤجر ذلك.
مثال عملي: عقد إيجار ليزا في ميونخ
الحالة: تستأجر ليزا (32 عامًا) شقة من غرفتين في ميونخ-شفابينغ، بمساحة 58 م²، مقابل 1,450 € إيجار صافي + 200 € دفعة مقدمة للمصروفات الإضافية. ويُظهر مؤشر الإيجارات المعتاد محليًا لهذه الشقة 1,280 €.
المشكلات في مسودة العقد:
مخالفة كبح الإيجار: يتجاوز 1,450 € مبلغ 1,280 € × 1.10 = 1,408 €. وقد ذكر المؤجر استثناء «تحديث شامل»، لكن من دون مستندات. كان من حق ليزا تقديم الاعتراض والمطالبة برد الزيادة — بأثر رجعي حتى تاريخ الاعتراض.
بند غير نافذ لأعمال التجميل: تضمن العقد مدة جامدة («المطبخ كل 3 سنوات»). وقد وسمته Caira بأنه غير نافذ وفقًا لاجتهاد BGH الحالي.
تسوية المصروفات الإضافية: أدرج العقد «تكاليف تشغيل أخرى» من دون تحديد — وهو بند تعتبره المحاكم على نحو متزايد غير كافٍ.
النتيجة مع Caira: طلبت ليزا تصحيح المسودة قبل توقيع العقد. فخفض المؤجر الإيجار إلى 1,390 € وحذف بند التجديد غير النافذ.
5. نموذج عقد إيجار (Microsoft Word / PDF)
انسخ النموذج إلى Microsoft Word، واملأ جميع الأقواس المربعة، واطبع نسختين، ودع الطرفين يوقعان. واحفظ المستند أيضًا بصيغة PDF.
📋 انسخ النموذج → الصقه في Word 📄 انسخ النص فقط
ملاحظة: قبل الاستخدام، تحقّق مما إذا كان كبح الإيجار ساريًا في مدينتك وما إذا كان الإيجار يلتزم بمؤشر الإيجارات المحلي.
عقد إيجار (سكن)
بين
المؤجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة]
العنوان: [العنوان الكامل]
الهاتف: [الرقم]
البريد الإلكتروني: [البريد الإلكتروني]
و
المستأجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة(العائلات) لجميع المستأجرين]
العنوان (السابق): [العنوان]
الهاتف: [الرقم]
يُبرم عقد الإيجار التالي:
§ 1 – العقار المؤجر
يؤجر المؤجر إلى المستأجر الشقة الواقعة في [الطابق] من المبنى [الشارع، رقم المنزل، الرمز البريدي، المدينة]، والمكوّنة من [X] غرف، ومطبخ، وحمام/مرحاض، [وغرف أخرى].
المساحة السكنية: نحو [X] م² (وفقًا للائحة المساحات السكنية).
ويشمل الإيجار أيضًا: [قبو / مرآب / موقف سيارات / حديقة – يُذكر ما ينطبق].
§ 2 – مدة الإيجار
تبدأ علاقة الإيجار في [التاريخ] وتُبرم لمدة غير محددة.
[أو: علاقة الإيجار محددة المدة حتى [التاريخ]، وذلك بسبب [سبب التحديد وفقًا للمادة § 575 من BGB].]
§ 3 – الإيجار والمصروفات الإضافية
3.1 يبلغ الإيجار الشهري الصافي: [X] €
3.2 دفعة مقدمة للمصروفات الإضافية (تكاليف التشغيل وفقًا لـ BetrKV): [X] €
3.3 إجمالي الإيجار: [X] €
3.4 تُجرى تسوية المصروفات الإضافية سنويًا. وتُعد تكاليف التشغيل التالية قابلة للتحميل: [التدفئة، المياه الساخنة، تنظيف المبنى، جمع النفايات، التأمينات، المشرف/القيّم على المبنى، إلخ — تُذكر صراحةً].
3.5 يُحوَّل الإيجار شهريًا حتى اليوم العملي الثالث من الشهر الجاري إلى الحساب التالي: IBAN [IBAN الخاص بالمؤجر]، BIC [BIC].
§ 4 – زيادة الإيجار
يجوز زيادة الإيجار وفقًا لأحكام §§ 558 وما يليها من BGB (الإيجار المقارن، التحديث). وفي المناطق الخاضعة لكبح الإيجار (§ 556d من BGB) يسري حد 10% فوق الإيجار المقارن المعتاد محليًا.
§ 5 – التأمين/الوديعة
يدفع المستأجر وديعة تأمين إيجار قدرها [X] € (بحد أقصى 3 إيجارات صافية). ويودع المؤجر الوديعة في حساب منفصل يدرّ فوائد. وتُرد بعد انتهاء علاقة الإيجار وإتمام تسوية المصروفات الإضافية، وبحد أقصى خلال [3–6] أشهر.
§ 6 – الإنهاء
6.1 مدة الإشعار القانونية للمستأجر هي 3 أشهر.
6.2 يجب أن يكون الإنهاء مكتوبًا، وأن يصل إلى الطرف الآخر حتى اليوم العملي الثالث من أحد الأشهر كي يكون نافذًا بالنسبة لذلك الشهر.
6.3 لا يجوز للمؤجر الإنهاء إلا للأسباب المسموح بها قانونًا (§§ 573 وما يليها من BGB).
§ 7 – تربية الحيوانات
يُسمح بتربية [الحيوانات الصغيرة / تتطلب الكلاب والقطط موافقة مسبقة من المؤجر / ممنوعة].
§ 8 – أعمال التجميل/الترميم البسيط
[تُنظم أعمال التجميل وفقًا لحاجة التجديد وعلى أساس اتفاق فردي نافذ. ولا تُعد قواعد المدد الجامدة جزءًا من هذا العقد.]
§ 9 – لائحة المبنى
تُعد لائحة المبنى المرفقة بتاريخ [التاريخ] جزءًا من هذا العقد.
§ 10 – أحكام أخرى
لا توجد اتفاقات جانبية شفوية. وأي تعديل يتطلب الكتابة.
المكان، التاريخ: [المكان]، في [التاريخ]
المؤجر: المستأجر:
____________________ ____________________
[اسم المؤجر][اسم المستأجر(ين)]
عقد إيجار (سكن)
بين
المؤجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة]
العنوان: [العنوان الكامل]
الهاتف: [الرقم]
البريد الإلكتروني: [البريد الإلكتروني]
و
المستأجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة(العائلات) لجميع المستأجرين]
العنوان (السابق): [العنوان]
الهاتف: [الرقم]
يُبرم عقد الإيجار التالي:
§ 1 – العقار المؤجر
يؤجر المؤجر إلى المستأجر الشقة الواقعة في [الطابق] من المبنى [الشارع، رقم المنزل، الرمز البريدي، المدينة]، والمكوّنة من [X] غرف، ومطبخ، وحمام/مرحاض، [وغرف أخرى].
المساحة السكنية: نحو [X] م² (وفقًا للائحة المساحات السكنية).
ويشمل الإيجار أيضًا: [قبو / مرآب / موقف سيارات / حديقة – يُذكر ما ينطبق].
§ 2 – مدة الإيجار
تبدأ علاقة الإيجار في [التاريخ] وتُبرم لمدة غير محددة.
[أو: علاقة الإيجار محددة المدة حتى [التاريخ]، وذلك بسبب [سبب التحديد وفقًا للمادة § 575 من BGB].]
§ 3 – الإيجار والمصروفات الإضافية
3.1 يبلغ الإيجار الشهري الصافي: [X] €
3.2 دفعة مقدمة للمصروفات الإضافية (تكاليف التشغيل وفقًا لـ BetrKV): [X] €
3.3 إجمالي الإيجار: [X] €
3.4 تُجرى تسوية المصروفات الإضافية سنويًا. وتُعد تكاليف التشغيل التالية قابلة للتحميل: [التدفئة، المياه الساخنة، تنظيف المبنى، جمع النفايات، التأمينات، المشرف/القيّم على المبنى، إلخ — تُذكر صراحةً].
3.5 يُحوَّل الإيجار شهريًا حتى اليوم العملي الثالث من الشهر الجاري إلى الحساب التالي: IBAN [IBAN الخاص بالمؤجر]، BIC [BIC].
§ 4 – زيادة الإيجار
يجوز زيادة الإيجار وفقًا لأحكام §§ 558 وما يليها من BGB (الإيجار المقارن، التحديث). وفي المناطق الخاضعة لكبح الإيجار (§ 556d من BGB) يسري حد 10% فوق الإيجار المقارن المعتاد محليًا.
§ 5 – التأمين/الوديعة
يدفع المستأجر وديعة تأمين إيجار قدرها [X] € (بحد أقصى 3 إيجارات صافية). ويودع المؤجر الوديعة في حساب منفصل يدرّ فوائد. وتُرد بعد انتهاء علاقة الإيجار وإتمام تسوية المصروفات الإضافية، وبحد أقصى خلال [3–6] أشهر.
§ 6 – الإنهاء
6.1 مدة الإشعار القانونية للمستأجر هي 3 أشهر.
6.2 يجب أن يكون الإنهاء مكتوبًا، وأن يصل إلى الطرف الآخر حتى اليوم العملي الثالث من أحد الأشهر كي يكون نافذًا بالنسبة لذلك الشهر.
6.3 لا يجوز للمؤجر الإنهاء إلا للأسباب المسموح بها قانونًا (§§ 573 وما يليها من BGB).
§ 7 – تربية الحيوانات
يُسمح بتربية [الحيوانات الصغيرة / تتطلب الكلاب والقطط موافقة مسبقة من المؤجر / ممنوعة].
§ 8 – أعمال التجميل/الترميم البسيط
[تُنظم أعمال التجميل وفقًا لحاجة التجديد وعلى أساس اتفاق فردي نافذ. ولا تُعد قواعد المدد الجامدة جزءًا من هذا العقد.]
§ 9 – لائحة المبنى
تُعد لائحة المبنى المرفقة بتاريخ [التاريخ] جزءًا من هذا العقد.
§ 10 – أحكام أخرى
لا توجد اتفاقات جانبية شفوية. وأي تعديل يتطلب الكتابة.
المكان، التاريخ: [المكان]، في [التاريخ]
المؤجر: المستأجر:
____________________ ____________________
[اسم المؤجر][اسم المستأجر(ين)]
عقد إيجار (سكن)
بين
المؤجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة]
العنوان: [العنوان الكامل]
الهاتف: [الرقم]
البريد الإلكتروني: [البريد الإلكتروني]
و
المستأجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة(العائلات) لجميع المستأجرين]
العنوان (السابق): [العنوان]
الهاتف: [الرقم]
يُبرم عقد الإيجار التالي:
§ 1 – العقار المؤجر
يؤجر المؤجر إلى المستأجر الشقة الواقعة في [الطابق] من المبنى [الشارع، رقم المنزل، الرمز البريدي، المدينة]، والمكوّنة من [X] غرف، ومطبخ، وحمام/مرحاض، [وغرف أخرى].
المساحة السكنية: نحو [X] م² (وفقًا للائحة المساحات السكنية).
ويشمل الإيجار أيضًا: [قبو / مرآب / موقف سيارات / حديقة – يُذكر ما ينطبق].
§ 2 – مدة الإيجار
تبدأ علاقة الإيجار في [التاريخ] وتُبرم لمدة غير محددة.
[أو: علاقة الإيجار محددة المدة حتى [التاريخ]، وذلك بسبب [سبب التحديد وفقًا للمادة § 575 من BGB].]
§ 3 – الإيجار والمصروفات الإضافية
3.1 يبلغ الإيجار الشهري الصافي: [X] €
3.2 دفعة مقدمة للمصروفات الإضافية (تكاليف التشغيل وفقًا لـ BetrKV): [X] €
3.3 إجمالي الإيجار: [X] €
3.4 تُجرى تسوية المصروفات الإضافية سنويًا. وتُعد تكاليف التشغيل التالية قابلة للتحميل: [التدفئة، المياه الساخنة، تنظيف المبنى، جمع النفايات، التأمينات، المشرف/القيّم على المبنى، إلخ — تُذكر صراحةً].
3.5 يُحوَّل الإيجار شهريًا حتى اليوم العملي الثالث من الشهر الجاري إلى الحساب التالي: IBAN [IBAN الخاص بالمؤجر]، BIC [BIC].
§ 4 – زيادة الإيجار
يجوز زيادة الإيجار وفقًا لأحكام §§ 558 وما يليها من BGB (الإيجار المقارن، التحديث). وفي المناطق الخاضعة لكبح الإيجار (§ 556d من BGB) يسري حد 10% فوق الإيجار المقارن المعتاد محليًا.
§ 5 – التأمين/الوديعة
يدفع المستأجر وديعة تأمين إيجار قدرها [X] € (بحد أقصى 3 إيجارات صافية). ويودع المؤجر الوديعة في حساب منفصل يدرّ فوائد. وتُرد بعد انتهاء علاقة الإيجار وإتمام تسوية المصروفات الإضافية، وبحد أقصى خلال [3–6] أشهر.
§ 6 – الإنهاء
6.1 مدة الإشعار القانونية للمستأجر هي 3 أشهر.
6.2 يجب أن يكون الإنهاء مكتوبًا، وأن يصل إلى الطرف الآخر حتى اليوم العملي الثالث من أحد الأشهر كي يكون نافذًا بالنسبة لذلك الشهر.
6.3 لا يجوز للمؤجر الإنهاء إلا للأسباب المسموح بها قانونًا (§§ 573 وما يليها من BGB).
§ 7 – تربية الحيوانات
يُسمح بتربية [الحيوانات الصغيرة / تتطلب الكلاب والقطط موافقة مسبقة من المؤجر / ممنوعة].
§ 8 – أعمال التجميل/الترميم البسيط
[تُنظم أعمال التجميل وفقًا لحاجة التجديد وعلى أساس اتفاق فردي نافذ. ولا تُعد قواعد المدد الجامدة جزءًا من هذا العقد.]
§ 9 – لائحة المبنى
تُعد لائحة المبنى المرفقة بتاريخ [التاريخ] جزءًا من هذا العقد.
§ 10 – أحكام أخرى
لا توجد اتفاقات جانبية شفوية. وأي تعديل يتطلب الكتابة.
المكان، التاريخ: [المكان]، في [التاريخ]
المؤجر: المستأجر:
____________________ ____________________
[اسم المؤجر][اسم المستأجر(ين)]
6. الأسئلة الشائعة
السؤال: هل يجب على المؤجر ذكر المساحة السكنية بشكل صحيح؟ الجواب: نعم. إذا تجاوز الفرق بين المساحة الفعلية والمساحة المذكورة في العقد 10%، يحق للمستأجر طلب خفض الإيجار — وبأثر رجعي. كما يمكن للمستأجر الاستفادة من حق الإنهاء الخاص إذا كان الفرق جوهريًا.
السؤال: هل يجوز للمؤجر تأخير تسوية المصروفات الإضافية لأي مدة يشاء؟ الجواب: لا. يجب أن تصل تسوية تكاليف التشغيل إلى المستأجر في موعد أقصاه 12 شهرًا بعد نهاية فترة التسوية (§ 556 الفقرة 3 من BGB). وإذا وصلت بعد ذلك، فلا يجوز للمؤجر المطالبة بأي مبالغ إضافية. ويجوز للمستأجر رفض مطالبات السداد بعد انقضاء هذه المهلة.
السؤال: هل يمكن للمؤجر إنهاء العقد لأنه يريد استخدام الشقة بنفسه؟ الجواب: نعم، فالحاجة الشخصية سبب معترف به للإنهاء (§ 573 الفقرة 2 الرقم 2 من BGB). لكن يجب أن تكون الحاجة الشخصية محددة وجدية. وقد تمنع أسباب المشقة الاجتماعية من جانب المستأجر (مثل العمر، المرض، الحمل، إلخ) هذا الإنهاء. وتتراوح مدة الإشعار بحسب مدة الإيجار بين 3 و9 أشهر.
