دع Caira تراجع عقد الإيجار قبل التوقيع. Caira تكتشف البنود غير السارية، وتسويات المصاريف الإضافية الخاطئة، والالتزامات غير المسموح بها للتجديد، ومخالفات كبح الإيجار — في ثوانٍ، بلا انتظار. راجع عقد الإيجار الآن مع Caira →
1. قانون الإيجار الألماني — حماية خاصة للمستأجر
يُعد قانون الإيجار الألماني دوليًا من أكثر الأنظمة صداقة للمستأجرين في العالم. وينظمه القانون المدني الألماني (BGB)، §§ 535–580a، ويوفر حماية واسعة من الإنهاءات غير المبررة، والإيجارات المبالغ فيها، والبنود التعسفية. وتضاف إليه قانون تعديل قانون الإيجار، وقانون الإيجارات في ولايات مختلفة، إضافة إلى كبح الإيجار كأهم إجراء تنظيمي في السنوات الأخيرة.
يمكن إبرام عقد الإيجار في ألمانيا من حيث المبدأ بلا شكل معين — أي شفهيًا أيضًا. لكن يُنصح بشدة بعقد مكتوب، لأنه يصلح كدليل، ولأن بعض الاتفاقات (مثل مدة إشعار أطول من القانونية) لا تكون نافذة إلا كتابيًا.
2. كبح الإيجار — ما المطبق في مدينتك؟
يسري كبح الإيجار في أسواق السكن المشددة، ويحد الإيجار الأول عند التأجير الجديد بحد أقصى 10% فوق الإيجار المقارن المحلي (حسب مؤشر الإيجارات). ويسري في أكثر من 400 مدينة وبلدية ألمانية، منها برلين ومونخ وهامبورغ وفرانكفورت وكولن ودوسلدورف.
⚠️ استثناءات كبح الإيجار: المباني الجديدة (أول إشغال بعد 1 أكتوبر 2014) والوحدات التي خضعت لتحديث شامل مستثناة من كبح الإيجار. كما أن المستأجر السابق إذا دفع إيجارًا أعلى، يجوز للمؤجر الإبقاء على هذا الإيجار الأعلى (حماية للبدلات القائمة).
3. البيانات الإلزامية في العقد
البيان
التفاصيل
أطراف العقد
الأسماء والعناوين الكاملة للمؤجر والمستأجرين
العقار المؤجر
العنوان الدقيق، الطابق، حجم الشقة (بيان المساحة بالمتر المربع)
بداية مدة الإيجار
تاريخ البدء؛ غير محدد أو محدد المدة (مع سبب التحديد وفق § 575 BGB)
الإيجار الأساسي
المبلغ الشهري الصافي باليورو
المصاريف الإضافية (تكاليف التشغيل)
مبلغ مقطوع أو دفعة مقدمة مع تسوية سنوية — اذكر كل البنود القابلة للتحميل صراحة
التأمين
بحد أقصى 3 إيجارات صافية؛ يجب إيداعه في حساب منفصل يدرّ فائدة
تربية الحيوانات، التأجير من الباطن
تنظيمات صريحة، لأن أي اتفاق يحتاج موافقة منفصلة عند عدم وجود نص
4. أعمال التجميل — أكثر نقطة نزاع
أعمال التجميل (الدهان، ورق الجدران، الطلاء، الأبواب) هي من حيث المبدأ على عاتق المؤجر. يمكن نقلها إلى المستأجر، لكن فقط باتفاقات فردية صحيحة ونافذة. وقد قضت المحكمة الاتحادية العليا (BGH) في السنوات الأخيرة ببطلان العديد من البنود القياسية:
مواعيد جامدة (مثل: «دهان المطبخ كل 3 سنوات»): غير نافذة، لأنها لا تراعي الحاجة الفعلية للتجديد.
بنود التجديد النهائي في الشقق غير المجددة: غير نافذة إذا كانت الشقة غير مجددة عند الدخول ولم يُدفع تعويض مناسب.
بنود النسبة: أُعلنت أيضًا غير نافذة (BGH، الحكم الصادر في 18.03.2015).
إذا تضمن عقد الإيجار بندًا غير نافذ لأعمال التجميل، فلا يلزمك إجراء أي تجديد عند المغادرة — حتى لو طلب المؤجر ذلك.
مثال عملي: عقد ليزا في ميونخ
الحالة: تستأجر ليزا (32 عامًا) شقة من غرفتين في ميونخ-شفابينغ، 58 م²، مقابل 1,450 € إيجار أساسي + 200 € دفعة مقدمة للمصاريف الإضافية. يظهر مؤشر الإيجارات المحلي لهذه الشقة 1,280 €.
المشاكل في مسودة العقد:
مخالفة كبح الإيجار: 1,450 € تتجاوز 1,280 € × 1.10 = 1,408 €. ذكر المؤجر استثناء "تحديث شامل"، لكن بلا أدلة. كان من حق ليزا تقديم اعتراض وطلب ردّ المبلغ الزائد — بأثر رجعي حتى تاريخ الاعتراض.
بند أعمال التجميل غير نافذ: تضمن العقد مدة جامدة ("دهان المطبخ كل 3 سنوات"). وصفتها Caira بأنها غير نافذة وفق أحدث اجتهادات BGH.
تسوية المصاريف الإضافية: أدرج العقد "تكاليف تشغيل أخرى" بلا تحديد — وهي صياغة ترى المحاكم أنها غير كافية بشكل متزايد.
النتيجة مع Caira: طلبت ليزا تصحيح العقد قبل التوقيع. خفض المؤجر الإيجار إلى 1,390 € وأزال بند التجديد غير النافذ.
5. نموذج عقد الإيجار (Word / PDF)
انسخ النموذج إلى Microsoft Word، واملأ جميع الأقواس المربعة، واطبع نسختين، ودع الطرفين يوقعان. احفظ المستند أيضًا كـ PDF.
📋 انسخ النموذج → ألصقه في Word 📄 انسخ النص فقط
ملاحظة: قبل الاستخدام، تحقّق مما إذا كان كبح الإيجار مطبقًا في مدينتك، وما إذا كان الإيجار يلتزم بمؤشر الإيجارات المحلي.
عقد الإيجار (سكن)
بين
المؤجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة]
العنوان: [العنوان الكامل]
الهاتف: [الرقم]
البريد الإلكتروني: [البريد الإلكتروني]
و
المستأجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة لجميع المستأجرين]
العنوان (السابق): [العنوان]
الهاتف: [الرقم]
يُبرم عقد الإيجار التالي:
§ 1 – العقار المؤجر
يؤجر المؤجر للمستأجر الشقة في [الطابق] من المبنى [الشارع، رقم المنزل، الرمز البريدي، المدينة]،
وتتكون من [X] غرف، مطبخ، حمام/مرحاض، [غرف أخرى].
المساحة: نحو [X] م² (وفق لائحة المساحات السكنية).
تشمل الإيجارة أيضًا: [قبو / مرآب / موقف / حديقة – اذكر المناسب].
§ 2 – مدة الإيجار
يبدأ عقد الإيجار في [التاريخ] ويبرم لمدة غير محددة.
[أو: عقد الإيجار محدد حتى [التاريخ]، بسبب [سبب التحديد وفق § 575 BGB].]
§ 3 – الإيجار والمصاريف الإضافية
3.1 الإيجار الشهري الصافي: [X] €
3.2 دفعة مقدمة للمصاريف الإضافية (تكاليف التشغيل وفق BetrKV): [X] €
3.3 إجمالي الإيجار: [X] €
3.4 تُسوى المصاريف الإضافية سنويًا. تكاليف التشغيل التالية قابلة للتحميل: [التدفئة، الماء الساخن، تنظيف المبنى، جمع النفايات، التأمين، الحارس، إلخ. اذكرها صراحة].
3.5 يُحوّل الإيجار شهريًا حتى يوم العمل الثالث من الشهر الجاري إلى الحساب التالي: IBAN [IBAN الخاص بالمؤجر], BIC [BIC].
§ 4 – زيادة الإيجار
تجوز زيادة الإيجار وفق §§ 558 وما يليها من BGB (الإيجار المقارن، التحديث).
في المناطق الخاضعة لكبح الإيجار (§ 556d BGB) تسري نسبة 10% كحد أقصى فوق الإيجار المقارن المحلي.
§ 5 – التأمين
يدفع المستأجر تأمين إيجار بقيمة [X] € (بحد أقصى 3 إيجارات صافية). يودع المؤجر التأمين في حساب منفصل يدرّ فائدة.
يتم الرد بعد انتهاء عقد الإيجار واستكمال تسوية المصاريف الإضافية، وبحد أقصى خلال [3–6] أشهر.
§ 6 – الإنهاء
6.1 مدة الإشعار القانونية للمستأجر هي 3 أشهر.
6.2 يجب أن يكون الإنهاء كتابيًا، وأن يصل للطرف الآخر حتى يوم العمل الثالث من الشهر ليكون نافذًا لهذا الشهر.
6.3 لا يجوز للمؤجر الإنهاء إلا للأسباب المسموح بها قانونًا (§§ 573 وما يليها من BGB).
§ 7 – تربية الحيوانات
يسمح بـ [الحيوانات الصغيرة / الكلاب والقطط بموافقة مسبقة من المؤجر / ممنوع].
§ 8 – أعمال التجميل
[تنظم أعمال التجميل بحسب الحاجة إلى التجديد وعلى أساس اتفاق فردي صحيح. لا تُعد الجداول الزمنية الجامدة جزءًا من هذا العقد.]
§ 9 – نظام المنزل
يشكل نظام المنزل المرفق بتاريخ [التاريخ] جزءًا من هذا العقد.
§ 10 – أخرى
لا توجد اتفاقات جانبية شفوية. أي تعديل يجب أن يكون كتابيًا.
المكان، التاريخ: [المكان]، في [التاريخ]
المؤجر: المستأجر:
____________________ ____________________
[اسم المؤجر][اسم المستأجر/المستأجرين]
عقد الإيجار (سكن)
بين
المؤجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة]
العنوان: [العنوان الكامل]
الهاتف: [الرقم]
البريد الإلكتروني: [البريد الإلكتروني]
و
المستأجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة لجميع المستأجرين]
العنوان (السابق): [العنوان]
الهاتف: [الرقم]
يُبرم عقد الإيجار التالي:
§ 1 – العقار المؤجر
يؤجر المؤجر للمستأجر الشقة في [الطابق] من المبنى [الشارع، رقم المنزل، الرمز البريدي، المدينة]،
وتتكون من [X] غرف، مطبخ، حمام/مرحاض، [غرف أخرى].
المساحة: نحو [X] م² (وفق لائحة المساحات السكنية).
تشمل الإيجارة أيضًا: [قبو / مرآب / موقف / حديقة – اذكر المناسب].
§ 2 – مدة الإيجار
يبدأ عقد الإيجار في [التاريخ] ويبرم لمدة غير محددة.
[أو: عقد الإيجار محدد حتى [التاريخ]، بسبب [سبب التحديد وفق § 575 BGB].]
§ 3 – الإيجار والمصاريف الإضافية
3.1 الإيجار الشهري الصافي: [X] €
3.2 دفعة مقدمة للمصاريف الإضافية (تكاليف التشغيل وفق BetrKV): [X] €
3.3 إجمالي الإيجار: [X] €
3.4 تُسوى المصاريف الإضافية سنويًا. تكاليف التشغيل التالية قابلة للتحميل: [التدفئة، الماء الساخن، تنظيف المبنى، جمع النفايات، التأمين، الحارس، إلخ. اذكرها صراحة].
3.5 يُحوّل الإيجار شهريًا حتى يوم العمل الثالث من الشهر الجاري إلى الحساب التالي: IBAN [IBAN الخاص بالمؤجر], BIC [BIC].
§ 4 – زيادة الإيجار
تجوز زيادة الإيجار وفق §§ 558 وما يليها من BGB (الإيجار المقارن، التحديث).
في المناطق الخاضعة لكبح الإيجار (§ 556d BGB) تسري نسبة 10% كحد أقصى فوق الإيجار المقارن المحلي.
§ 5 – التأمين
يدفع المستأجر تأمين إيجار بقيمة [X] € (بحد أقصى 3 إيجارات صافية). يودع المؤجر التأمين في حساب منفصل يدرّ فائدة.
يتم الرد بعد انتهاء عقد الإيجار واستكمال تسوية المصاريف الإضافية، وبحد أقصى خلال [3–6] أشهر.
§ 6 – الإنهاء
6.1 مدة الإشعار القانونية للمستأجر هي 3 أشهر.
6.2 يجب أن يكون الإنهاء كتابيًا، وأن يصل للطرف الآخر حتى يوم العمل الثالث من الشهر ليكون نافذًا لهذا الشهر.
6.3 لا يجوز للمؤجر الإنهاء إلا للأسباب المسموح بها قانونًا (§§ 573 وما يليها من BGB).
§ 7 – تربية الحيوانات
يسمح بـ [الحيوانات الصغيرة / الكلاب والقطط بموافقة مسبقة من المؤجر / ممنوع].
§ 8 – أعمال التجميل
[تنظم أعمال التجميل بحسب الحاجة إلى التجديد وعلى أساس اتفاق فردي صحيح. لا تُعد الجداول الزمنية الجامدة جزءًا من هذا العقد.]
§ 9 – نظام المنزل
يشكل نظام المنزل المرفق بتاريخ [التاريخ] جزءًا من هذا العقد.
§ 10 – أخرى
لا توجد اتفاقات جانبية شفوية. أي تعديل يجب أن يكون كتابيًا.
المكان، التاريخ: [المكان]، في [التاريخ]
المؤجر: المستأجر:
____________________ ____________________
[اسم المؤجر][اسم المستأجر/المستأجرين]
عقد الإيجار (سكن)
بين
المؤجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة]
العنوان: [العنوان الكامل]
الهاتف: [الرقم]
البريد الإلكتروني: [البريد الإلكتروني]
و
المستأجر:
الاسم: [الاسم الأول واسم العائلة لجميع المستأجرين]
العنوان (السابق): [العنوان]
الهاتف: [الرقم]
يُبرم عقد الإيجار التالي:
§ 1 – العقار المؤجر
يؤجر المؤجر للمستأجر الشقة في [الطابق] من المبنى [الشارع، رقم المنزل، الرمز البريدي، المدينة]،
وتتكون من [X] غرف، مطبخ، حمام/مرحاض، [غرف أخرى].
المساحة: نحو [X] م² (وفق لائحة المساحات السكنية).
تشمل الإيجارة أيضًا: [قبو / مرآب / موقف / حديقة – اذكر المناسب].
§ 2 – مدة الإيجار
يبدأ عقد الإيجار في [التاريخ] ويبرم لمدة غير محددة.
[أو: عقد الإيجار محدد حتى [التاريخ]، بسبب [سبب التحديد وفق § 575 BGB].]
§ 3 – الإيجار والمصاريف الإضافية
3.1 الإيجار الشهري الصافي: [X] €
3.2 دفعة مقدمة للمصاريف الإضافية (تكاليف التشغيل وفق BetrKV): [X] €
3.3 إجمالي الإيجار: [X] €
3.4 تُسوى المصاريف الإضافية سنويًا. تكاليف التشغيل التالية قابلة للتحميل: [التدفئة، الماء الساخن، تنظيف المبنى، جمع النفايات، التأمين، الحارس، إلخ. اذكرها صراحة].
3.5 يُحوّل الإيجار شهريًا حتى يوم العمل الثالث من الشهر الجاري إلى الحساب التالي: IBAN [IBAN الخاص بالمؤجر], BIC [BIC].
§ 4 – زيادة الإيجار
تجوز زيادة الإيجار وفق §§ 558 وما يليها من BGB (الإيجار المقارن، التحديث).
في المناطق الخاضعة لكبح الإيجار (§ 556d BGB) تسري نسبة 10% كحد أقصى فوق الإيجار المقارن المحلي.
§ 5 – التأمين
يدفع المستأجر تأمين إيجار بقيمة [X] € (بحد أقصى 3 إيجارات صافية). يودع المؤجر التأمين في حساب منفصل يدرّ فائدة.
يتم الرد بعد انتهاء عقد الإيجار واستكمال تسوية المصاريف الإضافية، وبحد أقصى خلال [3–6] أشهر.
§ 6 – الإنهاء
6.1 مدة الإشعار القانونية للمستأجر هي 3 أشهر.
6.2 يجب أن يكون الإنهاء كتابيًا، وأن يصل للطرف الآخر حتى يوم العمل الثالث من الشهر ليكون نافذًا لهذا الشهر.
6.3 لا يجوز للمؤجر الإنهاء إلا للأسباب المسموح بها قانونًا (§§ 573 وما يليها من BGB).
§ 7 – تربية الحيوانات
يسمح بـ [الحيوانات الصغيرة / الكلاب والقطط بموافقة مسبقة من المؤجر / ممنوع].
§ 8 – أعمال التجميل
[تنظم أعمال التجميل بحسب الحاجة إلى التجديد وعلى أساس اتفاق فردي صحيح. لا تُعد الجداول الزمنية الجامدة جزءًا من هذا العقد.]
§ 9 – نظام المنزل
يشكل نظام المنزل المرفق بتاريخ [التاريخ] جزءًا من هذا العقد.
§ 10 – أخرى
لا توجد اتفاقات جانبية شفوية. أي تعديل يجب أن يكون كتابيًا.
المكان، التاريخ: [المكان]، في [التاريخ]
المؤجر: المستأجر:
____________________ ____________________
[اسم المؤجر][اسم المستأجر/المستأجرين]
6. أسئلة شائعة (FAQ)
سؤال: هل يجب على المؤجر ذكر المساحة السكنية بدقة؟ الجواب: نعم. إذا اختلفت المساحة الفعلية عن المذكورة في العقد بأكثر من 10%، يجوز للمستأجر خفض الإيجار — بأثر رجعي. كما يمكنه الاستفادة من حق الإنهاء الخاص إذا كان الفرق كبيرًا.
سؤال: هل يجوز للمؤجر تأخير تسوية المصاريف الإضافية لأي مدة؟ الجواب: لا. يجب أن تصل تسوية تكاليف التشغيل إلى المستأجر خلال 12 شهرًا من نهاية فترة التسوية (§ 556 Abs. 3 BGB). إذا وصلت بعد ذلك، تسقط مطالبات المؤجر الإضافية. ويجوز للمستأجر رفض مطالبات السداد بعد انقضاء هذه المدة.
سؤال: هل يمكن للمؤجر إنهاء العقد لأنه يريد السكن فيه بنفسه؟ الجواب: نعم، فالحاجة الشخصية سبب إنهاء معترف به (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). لكن يجب أن تكون الحاجة الشخصية محددة وجدية. وقد تمنع أسباب المشقة الاجتماعية من جانب المستأجر (العمر، المرض، الحمل، إلخ) هذا الإنهاء. وتتراوح مدة الإشعار بين 3 و9 أشهر بحسب مدة الإيجار.
