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Der Verkauf einer französischen Immobilie nach dem Erbfall ist nicht nur ein Immobilientransaktion. Es ist auch der Moment, in dem der im Nachlassverfahren verwendete Wert, die notarielle Verkaufsakte und die Berechnung der Kapitalertragsteuer aufeinandertreffen. Für einen Erben im Ausland kann sich das unangemessen verdichtet anfühlen: Der Käufer will einen Abschlusszeitpunkt, der Notar will Unterlagen, und die Steuerfrage hängt von Tatsachen ab, die Monate oder Jahre zuvor festgelegt wurden.

Der offizielle steuerliche Rahmen sieht vor, dass private Immobiliengewinne der Einkommensteuer und den Sozialabgaben unterliegen können, sofern keine Befreiung greift. Wurde die Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erworben, erklärt die Steuerverwaltung, dass der für den Gewinn maßgebliche Anschaffungswert grundsätzlich der im Urkundenwerk oder in der Erbschaftserklärung festgehaltene Marktwert ist, nicht der Preis, den der Verstorbene vor Jahrzehnten gezahlt hat. Das macht die Bewertungsakte des Nachlasses ungewöhnlich wichtig.

Beginnen Sie mit dem Nachlasswert

Fragen Sie den Notar, welcher Wert für die Immobilie im Nachlass angegeben wurde und welche Belege ihn stützten: Maklermeinungen, Gutachten, Vergleichsverkäufe, Katasterangaben, Zustandsberichte, Angaben zur Vermietung, Aufteilung in Nießbrauch oder bloßes Eigentum sowie etwaige Hypotheken oder Belastungen. Wenn mehrere Erben die Erbschaftserklärung schnell unterschrieben haben, gehen Sie nicht davon aus, dass der Wert unproblematisch ist, nur weil damals alle zugestimmt haben.

Ein niedrig angesetzter Wert kann ein Steuerproblem verringern, aber ein anderes schaffen. Ein späterer Verkauf zu einem deutlich höheren Preis kann das Risiko von Kapitalertragsteuer erhöhen und Fragen aufwerfen, ob der ursprüngliche Nachlasswert realistisch war. Ein hoher Wert kann den späteren Gewinn mindern, aber die Erbschaftssteuer beeinflussen. Deshalb lautet die nützliche Frage nicht „welcher Wert führt zur niedrigsten Steuer?“, sondern „welcher Wert lässt sich zum maßgeblichen Zeitpunkt mit Belegen stützen?“

Was der Notar normalerweise braucht

Bei vielen Verkäufen berechnet, behält ein und meldet der Notar die Kapitalertragsteuerformalitäten bei Abschluss. Geben Sie dem Notar frühzeitig ein sauberes Dokumentenpaket: Sterbeurkunde, acte de notoriété, attestation immobilière oder Eigentumsübertragungsurkunde, falls eingereicht die Erbschaftserklärung, ein etwaiges Gutachten, Rechnungen für begünstigte Arbeiten, sofern sie relevant sein können, Nutzungsverlauf, frühere Verkaufs- oder Schenkungsurkunden und einen Nachweis Ihres steuerlichen Wohnsitzes.

Senden Sie dem Notar keine Tabelle mit einer selbst berechneten Steuer und behandeln Sie sie als endgültig. Die Steuerlage kann von Haltedauer, Befreiungen, Verbesserungen, Eigentumsanteilen, Wohnsitzstatus, Sozialabgaben und der Art abhängen, wie die Immobilie in den Nachlass gelangt ist. Wurde die Immobilie zwischen Nießbrauch und bloßem Eigentum aufgeteilt oder hatte der überlebende Ehegatte Rechte, bitten Sie vor der Unterzeichnung um eine gesonderte Erklärung.

Checkliste für französischen Verkauf und Steuer

Verwenden Sie diese kurze Checkliste vor Austausch oder Unterzeichnung:

• Valeur de succession: deklarierter Betrag, Todesdatum, Nachweise des Verkehrswerts.

• Titel des Eigentums: attestation immobilière, früherer Akt, Katasterangaben.

• Verkauf: Nettoverkaufspreis, vom Käufer zu tragende Kosten, Gutachten, Vorvertrag.

• Arbeiten: namentliche Rechnungen, Daten, Art der Arbeiten, Zahlungsnachweis.

• Steuersituation: steuerlicher Wohnsitz, Anteil jedes Erben, etwaige Befreiung zu prüfen.

Fragen vor der Unterzeichnung

Bitten Sie den Notar, den verwendeten Anschaffungswert, die ein- oder ausgeschlossenen Bestandteile des Verkaufspreises, eine etwaige Befreiung und die Frage zu benennen, ob jeder Erbe dieselbe Position hat. Lebt ein Erbe außerhalb Frankreichs, fragen Sie, ob zusätzliche Vertretungs- oder Einbehaltsschritte gelten. Wurde die Immobilie vermietet, leerstehend oder von einem Familienmitglied bewohnt, halten Sie die Daten schriftlich fest, statt sie dem Gedächtnis zu überlassen.

Wenn sich der Verkaufspreis nach Besichtigungen oder Verhandlungen geändert hat, prüfen Sie, ob die Steuerberechnung den aktualisierten Preis verwendet. Zahlt der Käufer Möbel separat, stellen Sie sicher, dass das Inventar echt und belegt ist. Künstliche Aufteilungen sind kein guter Ort für Cleverness.

Koordinieren Sie die Erben

Wenn mehrere Erben Anteile halten, erstellen Sie eine Tabelle mit dem prozentualen Anteil jedes Erben, dem steuerlichen Wohnsitz, den Bankdaten für den Abschluss und der Frage, ob sie persönlich oder per Vollmacht unterzeichnen. Fragen Sie den Notar, ob jeder Erbe dieselben steuerlichen Annahmen genehmigen muss oder ob individuelle Wohnsitzfakten getrennte Meldungen erfordern. Eine gemeinsame Verkaufsakte verhindert, dass ein Erbe die Steuererklärung erst am Unterzeichnungstag erfährt.

Wann Sie pausieren sollten

Holen Sie Rat ein, wenn der Verkaufspreis weit über dem Nachlasswert liegt, wenn es keine unabhängige Bewertung gab, wenn die Erbschaftserklärung noch offen ist, wenn ein Miterbe eine Unterbewertung behauptet oder wenn die Immobilie über eine Gesellschaft oder ausländische Struktur gehalten wurde. Steuerfälle sind nützlich als Beispiele dafür, wie Bewertungs- und Beweisstreitigkeiten entstehen, entscheiden aber nicht über Ihren eigenen Fall.

Ziel ist nicht, jeden Euro Steuer zu vermeiden oder eine automatische Berechnung zu erzeugen. Ziel ist es, die notarielle Akte schlüssig zu machen: geerbter Wert, Verkaufspreis, Eigentumsanteile, geltend gemachte Befreiungen und Belege sollten vor der Unterzeichnung derselben vertretbaren Darstellung folgen.

Quellen

• Französische Steuerbehörde

• Service-Public

• Legifrance

Dieser Artikel dient nur allgemeinen Informationen und stellt keine rechtliche, finanzielle, medizinische oder steuerliche Beratung dar.