Kapital aus dem Verkauf geerbter französischer Immobilien kann unübersichtlich werden, wenn Daten, Formulare und Belege verstreut sind.
Caira hilft, die Unterlagen zu ordnen.
Fragen Sie nach französischem Recht, erstellen Sie Briefe oder Formulare und laden Sie Dateien zur Prüfung hoch.
In 30 Sekunden loschatten

• Beginnen Sie mit dem Bescheid, dem Bescheiddatum, der Einspruchsfrist, dem Streitbetrag und den Belegen.

• Bei 1 Mio. EUR Streit über Steuer oder Strafen reicht ein vager Widerspruch selten aus.

• Ordnen Sie jedes Argument einem Dokument, einer Berechnung oder einem Bescheid zu.

• Nutzen Sie Caira, um vor Berufung oder Einspruch eine Streittabelle zu erstellen.

Der Verkauf einer französischen Immobilie nach einer Erbschaft ist nicht nur ein Immobiliengeschäft.
Er ist auch der Moment, in dem der Wert aus der Erbschaftsakte, die notarielle Verkaufsakte und die Berechnung der Spekulationssteuer zusammenkommen.
Für einen Erben im Ausland kann sich das unfair verdichtet anfühlen: Der Käufer will ein Abschlussdatum, der Notar will Unterlagen, und die Steuerfrage hängt von Fakten ab, die Monate oder Jahre früher festgelegt wurden.

Der offizielle Steuerrahmen besagt, dass private Immobiliengewinne der Einkommensteuer und den Sozialabgaben unterliegen können, sofern keine Befreiung greift.
Wurde die Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erworben, erklärt die Steuerverwaltung, dass der für den Gewinn maßgebliche Anschaffungswert in der Regel der Marktwert ist, der in der Urkunde oder der Erbschaftserklärung festgehalten wurde, nicht der Preis, den der Verstorbene vor Jahrzehnten zahlte.
Das macht die Bewertungsakte zur Erbschaft besonders wichtig.

Mit dem Nachlasswert beginnen

Fragen Sie den Notar, welcher Wert in der Erbschaft für die Immobilie angegeben wurde und worauf er beruhte: Maklermeinungen, Gutachten, Vergleichsverkäufe, Katasterangaben, Zustandsberichte und Mietangaben.
Auch Nießbrauch, bloßes Eigentum sowie jede Hypothek oder Belastung gehören dazu.
Haben mehrere Erben die Erbschaftserklärung schnell unterschrieben, nehmen Sie nicht an, der Wert sei unproblematisch, nur weil damals alle einverstanden waren.

Ein niedriger angegebener Wert kann ein Steuerproblem mindern und zugleich ein anderes schaffen.
Ein späterer Verkauf zu einem deutlich höheren Preis kann das Risiko für Spekulationsgewinne erhöhen und Fragen aufwerfen, ob der ursprüngliche Erbschaftswert realistisch war.
Ein hoher Wert kann den späteren Gewinn senken, aber die Erbschaftsteuer beeinflussen.
Darum lautet die nützliche Frage nicht: „Welcher Wert senkt die Steuer am stärksten?“, sondern: „Welcher Wert lässt sich am Stichtag mit Belegen tragen?“

Was der Notar meist braucht

In vielen Verkäufen berechnet der Notar bei Abschluss die Spekulationssteuer, behält sie ein und meldet sie an.
Geben Sie dem Notar früh ein sauberes Unterlagenpaket: Sterbeurkunde, Erbnachweis, Immobilienübertragungsurkunde oder Nachweis zur Eigentumsübertragung, Erbschaftserklärung, falls eingereicht, ein Gutachten, Rechnungen für begünstigte Arbeiten, falls relevant, Nutzungsverlauf, frühere Verkaufs- oder Schenkungsurkunden und Ihren Nachweis des Steuerwohnsitzes.

Senden Sie dem Notar keine Tabelle mit einer selbst berechneten Steuerzahl und behandeln Sie sie nicht als endgültig.
Die Steuerlage kann von Haltedauer, Befreiungen, Verbesserungen, Eigentumsanteilen, Wohnsitzstatus, Sozialabgaben und der Art abhängen, wie die Immobilie in den Nachlass kam.
Wurde die Immobilie zwischen Nießbrauch und bloßem Eigentum aufgeteilt, oder hatte ein überlebender Ehegatte Rechte, bitten Sie vor der Unterschrift um eine separate Erklärung.

Checkliste für Verkauf und Steuer

Nutzen Sie diese kurze Checkliste vor dem Vorvertrag oder der Unterschrift:

• Erbschaftswert: gemeldeter Betrag, Todesdatum, Nachweise des Verkehrswerts.

• Eigentumstitel: Immobilienbescheinigung, frühere Urkunde, Katasterangaben.

• Verkauf: Nettokaufpreis, dem Käufer auferlegte Kosten, Gutachten, Vorvertrag.

• Arbeiten: namentliche Rechnungen, Daten, Art der Arbeiten, Zahlungsnachweis.

• Steuersituation: Steuerwohnsitz, Anteil jedes Erben, mögliche Befreiung prüfen.

Fragen vor der Unterschrift

Fragen Sie den Notar, welchen Anschaffungswert er verwendet, welche Bestandteile des Verkaufspreises ein- oder ausgeschlossen sind, ob eine Befreiung geprüft wird und ob für jeden Erben dieselbe Position gilt.
Lebt ein Erbe außerhalb Frankreichs, fragen Sie, ob zusätzliche Vertreter- oder Einbehaltsschritte gelten.
War die Immobilie vermietet, leer oder von einem Familienmitglied bewohnt, halten Sie die Daten schriftlich fest statt sie dem Gedächtnis zu überlassen.

Wenn sich der Verkaufspreis nach Besichtigungen oder Verhandlungen geändert hat, prüfen Sie, ob die Steuerberechnung den aktualisierten Preis verwendet.
Zahlt der Käufer Möbel separat, muss das Inventar echt und belegt sein.
Künstliche Aufteilungen sind kein Ort für Schlauheit.

Erben abstimmen

Wenn mehrere Erben Anteile besitzen, erstellen Sie eine Tabelle mit dem Prozentsatz jedes Erben, dem Steuerwohnsitz, den Bankdaten für den Abschluss und der Frage, ob sie persönlich oder per Vollmacht unterschreiben.
Fragen Sie den Notar, ob jeder Erbe dieselben Steuerannahmen bestätigen muss oder ob getrennte Meldungen wegen unterschiedlicher Wohnsitzdaten nötig sind.
Eine gemeinsame Verkaufsakte verhindert, dass ein Erbe die Steuererklärung erst am Tag der Unterschrift erfährt.

Wann pausieren

Pausieren Sie für Rat, wenn der Verkaufspreis weit über dem Erbschaftswert liegt, wenn es keine unabhängige Bewertung gab, wenn die Erbschaftserklärung noch offen ist, wenn ein Miterbe Unterbewertung behauptet oder wenn die Immobilie über eine Gesellschaft oder ausländische Struktur gehalten wurde.
Steuerfälle zeigen zwar, wie Bewertungs- und Beweisstreitigkeiten entstehen, entscheiden aber nicht Ihren eigenen Fall.

Ziel ist nicht, jeden Euro Steuer zu vermeiden oder eine automatische Berechnung zu erzeugen.
Ziel ist eine stimmige notarielle Akte: geerbter Wert, Verkaufspreis, Eigentumsanteile, geltend gemachte Befreiungen und Nachweise sollten vor der Unterschrift dieselbe belastbare Geschichte erzählen.

Quellen

• Französische Steuerbehörde

• Service-Public

• Legifrance

Dieser Artikel dient nur allgemeinen Informationen und ist keine Rechts-, Finanz-, Medizin- oder Steuerberatung.