Kurz gesagt: Im englischen Immobilienrecht ist die 80-Jahres-Grenze der entscheidende Schwellenwert für Eigentumswohnungen mit Erbbaurecht. Fällt die Restlaufzeit darunter, steigen die Kosten für eine Verlängerung stark an – wegen des „Marriage Value“, also der gesetzlichen Pflicht, dem Freeholder 50 % des Wertzuwachses der Immobilie nach der Verlängerung zu zahlen. Deshalb sind Auktionskataloge voll mit Wohnungen in London und Brighton mit Restlaufzeiten von 60 bis 75 Jahren: Eigentümer wollen verkaufen, bevor der finanzielle Schmerz einsetzt.

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Die Klippe des Marriage Value

Stellen Sie sich vor, Sie entdecken eine Wohnung in einer Toplage, scheinbar ein Schnäppchen. Der Haken? Der Mietvertrag läuft noch 78 Jahre. Die rechtlichen Risiken und Risiken im Rahmen der Eigentumsübertragung sind hier erheblich, und die Haftung kann enorm sein, wenn Sie die Fallstricke vor dem Bieten nicht erkennen.

1. Die Falle der 2-Jahres-Regel

Das geltende Recht (vorbehaltlich einer Reform) sagt, dass Sie eine Immobilie mit Erbbaurecht zwei Jahre lang besitzen müssen, bevor Sie das gesetzliche Recht auf Verlängerung des Mietvertrags erhalten. Kaufen Sie bei einer Auktion einen Mietvertrag mit 79 Jahren Restlaufzeit, ist er bis zu Ihrer Berechtigung zur Verlängerung auf 77 Jahre gesunken – und die Kosten für die Verlängerung sind gestiegen, manchmal um Tausende. Zurück bleibt ein an Wert verlierender Vermögenswert, der sich zunehmend schwer finanzieren oder verkaufen lässt.

Nuance: Manche Verkäufer versuchen, dies zu umgehen, indem sie eine „Section 42 Notice“ versprechen (siehe unten). Ist die Dokumentation jedoch nicht wasserdicht, haben Sie möglicherweise kein unmittelbares Recht auf Verlängerung.

2. Die gesetzliche Lösung: Section 42

Es gibt einen rechtlichen Ausweg. Hat der Verkäufer die Wohnung mindestens zwei Jahre lang besessen, kann er zwischen Austausch und Abschluss eine Section 42 Notice an den Freeholder zustellen und Ihnen anschließend den Nutzen dieser Mitteilung abtreten. Wird dies korrekt umgesetzt, treten Sie in seine Rechte ein und können den Mietvertrag sofort verlängern. Enthält das Rechtsdossier jedoch keine Entwurfsfassung einer Deed of Assignment oder ist der Ablauf nicht korrekt vorbereitet, riskieren Sie, eine Wohnung zu kaufen, die Sie zwei Jahre lang nicht verlängern können – mit möglichem Verlust an Wert und Finanzierungsmöglichkeiten.

Vorbehalt: Prüfen Sie das Rechtsdossier immer auf eine gültige Section 42 Notice und eine Deed of Assignment. Fehlen sie oder sind sie unvollständig, berücksichtigen Sie das Risiko und die möglichen Kosten.

3. Abzocke bei der Grundmiete

Kurze Mietverträge enthalten oft aggressive Klauseln zur Überprüfung der Grundmiete – etwa Verdopplung alle 10 Jahre oder Indexierung an den RPI. Dadurch kann die Immobilie bei großen Banken wie Barclays oder HSBC nicht mehr finanzierbar sein. Das Rechtsdossier zeigt den Überprüfungsplan, aber Sie müssen wissen, worauf Sie achten müssen.

Vollständigkeit: Manche Klauseln zur Grundmiete sind im Mietvertrag versteckt oder in den Besonderen Bedingungen verborgen. Wenn Sie sie übersehen, sitzen Sie möglicherweise auf einer Wohnung, die sich nicht finanzieren oder verkaufen lässt.

Wie Unwildered das Risiko einschätzt

Die KI von Unwildered prüft Erbbaurechtsdaten anhand von über 30 Kontrollen, um Ihre Due Diligence bei der Eigentumsübertragung zu unterstützen:

• Prüfung der Laufzeit: Wir markieren jeden Mietvertrag unter 85 Jahren als kritische Warnung, damit Sie das Risiko vor dem Bieten kennen.

• Hinweissuche: Wir durchsuchen die Besonderen Bedingungen nach Verweisen auf „Section 42“, „Assignment“ und „Lease Extension“ und heben hervor, ob der gesetzliche Ausweg vorhanden ist.

• Grundmieten-Audit: Wir identifizieren und fassen steigende Grundmietklauseln zusammen, damit Sie nicht von versteckten Haftungen überrascht werden.

Unwildered ist darauf ausgelegt, Ihnen diese Dealbreaker in Minuten statt Tagen aufzuzeigen, damit Sie Ihre Rechtskosten auf wirklich tragfähige Objekte konzentrieren können.

FAQ

Kann ich eine Hypothek auf einen Mietvertrag mit 60 Jahren Restlaufzeit bekommen?
Sehr unwahrscheinlich. Die meisten klassischen Kreditgeber verlangen zu Beginn der Hypothek mindestens 70 bis 85 Jahre Restlaufzeit. Sie werden wahrscheinlich Bargeld oder eine Zwischenfinanzierung benötigen.

Wie viel kostet eine Mietvertragsverlängerung?
Das hängt vom Wert der Immobilie und der verbleibenden Laufzeit ab. Für eine Wohnung im Wert von 300.000 £ mit 60 Jahren Restlaufzeit sollten Sie mit 40.000 bis 50.000 £ rechnen. Nutzen Sie vor dem Bieten immer einen professionellen Rechner für Mietvertragsverlängerungen.

Und was ist mit ChatGPT?
ChatGPT kann erklären, was ein Mietvertrag ist, aber es kann kein 50-seitiges Dokument mit Besonderen Bedingungen prüfen, um zu bestätigen, ob eine Section 42 Deed of Assignment wirksam formuliert ist. Unwildered ist darauf ausgelegt, genau dieses Rechtsinstrument zu finden und die Risiken für Sie zu markieren.

Woran erkenne ich, ob der Section-42-Ausweg vorbereitet ist?
Prüfen Sie das Rechtsdossier auf eine Entwurfsfassung der Deed of Assignment und eine wirksam zugestellte Section 42 Notice. Im Zweifel hebt der Bericht von Unwildered fehlende oder unvollständige Dokumente hervor, damit Sie vor dem Bieten die richtigen Fragen stellen können.

Weitere Hinweise finden Sie in unserem Leitfaden einen Pub bei einer Auktion kaufen: Prüfen Sie auf gebundene Mietverträge und Lizenzfallen.

Hinweis: Dieser Artikel dient nur allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.