Kurz gesagt: Eine Lease-Purchase-Option (oder „Rent-to-own“) ermöglicht es einem Mieter, eine Immobilie zu mieten und sie später zu einem festgelegten Preis rechtlich zu kaufen. Für Käufer, die heute keine Hypothek bekommen, kann sie ein Zwischenschritt sein. Für Verkäufer mit negativer Eigenkapitalposition bietet sie einen Ausweg. Doch sie ist mit Risiken behaftet und oft unreguliert.

Unterschreiben Sie nicht blind. Eine Lease-Option ist ein rechtliches Minenfeld. Holen Sie sich einen kostenlosen Immobilienbericht von Caira, um Titel, Beschränkungen und Risiken zu prüfen, bevor Sie sich auf eine Vereinbarung einlassen.

Ist Lease Purchase eine gute Idee?

Das hängt ganz von Ihrer Situation ab. Es ist kein Wundermittel, sondern ein Instrument für bestimmte Szenarien.

Für Käufer (Mieter-Käufer)

Es passt zu Ihnen, wenn:

• Sie derzeit keine Hypothek bekommen wegen Selbstständigkeit oder schlechter Bonität, aber erwarten, in 3–5 Jahren kreditwürdig zu sein.

• Sie „erst testen, dann kaufen“ möchten in einer neuen Gegend.

• Sie einen Preis festschreiben möchten in einem steigenden Markt, ohne hohe Anzahlung.

Für Verkäufer (Vermieter)

Es passt zu Ihnen, wenn:

• Sie sich in negativer Eigenkapitalposition befinden und nicht auf dem freien Markt verkaufen können, ohne die Differenz zu zahlen.

• Sie ein „müder Vermieter“ sind und die Hypothek decken sowie die Instandhaltung an einen Mieter-Käufer übertragen möchten.

• Die Immobilie nicht finanzierbar ist (z. B. wegen ausstehender EWS1-Formulare), aber bewohnbar ist.

Wie funktioniert eine Purchase Lease Option?

Eine Purchase Lease Option (PLO) besteht in der Regel aus zwei getrennten rechtlichen Vereinbarungen:

1. Der Mietvertrag: Ein normaler Mietvertrag, bei dem Sie monatlich Miete zahlen.

2. Die Option: Eine Urkunde, die Ihnen das Recht gibt, die Immobilie innerhalb eines festgelegten Zeitraums (z. B. 5 Jahre) zu einem festen Preis zu kaufen.

Sie zahlen im Voraus eine „Optionsgebühr“. Steigt der Immobilienwert über den vereinbarten Preis, haben Sie Eigenkapital aufgebaut. Fällt er, können Sie aussteigen (es sei denn, es handelt sich um einen verbindlichen Lease Purchase).

Ist ein Lease Buyout eine gute Idee?

„Lease Buyout“ bezieht sich oft auf die Endphase. Wenn Sie der Mieter-Käufer sind, ist die Ausübung des Buyouts eine gute Idee, wenn der Immobilienwert höher ist als Ihr vereinbarter Optionspreis. Sie müssen jedoch die Mittel (Bargeld oder Hypothek) bis zu diesem Datum bereit haben. Wenn Sie bei Ablauf der Option keine Hypothek bekommen, verlieren Sie Ihr Kaufrecht und alle von Ihnen geleisteten „Aufstockungszahlungen“.

Was sind die Nachteile von Lease Purchase?

1. Sie sind nicht der Eigentümer

Bis Sie den Kauf abschließen, bleibt der Verkäufer der rechtliche Eigentümer. Wenn er insolvent wird, zwangsversteigert wird oder stirbt, kann Ihre Optionsvereinbarung wertlos sein, sofern sie nicht korrekt als Beschränkung im Grundbuch eingetragen ist.

2. Die „Aufstockungs“-Falle

Manche Angebote verlangen „Mietgutschriften“ oder „Aufstockungen“, bei denen Sie zusätzliche Miete zahlen (z. B. 1.500 £ statt der Marktmiete von 1.000 £) mit dem Versprechen, dass die zusätzlichen 500 £ auf Ihre Anzahlung angerechnet werden. Wenn Sie nicht kaufen, verlieren Sie dieses Geld oft. Das ist unreguliert und riskant.

3. Einschränkungen durch Hypothekengeber

Wenn Sie schließlich eine Hypothek beantragen, erkennen viele Kreditgeber Ihren „notleidenden“ Kaufpreis oder Ihre „Mietgutschriften“ nicht als echte Anzahlung an. Möglicherweise müssen Sie dennoch eine vollständige Anzahlung aufbringen.

4. Komplikationen bei der Grunderwerbsteuer

SDLT ist in der Regel sofort auf die Optionsgebühr zu zahlen und später erneut auf den vollen Kaufpreis. Es gelten komplexe Regeln, wenn die Gesamtmiete bestimmte Schwellen überschreitet.

Rightmove Lease-Option-Vereinbarung

Lease-Optionen werden auf Rightmove nur selten offen beworben. Makler sind damit oft überfordert, und Standard-Hypothekenbedingungen verbieten Vermietern häufig, solche Vereinbarungen ohne Zustimmung des Kreditgebers einzugehen (die nur selten erteilt wird). Die meisten Lease-Optionen werden privat oder über spezialisierte Vermittlungsagenten arrangiert.

Kostenloses Vertragsbeispiel für eine Miete-mit-Kauf-Option

Warnung: Verwenden Sie niemals einen „kostenlosen Vertrag“ aus dem Internet für eine Lease-Option. Dabei handelt es sich um komplexe Urkunden, die auf die jeweilige Immobilie zugeschnitten und korrekt beim Land Registry eingetragen werden müssen, um Sie zu schützen. Ein schlechter Vertrag führt meist dazu, dass der Mieter sein „Eigenkapital“ verliert.

Eine typische Struktur könnte so aussehen:

• Optionszeitraum: 5 Jahre

• Optionspreis: 250.000 £

• Optionsgebühr: 1 £ (Gegenleistung)

• Monatliche Zahlung: 1.200 £ (Marktmiete)

• Verantwortung: Der Mieter zahlt kleinere Reparaturen; der Vermieter zahlt die Gebäudeversicherung und den Austausch des Boilers.

Wenn Sie erwägen, einen solchen Vertrag zu unterschreiben, laden Sie ihn zuerst bei Caira hoch. Wir können erkennen, ob die Bedingungen Sie den Schulden des Vermieters aussetzen oder ob die „Option“ tatsächlich eine verbindliche „Verpflichtung“ zum Kauf ist.

Wie findet man Immobilien mit Lease-Option?

Da sie nicht auf Portalen stehen, müssen Sie „motivierte Verkäufer“ direkt finden:

• Für weitere Hinweise siehe unseren Leitfaden zum Kauf einer Wohnung mit kurzer Restlaufzeit des Mietvertrags Verpassen Sie nicht den Section-42-Notice.

  Direkt-an-den-Verkäufer-Marketing: Briefkampagnen an Eigentümer in Gebieten mit negativer Eigenkapitalposition.

• Gezielte Suchbegriffe: Achten Sie auf Begriffe in Inseraten wie „motivierter Verkäufer“, „kreatives Angebot“, „Verkäuferfinanzierung“ oder „rent to own“.

• Spezialisierte Makler: Es gibt Nischenmakler für kreative Immobilienlösungen, viele verlangen jedoch hohe Vermittlungsgebühren (3.000–5.000 £).

Haftungsausschluss: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und keine finanzielle, steuerliche oder rechtliche Beratung. Lease-Purchase-Optionen sind komplexe, unregulierte Finanzinstrumente.