Kurz gesagt: Ein Mietkauf ermöglicht es, eine Immobilie zu mieten und später zu einem festen Preis zu kaufen. Für Käufer ohne Hypothek ein Sprungbrett, für Verkäufer bei negativem Eigenkapital ein Ausweg. Dennoch sind sie riskant und oft unreguliert.
Nicht blind unterschreiben. Ein Mietkauf ist rechtlich komplex. Holen Sie sich einen kostenlosen Immobilienbericht von Caira, um Titel und Risiken vorab zu prüfen.
Mietkauf: Eine gute Idee?
Es kommt ganz auf Ihre Situation an. Es ist kein Wundermittel, sondern ein Werkzeug für spezielle Fälle.
Für Käufer (Miet-Käufer)
Es eignet sich für Sie, wenn:
Sie aktuell keine Hypothek bekommen (z. B. wegen Bonität oder Selbstständigkeit), dies aber in 3–5 Jahren erwarten.
Sie in einer neuen Gegend erst einmal „probewohnen“ möchten.
Sie sich einen Preis sichern wollen – ohne sofort eine hohe Anzahlung leisten zu müssen.
Für Verkäufer (Vermieter)
Es eignet sich für Sie, wenn:
Sie ein negatives Eigenkapital haben und nicht mit Verlust am freien Markt verkaufen können oder wollen.
Sie das Objekt leid sind, die Hypothek decken und die Instandhaltung auf den Miet-Käufer übertragen wollen.
Die Immobilie nicht beleihbar ist (z. B. wegen fehlender Zertifikate), aber bewohnbar bleibt.
Wie funktioniert ein Mietkauf?
Ein Mietkauf (Purchase Lease Option) besteht meist aus zwei Verträgen:
Der Mietvertrag: Ein normales Mietverhältnis mit monatlicher Mietzahlung.
Die Option: Ein Vertrag, der Ihnen das Recht gibt, die Immobilie später zu einem Festpreis zu kaufen.
Sie zahlen vorab eine Optionsgebühr. Steigt der Wert der Immobilie, gewinnen Sie Eigenkapital. Sinkt der Wert, können Sie in der Regel vom Kauf zurücktreten.
Ist eine Mietübernahme sinnvoll?
Das lohnt sich, wenn der Marktwert über dem vereinbarten Kaufpreis liegt. Sie müssen die Finanzierung zum Stichtag jedoch sicherstellen. Scheitert die Hypothek bei Ablauf der Option, verlieren Sie das Kaufrecht und oft auch alle bisher geleisteten Anzahlungen.
Was sind die Nachteile beim Mietkauf?
1. Sie sind nicht der Eigentümer
Bis zum Kauf bleibt der Verkäufer Eigentümer. Bei Insolvenz, Zwangsversteigerung oder Tod des Besitzers kann Ihre Option ohne Grundbucheintrag wertlos sein.
2. Die Anzahlungs-Falle
Oft zahlen Sie extra Miete (z. B. 1.500 € statt 1.000 €), die als Anzahlung dienen soll. Kaufen Sie am Ende nicht, ist dieses Geld meist weg. Das Risiko ist hoch.
3. Probleme bei der Finanzierung
Viele Banken erkennen die gezahlten Mietaufschläge später nicht als echtes Eigenkapital an. Möglicherweise müssen Sie trotz allem eine neue Anzahlung leisten.
4. Steuerliche Komplikationen
Die Grunderwerbsteuer kann teils sofort auf die Optionsgebühr und später auf den Kaufpreis fällig werden. Hier gelten oft sehr komplexe Regeln.
Mietkauf-Angebote auf Portalen
Auf Plattformen wie Rightmove findet man Mietkäufe selten. Makler sind oft überfragt, und Hypothekenbanken verbieten Vermietern solche Deals meist ohne explizite Zustimmung. Solche Verträge entstehen daher fast immer privat.
Mustervertrag Mietkauf: Vorsicht bei Downloads
Warnung: Nutzen Sie niemals ungeprüfte Vorlagen aus dem Internet. Diese Verträge müssen exakt angepasst und im Grundbuch abgesichert werden. Bei Fehlern droht dem Mieter der Verlust aller Anzahlungen.
Ein typisches Beispiel sieht so aus:
Optionszeitraum: 5 Jahre
Kaufpreis: 250.000 €
Optionsgebühr: Symbolischer Betrag
Monatsmiete: 1.200 € (ortsüblich)
Pflichten: Mieter zahlt Kleinreparaturen; Eigentümer zahlt Gebäudeversicherung und Heizungstausch.
Laden Sie Verträge vorab bei Caira hoch. Wir prüfen, ob Sie durch Schulden des Vermieters gefährdet sind oder ob eine ungewollte Kaufverpflichtung vorliegt.
Wie Sie Mietkauf-Objekte finden
Da Portale kaum Angebote zeigen, müssen Sie Verkäufer direkt kontaktieren:
Passende Tipps finden Sie in unserem Guide zum Kauf von Erbpachtwohnungen.
Direktmarketing: Anschreiben an Eigentümer in Regionen mit fallenden Preisen.
Suchbegriffe nutzen: Suchen Sie nach Begriffen wie „Mietkauf“, „Verkäuferdarlehen“ oder „flexibler Verkauf“.
Spezialisierte Vermittler: Es gibt Nischen-Makler, die jedoch oft hohe Gebühren (3.000 € bis 5.000 €) verlangen.
Disclaimer: Dieser Artikel dient nur der Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Mietkäufe sind oft unregulierte, komplexe Geschäfte.
