Kurzantwort: Die Steuer auf Veräußerungsgewinne (CGT) auf geerbte Immobilien basiert auf dem Marktwert zum Todesdatum (Ihre Anschaffungskosten). Sie zahlen CGT auf Gewinne beim Verkauf, nach Abzügen und Entlastungen. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt.

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Eine Immobilie zu erben kann sowohl ein Segen als auch eine Quelle der Verwirrung sein, besonders wenn es um Steuern geht. Viele Menschen in England und Wales sind unsicher, was sie schulden, wann und wie sie es melden müssen. Dieser Leitfaden hilft Ihnen zu verstehen, wie die Steuer auf Veräußerungsgewinne (CGT) auf geerbte Immobilien angewendet wird, wie sie sich von der Erbschaftsteuer unterscheidet und was Sie tun müssen, wenn Sie sich für einen Verkauf entscheiden.

Die Grundlagen verstehen: CGT vs. Erbschaftsteuer

Zuerst ist es wichtig, zwei Steuern zu trennen, die oft verwechselt werden:

• Erbschaftsteuer (IHT): Diese wird auf den Nachlass der verstorbenen Person erhoben. Wenn Sie ein Begünstigter sind, zahlen Sie IHT nicht direkt, es sei denn, Sie erhalten Vermögenswerte aus einem Trust oder der Nachlass ist sehr groß.

• Steuer auf Veräußerungsgewinne (CGT): Diese greift nur, wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen und einen Gewinn über dem am Todesdatum festgelegten Basiswert erzielen.

Die beiden Steuern haben unterschiedliche Regeln, Fristen und Meldepflichten. Sie zu verwechseln kann zu kostspieligen Fehlern führen.

Ihre Anschaffungskosten: Der Nachlasswert

Wenn Sie eine Immobilie erben, sind Ihre „Anschaffungskosten“ für CGT-Zwecke der Marktwert am Todesdatum — oft als Nachlasswert bezeichnet. Dies ist der Wert, der verwendet wird, um einen etwaigen Gewinn zu berechnen, wenn Sie später verkaufen.

Warum ist das wichtig?
Wenn Sie die Immobilie für mehr als den Nachlasswert verkaufen, ist die Differenz (nach Abzug zulässiger Kosten und Freibeträge) Ihr steuerpflichtiger Gewinn. Wenn Sie für weniger verkaufen, kann ein Verlust entstehen, den Sie mit anderen Gewinnen verrechnen können.

Aktion:
Bewahren Sie eine Kopie der offiziellen Nachlassbewertung auf. Wenn Sie keine haben, sollten Sie jetzt eine professionelle Bewertung einholen. Falls HMRC Ihre Zahlen jemals hinterfragt, benötigen Sie Belege.

CGT-Sätze und Freibeträge

Ab dem Steuerjahr 2024/25 gelten für CGT auf Wohnimmobilien folgende Sätze:

• 18% für Gewinne, die in Ihren Grundsteuerbereich fallen

• 24% für Gewinne oberhalb dieses Bereichs

Jeder hat einen jährlichen CGT-Freibetrag (den „jährlichen Freibetrag“), der den steuerpflichtigen Gewinn reduziert. Wenn Sie andere Kapitalverluste haben, können Sie diese mit Ihrem Gewinn verrechnen.

Beispiel:
Priya erbt eine Wohnung mit einem Wert von £300.000 (Nachlasswert). Sie verkauft sie für £360.000 und hat dabei £5.000 Verkaufskosten (Immobilienmakler, Anwaltskosten). Ihr Gewinn beträgt:

• Verkaufspreis: £360.000

• Abzüglich Nachlasswert: £300.000

• Abzüglich Kosten: £5.000

• Steuerpflichtiger Gewinn: £55.000

Sie kann dann ihren jährlichen Freibetrag und andere Verluste abziehen. Der Satz, den sie zahlt, hängt von ihrem gesamten Einkommen im Jahr ab.

Entlastungen: Hauptwohnsitz (PPR)

Wenn Sie vor dem Verkauf in der geerbten Immobilie als Hauptwohnsitz gelebt haben, können Sie möglicherweise die Entlastung für den Hauptwohnsitz geltend machen. Dies kann Ihre CGT-Pflicht für den Zeitraum, in dem Sie die Immobilie bewohnt haben, reduzieren oder sogar ganz beseitigen.

Tipp:
Wenn Sie nur für einen Teil der Besitzzeit dort gewohnt haben, wird die Entlastung anteilig berechnet. Bewahren Sie Nachweise darüber auf, wann Sie eingezogen und wieder ausgezogen sind.

Meldung und Fristen

Wenn Sie eine Wohnimmobilie verkaufen und CGT fällig wird, müssen Sie den Verkauf melden und jede Steuer innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss über das britische Immobilienerklärungssystem zahlen. Das Versäumen dieser Frist kann zu Strafen und Zinsen führen.

Schritte zur Umsetzung:

• Ermitteln Sie Ihren Gewinn, sobald Sie verkaufen.

• Reichen Sie die britische Immobilienerklärung online innerhalb von 60 Tagen ein.

• Begleichen Sie jede fällige CGT bis zur gleichen Frist.

Wenn keine CGT fällig ist (zum Beispiel, wenn Ihr Gewinn durch Freibeträge oder Entlastungen abgedeckt ist), müssen Sie keine Immobilienerklärung einreichen, sollten die Unterlagen aber dennoch aufbewahren.

Häufige Fehler

• IHT und CGT verwechseln: Es handelt sich um separate Steuern mit unterschiedlichen Regeln. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Zahlung der einen die andere abdeckt.

• Keine formelle Bewertung: Ohne eine ordnungsgemäße Nachlassbewertung könnte es schwierig werden, Ihre Anschaffungskosten zu verteidigen, falls HMRC Jahre später Fragen stellt.

• Die 60-Tage-Frist verpassen: Eine verspätete Meldung kann zu Strafen und Zinsen führen, selbst wenn die geschuldete Steuer gering ist.

• Keine Entlastungen beantragen oder Verluste verrechnen: Wenn Sie in der Immobilie gewohnt haben oder andere Kapitalverluste haben, stellen Sie sicher, dass Sie das beantragen, worauf Sie Anspruch haben.

Ein reales Beispiel

Priya erbt eine Wohnung mit einem Wert von £300.000. Sie verkauft sie für £360.000 nach Kosten in Höhe von £5.000. Ihr steuerpflichtiger Gewinn beträgt £55.000. Sie zieht ihren jährlichen Freibetrag und eventuelle andere Verluste ab. Liegt ihr Einkommen unter der Schwelle für den höheren Satz, zahlt sie CGT mit 18%; liegt es darüber, mit 24%. Wenn sie in der Wohnung als Hauptwohnsitz gelebt hat, kann sie ihren Gewinn mit PPR-Entlastung möglicherweise weiter reduzieren.

Praktische Checkliste

• Bewahren Sie die Nachlassbewertung und alle Verkaufsunterlagen auf.

• Berechnen Sie Ihren Gewinn anhand des Nachlasswerts und ziehen Sie zulässige Kosten ab.

• Prüfen Sie, ob Sie für die Entlastung des Hauptwohnsitzes qualifiziert sind.

• Verrechnen Sie eventuelle Kapitalverluste aus anderen Vermögenswerten.

• Melden Sie den Verkauf und zahlen Sie CGT innerhalb von 60 Tagen, wenn Steuer fällig ist.

• Verwechseln Sie CGT nicht mit der Erbschaftsteuer — sie sind getrennt.

• Berücksichtigen Sie die Grunderwerbsteuer, wenn Familienmitglieder den Kauf eines Zweitwohnsitzes erwägen.

Eine geerbte Immobilie bringt sowohl Chancen als auch Verantwortung mit sich. Wenn Sie verstehen, wie CGT funktioniert, gute Unterlagen führen und Fristen einhalten, können Sie unnötigen Stress vermeiden und das Beste aus Ihrem Erbe machen.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel bietet nur allgemeine Informationen zu Bildungszwecken. Er stellt keine rechtliche, medizinische, finanzielle oder steuerliche Beratung dar. Die Ergebnisse können je nach Ihren persönlichen Umständen variieren.

Wenn Sie mehr Details benötigen, kann unser Agrarimmobilien-Entlastung für UK-Farmer helfen.

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