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यूके में वर्षों से "Leasehold Scandal" छाया हुआ है। नए बने फ्लैट और घर खरीदने वालों को बहुत देर से पता चलता है कि उनके घर को बेचना नामुमकिन है।
ऐसा लीज की जटिल शर्तों के कारण होता है। हालांकि, Leasehold and Freehold Reform Act 2024 से काफी सुधार हुआ है।
इसने मैरिज वैल्यू को खत्म किया है और नई लीजहोल्ड प्रॉपर्टीज पर रोक लगाई है। फिर भी, पुरानी लीज में कई पेच बचे हैं।
अगर आप आज कोई लीज रिव्यू कर रहे हैं, तो आपको सटीक जानकारी होनी चाहिए। आपको पता होना चाहिए कि क्या देखना है।
यह ब्लॉग किसके लिए है
पहली बार घर खरीदने वाले
किराए के लिए प्रॉपर्टी खरीदने वाले निवेशक
इंग्लैंड या वेल्स में फ्लैट, मैजोनेट या लीजहोल्ड घर खरीदने वाला कोई भी व्यक्ति
अगर आप लीजहोल्ड खरीद रहे हैं, तो इन खतरनाक बातों पर ध्यान दें। ये वैल्यू घटा सकती हैं या आपको भारी खर्च में डाल सकती हैं।
खतरनाक शर्तें (और उन्हें कैसे पहचानें)
1. "दोगुना ग्राउंड रेंट" की शर्त
स्थिति:
आप £250 सालाना ग्राउंड रेंट पर एक फ्लैट खरीदते हैं। लीज कहती है: "ग्राउंड रेंट हर 10 साल में दोगुना होगा।"
20वें साल में यह £1,000 हो जाएगा। 50वें साल में यह £8,000 होगा। अब बैंक ऐसी प्रॉपर्टी पर लोन नहीं देते।
इससे इन्हें बेचना लगभग नामुमकिन हो जाता है।
कानूनी और व्यावहारिक प्रभाव:
बैंक दोगुने ग्राउंड रेंट को खतरनाक मानते हैं। वे अक्सर लोन देने से मना करते हैं या डीड बदलने की मांग करते हैं।
2024 कानून नई लीज के लिए जीरो ग्राउंड रेंट को बढ़ावा देता है। लेकिन पुरानी लीज में अभी भी पुरानी शर्तें हो सकती हैं।
क्या करें:
"रेंट रिव्यू" सेक्शन की जांच करें। केवल ज़ीरो रेंट या महंगाई दर से जुड़े बदलावों को स्वीकार करें, वह भी सीमित सीमा में।
अगर आप "हर X वर्ष में दोगुना" देखते हैं, तो अग्रीमेंट से पहले डीड में बदलाव की मांग करें या सौदा रद्द कर दें।
2. "AST ट्रैप" (ग्राउंड रेंट > £250/£1,000)
स्थिति:
लंदन के बाहर आपका ग्राउंड रेंट £300/वर्ष है (या लंदन में £1,000 है)।
हाउसिंग एक्ट 1988 के तहत, यह आपकी लॉन्ग लीज को शॉर्टहोल्ड टेनेंसी (AST) बना देता है।
बकाया होने पर फ्रीहोल्डर बिना लीजहोल्ड सुरक्षा के कब्जा वापस ले सकता है।
कानूनी और बैंक प्रभाव:
बैंक इस सीमा से अधिक ग्राउंड रेंट वाली लीज से बचते हैं। इससे खरीदार पर बेदखली का खतरा रहता है।
2024 का कानून इसे हल करना चाहता है। लेकिन कई मौजूदा लीज अभी भी इस सीमा का उल्लंघन करती हैं।
क्या करें:
सुनिश्चित करें कि ग्राउंड रेंट लंदन के बाहर £250/वर्ष से कम हो, या लंदन में £1,000 से कम हो।
यदि ऐसा नहीं है, तो बचाव वाली शर्त की जांच करें जो फ्रीहोल्डर को कब्जा लेने से रोकती हो।
संदेह होने पर, डीड में बदलाव पर जोर दें या डील रद्द करें।
3. ट्रांसफर फीस और इवेंट फीस
स्थिति:
आप अपना रिटायरमेंट फ्लैट बेचते हैं। लीज कहती है: "बिक्री पर 1% हिस्सा फ्रीहोल्डर को देना होगा।"
£300,000 में बेचने पर, आपको सिर्फ बाहर निकलने के लिए £3,000 देने होंगे।
कानूनी और व्यावहारिक प्रभाव:
ये फीस वैसे तो रिटायरमेंट फ्लैट्स में आम है। लेकिन अब ये सामान्य लीज में भी मिलने लगी है।
वे आपके मुनाफे को काफी कम कर सकती हैं और खरीदारों को डरा सकती हैं।
क्या करें:
लीज में "ट्रांसफर फीस", "कंटीन्जेंसी फीस" या "इवेंट फीस" जैसी शर्तें ढूंढें।
यदि मौजूद हों, तो उन्हें हटाने या कम करने की बात करें, या उन्हें अपनी ऑफर प्राइस में जोड़ें।
4. छोटी अवधि की लीज (<80 वर्ष)
स्थिति:
आपको 75-वर्ष की लीज वाला फ्लैट मिलता है और आप सोचते हैं कि यह काफी समय है।
असलियत: लीज 80 साल से कम होने पर इसे बढ़ाना बहुत महंगा हो जाता है।
हालांकि 2024 का कानून इसे खत्म करना चाहता है, लेकिन इसका लागू होना अभी जारी है। अधिकांश बैंक कम से कम 85 वर्ष की लीज चाहते हैं।
कानूनी और वित्तीय प्रभाव:
80 साल से कम की लीज पर लोन मिलना और उसे बेचना कठिन होता है।
शॉर्ट लीज को बढ़ाना काफी महंगा और थकाऊ काम है।
क्या करें:
85 वर्ष से कम बची हुई लीज कभी न खरीदें, जब तक कि विक्रेता काम पूरा होने से पहले इसे बढ़ाने के लिए सहमत न हो।
लीजहोल्ड सुधार कानून के तहत लीज बढ़ाने के खर्च और प्रोसेस की जांच करें।
अन्य नुकसान जिन पर नजर रखनी चाहिए
अनुचित सर्विस चार्ज: अस्पष्ट या बिना सीमा वाले सर्विस चार्ज से खर्च बहुत बढ़ सकता है।
फ्रीहोल्डर की मंजूरी फीस: अनुमतियों के लिए लिया जाने वाला अत्यधिक शुल्क (जैसे कि सबलेटिंग, बदलाव)।
जब्ती की शर्तें: कुछ लीज फ्रीहोल्डर को मामूली उल्लंघनों के लिए भी लीज रद्द करने की अनुमति देती हैं।
AI कॉन्ट्रैक्ट रिव्यू खरीदारों की मदद क्यों करता है
वकील अक्सर व्यस्त होते हैं और बारीक लेकिन नुकसानदेह शर्तें छोड़ सकते हैं, खासकर लंबी लीज में।
खतरनाक शर्तें 50 पन्नों की रिपोर्ट में दबी हो सकती हैं, जिसे खरीदार कभी पूरा नहीं पढ़ते।
AI कॉन्ट्रैक्ट रिव्यू आपकी मदद करता है। यह तुरंत "दोगुना रेंट", "हर 10 साल में रिव्यू" और "80 साल से कम लीज" जैसी चेतावनियों को पकड़ लेता है।
यह सबसे खतरनाक शर्तों को आपके सामने लाता है, ताकि आप बदलाव की मांग कर सकें या डील से पीछे हट सकें।
आखिरी विचार
लीजहोल्ड कानून बदल रहा है, लेकिन पुरानी लीज में अभी भी पेच हैं। सही जानकारी और टूल्स के साथ, आप अपने निवेश को सुरक्षित रख सकते हैं।
संबद्ध जानकारी के लिए, देखें हमारी गाइड: ग्राउंड रेंट अब £250 पर सीमित - लीजहोल्ड सुधार 2026 से जुड़े मिथक।
अस्वीकरण: यह सामग्री केवल सामान्य जानकारी के लिए है और इसमें कोई कानूनी, वित्तीय या टैक्स सलाह शामिल नहीं है। परिणाम आपकी व्यक्तिगत स्थिति पर निर्भर करते हैं।
