संक्षेप में: एक लीज़ पर्चेज़ विकल्प (या "रेंट-टू-ओन") एक किरायेदार को तय कीमत पर बाद में खरीदने के कानूनी अधिकार के साथ संपत्ति किराए पर लेने देता है। आज मॉर्गेज न पा सकने वाले खरीदारों के लिए, यह एक सीढ़ी का काम करता है। नकारात्मक इक्विटी में फँसे विक्रेताओं के लिए, यह एक रास्ता देता है। लेकिन इनमें जोखिम बहुत होते हैं और ये अक्सर विनियमित नहीं होते।
बिना सोचे-समझे हस्ताक्षर न करें. एक लीज़ विकल्प एक कानूनी बारूदी क्षेत्र है। किसी भी समझौते के लिए प्रतिबद्ध होने से पहले शीर्षक, प्रतिबंधों और जोखिमों की जाँच करने के लिए Caira से एक मुफ़्त संपत्ति रिपोर्ट ले लें।
क्या लीज़ पर्चेज़ अच्छा विचार है?
यह पूरी तरह आपकी स्थिति पर निर्भर करता है। यह कोई जादुई समाधान नहीं, बल्कि विशिष्ट परिस्थितियों के लिए एक उपकरण है।
खरीदारों के लिए (किरायेदार-खरीदार)
यह आपके लिए उपयुक्त है यदि:
आप अभी मॉर्गेज नहीं ले सकते क्योंकि आप स्वरोज़गार के इतिहास या खराब क्रेडिट के कारण अयोग्य हैं, लेकिन उम्मीद है कि 3-5 साल में पात्र हो जाएंगे।
आप "खरीदने से पहले आज़माना" चाहते हैं किसी नए इलाके में।
आप कीमत को लॉक करना चाहते हैं बढ़ते बाज़ार में बिना बड़े जमा के।
विक्रेताओं के लिए (मकान-मालिक)
यह आपके लिए उपयुक्त है यदि:
आप नकारात्मक इक्विटी में हैं और अंतर चुकाए बिना खुले बाज़ार में बेच नहीं सकते।
आप एक "थके हुए मकान-मालिक" हैं जो मॉर्गेज कवर करना चाहता है और रखरखाव की ज़िम्मेदारी किरायेदार-खरीदार को सौंपना चाहता है।
संपत्ति मॉर्गेज योग्य नहीं है (जैसे, EWS1 फॉर्म का इंतज़ार) लेकिन रहने लायक है।
पर्चेज़ लीज़ विकल्प कैसे काम करता है?
एक पर्चेज़ लीज़ विकल्प (PLO) आमतौर पर दो अलग-अलग कानूनी समझौतों से बना होता है:
लीज़: एक मानक किरायेदारी, जिसमें आप मासिक किराया देते हैं।
विकल्प: एक दस्तावेज़ जो आपको तय समयसीमा के भीतर (जैसे, 5 साल) एक निश्चित कीमत पर संपत्ति खरीदने का अधिकार देता है।
आप शुरुआत में एक "ऑप्शन फीस" देते हैं। अगर संपत्ति का मूल्य तय कीमत से ऊपर जाता है, तो आपने इक्विटी बना ली होती है। अगर यह गिरता है, तो आप पीछे हट सकते हैं (जब तक कि यह एक बाध्यकारी लीज़ पर्चेज़ न हो)।
क्या लीज़ बायआउट अच्छा विचार है?
"लीज़ बायआउट" अक्सर अंतिम चरण को संदर्भित करता है। यदि आप किरायेदार-खरीदार हैं, तो बायआउट करना अच्छा विचार है अगर संपत्ति का मूल्य आपके तय विकल्प मूल्य से अधिक है। हालांकि, उस तारीख तक आपके पास धनराशि (नकद या मॉर्गेज) तैयार होनी चाहिए। यदि विकल्प समाप्त होने पर आपको मॉर्गेज नहीं मिलता, तो आप खरीदने का अधिकार और किए गए किसी भी "टॉप-अप" भुगतान को खो देते हैं।
लीज़ पर्चेज़ के नुकसान क्या हैं?
1. आप मालिक नहीं हैं
जब तक आप खरीद पूरी नहीं कर लेते, विक्रेता ही कानूनी मालिक रहता है। यदि वे दिवालिया हो जाएँ, संपत्ति जब्त हो जाए, या उनकी मृत्यु हो जाए, तो आपका विकल्प समझौता बेकार हो सकता है, जब तक कि उसे टाइटल डीड पर प्रतिबंध के रूप में सही ढंग से पंजीकृत न किया गया हो।
2. "टॉप-अप" का जाल
कुछ सौदों में "किराया क्रेडिट" या "टॉप-अप" मांगे जाते हैं, जहाँ आप अतिरिक्त किराया देते हैं (जैसे, बाज़ार किराया £1,000 के बजाय £1,500) इस वादे के साथ कि अतिरिक्त £500 आपके जमा की ओर जाएगा। अगर आप नहीं खरीदते, तो अक्सर यह पैसा खो जाता है। यह विनियमित नहीं है और जोखिम भरा है।
3. मॉर्गेज ऋणदाता प्रतिबंध
जब आप आखिरकार मॉर्गेज के लिए आवेदन करते हैं, तो कई ऋणदाता आपकी "दबावग्रस्त" खरीद कीमत या आपके "किराया क्रेडिट" को वास्तविक जमा के रूप में नहीं मानेंगे। आपको तब भी पूरा जमा जुटाना पड़ सकता है।
4. स्टाम्प ड्यूटी की जटिलताएँ
SDLT आमतौर पर ऑप्शन फीस पर तुरंत देय होता है, और फिर बाद में पूरी खरीद कीमत पर। यदि कुल किराया कुछ सीमाओं से अधिक हो, तो जटिल नियम लागू होते हैं।
Rightmove लीज़ विकल्प समझौता
आपको Rightmove पर लीज़ विकल्प खुलकर विज्ञापित बहुत कम मिलेंगे। एस्टेट एजेंट इनके बारे में उलझन में रहते हैं, और मानक मॉर्गेज शर्तें अक्सर मकान-मालिकों को ऋणदाता की सहमति के बिना इनमें प्रवेश करने से रोकती हैं (जो बहुत कम दी जाती है)। अधिकतर लीज़ विकल्प निजी तौर पर या विशेषीकृत सोर्सिंग एजेंटों के माध्यम से तय किए जाते हैं।
खरीदने के विकल्प सहित लीज़ का मुफ़्त अनुबंध उदाहरण
चेतावनी: लीज़ विकल्प के लिए इंटरनेट से कभी भी "मुफ़्त अनुबंध" का उपयोग न करें। ये जटिल दस्तावेज़ होते हैं, जिन्हें विशिष्ट संपत्ति के अनुसार तैयार करना और आपकी सुरक्षा के लिए लैंड रजिस्ट्री में सही ढंग से पंजीकृत करना ज़रूरी है। खराब अनुबंध आमतौर पर किरायेदार के अपनी "इक्विटी" खोने का कारण बनता है।
एक सामान्य संरचना कुछ इस तरह दिख सकती है:
विकल्प अवधि: 5 वर्ष
विकल्प मूल्य: £250,000
विकल्प शुल्क: £1 (प्रतिफल)
मासिक भुगतान: £1,200 (बाज़ार किराया)
ज़िम्मेदारी: किरायेदार छोटे-मोटे मरम्मत कार्यों का भुगतान करता है; मकान-मालिक बिल्डिंग्स इंश्योरेंस और बॉयलर बदलने का भुगतान करता है।
अगर आप इस पर हस्ताक्षर करने पर विचार कर रहे हैं, तो पहले इसे Caira पर अपलोड करें। हम देख सकते हैं कि शर्तें आपको मकान-मालिक के कर्ज़ों के सामने असुरक्षित छोड़ती हैं या नहीं, या क्या "विकल्प" वास्तव में खरीदने की एक बाध्यकारी "देयता" है।
लीज़ विकल्प वाले घर कैसे खोजें
क्योंकि ये पोर्टलों पर नहीं होते, आपको सीधे "प्रेरित विक्रेताओं" को खोजना होता है:
विक्रेता को सीधे विपणन: नकारात्मक इक्विटी वाले इलाकों में मालिकों को पत्र अभियान।
विशिष्ट खोज शब्द: "motivated seller", "creative offer", "vendor finance", या "rent to own" जैसे लिस्टिंग कीवर्ड देखें।
विशेषज्ञ एजेंट: विशिष्ट क्रिएटिव प्रॉपर्टी एजेंट भी हैं, हालांकि कई लोग ऊँची सोर्सिंग फीस (£3,000-£5,000) लेते हैं।
अस्वीकरण: यह लेख सामान्य जानकारी है, वित्तीय, कर, या कानूनी सलाह नहीं। लीज़ पर्चेज़ विकल्प जटिल अनियमित वित्तीय साधन हैं।
