Подробный гид по аренде жилья в Китае 2026

📋 Перед подписанием договора аренды попросите Caira его проверить.
Caira выявит неразумные условия удержания депозита,
стандартные пункты, нарушающие Гражданский кодекс,
неравные штрафы за досрочное расторжение
и скрытые юридические дефекты жилья, о которых не сообщил арендодатель.
Загрузите договор и сразу получите анализ.
Проверить мой договор аренды с Caira →

1. Правовая база аренды в Китае

Договор аренды жилья в Китае в первую очередь регулируется Гражданским кодексом (в силе с 2021 года),
главой 20 «Договор аренды» (ст. 703–734).
Также действуют местные правила управления арендой жилья,
например, «Положение об аренде жилья в Пекине» и
«Положение об аренде жилья в Шанхае».
Введение Гражданского кодекса объединило прежние законы,
включая Закон о договорах и Закон о вещных правах.
Он сделал права и обязанности сторон более системными и понятными.

Одновременно на рынок аренды продолжают влиять
проект «Положения об аренде жилья», опубликованный Минстроем,
и местные правила надзора за платформами аренды.
Особо важно, что с 2021 года
во многих городах ввели более строгий контроль средств
для компаний по аренде жилья, чтобы снизить риск «краха».

2. Ключевые условия договора

⚠️ Внимание! Риски «разделённых комнат» и «массовой аренды»:В Пекине, Шанхае, Шэньчжэне и других городах сдача гостиной или балкона с перегородками нарушает правила и может повлечь проверку.
Если вы арендуете такое жильё, при проверке вас могут выселить, а депозит будет трудно вернуть.
Перед арендой обязательно проверьте законность назначения жилья и отсутствие незаконной перепланировки.

3. Депозит: правила возврата

Депозит — самый частый источник споров при аренде.
Ниже ключевые правила его возврата:

• Срок возврата: Гражданский кодекс требует вернуть депозит в разумный срок после расторжения или окончания договора.
  Во многих регионах это 7–15 рабочих дней.

• Основания удержания: Можно удержать только фактический ущерб, причинённый по вине арендатора,
  и это должно быть подтверждено доказательствами
  (акт при заселении, фото, сравнение).
  Обычный износ — например, лёгкие следы на стене или естественное старение техники — не удерживается.

• Без доказательств удерживать нельзя: Если нет письменного акта при заселении,
  арендодателю трудно доказать, что повреждения возникли по вине арендатора.
  В таком случае депозит должен быть возвращён полностью.

• Депозит у платформы: Если договор подписан через законную компанию по аренде жилья,
  депозит должен храниться на счёте контроля и не может использоваться иначе.

4. Регистрация жилья

По правилам Минстроя и местным нормам многих городов,
после подписания договора аренды нужно в течение 30 дней подать его на регистрацию в местный орган управления жильём.
Обычно это делает арендодатель, но арендатор вправе потребовать подтверждение регистрации.
Преимущества регистрации: защита силы договора при продаже жилья,
возможность оформить вид на жительство для проживания и доступ к субсидиям на аренду.

Кейс: спор Чжан Хуа в Шанхае

Ситуация: Чжан Хуа, 26 лет, выпускник, снял однокомнатную квартиру в Пудуне, Шанхай.
Месячная аренда — 5 200 юаней, депозит — 2 месяца (10 400 юаней).
Договор подписан через платформу посредника, срок — 2 года.

Ход спора:

• Ловушка с досрочным расторжением: В договоре было указано, что при досрочном расторжении нужно выплатить 3 месяца аренды (15 600 юаней).
  Но неустойка была только для арендатора.
  Если арендодатель забирал жильё раньше срока, например для собственного проживания, ему достаточно было предупредить за 30 дней.
  Компенсация не требовалась.
  Это типичный неравный пункт.

• Удержание депозита: При выезде арендодатель удержал 2 000 юаней за «лёгкие следы на стене».
  Но при заселении фотофиксации не было, и Чжан Хуа не смог доказать, что следы уже существовали до въезда.

• Отсутствие регистрации: Платформа не оформила регистрацию жилья для Чжан Хуа.
  Из-за этого он не смог подать на шанхайское удостоверение проживания.
  Это также повлияло на процесс набора баллов для постоянной регистрации.

• Помощь Caira: При следующей аренде Чжан Хуа заранее проверил договор через Caira.
  Caira выявила неравные штрафы, отсутствие требования о приложении акта приёмки и пункт о регистрации.
  Чжан Хуа смог добиться, чтобы арендодатель добавил все три пункта.

5. Шаблон договора для копирования

Скопируйте шаблон ниже,
вставьте его в Microsoft Word,
заполните поля в квадратных скобках, распечатайте и подпишите обеими сторонами.
Советуем также сделать фото состояния жилья как приложение и сохранить файл в PDF для дальнейшего просмотра.

📋 Скопировать шаблон → Вставить в Word 📄 Скопировать текст

Совет: приложите к договору список фото состояния жилья
(с датой съёмки), перечень техники и мебели, а также показания счётчиков воды, света и газа на момент заселения.

房屋租赁合同

甲方（出租方）：[姓名/单位名称]
身份证/统一社会信用代码：[编号]
联系电话：[号码]
地址：[地址]

乙方（承租方）：[姓名]
身份证号码：[编号]
联系电话：[号码]
地址（现居）：[地址]

经甲、乙双方协商一致，就以下房屋的租赁事宜签订本合同：

第一条 房屋基本情况
1.1 房屋坐落：[省/市/区/街道/门牌号]，[X]室[X]厅，建筑面积约[X]平方米。
1.2 房产证号：[编号]（或不动产权证书号：[编号]）。
1.3 房屋用途：住宅用途（不得用于商业经营或非法用途）。
1.4 附属设施及家具家电详见本合同附件一《房屋及设施现状清单》。

第二条 租赁期限
2.1 租赁期限自 [开始日期] 至 [终止日期]，共 [X] 个月。
2.2 租赁期满，如乙方需继续租用，应提前 [30] 天通知甲方，协商续签事宜。

第三条 租金及支付方式
3.1 月租金为人民币 [X] 元整（大写：[金额大写]）。
3.2 支付方式：[押一付三/押二付一/月付]，乙方于每月 [X] 日前支付当月（或当期）租金至甲方指定账户（账号：[账号]，户名：[户名]，银行：[银行]）。
3.3 租金在合同期内不得单方面调整。

第四条 押金（保证金）
4.1 本合同签订时，乙方向甲方支付押金人民币 [X] 元整（相当于 [X] 个月租金）。
4.2 合同到期或解除后，甲方应在乙方交还房屋并完成验收后 [7/15] 个工作日内，扣除已确认由乙方过错造成的实际损失后，将剩余押金无息退还给乙方。
4.3 因房屋自然损耗产生的维修费用不得从押金中扣除。

第五条 费用承担
5.1 乙方负责承担租期内的水费、电费、燃气费、网络费。
5.2 甲方负责承担物业管理费、房屋专项维修基金。
5.3 入住当日，双方共同确认水、电、燃气表读数，并记录于附件。

第六条 房屋维修与保养
6.1 甲方负责房屋主体结构、防水、供暖管道等基础设施的维修，并应在接到乙方通知后 [7] 天内安排修缮。
6.2 乙方应合理使用房屋，不得擅自改建、装修或在墙体开洞打孔。日常使用中因乙方过错导致的损坏，由乙方承担维修费用。

第七条 提前解约
7.1 乙方提前解约，需提前 [30] 天书面通知甲方，并支付违约金人民币 [X] 元（相当于 [X] 个月租金）。
7.2 甲方提前收回房屋（非因乙方违约），需提前 [30] 天书面通知乙方，并支付乙方相同标准的违约金，同时全额退还押金。

第八条 转租限制
未经甲方书面同意，乙方不得将本房屋转租给第三方，否则构成根本违约，甲方有权解除合同并没收押金。

第九条 合同解除与房屋交还
合同期满或解除时，乙方应按时交还房屋，并将房屋恢复至入住时状态（正常磨损除外）。双方共同验收后签署交还记录。

第十条 备案登记
甲方应在本合同签订后 [30]

房屋租赁合同

甲方（出租方）：[姓名/单位名称]
身份证/统一社会信用代码：[编号]
联系电话：[号码]
地址：[地址]

乙方（承租方）：[姓名]
身份证号码：[编号]
联系电话：[号码]
地址（现居）：[地址]

经甲、乙双方协商一致，就以下房屋的租赁事宜签订本合同：

第一条 房屋基本情况
1.1 房屋坐落：[省/市/区/街道/门牌号]，[X]室[X]厅，建筑面积约[X]平方米。
1.2 房产证号：[编号]（或不动产权证书号：[编号]）。
1.3 房屋用途：住宅用途（不得用于商业经营或非法用途）。
1.4 附属设施及家具家电详见本合同附件一《房屋及设施现状清单》。

第二条 租赁期限
2.1 租赁期限自 [开始日期] 至 [终止日期]，共 [X] 个月。
2.2 租赁期满，如乙方需继续租用，应提前 [30] 天通知甲方，协商续签事宜。

第三条 租金及支付方式
3.1 月租金为人民币 [X] 元整（大写：[金额大写]）。
3.2 支付方式：[押一付三/押二付一/月付]，乙方于每月 [X] 日前支付当月（或当期）租金至甲方指定账户（账号：[账号]，户名：[户名]，银行：[银行]）。
3.3 租金在合同期内不得单方面调整。

第四条 押金（保证金）
4.1 本合同签订时，乙方向甲方支付押金人民币 [X] 元整（相当于 [X] 个月租金）。
4.2 合同到期或解除后，甲方应在乙方交还房屋并完成验收后 [7/15] 个工作日内，扣除已确认由乙方过错造成的实际损失后，将剩余押金无息退还给乙方。
4.3 因房屋自然损耗产生的维修费用不得从押金中扣除。

第五条 费用承担
5.1 乙方负责承担租期内的水费、电费、燃气费、网络费。
5.2 甲方负责承担物业管理费、房屋专项维修基金。
5.3 入住当日，双方共同确认水、电、燃气表读数，并记录于附件。

第六条 房屋维修与保养
6.1 甲方负责房屋主体结构、防水、供暖管道等基础设施的维修，并应在接到乙方通知后 [7] 天内安排修缮。
6.2 乙方应合理使用房屋，不得擅自改建、装修或在墙体开洞打孔。日常使用中因乙方过错导致的损坏，由乙方承担维修费用。

第七条 提前解约
7.1 乙方提前解约，需提前 [30] 天书面通知甲方，并支付违约金人民币 [X] 元（相当于 [X] 个月租金）。
7.2 甲方提前收回房屋（非因乙方违约），需提前 [30] 天书面通知乙方，并支付乙方相同标准的违约金，同时全额退还押金。

第八条 转租限制
未经甲方书面同意，乙方不得将本房屋转租给第三方，否则构成根本违约，甲方有权解除合同并没收押金。

第九条 合同解除与房屋交还
合同期满或解除时，乙方应按时交还房屋，并将房屋恢复至入住时状态（正常磨损除外）。双方共同验收后签署交还记录。

第十条 备案登记
甲方应在本合同签订后 [30]

房屋租赁合同

甲方（出租方）：[姓名/单位名称]
身份证/统一社会信用代码：[编号]
联系电话：[号码]
地址：[地址]

乙方（承租方）：[姓名]
身份证号码：[编号]
联系电话：[号码]
地址（现居）：[地址]

经甲、乙双方协商一致，就以下房屋的租赁事宜签订本合同：

第一条 房屋基本情况
1.1 房屋坐落：[省/市/区/街道/门牌号]，[X]室[X]厅，建筑面积约[X]平方米。
1.2 房产证号：[编号]（或不动产权证书号：[编号]）。
1.3 房屋用途：住宅用途（不得用于商业经营或非法用途）。
1.4 附属设施及家具家电详见本合同附件一《房屋及设施现状清单》。

第二条 租赁期限
2.1 租赁期限自 [开始日期] 至 [终止日期]，共 [X] 个月。
2.2 租赁期满，如乙方需继续租用，应提前 [30] 天通知甲方，协商续签事宜。

第三条 租金及支付方式
3.1 月租金为人民币 [X] 元整（大写：[金额大写]）。
3.2 支付方式：[押一付三/押二付一/月付]，乙方于每月 [X] 日前支付当月（或当期）租金至甲方指定账户（账号：[账号]，户名：[户名]，银行：[银行]）。
3.3 租金在合同期内不得单方面调整。

第四条 押金（保证金）
4.1 本合同签订时，乙方向甲方支付押金人民币 [X] 元整（相当于 [X] 个月租金）。
4.2 合同到期或解除后，甲方应在乙方交还房屋并完成验收后 [7/15] 个工作日内，扣除已确认由乙方过错造成的实际损失后，将剩余押金无息退还给乙方。
4.3 因房屋自然损耗产生的维修费用不得从押金中扣除。

第五条 费用承担
5.1 乙方负责承担租期内的水费、电费、燃气费、网络费。
5.2 甲方负责承担物业管理费、房屋专项维修基金。
5.3 入住当日，双方共同确认水、电、燃气表读数，并记录于附件。

第六条 房屋维修与保养
6.1 甲方负责房屋主体结构、防水、供暖管道等基础设施的维修，并应在接到乙方通知后 [7] 天内安排修缮。
6.2 乙方应合理使用房屋，不得擅自改建、装修或在墙体开洞打孔。日常使用中因乙方过错导致的损坏，由乙方承担维修费用。

第七条 提前解约
7.1 乙方提前解约，需提前 [30] 天书面通知甲方，并支付违约金人民币 [X] 元（相当于 [X] 个月租金）。
7.2 甲方提前收回房屋（非因乙方违约），需提前 [30] 天书面通知乙方，并支付乙方相同标准的违约金，同时全额退还押金。

第八条 转租限制
未经甲方书面同意，乙方不得将本房屋转租给第三方，否则构成根本违约，甲方有权解除合同并没收押金。

第九条 合同解除与房屋交还
合同期满或解除时，乙方应按时交还房屋，并将房屋恢复至入住时状态（正常磨损除外）。双方共同验收后签署交还记录。

第十条 备案登记
甲方应在本合同签订后 [30]

6. Частые вопросы

Вопрос: Договор без регистрации жилья действителен?
Ответ: Да, действителен.
Регистрация — это административное требование, и её отсутствие не лишает договор юридической силы.
Но без регистрации договор слабее защищён от третьих лиц, например нового собственника.
Если жильё будет продано, новый собственник при определённых условиях может не быть связан старым договором.
Поэтому регистрацию лучше требовать.

Вопрос: Если арендодатель продал квартиру, я всё ещё могу жить там?
Ответ: Да.
По принципу «продажа не разрывает аренду» (ст. 725 Гражданского кодекса),
пока договор аренды действует, арендатор вправе продолжать его исполнение,
а при равных условиях имеет преимущественное право покупки.
Но это право действует, если договор зарегистрирован или если арендатор уже фактически владеет и пользуется жильём.

Вопрос: Может ли арендодатель свободно заходить в комнату во время аренды?
Ответ: Нет.
Во время аренды арендатор обладает правом владения и пользования жильём.
Арендодатель не вправе входить без согласия арендатора.
Самовольное проникновение может считаться нарушением прав, а в тяжёлых случаях можно обратиться в полицию.
В договоре можно предусмотреть разумный срок предварительного уведомления для плановой проверки арендодателем.
Рекомендуется минимум 24–48 часов.

Официальные источники

• Глава о договоре аренды в Гражданском кодексе: npc.gov.cn

• Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития: mohurd.gov.cn

• Типовой текст договора аренды жилья в Пекине: zjw.beijing.gov.cn

Материал основан на исследовании китайского законодательства за 2026 год и носит справочный характер.
Пожалуйста, используйте Caira для проверки вашего конкретного договора аренды.