📋 Перед подписанием договора отправьте его на проверку в Caira. Caira выявит скрытые вычеты из залога, кабальные условия и неравные штрафы при выезде. Загрузите файл для быстрого анализа. Проверить договор в Caira →
1. Юридическая база аренды в КНР
Аренда жилья регулируется Гражданским кодексом КНР (ГК КНР, глава 20, ст. 703–734). Дополнительно действуют правила конкретных городов (например, Пекина или Шанхая). ГК КНР четко определяет права и обязанности сторон.
Также на рынок влияют правила Минстроя и требования к регистрации договоров. С 2021 года в КНР ужесточен контроль за средствами агентств для защиты арендаторов.
2. Обязательные пункты договора
Категория
Ключевое содержание
Параметры объекта
Адрес, площадь, тип, номер свидетельства, назначение (жилое/коммерческое)
Срок аренды
Даты начала и конца. Срок более 20 лет недействителен в превышающей части
Оплата
Сумма (в юанях), дата платежа, способ (перевод, WeChat, наличные)
Залог (депозит)
Размер (обычно 1–3 месяца), условия и сроки возврата, правила удержания
Состояние жилья
Список мебели и техники (с фото), показания счетчиков воды и энергии
Расходы
Кто платит за воду, свет, газ, интернет и ЖКУ
Ремонт
Капитальный ремонт делает собственник, текущие поломки устраняет жилец
Расторжение
Условия досрочного выезда и симметричные штрафы для обеих сторон
Субаренда
Разрешена ли субаренда (требуется письменное согласие владельца)
Возврат жилья
Порядок и стандарты приемки объекта по окончании срока договора
⚠️ Внимание! Незаконная перепланировка: В Пекине, Шанхае и Шэньчжэне сдача перегороженных комнат и балконов запрещена. При проверке вас могут выселить без возврата залога. Убедитесь в законности планировки.
3. Залог: правила возврата по закону
Депозиты вызывают больше всего споров. Помните главные правила:
Сроки возврата: ГК КНР требует вернуть залог в разумный срок. Обычно это от 7 до 15 рабочих дней.
Удержания: Вычеты возможны только за реальный ущерб по вашей вине. Естественный износ (царапины, старение техники) не удерживается.
Без акта нет вычетов: Если нет акта приема-передачи с фото на момент заселения, доказать ущерб сложно.
Эскроу-счета: Крупные агентства обязаны держать залоги на спецсчетах без права траты.
4. Регистрация договора (Бэйань)
Договор аренды нужно зарегистрировать в жилдепартаменте в течение 30 дней. Обычно это делает хозяин. Регистрация защищает ваши права при смене собственника и нужна для ВНЖ.
Реальный кейс: спор в Шанхае
История: Чжан Хуа арендовал квартиру в Шанхае за 5200 юаней в месяц. Залог составил 10 400 юаней, срок договора — 2 года.
Трудности:
Ловушка выезда: Договор требовал от жильца штраф в 3 месяца аренды при съезде. При этом хозяин мог выселить жильца бесплатно, предупредив за 30 дней.
Потеря залога: При выезде хозяин удержал 2000 юаней за мелкие царапины на стене. Фотографий при въезде не было.
Нет регистрации: Договор не зарегистрировали, и Чжан Хуа не смог вовремя получить ВНЖ.
Решение с Caira: Для следующей аренды он проверил договор через Caira. Сервис помог исправить кабальные пункты и добавить акт приема-передачи.
5. Шаблон договора аренды (Word / PDF)
Скопируйте текст ниже в Microsoft Word, заполните данные в скобках и распечатайте. Рекомендуем прикрепить фото жилья и сохранить копию в PDF.
📋 Копировать шаблон → Вставить в Word 📄 Только текст
Совет: приложите к договору опись имущества и зафиксируйте показания счетчиков.
Договор аренды жилого помещения
Арендодатель (Сторона А): [ФИО / Наименование компании]
ID / ИНН: [Номер]
Телефон: [Номер]
Адрес: [Адрес]
Арендатор (Сторона Б): [ФИО]
ID / Паспорт: [Номер]
Телефон: [Номер]
Адрес проживания: [Адрес]
Стороны пришли к соглашению о нижеследующем:
Статья 1. Предмет договора
1.1 Адрес объекта: [Провинция/Город/Район/Улица/Дом], комната [X], площадь约 [X] кв.м.
1.2 Свидетельство на собственность: [Номер].
1.3 Назначение: жилое (использование в коммерческих целях запрещено).
1.4 Опись имущества приведена в Приложении 1.
Статья 2. Срок аренды
2.1 Срок аренды: с [Дата начала] по [Дата окончания], всего [X] месяцев.
2.2 Для продления аренды Сторона Б уведомляет Сторону А за [30] дней.
Статья 3. Оплата и порядок расчетов
3.1 Арендная плата составляет [X] юаней в месяц.
3.2 Порядок оплаты: [Оплата за X месяцев, залог X месяцев]. Платеж вносится до [X] числа каждого месяца на счет: [Номер счета, Имя получателя, Банк].
3.3 Изменение платы в одностороннем порядке в период действия договора запрещено.
Статья 4. Депозит (Залог)
4.1 Сторона Б вносит залог в размере [X] юаней (эквивалент [X] месяцев аренды).
4.2 Залог возвращается в течение [7/15] рабочих дней после выезда и проверки жилья за вычетом доказанного ущерба.
4.3 Расходы на естественный износ из залога не удерживаются.
Статья 5. Коммунальные платежи
5.1 Сторона Б оплачивает воду, свет, газ и internet.
5.2 Сторона А оплачивает услуги ЖКХ (управление домом) и взносы на капремонт.
5.3 Показания счетчиков фиксируются на дату заселения.
Статья 6. Содержание и ремонт
6.1 Сторона А ремонтирует несущие конструкции и коммуникации в течение [7] дней после уведомления.
6.2 Сторона Б бережно использует жилье. Перепланировка без согласия запрещена.
Статья 7. Досрочное расторжение
7.1 При досрочном выезде Сторона Б уведомляет за [30] дней и платит штраф [X] юаней.
7.2 При досрочном выселении Сторона А уведомляет за [30] дней, платит аналогичный штраф и возвращает залог.
Статья 8. Субаренда
Субаренда без согласия Стороны А запрещена и ведет к расторжению договора с удержанием залога.
Статья 9. Возврат объекта
При выезде Сторона Б возвращает жилье в исходном состоянии (кроме естественного износа).
Статья 10. Регистрация
Сторона А обязуется зарегистрировать договор в течение [30]
Договор аренды жилого помещения
Арендодатель (Сторона А): [ФИО / Наименование компании]
ID / ИНН: [Номер]
Телефон: [Номер]
Адрес: [Адрес]
Арендатор (Сторона Б): [ФИО]
ID / Паспорт: [Номер]
Телефон: [Номер]
Адрес проживания: [Адрес]
Стороны пришли к соглашению о нижеследующем:
Статья 1. Предмет договора
1.1 Адрес объекта: [Провинция/Город/Район/Улица/Дом], комната [X], площадь约 [X] кв.м.
1.2 Свидетельство на собственность: [Номер].
1.3 Назначение: жилое (использование в коммерческих целях запрещено).
1.4 Опись имущества приведена в Приложении 1.
Статья 2. Срок аренды
2.1 Срок аренды: с [Дата начала] по [Дата окончания], всего [X] месяцев.
2.2 Для продления аренды Сторона Б уведомляет Сторону А за [30] дней.
Статья 3. Оплата и порядок расчетов
3.1 Арендная плата составляет [X] юаней в месяц.
3.2 Порядок оплаты: [Оплата за X месяцев, залог X месяцев]. Платеж вносится до [X] числа каждого месяца на счет: [Номер счета, Имя получателя, Банк].
3.3 Изменение платы в одностороннем порядке в период действия договора запрещено.
Статья 4. Депозит (Залог)
4.1 Сторона Б вносит залог в размере [X] юаней (эквивалент [X] месяцев аренды).
4.2 Залог возвращается в течение [7/15] рабочих дней после выезда и проверки жилья за вычетом доказанного ущерба.
4.3 Расходы на естественный износ из залога не удерживаются.
Статья 5. Коммунальные платежи
5.1 Сторона Б оплачивает воду, свет, газ и internet.
5.2 Сторона А оплачивает услуги ЖКХ (управление домом) и взносы на капремонт.
5.3 Показания счетчиков фиксируются на дату заселения.
Статья 6. Содержание и ремонт
6.1 Сторона А ремонтирует несущие конструкции и коммуникации в течение [7] дней после уведомления.
6.2 Сторона Б бережно использует жилье. Перепланировка без согласия запрещена.
Статья 7. Досрочное расторжение
7.1 При досрочном выезде Сторона Б уведомляет за [30] дней и платит штраф [X] юаней.
7.2 При досрочном выселении Сторона А уведомляет за [30] дней, платит аналогичный штраф и возвращает залог.
Статья 8. Субаренда
Субаренда без согласия Стороны А запрещена и ведет к расторжению договора с удержанием залога.
Статья 9. Возврат объекта
При выезде Сторона Б возвращает жилье в исходном состоянии (кроме естественного износа).
Статья 10. Регистрация
Сторона А обязуется зарегистрировать договор в течение [30]
Договор аренды жилого помещения
Арендодатель (Сторона А): [ФИО / Наименование компании]
ID / ИНН: [Номер]
Телефон: [Номер]
Адрес: [Адрес]
Арендатор (Сторона Б): [ФИО]
ID / Паспорт: [Номер]
Телефон: [Номер]
Адрес проживания: [Адрес]
Стороны пришли к соглашению о нижеследующем:
Статья 1. Предмет договора
1.1 Адрес объекта: [Провинция/Город/Район/Улица/Дом], комната [X], площадь约 [X] кв.м.
1.2 Свидетельство на собственность: [Номер].
1.3 Назначение: жилое (использование в коммерческих целях запрещено).
1.4 Опись имущества приведена в Приложении 1.
Статья 2. Срок аренды
2.1 Срок аренды: с [Дата начала] по [Дата окончания], всего [X] месяцев.
2.2 Для продления аренды Сторона Б уведомляет Сторону А за [30] дней.
Статья 3. Оплата и порядок расчетов
3.1 Арендная плата составляет [X] юаней в месяц.
3.2 Порядок оплаты: [Оплата за X месяцев, залог X месяцев]. Платеж вносится до [X] числа каждого месяца на счет: [Номер счета, Имя получателя, Банк].
3.3 Изменение платы в одностороннем порядке в период действия договора запрещено.
Статья 4. Депозит (Залог)
4.1 Сторона Б вносит залог в размере [X] юаней (эквивалент [X] месяцев аренды).
4.2 Залог возвращается в течение [7/15] рабочих дней после выезда и проверки жилья за вычетом доказанного ущерба.
4.3 Расходы на естественный износ из залога не удерживаются.
Статья 5. Коммунальные платежи
5.1 Сторона Б оплачивает воду, свет, газ и internet.
5.2 Сторона А оплачивает услуги ЖКХ (управление домом) и взносы на капремонт.
5.3 Показания счетчиков фиксируются на дату заселения.
Статья 6. Содержание и ремонт
6.1 Сторона А ремонтирует несущие конструкции и коммуникации в течение [7] дней после уведомления.
6.2 Сторона Б бережно использует жилье. Перепланировка без согласия запрещена.
Статья 7. Досрочное расторжение
7.1 При досрочном выезде Сторона Б уведомляет за [30] дней и платит штраф [X] юаней.
7.2 При досрочном выселении Сторона А уведомляет за [30] дней, платит аналогичный штраф и возвращает залог.
Статья 8. Субаренда
Субаренда без согласия Стороны А запрещена и ведет к расторжению договора с удержанием залога.
Статья 9. Возврат объекта
При выезде Сторона Б возвращает жилье в исходном состоянии (кроме естественного износа).
Статья 10. Регистрация
Сторона А обязуется зарегистрировать договор в течение [30]
6. Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Действителен ли договор без регистрации? Ответ: Да. Регистрация — это административное правило. Но без нее сложнее защитить права при продаже жилья третьим лицам.
Вопрос: Что делать, если хозяин продает квартиру? Ответ: По закону («продажа не прерывает аренду») вы имеете право жить в квартире до конца срока договора на тех же условиях.
Вопрос: Может ли хозяин заходить в квартиру без меня? Ответ: Нет. Вы имеете право на единоличное пользование. Для визитов требуется ваше согласие и предупреждение за 24–48 часов.
