Напишите Caira 24/7 для быстрых ответов об инвестициях в недвижимость Великобритании из ОАЭ.
Загрузите ваш договор продажи, ипотеку или структуру компании.
Это поможет узнать о надбавках SDLT, IHT и о том, влияет ли исламское финансирование на налоги.
Кратко: При покупке жилья в UK из Дубая или Абу-Даби вы платите стандартный SDLT плюс надбавки 3% и 2%.
Например, на квартиру в Лондоне за £1 млн налоги составят £130,000–£150,000 при завершении сделки.
Исламские планы (HPP) от Al Rayan или Gatehouse не снижают SDLT.
HMRC облагает налогом покупателя, а не метод финансирования.
Покупка через компанию в ОАЭ или BVI обычно невыгодна.
Главная проблема — налог на наследство (IHT) в 40% на имущество дороже £325,000, независимо от резидентства.
Три ключевых момента
Исламские финансы исключают проценты, но не налоги. Планы HPP от Al Rayan, Gatehouse, Emirates Islamic и FAB Islamic исключают проценты.
Но SDLT все равно полностью платит бенефициар. Не верьте тем, кто утверждает обратное.Надбавку 2% за нерезидентство можно вернуть, а 3% за HRAD обычно нельзя. Если вы проведете в UK 183 дня за год после покупки, вы можете вернуть 2%.
Если у вас есть дом в Дубае и вы не продадите его за 36 месяцев, 3% станут постоянными расходами.Налог на наследство (IHT) — главная забота. Ставка 40% действует на имущество в UK дороже £325,000 даже для резидентов ОАЭ.
Офшоры больше не защищают от IHT.
Лучше использовать страхование жизни в трасте, завещание в UK и супружеские льготы, а не компании.
Главное (простым языком)
Стандартный SDLT действует в Англии и Сев. Ирландии. В Шотландии и Уэльсе свои правила.
Льгота для покупателей первого жилья работает, только если у вас нет жилья по всему миру.3% надбавка за второе жилье (HRAD): Применяется, если у вас или супруга есть жилье дороже £40,000 в любой точке мира.
Ее можно вернуть при продаже старого основного жилья за 36 месяцев.2% надбавка для нерезидентов: Действует, если вы провели в UK менее 183 дней за 12 месяцев до сделки.
Применяется ко всей сумме, если хоть один покупатель — нерезидент.
Можно вернуть при достижении 183 дней в UK.15% SDLT для компаний: Компании, покупающие жилье дороже £500,000, платят 15% SDLT и ежегодный налог ATED.
Он составляет от £4,400 до £287,000 в год в зависимости от стоимости.IHT в Великобритании: 40% на имущество дороже £325,000.
Налоговое соглашение между UK и ОАЭ не распространяется на налог на наследство.Исламские финансы: Программы HPP используют аренду (ijara), сособственность (musharakah) или рассрочку (murabaha).
Банк владеет юридически, вы — фактически.
HMRC судит по сути сделки.
Частые ошибки
Думать, что HPP освобождает от SDLT: HMRC приравнивает HPP к обычным ипотечным кредитам для целей SDLT.
Офшоры ради конфиденциальности: Это стоит £50k–£300k+ в год без каких-либо налоговых выгод.
Игнорировать жилье супруга в ОАЭ: Имущество супруга может активировать 3% надбавку HRAD на вашу покупку в UK.
Аренда без регистрации в NRLS: Арендодатели-нерезиденты должны зарегистрироваться, иначе жильцы или агенты удержат 20% налога.
Отсутствие завещания в UK: Без завещания в UK активы распределяются по британским законам, что может противоречить правилам шариата.
Забывать про налог на прирост капитала: Нерезиденты обязаны платить CGT при продаже жилья в UK.
Полезные советы
Используйте калькулятор SDLT на GOV.UK с учетом обеих надбавок перед подачей предложения.
Заранее выберите форму владения. Для семейного дома лучше личное владение.
Для бизнеса от 6 квартир под аренду можно рассмотреть компанию в UK.Составьте завещание в UK для британских активов. Для активов в ОАЭ оформите завещание в DIFC или ADGM.
Оформите страхование жизни в трасте, чтобы покрыть будущий налог на наследство (IHT).
При переезде в UK совершайте сделку после 183 дней пребывания в стране, чтобы избежать надбавки в 2%.
Для покупателей по программе HPP: Кредитор регистрируется как собственник с трастовой декларацией.
Ваш юрист должен подробно это объяснить.
Этапы сделки для покупателей из ОАЭ
Наймите юриста в UK, регулируемого SRA, до внесения любых оплат.
Определите структуру владения. Личное имя для семейного дома. Компания — только в редких случаях.
Оформите финансирование. Сравните предложения банков Великобритании и стран Персидского залива.
Рассчитайте SDLT. Учтите все надбавки заранее, чтобы избежать сюрпризов.
Проверка документов. Юрист проверяет права собственности, договор аренды и делает запросы.
Завершите сделку и подайте декларацию SDLT в течение 14 дней.
Зарегистрируйтесь в NRLS, если планируете сдавать жилье.
Составьте завещание в UK в течение 90 дней.
Оформите страховку жизни в трасте для защиты от IHT.
Отметьте сроки возврата 2% надбавки и 36 месяцев для возврата HRAD.
Примеры из практики
Семья из ОАЭ, арендный бизнес в Лондоне: Г-н Аль-Мансури владеет виллами в Абу-Даби и покупает квартиру за £1 млн в Лондоне.
Налоги: SDLT + 3% + 2% = ~£130k.
Он проводит в UK 195 дней после сделки и возвращает 2%.Британский экспат возвращается из Дубая: Г-жа Фарук завершает сделку после 183 дней пребывания в UK и полностью избегает 2% надбавки.
Исламское финансирование через Al Rayan: Г-н Хан покупает дом за £600k по программе HPP. Юрист подтверждает полную ставку SDLT.
Ловушка с компанией на BVI: Г-н Хусейн покупает жилье через компанию на BVI, платит 15% SDLT, ежегодный ATED и все равно подпадает под IHT.
Ликвидация компании позже также облагается налогом.
Сложные моменты
«Я не домицилирован в UK, значит IHT не применяется». Это не так для недвижимости в Великобритании.
Льгота для покупателей первого жилья: Действует, только если у вас нет недвижимости по всему миру.
Большинство покупателей из ОАЭ не подходят.Завещания и наследство: Завещание в UK ускоряет оформление прав на британские активы.
Опора на завещания ОАЭ или DIFC/ADGM может вызвать задержки.Закят и доход от аренды в UK: Закят — это религиозный долг, он отделен от налогов.
Вы обязаны платить налоги в UK независимо от выплаты закята.Льгота при покупке нескольких объектов (MDR): Отменена для большинства жилых объектов с июня 2024 года.
Игнорируйте старые советы о MDR.
Где получить помощь
Правила по SDLT, HRAD и ATED на GOV.UK для актуальной информации о ставках.
Инструкция HMRC по возврату SDLT для возврата надбавок 3% и 2%.
Al Rayan Bank, Gatehouse Bank, Skipton International для поиска вариантов финансирования в Великобритании.
Реестр завещаний DIFC/ADGM для завещаний в ОАЭ; британский юрист для завещания в UK.
Юрист в UK и специалист по планированию в ОАЭ для активов на сумму более £1 млн.
Резюме:
Многие покупатели из ОАЭ ищут схемы оптимизации налогов в UK, как в Дубае.
Но в Великобритании лучше работает простота: личное владение, завещание в UK и страховка жизни в трасте почти всегда выгоднее компаний.
Сфокусируйтесь на планировании налога на наследство, а не на сложных структурах владения.
Статья носит информационный характер и не является юридической, финансовой или налоговой консультацией.
