Подробное руководство по договору аренды жилья в Китае 2026

📋 Перед подписанием договора аренды сначала попросите Caira проверить его.
Caira может выявить необоснованные условия удержания депозита, формулировки, нарушающие Гражданский кодекс, неравные штрафы за досрочное расторжение, а также скрытые юридические дефекты жилья, о которых арендодатель не сообщил. Загрузите договор и сразу получите анализ.
Проверить мой договор аренды с Caira →

1. Правовая основа договора аренды в Китае

Договоры аренды жилья в Китае в основном регулируются Гражданским кодексом (вступил в силу в 2021 году), главой 20 «Договор аренды» (статьи 703–734), а также дополняются местными правилами управления арендой жилья в городах (например, Положением о жилищной аренде Пекина, Положением о жилищной аренде Шанхая и другими местными нормативными актами). Вступление в силу Гражданского кодекса ознаменовало объединение прежних законов, таких как Закон о договорах и Закон о вещных правах, и установило более системные и понятные правила прав и обязанностей сторон аренды.

Одновременно на рынок аренды продолжают влиять Положение о жилищной аренде, опубликованное Министерством жилищного строительства и городского и сельского развития (на стадии общественного обсуждения), а также правила надзора за арендными платформами в разных городах. Особенно важно, что с 2021 года во многих городах к арендным компаниям применяются более строгие требования к контролю за средствами, чтобы предотвратить риск «краха».

2. Ключевые условия, которые обязательно должны быть указаны в договоре

⚠️ Внимание! Риски «перегородочных квартир» и «массовой аренды»: в Пекине, Шанхае, Шэньчжэне и других городах сдача в аренду гостиной или балкона после установки перегородок является нарушением и может повлечь проверку со стороны органов. Если вы арендуете такое жилье, при проверке вас могут принудительно выселить, а вернуть депозит будет сложно. Перед арендой обязательно убедитесь, что назначение жилья соответствует требованиям и что оно не было незаконно переоборудовано.

3. Депозит (залог) — правовые правила возврата

Депозит — один из самых частых предметов споров при аренде. Ниже приведены основные правовые положения по его обработке:

• Срок возврата: Гражданский кодекс предусматривает, что после расторжения или прекращения договора арендодатель должен вернуть депозит в разумный срок. Во многих местных нормативных актах это прямо установлено как 7–15 рабочих дней.

• Основания для удержания: можно удержать только фактический ущерб, причиненный по вине арендатора, и это должно подтверждаться доказательствами (акт приемки при заселении, фото-сравнение). Нормальный износ (например, незначительные следы на стенах, естественное старение техники) не подлежит удержанию.

• Без подтверждающих документов удержание недопустимо: если нет письменного акта приемки при заселении, арендодателю трудно доказать, что повреждение было причинено арендатором, и депозит должен быть возвращен полностью.

• Депозит, находящийся у посреднической платформы: если договор заключен через официальную компанию по аренде жилья, депозит должен храниться на специальном счету под надзором и не может быть использован не по назначению.

4. Регистрация жилья — игнорируемая обязанность по закону

Согласно требованиям Министерства жилищного строительства и городского и сельского развития и местным правилам многих городов, после подписания договора аренды жилья необходимо в течение 30 дней подать регистрацию в местный орган управления жильем. Обычно регистрацию оформляет арендодатель, но арендатор может потребовать от него предоставить подтверждение регистрации. Преимущества регистрации включают: защиту силы договора аренды (если жилье будет передано другому лицу, зарегистрированный договор имеет силу против нового собственника), упрощение получения вида на жительство (что крайне важно для мигрантов) и возможность воспользоваться субсидиями на аренду жилья.

Практический кейс: спор по аренде у Чжан Хуа в Шанхае

Ситуация: Чжан Хуа (26 лет, выпускник этого года) арендовал однокомнатную квартиру в Пудуне, Шанхай, за 5 200 юаней в месяц; депозит — два месяца аренды (10 400 юаней), договор был подписан через одну из посреднических платформ, срок договора — 2 года.

Ход спора:

• Ловушка досрочного расторжения: в договоре было указано, что при досрочном расторжении нужно выплатить 3 месячные арендные платы (15 600 юаней). Однако штраф был предусмотрен только для арендатора, а если арендодатель забирает жилье раньше срока (например, чтобы жить самому), достаточно уведомить за 30 дней без компенсации. Это типичное неравноправное условие.

• Удержание депозита: при выезде арендодатель удержал 2 000 юаней, сославшись на «небольшие потертости на стене». Но при заселении фотофиксация не проводилась, и Чжан Хуа не смог доказать, что следы существовали еще до его въезда.

• Отсутствие регистрации: посредническая платформа не оформила регистрацию жилья для Чжан Хуа, из-за чего он не смог подать на шанхайский вид на жительство, что, в свою очередь, повлияло на процесс получения баллов для прописки.

• Помощь Caira: когда Чжан Хуа снова искал жилье, он заранее проанализировал договор с помощью Caira. Caira выявила неравные условия неустойки, отсутствие требования о приложении акта приемки и пункт об обязанности регистрации, и Чжан Хуа успешно добился от арендодателя включения этих трех положений.

5. Шаблон договора аренды для копирования и использования (Word / PDF)

Скопируйте шаблон ниже, вставьте его в Microsoft Word, заполните поля в квадратных скобках, распечатайте и подпишите обеими сторонами, сохранив по одному экземпляру. Рекомендуется также сделать фотографии состояния жилья в качестве приложения и сохранить их в PDF для последующего просмотра.

📋 Скопировать шаблон → вставить в Word 📄 Скопировать простой текст

Совет: рекомендуется приложить к договору список фотографий состояния жилья (с указанием даты съемки), перечень бытовой техники и мебели, а также показания счетчиков воды, электричества и газа на момент заселения.

Договор аренды жилья

Сторона А (арендодатель): [имя/наименование организации]
Паспорт/единый код социального кредита: [номер]
Контактный телефон: [номер]
Адрес: [адрес]

Сторона Б (арендатор): [имя]
Номер удостоверения личности: [номер]
Контактный телефон: [номер]
Адрес (фактического проживания): [адрес]

По взаимному согласию Сторон А и Б в отношении аренды указанного ниже жилья заключается настоящий договор:

Статья 1. Основные сведения о жилье
1.1 Местонахождение жилья: [провинция/город/район/улица/номер дома], [X] комнат(а), [X] гостиная(ых), общая площадь около [X] кв. м.
1.2 Номер свидетельства о праве собственности: [номер] (или номер свидетельства о праве на недвижимость: [номер]).
1.3 Назначение жилья: жилое использование (не допускается использование в коммерческих целях или для незаконных целей).
1.4 Подробный перечень оборудования, мебели и бытовой техники приведен в Приложении 1 к настоящему договору «Список состояния жилья и оборудования».

Статья 2. Срок аренды
2.1 Срок аренды с [дата начала] по [дата окончания], всего [X] месяцев.
2.2 По окончании срока аренды, если Сторона Б желает продолжить аренду, она должна уведомить Сторону А за [30] дней и обсудить вопрос продления.

Статья 3. Арендная плата и способ оплаты
3.1 Ежемесячная арендная плата составляет [X] юаней (прописью: [сумма прописью]).
3.2 Способ оплаты: [депозит за 1 месяц и оплата за 3 месяца/депозит за 2 месяца и оплата за 1 месяц/ежемесячная оплата], Сторона Б должна до [X] числа каждого месяца перечислять арендную плату за текущий месяц (или соответствующий период) на указанный Стороной А счет (номер счета: [номер], имя получателя: [имя], банк: [банк]).
3.3 Арендная плата не может быть изменена в одностороннем порядке в течение срока действия договора.

Статья 4. Депозит (залог)
4.1 При подписании настоящего договора Сторона Б выплачивает Стороне А депозит в размере [X] юаней (что эквивалентно [X] месячным арендным платам).
4.2 По истечении срока договора или после его расторжения Сторона А должна в течение [7/15] рабочих дней после возврата жилья Стороной Б и завершения приемки вернуть оставшуюся сумму депозита Стороне Б без процентов после вычета фактического ущерба, подтвержденного как причиненного по вине Стороны Б.
4.3 Расходы на ремонт, возникшие вследствие естественного износа жилья, не подлежат удержанию из депозита.

Статья 5. Распределение расходов
5.1 Сторона Б несет расходы на воду, электричество, газ и интернет в течение срока аренды.
5.2 Сторона А несет расходы на плату за управление недвижимостью и специальный фонд капитального ремонта жилья.
5.3 В день заселения обе стороны совместно подтверждают показания счетчиков воды, электричества и газа и фиксируют их в приложении.

Статья 6. Ремонт и обслуживание жилья
6.1 Сторона А отвечает за ремонт несущих конструкций, гидроизоляции, отопительных труб и другой базовой инфраструктуры и должна организовать ремонт в течение [7] дней после получения уведомления от Стороны Б.
6.2 Сторона Б должна разумно использовать жилье и не имеет права самовольно перестраивать, ремонтировать или сверлить отверстия в стенах. Повреждения, возникшие по вине Стороны Б в ходе обычного использования, оплачиваются Стороной Б.

Статья 7. Досрочное расторжение
7.1 Если Сторона Б расторгает договор досрочно, она должна письменно уведомить Сторону А за [30] дней и выплатить неустойку в размере [X] юаней (что эквивалентно [X] месячным арендным платам).
7.2 Если Сторона А забирает жилье досрочно (не по причине нарушения со стороны Стороны Б), она должна письменно уведомить Сторону Б за [30] дней и выплатить Стороне Б неустойку в том же размере, а также полностью вернуть депозит.

Статья 8. Ограничение субаренды
Без письменного согласия Стороны А Сторона Б не вправе сдавать данное жилье в субаренду третьим лицам; в противном случае это считается существенным нарушением договора, и Сторона А вправе расторгнуть договор и удержать депозит.

Статья 9. Расторжение договора и возврат жилья
По окончании срока договора или при его расторжении Сторона Б должна своевременно вернуть жилье и привести его в состояние, в котором оно было при заселении (за исключением нормального износа). После совместной приемки стороны подписывают акт возврата.

Статья 10. Регистрация
Сторона А должна в течение [30]

Договор аренды жилья

Сторона А (арендодатель): [имя/наименование организации]
Паспорт/единый код социального кредита: [номер]
Контактный телефон: [номер]
Адрес: [адрес]

Сторона Б (арендатор): [имя]
Номер удостоверения личности: [номер]
Контактный телефон: [номер]
Адрес (фактического проживания): [адрес]

По взаимному согласию Сторон А и Б в отношении аренды указанного ниже жилья заключается настоящий договор:

Статья 1. Основные сведения о жилье
1.1 Местонахождение жилья: [провинция/город/район/улица/номер дома], [X] комнат(а), [X] гостиная(ых), общая площадь около [X] кв. м.
1.2 Номер свидетельства о праве собственности: [номер] (или номер свидетельства о праве на недвижимость: [номер]).
1.3 Назначение жилья: жилое использование (не допускается использование в коммерческих целях или для незаконных целей).
1.4 Подробный перечень оборудования, мебели и бытовой техники приведен в Приложении 1 к настоящему договору «Список состояния жилья и оборудования».

Статья 2. Срок аренды
2.1 Срок аренды с [дата начала] по [дата окончания], всего [X] месяцев.
2.2 По окончании срока аренды, если Сторона Б желает продолжить аренду, она должна уведомить Сторону А за [30] дней и обсудить вопрос продления.

Статья 3. Арендная плата и способ оплаты
3.1 Ежемесячная арендная плата составляет [X] юаней (прописью: [сумма прописью]).
3.2 Способ оплаты: [депозит за 1 месяц и оплата за 3 месяца/депозит за 2 месяца и оплата за 1 месяц/ежемесячная оплата], Сторона Б должна до [X] числа каждого месяца перечислять арендную плату за текущий месяц (или соответствующий период) на указанный Стороной А счет (номер счета: [номер], имя получателя: [имя], банк: [банк]).
3.3 Арендная плата не может быть изменена в одностороннем порядке в течение срока действия договора.

Статья 4. Депозит (залог)
4.1 При подписании настоящего договора Сторона Б выплачивает Стороне А депозит в размере [X] юаней (что эквивалентно [X] месячным арендным платам).
4.2 По истечении срока договора или после его расторжения Сторона А должна в течение [7/15] рабочих дней после возврата жилья Стороной Б и завершения приемки вернуть оставшуюся сумму депозита Стороне Б без процентов после вычета фактического ущерба, подтвержденного как причиненного по вине Стороны Б.
4.3 Расходы на ремонт, возникшие вследствие естественного износа жилья, не подлежат удержанию из депозита.

Статья 5. Распределение расходов
5.1 Сторона Б несет расходы на воду, электричество, газ и интернет в течение срока аренды.
5.2 Сторона А несет расходы на плату за управление недвижимостью и специальный фонд капитального ремонта жилья.
5.3 В день заселения обе стороны совместно подтверждают показания счетчиков воды, электричества и газа и фиксируют их в приложении.

Статья 6. Ремонт и обслуживание жилья
6.1 Сторона А отвечает за ремонт несущих конструкций, гидроизоляции, отопительных труб и другой базовой инфраструктуры и должна организовать ремонт в течение [7] дней после получения уведомления от Стороны Б.
6.2 Сторона Б должна разумно использовать жилье и не имеет права самовольно перестраивать, ремонтировать или сверлить отверстия в стенах. Повреждения, возникшие по вине Стороны Б в ходе обычного использования, оплачиваются Стороной Б.

Статья 7. Досрочное расторжение
7.1 Если Сторона Б расторгает договор досрочно, она должна письменно уведомить Сторону А за [30] дней и выплатить неустойку в размере [X] юаней (что эквивалентно [X] месячным арендным платам).
7.2 Если Сторона А забирает жилье досрочно (не по причине нарушения со стороны Стороны Б), она должна письменно уведомить Сторону Б за [30] дней и выплатить Стороне Б неустойку в том же размере, а также полностью вернуть депозит.

Статья 8. Ограничение субаренды
Без письменного согласия Стороны А Сторона Б не вправе сдавать данное жилье в субаренду третьим лицам; в противном случае это считается существенным нарушением договора, и Сторона А вправе расторгнуть договор и удержать депозит.

Статья 9. Расторжение договора и возврат жилья
По окончании срока договора или при его расторжении Сторона Б должна своевременно вернуть жилье и привести его в состояние, в котором оно было при заселении (за исключением нормального износа). После совместной приемки стороны подписывают акт возврата.

Статья 10. Регистрация
Сторона А должна в течение [30]

Договор аренды жилья

Сторона А (арендодатель): [имя/наименование организации]
Паспорт/единый код социального кредита: [номер]
Контактный телефон: [номер]
Адрес: [адрес]

Сторона Б (арендатор): [имя]
Номер удостоверения личности: [номер]
Контактный телефон: [номер]
Адрес (фактического проживания): [адрес]

По взаимному согласию Сторон А и Б в отношении аренды указанного ниже жилья заключается настоящий договор:

Статья 1. Основные сведения о жилье
1.1 Местонахождение жилья: [провинция/город/район/улица/номер дома], [X] комнат(а), [X] гостиная(ых), общая площадь около [X] кв. м.
1.2 Номер свидетельства о праве собственности: [номер] (или номер свидетельства о праве на недвижимость: [номер]).
1.3 Назначение жилья: жилое использование (не допускается использование в коммерческих целях или для незаконных целей).
1.4 Подробный перечень оборудования, мебели и бытовой техники приведен в Приложении 1 к настоящему договору «Список состояния жилья и оборудования».

Статья 2. Срок аренды
2.1 Срок аренды с [дата начала] по [дата окончания], всего [X] месяцев.
2.2 По окончании срока аренды, если Сторона Б желает продолжить аренду, она должна уведомить Сторону А за [30] дней и обсудить вопрос продления.

Статья 3. Арендная плата и способ оплаты
3.1 Ежемесячная арендная плата составляет [X] юаней (прописью: [сумма прописью]).
3.2 Способ оплаты: [депозит за 1 месяц и оплата за 3 месяца/депозит за 2 месяца и оплата за 1 месяц/ежемесячная оплата], Сторона Б должна до [X] числа каждого месяца перечислять арендную плату за текущий месяц (или соответствующий период) на указанный Стороной А счет (номер счета: [номер], имя получателя: [имя], банк: [банк]).
3.3 Арендная плата не может быть изменена в одностороннем порядке в течение срока действия договора.

Статья 4. Депозит (залог)
4.1 При подписании настоящего договора Сторона Б выплачивает Стороне А депозит в размере [X] юаней (что эквивалентно [X] месячным арендным платам).
4.2 По истечении срока договора или после его расторжения Сторона А должна в течение [7/15] рабочих дней после возврата жилья Стороной Б и завершения приемки вернуть оставшуюся сумму депозита Стороне Б без процентов после вычета фактического ущерба, подтвержденного как причиненного по вине Стороны Б.
4.3 Расходы на ремонт, возникшие вследствие естественного износа жилья, не подлежат удержанию из депозита.

Статья 5. Распределение расходов
5.1 Сторона Б несет расходы на воду, электричество, газ и интернет в течение срока аренды.
5.2 Сторона А несет расходы на плату за управление недвижимостью и специальный фонд капитального ремонта жилья.
5.3 В день заселения обе стороны совместно подтверждают показания счетчиков воды, электричества и газа и фиксируют их в приложении.

Статья 6. Ремонт и обслуживание жилья
6.1 Сторона А отвечает за ремонт несущих конструкций, гидроизоляции, отопительных труб и другой базовой инфраструктуры и должна организовать ремонт в течение [7] дней после получения уведомления от Стороны Б.
6.2 Сторона Б должна разумно использовать жилье и не имеет права самовольно перестраивать, ремонтировать или сверлить отверстия в стенах. Повреждения, возникшие по вине Стороны Б в ходе обычного использования, оплачиваются Стороной Б.

Статья 7. Досрочное расторжение
7.1 Если Сторона Б расторгает договор досрочно, она должна письменно уведомить Сторону А за [30] дней и выплатить неустойку в размере [X] юаней (что эквивалентно [X] месячным арендным платам).
7.2 Если Сторона А забирает жилье досрочно (не по причине нарушения со стороны Стороны Б), она должна письменно уведомить Сторону Б за [30] дней и выплатить Стороне Б неустойку в том же размере, а также полностью вернуть депозит.

Статья 8. Ограничение субаренды
Без письменного согласия Стороны А Сторона Б не вправе сдавать данное жилье в субаренду третьим лицам; в противном случае это считается существенным нарушением договора, и Сторона А вправе расторгнуть договор и удержать депозит.

Статья 9. Расторжение договора и возврат жилья
По окончании срока договора или при его расторжении Сторона Б должна своевременно вернуть жилье и привести его в состояние, в котором оно было при заселении (за исключением нормального износа). После совместной приемки стороны подписывают акт возврата.

Статья 10. Регистрация
Сторона А должна в течение [30]

6. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Действителен ли договор без регистрации жилья?
Ответ: Да, действителен. Регистрация — это административное требование, и ее отсутствие не влияет на юридическую силу самого договора. Однако незарегистрированный договор имеет более слабую силу против третьих лиц (например, нового собственника) — если жилье будет продано, новый собственник при определенных условиях может не быть связан прежним договором аренды. Рекомендуется настаивать на регистрации.

Вопрос: Если арендодатель продал квартиру, могу ли я продолжать жить в ней?
Ответ: Согласно принципу «продажа не разрушает аренду» (статья 725 Гражданского кодекса), в течение срока действия договора аренды, даже если арендодатель передает жилье другому лицу, арендатор имеет право продолжать исполнять договор, а при равных условиях — преимущественное право покупки. Однако это право действует при условии, что договор зарегистрирован или арендатор фактически владеет и пользуется жильем.

Вопрос: Может ли арендодатель свободно входить в комнату во время аренды?
Ответ: Нет. В период аренды арендатор обладает правом владения и пользования жильем, и арендодатель не вправе входить без согласия арендатора. Самовольное проникновение может считаться нарушением прав, а в серьезных случаях можно обратиться в полицию. В договоре можно предусмотреть разумный срок предварительного уведомления для плановых проверок арендодателя (рекомендуется не менее 24–48 часов).

Официальные источники

• Раздел о договоре аренды в Гражданском кодексе: npc.gov.cn

• Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития: mohurd.gov.cn

• Типовой текст договора аренды жилья Пекина: zjw.beijing.gov.cn

Содержание статьи основано на исследовании китайского законодательства за 2026 год и приведено только для справки. Пожалуйста, используйте Caira для проверки вашего конкретного договора аренды.