Кратко: Покупка новостройки по договору значительно отличается от стандартного договора при перепродаже. Его составляет застройщик, и он сильно смещён в пользу застройщика. Понимание ключевых отличий до обмена контрактами поможет избежать дорогостоящих сюрпризов.
Принимайте решения быстрее. Бесплатный пробный доступ, проверка аукционных/конвейансинговых пакетов за 10 минут. Затем всего 30 фунтов за каждую проверку. Начните проверку сейчас
Чем отличаются договоры на новостройки
При покупке вторичной недвижимости стандартный договор Law Society относительно сбалансирован. Договоры на новостройки — это индивидуальные документы, составленные юридической командой застройщика. Они дают застройщику широкую свободу в сроках строительства, изменениях спецификации и порядке завершения сделки.
1. Предельные сроки и задержки завершения
Большинство договоров на новостройки содержат ориентировочную дату завершения, но обычно она не является обязательной. В договоре указывается "предельная дата"—самый поздний срок, к которому застройщик обязан завершить строительство. Это может быть на 12–24 месяца позже ориентировочной даты.
Покупатель в Манчестере заключил договор на квартиру в новостройке с ориентировочным завершением в марте 2025 года. Задержки строительства сдвинули завершение на ноябрь 2025 года. Предложение по ипотеке у покупателя истекло дважды, что потребовало новых заявок, дополнительных расходов на оценку и учёта изменившихся процентных ставок. Договор это позволял. Покупатель всё равно был обязан завершить сделку.
2. Изменения в спецификации
Большинство договоров содержат условие, позволяющее застройщику вносить "незначительные" изменения в спецификацию, но "незначительные" могут означать:
Другие кухонные шкафы, чем в шоу-руме
Замена плитки в ванной или напольного покрытия
Альтернативные варианты отделки материалов
Проверьте, как определяется "незначительный". В некоторых договорах застройщику предоставляется широкая свобода заменять материалы при условии, что они имеют "эквивалентное" качество, что является субъективным критерием.
3. Стимулы и их последствия
Застройщики часто предлагают стимулы: оплату гербового сбора, покрытие юридических расходов или пакеты мебели. Эти стимулы необходимо раскрывать вашему ипотечному кредитору. Если стимул превышает определённый процент от цены покупки (обычно 5% для объектов дешевле 500 000 фунтов), кредитор может уменьшить сумму, которую он готов предоставить.
4. Плата за управление на объектах фригольда
Даже если вы покупаете дом в собственность (freehold) в новом жилом комплексе, от вас могут потребовать ежегодную плату за управление общими территориями. В отличие от сервисных сборов для объектов leasehold, исторически на платы за управление комплексом распространялось меньше законодательных защит, хотя Закон о реформе лизхолда и фригольда 2024 года ввёл некоторые требования к прозрачности.
5. Ограничения гарантии NHBC
Большинство новостроек поставляются с гарантией NHBC Buildmark, но покрытие не является полным:
1–2 годы: Застройщик устраняет дефекты, нарушающие стандарты NHBC
3–10 годы: NHBC покрывает только конструктивные дефекты
Такие проблемы, как плохая штукатурка, скрипящие полы или недостаточная звукоизоляция между квартирами, вряд ли будут покрыты после первоначального двухлетнего периода.
FAQ
Могу ли я договориться о договоре на новостройку?
На практике застройщики редко соглашаются на существенные изменения своего стандартного договора. Однако вы можете и должны попросить своего конвейансера отметить любые необычно обременительные условия и, где возможно, возразить, особенно в отношении предельных сроков и положений об изменении спецификации.
Что если завершение задерживается?
Проверьте, предусмотрена ли в договоре какая-либо компенсация, если застройщик пропустит ориентировочную дату завершения. Во многих договорах её нет. Также проверьте, можете ли вы отказаться от сделки, если предельная дата пройдёт без завершения.
Отказ от ответственности: эта статья содержит общую информацию, а не финансовую, налоговую или юридическую консультацию.
