Prata med Caira dygnet runt för snabba svar om stämpelskatt och skatteplanering vid ditt köp av brittisk fastighet från Hongkong — ladda upp ditt försäljningsavtal och BN(O)-handlingar för att förstå din SDLT-skatteskuld, tidpunkten för MPF och alternativen för återbetalning av 2 % tilläggsavgift.
Snabbt svar:
En köpare från Hongkong av en brittisk bostadsfastighet betalar vanligtvis tre lager stämpelskatt (standard-SDLT + 3 % för ytterligare bostäder + 2 % tilläggsavgift för icke-residenta) och behöver fatta tre tidsbeslut före tillträdet: när man ska sälja HK-bostaden, när man ska ta ut MPF och när man blir skatteresident i Storbritannien. Får du ordningen rätt kan du kräva tillbaka 2 % tilläggsavgift för icke-residenta och ibland även 3 %. Får du fel kan du ge HMRC £20,000–£40,000 mer än nödvändigt på ett köp för £1m.
Tre viktiga lärdomar
2 % tilläggsavgift för icke-residenta är återbetalningsbar om du befinner dig i Storbritannien i 183 dagar under någon sammanhängande 365-dagarsperiod som börjar upp till 12 månader före tillträdet och slutar upp till 12 månader efter. Om du flyttar med BN(O)-visum, lägg tillträdet efter 183 UK-dagar om det alls är möjligt för att undvika avgiften i förskott.
Ta ut MPF innan du blir skatteresident i Storbritannien. När du väl är skatteresident enligt Statutory Residence Test (SRT) kan all tillväxt i din HK-pension efter det datumet beskattas i Storbritannien. Avslag från förvaltare (HSBC, Hang Seng, Manulife) är fortfarande vanliga — ta upp frågan i Hongkong, inte i London.
Köp inte via ett BVI- eller HK-bolag. Ett bostadsköp över £500,000 av en "non‑natural person" belastas med en fast SDLT på 15 % plus årlig ATED, och brittisk arvsskatt på 40 % gäller fortfarande för den underliggande brittiska fastigheten.
De rörliga delarna (på vanlig svenska)
Standard-SDLT, 3 % högre sats för ytterligare bostäder och 2 % tilläggsavgift för icke-residenta läggs alla ovanpå samma köp av bostadsfastighet i England och Nordirland. Skottland (LBTT) och Wales (LTT) har egna system.
Testet för icke-residenta tittar på om du var i Storbritannien minst 183 dagar under de 12 månader som slutar på tillträdesdatumet. Vid gemensamma köp gäller 2 % på hela köpesumman om någon köpare är icke-resident.
3 % HRAD utlöses av varje större andel i bostadsfastighet värd £40,000+ som innehas någonstans i världen vid slutet av tillträdesdagen, inklusive av din make/maka. En ersättningsregel på 36 månader ger rätt till återbetalning om du säljer din tidigare huvudbostad och uppfyller testerna för ersättning av huvudbostad.
Tidig frisläppning av MPF vid permanent utflyttning kräver att förvaltaren accepterar dina bevis. Hongkongregeringens uttalande från april 2021 säger att BN(O) inte erkänns som bevis för permanent utflyttning. Avslag kan formellt föras vidare till MPFA (Mandatory Provident Fund Schemes Authority) om förvaltaren inte fattar något beslut.
Skatteresidens i Storbritannien. Enligt Statutory Residence Test (SRT) blir du normalt skatteresident i Storbritannien från ankomstdagen om du har en bostad i Storbritannien och ingen bostad utomlands, eller från den dag du första gången överskrider trösklarna för antal dagar i Storbritannien. FIG-regimen från april 2025 ersatte non-dom-status för nya ankomster.
Brittisk arvsskatt. 40 % på tillgångar i Storbritannien över det skattefria beloppet, oavsett din hemvist. Icke-residenta är bara skattskyldiga för tillgångar i Storbritannien, inte globala tillgångar, om de inte blir brittiskt domicilierade.
Vanliga misstag och förbiseenden
Att slutföra köpet innan man flyttar till Storbritannien och sedan klaga på 2 %. Tidpunkten för tillträdet är den enskilt viktigaste faktorn.
Att tro att sharia eller islamisk finans förändrar SDLT. HPP-strukturer (används av vissa HK-köpare) är utformade kring legal äganderätt, men SDLT ska fortfarande betalas av slutköparen.
Att tro att utländska bolagsstrukturer sparar IHT. Det har de inte gjort sedan 2017.
Att förbise 36-månadersregeln för 3 % återbetalning. Om du säljer din HK-lägenhet och gör bostaden i Storbritannien till din huvudbostad kan du få tillbaka 3 % — men du måste sälja HK-bostaden inom 36 månader från tillträdet och uppfylla testerna för ersättning av huvudbostad.
Att glömma kapitalvinstskatt för icke-residenta. Icke-residenta betalar nu UK CGT på brittiska bostadsfastigheter; du måste lämna in en UK CGT-deklaration inom 60 dagar från försäljningen, även om ingen skatt ska betalas.
Inget brittiskt testamente. Arvsreglerna tillämpas på tillgångar i Storbritannien om du dör utan ett, vilket orsakar förseningar och onödig IHT.
Bästa tips
Planera ordningen. Vanligtvis: sälj HK-lägenheten (eller påbörja försäljningen) → ta ut MPF → slutför köpet i Storbritannien → anländ till Storbritannien. Varje steg har skattekonsekvenser som förstärks om de görs i omvänd ordning.
Använd GOV.UK:s SRT-verktyg för att fastställa ditt datum för skatteresidens i Storbritannien. Din jurist kommer att fråga efter det när SDLT lämnas in.
Skriv ett följebrev på 5 rader för MPF-förvaltare med: arbete förankrat i Storbritannien, adress, kommunalskatt, polisintyg från Hongkong, skriftlig bekräftelse på boende i Storbritannien. Ha allt skriftligt.
Bostadslåneplanering. HSBC Expat, Standard Chartered, Bank of China UK, Skipton International och Al Rayan erbjuder brittiska bolån eller shariaanpassad HPP till HK-köpare. LTV för icke-residenta ligger vanligtvis på 60–70 %.
Budgetera för överlåtelseavgifter, SDLT, besiktningar och 14-dagarsfristen för SDLT.
Steg för steg: en HK-köpares tidslinje
6–12 månader före tillträde. Anlita en brittisk jurist specialiserad på fastighetsöverlåtelser. Kör SDLT-kalkylatorn med båda tilläggsrutorna ikryssade. Identifiera finansieringsalternativ.
4–6 månader före tillträde. Inled samtal om tidigt uttag av MPF med din förvaltare. Spara alla avslag skriftligt.
3 månader före tillträde. Bestäm vem som ska stå på lagfarten — du, maka/make, barn eller gemensamt. Underteckna en trust-declaration om finansieringen delas.
Tillträde. Juristen lämnar in SDLT-deklarationen inom 14 dagar från det effektiva datumet.
Efter tillträde. Notera återbetalningsfönstret för 2 % (upp till 2 år). Om du var icke-resident vid tillträdet men kommer att nå 183 dagar i Storbritannien, begär återbetalning.
Försäljning av HK-bostad. Om det sker inom 36 månader från tillträdet och bostaden i Storbritannien nu är din huvudbostad, kräv tillbaka 3 % HRAD.
Ditt första skatteår i Storbritannien. Lämna in en brittisk självdeklaration. Välj FIG om det är fördelaktigt.
Exempel
Exempel 1 — Tillträde före flytt. Herr Tang slutför köpet av ett townhouse i Manchester för £900,000 den 1 mars 2027. Han flyttar in den 1 september 2027. Före tillträdet hade han varit i Storbritannien i 40 dagar. 2 % (£18,000) gäller. Han tillbringar 200 dagar i Storbritannien mellan 1 september 2027 och 31 augusti 2028; återbetalning tillåten.
Exempel 2 — Tillträde efter flytt. Fru Lee anländer på BN(O)-visum den 1 april 2027. Hon slutför köpet av en lägenhet i London för £700,000 den 1 december 2027 — efter att ha varit i Storbritannien i 245 dagar. Ingen tilläggsavgift på 2 % för icke-residenta.
Exempel 3 — MPF avslås av HSBC. Herr Cheng lämnar in sitt BN(O)-visum, hyresavtal i Storbritannien och polisintyg från Hongkong. HSBC avslår. Han öppnar en parallell ansökan hos en alternativ förvaltare där hans medel i tjänstepensionen förvaras, och den beviljas. Han finansierar sitt köp i Storbritannien med den frigjorda delen och egna besparingar.
Exempel 4 — BVI-bolag. Herr Lam köper en lägenhet i Chelsea för £1.5m i ett BVI-bolag "för integritet". SDLT: 15 % fast (£225,000) jämfört med cirka £195,000 privat — och ATED omkring £16k per år (2024/25 band). Vid hans död är brittisk IHT ändå 40 % av värdet. Bolagsomslaget är ren kostnad.
Var folk fastnar
Jurist vs fastighetsombud. Båda är reglerade, båda kan hantera köpet. Välj någon med erfarenhet av HK-kunder.
Långivarens krav. Räkna med att långivaren vill se brittiska kontoutdrag från de senaste 6 månaderna, bevis på brittisk adress och ibland visumhandlingar innan bolåneerbjudandet kan slutföras.
HK-hyresfastighet efter flytt. När du väl är skatteresident i Storbritannien är hyresinkomst från HK skattepliktig i Storbritannien (med avräkning för dubbelbeskattning på eventuell skatt som betalats i HK). Registrera dig för self-assessment.
Gemensamma ägare. Ange den ekonomiska äganderätten (t.ex. 60/40) via Form TR1 och en trust declaration från början — det är mycket svårare att ändra senare utan att utlösa SDLT.
Var du kan få hjälp
GOV.UK:s SDLT-kalkylator (med rutorna för icke-residenta och ytterligare fastighet) samt vägledningen för SDLT-återbetalning.
Revenue Scotland / Welsh Revenue Authority för LBTT / LTT-kalkylatorer om fastigheten ligger i Skottland eller Wales.
HMRC:s onlineverktyg för Statutory Residence Test.
Skipton International, Al Rayan Bank, Gatehouse Bank för publicerade produktvillkor.
MPFA (Mandatory Provident Fund Schemes Authority) för att föra vidare avslag från förvaltare.
En brittisk jurist och en dubbelkvalificerad skatterådgivare för UK/HK för köp över £1m.
Slutlig tanke:
Processen för fastighetsöverlåtelse i Storbritannien är långsam medvetet och oförlåtande mot förhastade beslut i slutet. De köpare från Hongkong som betalar minst skatt är oftast de som började planera SDLT, MPF och skatteresidens 6–12 månader innan de ens reserverade en bostad.
Ansvarsfriskrivning: Denna artikel är allmän information, inte juridisk, finansiell eller skattemässig rådgivning.
