Sammanfattning:
Den högre skattesatsen på 3 % kan gälla även om du inte direkt äger en annan fastighet, men har nytta av en genom en trust.
Familjeupplägg, såsom trusts för barn eller gemensamma boenden, behöver granskas noggrant innan du köper en annan bostad.
Att enbart förlita sig på vanlig juridisk rådgivning eller mäklar-/överlåtelseservice är riskabelt om din situation är ovanlig eller involverar trusts.
Ansvaret för att betala korrekt SDLT ligger alltid hos köparen, inte hos rådgivaren.
Hur trusts och ”beneficiella intressen” kan utlösa 3 % tilläggsskatt
Den högre skattesatsen på 3 % gäller inte bara personer som äger två eller flera bostäder i eget namn. Den kan också gälla om du har ett ”beneficiellt intresse” i en annan fastighet – även om den fastigheten hålls i en trust.
Vad är ett ”beneficiellt intresse”?
Ett beneficiellt intresse betyder att du har rätt att dra nytta av en fastighet, även om du inte är den juridiska ägaren. Det kan till exempel omfatta:
Rätten att bo i fastigheten
Rätten att få inkomster från fastigheten (till exempel hyra)
Rätten till en andel av fastighetens värde
Om du har någon av dessa rättigheter genom en trust kan du anses äga fastigheten i stämpelskattehänseende.
Typer av trusts och hur de påverkar SDLT
Bare trusts:
Om du är förmånstagare i en bare trust behandlas du som ägaren för SDLT. All fastighet som innehas för din räkning i en bare trust räknas som din fastighet.
Trusts med rätt till besittning:
Om du har rätt att bo i eller få inkomster från en fastighet som hålls i trust (ibland kallat en ”life interest”) anses du ha ett beneficiellt intresse. Detta kan utlösa 3 % tilläggsskatt om du köper en annan fastighet.
Att tänka på
Om du funderar på att använda en trust för att skydda familjens egendom eller hjälpa till med arvsplanering är det viktigt att förstå hur stamp duty land tax (SDLT) fungerar. Många blir överraskade av det högre tillägget på 3 %, som kan gälla även om du inte direkt äger en annan bostad – det kan räcka att du har en viss typ av intresse i en fastighet som hålls i trust.
Det senaste fallet med Angela Rayner, en senior politiker, har visat hur lätt det är att göra fel. Även med juridisk rådgivning slutade det med att hon betalade för lite stämpelskatt eftersom familjens hem hade placerats i trust för hennes barn. Den här artikeln förklarar, på enkel engelska, när den högre skattesatsen gäller, vad som räknas som ett ”intresse” i en fastighet och vad du behöver vara uppmärksam på om du är inblandad i trusts.
Vad är 3 % högre skattesats?
När du köper en bostadsfastighet i England eller Wales betalar du vanligtvis SDLT baserat på priset. Om du redan äger en annan bostadsfastighet behöver du ofta betala ytterligare 3 % utöver de ordinarie satserna. Detta kallas ”higher rates for additional dwellings”.
Men det handlar inte bara om fastigheter du äger i ditt eget namn. Reglerna tittar också på om du har ett ”beneficiellt intresse” i en annan fastighet – inklusive vissa intressen som hålls via trusts.
Diskretionära trusts:
Om du endast är en möjlig förmånstagare (utan garanterad rätt att bo eller få inkomster) anses du vanligtvis inte ha ett beneficiellt intresse för SDLT. Men om du har en aktuell rätt att dra nytta av fastigheten kan tilläggsskatten gälla.
Familjemedlemmar och särskilda regler
Om ditt minderåriga barn är förmånstagare till en trustfastighet och du bor tillsammans med barnet kan du anses ha ett intresse i den fastigheten.
Om din make, maka eller civilpartner har ett beneficiellt intresse i en fastighet behandlas du vanligtvis som om du också har det intresset för SDLT:s skull.
Varför avgick Angela Rayner som vice premiärminister och inrikesminister på grund av stämpelskatten?
Angela Rayner sålde sin andel i familjens hem till en trust som inrättats för hennes funktionshindrade son. Hon trodde att detta innebar att hon inte längre ägde en annan fastighet och betalade standardskattesatsen när hon köpte en ny lägenhet. Men eftersom trusten var utformad som den var, och på grund av de rättigheter familjen hade att bo kvar i det ursprungliga hemmet, innebar reglerna att hon fortfarande ansågs ha ett intresse i den fastigheten. Därför borde hon ha betalat 3 % tilläggsskatt på sin nya lägenhet.
Fakta i hennes fall:
Angela Rayners son fick ersättning efter komplikationer vid födseln som ledde till livslånga funktionsnedsättningar.
En domstol beslutade att en trust skulle inrättas för att hantera denna ersättning och hålla familjehemmet för sonens räkning.
Rayner sålde sin andel av hemmet till trusten, så hennes namn togs bort från lagfarten.
Trots detta fortsatte familjen med ett ”nesting”-upplägg: barnen, inklusive hennes funktionshindrade son, bodde i hemmet på heltid, medan Rayner och hennes före detta make turades om att stanna där för att ta hand om dem.
Detta innebar att Rayner fortfarande hade rätt att bo i och dra nytta av familjehemmet, även om hon inte längre var den juridiska ägaren.
Hon använde försäljningslikviden till att köpa en ny lägenhet, i tron att hon inte längre ägde en annan fastighet, och betalade endast standardskattesatsen för stämpelskatt.
Men eftersom trusten gjorde det möjligt för henne och hennes familj att fortsätta bo i det ursprungliga hemmet ansåg lagen att hon fortfarande hade ett beneficiellt intresse i det.
Som ett resultat borde hon ha betalat 3 % högre stämpelskatt på sin nya lägenhet.
Det här fallet visar att även med juridisk rådgivning är det lätt att göra fel om inte alla detaljer kring trusten och familjeupplägget beaktas.
Verkliga exempel och lärdomar från Angela Rayner-fallet
Att förstå hur dessa regler fungerar i praktiken kan hjälpa dig att undvika kostsamma misstag. Angela Rayner-fallet är ett bra exempel på hur komplicerade familjeupplägg och trusts oväntat kan utlösa 3 % tilläggsskatt.
Exempel 1: Familjehemmet i en trust
Föreställ dig att du säljer din andel av familjehemmet till en trust för ditt barn, som är under 18 år. Du använder pengarna till att köpa en ny lägenhet. Även om ditt namn inte längre står på det gamla hemmet, kan du anses ha ett intresse i den fastigheten om du eller ditt barn fortfarande kan bo där, eller om du drar nytta av trusten. Om du sedan köper en annan fastighet kan 3 % tilläggsskatt gälla.
Exempel 2: Köp av fritidshus
Anta att du är förvaltare och förmånstagare i en trust som äger en fastighet. Om du bestämmer dig för att köpa ett fritidshus kan HMRC räkna ditt intresse i trustfastigheten som att du äger en annan bostad. Det innebär att du betalar den högre skattesatsen på ditt nya köp.
Fallgropar, utmaningar och praktiska steg: vad köpare och familjer behöver veta
Vanliga fallgropar
Att anta att ”ingen juridisk äganderätt” betyder ingen tilläggsskatt:
Många tror att om deras namn inte står på lagfarten är de undantagna från 3 % SDLT-tillägg. Men lagen tittar på ”beneficiella intressen” – så om du, din make/maka/civilpartner eller ditt minderåriga barn kan dra nytta av en fastighet som hålls i trust, kan du fortfarande bli skyldig den högre skattesatsen.Att missförstå truststrukturer:
Trusts varierar mycket. Vissa ger förmånstagare rätt att bo i eller få inkomster från fastigheten (en ”interest in possession”), medan andra bara ger en möjlig framtida förmån. Om du inte klargör exakt vilken typ av rättigheter du eller din familj har enligt trusten kan det leda till oväntade SDLT-skulder.Att enbart förlita sig på överlåtelsejurister för skatteberäkningar:
Överlåtelsejurister ansvarar för att hantera den juridiska fastighetsöverlåtelsen och lämna in SDLT-deklarationen. Men de flesta är inte skattespecialister och kommer att ange i sina villkor att de inte lämnar skatterådgivning. Om du inte lämnar all relevant information – såsom trustupplägg eller familjeintressen – kanske de inte upptäcker problem som utlöser den högre skattesatsen. Ansvaret för korrekt redovisning och betalning ligger kvar hos dig som köpare.Att förbise familjemedlemmars intressen:
SDLT-regler kan tillskriva ett fastighetsintresse som innehas av din make/maka, civilpartner eller minderåriga barn till dig. Det betyder att även om du inte direkt drar nytta av en trustfastighet kan din SDLT-situation påverkas om en nära familjemedlem gör det.
Utmaningar i praktiken
Otydliga gränser mellan juridisk och skattemässig rådgivning:
Senare förändringar innebär att alla som hjälper till med SDLT-deklarationer – inklusive överlåtelsejurister – kan klassas som ”tax adviser” i regelverkssyfte. Detta skapar en spänning, eftersom överlåtelsejurister förväntas upptäcka potentiella skatteproblem men inte är kvalificerade att lämna detaljerad skatterådgivning. Deras roll är att flagga risker och rekommendera specialiststöd när det behövs.Ansvarsfriskrivningar och begränsningar i tjänsten:
Det är numera standard att överlåtelsejurister tar med ansvarsfriskrivningar i sina klientbrev och tydliggör att de inte tar ansvar för skatterådgivning. Men om de fyller i SDLT-deklarationen och inte lyfter uppenbara varningsflaggor kan deras agerande ändå granskas om något går fel. Domstolar kan då bedöma om de handlat inom ramen för sitt uppdrag och om de borde ha hänvisat klienten till specialistrådgivning.Komplicerade familje- och trustupplägg:
Moderna familjestrukturer – såsom bonusfamiljer, ”nesting”-upplägg och trusts för sårbara förmånstagare – gör det svårt att avgöra vem som har ett beneficiellt intresse vid en viss tidpunkt. Denna komplexitet ökar risken för misstag och för låg inbetalning av SDLT.
Vad du kan förvänta dig av varje professionell roll:
Överlåtelsejurist:
Kommer att hantera den juridiska överföringen av fastigheten och lämna in SDLT-deklarationen utifrån den information du lämnar. De bör ställa grundläggande frågor om din situation men kommer inte att göra en fullständig skatteanalys om de inte har specialkompetens.Advokat:
Kan ge bredare juridisk rådgivning, inklusive om trusts och familjeupplägg. Men om de inte har särskild skattekompetens kommer de sannolikt att rekommendera att du söker råd från en skattespecialist för SDLT-frågor som rör trusts eller komplicerade familjesituationer.Skatterådgivare:
Kommer att analysera hela din situation, inklusive trusthandlingar, familjeupplägg och fastighetsintressen, för att avgöra din SDLT-skuld. De kan lämna ett skriftligt utlåtande och hjälpa dig att undvika oväntade tilläggsskatter.
Praktiska steg för att skydda dig själv
Redovisa allt från början: Berätta för din överlåtelsejurist och andra rådgivare om alla trusts, familjeupplägg och eventuella rättigheter som du eller din familj har i andra fastigheter.
Ställ direkta frågor: Om du är osäker på om en trust eller ett familjeupplägg kan påverka din SDLT, be om ett tydligt svar. Om din överlåtelsejurist inte kan ge råd, kräv en hänvisning till en skattespecialist.
För noggranna register: Spara kopior av alla trusthandlingar, juridiska råd och korrespondens om fastighetsintressen. Det hjälper om HMRC någonsin ställer frågor.
Lita inte bara på ansvarsfriskrivningar: Även om din överlåtelsejurist säger att de inte ger skatteråd är du fortfarande ansvarig för att rätt SDLT betalas. Var extra noggrann om din situation inte är okomplicerad.
Gå igenom innan du köper: Om du planerar att köpa en fastighet och har någon koppling till en trust, skaffa specialistråd innan du bestämmer dig. Kostnaden för rådgivning är vanligtvis långt lägre än kostnaden för att göra fel.
Viktiga lärdomar och slutsats
Angela Rayner-fallet är en tydlig påminnelse om att fastighets- och familjeupplägg – särskilt de som involverar trusts – kan få oväntade skattekonsekvenser. Även erfarna yrkespersoner och offentliga personer kan råka ut för 3 % SDLT-tillägg om de inte fullt ut förstår hur ”beneficiella intressen” fungerar.
Den högre skattesatsen på 3 % kan gälla även om du inte direkt äger en annan fastighet, men får nytta av en genom en trust.
Familjeupplägg, såsom trusts för barn eller delade boenden, behöver granskas noggrant innan du köper en annan bostad.
Att enbart förlita sig på standardmässig juridisk rådgivning eller överlåtelserådgivning är riskabelt om din situation är ovanlig eller involverar trusts.
Ansvaret för att betala korrekt SDLT ligger alltid hos köparen, inte hos rådgivaren.
Vad du kan göra:
Var öppen och grundlig om din situation med dina rådgivare.
Sök specialistråd om det råder någon tvekan kring dina intressen i andra fastigheter, särskilt via trusts.
Behåll tydliga register och dokumentation för alla fastighets- och trustupplägg.
Ignorera inte ansvarsfriskrivningar – se dem som en uppmaning att ställa fler frågor, inte som ett skydd mot ansvar. Testa kalkylatorn för stämpelskatt vid köp av andrahandsbostad.
Ansvarsfriskrivning:
Denna artikel är endast avsedd som allmän information och utgör inte juridisk, finansiell eller skattemässig rådgivning. Reglerna för fastighetsskatt, inklusive de som rör trusts och stämpelskatt, är komplexa och kan ändras.
Du bör inte enbart förlita dig på informationen här när du fattar beslut om fastighetstransaktioner eller trustupplägg. Sök alltid råd från en kvalificerad yrkesperson som kan ta hänsyn till dina individuella omständigheter.
Om du behöver mer detaljer kan vår Alvina Collardeau v Michael Fuchs: Viktiga lärdomar för kvinnor om trusts och internationella fastigheter vara till hjälp.
Du kan också ha nytta av Bygga ett 2–3-bilars garage i Storbritannien: Utmaningar med bygglovsansökan och hur man övervinner avslag.
För relaterade frågor, se Will Trusts vs Living Trusts: Vad är skillnaden i England och Wales.
