Snabbt svar: Kapitalvinstskatt på ärvd egendom baseras på marknadsvärdet på dödsdagen (din anskaffningskostnad). Du betalar CGT på vinster när du säljer, efter avdrag och lättnader. Arvsskatt är separat.
—-
Att ärva egendom kan vara både en välsignelse och en källa till förvirring, särskilt när det gäller skatt. Många i England och Wales är osäkra på vad de är skyldiga, när och hur de ska rapportera det. Den här guiden hjälper dig att förstå hur Kapitalvinstskatt (CGT) gäller för ärvd egendom, hur den skiljer sig från Arvsskatt, och vad du behöver göra om du bestämmer dig för att sälja.
Förstå grunderna: CGT kontra arvsskatt
Först är det viktigt att skilja på två skatter som ofta blandas ihop:
Arvsskatt (IHT): Detta beräknas på dödsboet efter den avlidne. Om du är en förmånstagare betalar du inte IHT direkt, om du inte får tillgångar från en trust eller dödsboet är mycket stort.
Kapitalvinstskatt (CGT): Detta blir aktuellt endast om du säljer den egendom du har ärvt och gör en vinst över basvärdet som fastställts på dödsdagen.
De två skatterna har olika regler, tidsramar och rapporteringskrav. Att blanda ihop dem kan leda till kostsamma misstag.
Din anskaffningskostnad: Bouppteckningsvärdet
När du ärver egendom är din "anskaffningskostnad" för CGT-syften marknadsvärdet på dödsdagen—ofta kallat bouppteckningsvärdet. Det är detta belopp som används för att beräkna en eventuell vinst när du så småningom säljer.
Varför är detta viktigt?
Om du säljer egendomen för mer än bouppteckningsvärdet är skillnaden (efter avdrag för tillåtna kostnader och undantag) din skattepliktiga vinst. Om du säljer för mindre kan du ha en förlust som du kan använda för att kvitta mot andra vinster.
Åtgärd:
Spara en kopia av den formella bouppteckningsvärderingen. Om du inte har en, överväg att få en professionell värdering nu. Om HMRC någonsin ifrågasätter dina siffror behöver du bevis.
CGT-satser och avdrag
Från beskattningsåret 2024/25 är CGT-satserna för bostadsfastigheter:
18% för vinster som faller inom ditt grundläggande inkomstskatteband
24% för vinster över det bandet
Alla får ett årligt CGT-fribelopp (det "årliga undantagsbeloppet"), som minskar den skattepliktiga vinsten. Om du har andra kapitalförluster kan du kvitta dessa mot din vinst.
Exempel:
Priya ärver en lägenhet värderad till £300,000 (bouppteckningsvärde). Hon säljer den för £360,000 och har £5,000 i försäljningskostnader (mäklararvode, juridiska avgifter). Hennes vinst är:
Försäljningspris: £360,000
Mindre bouppteckningsvärde: £300,000
Mindre kostnader: £5,000
Skattepliktig vinst: £55,000
Hon kan sedan dra av sitt årliga undantag och eventuella andra förluster. Den skattesats hon betalar beror på hennes totala inkomst för året.
Lättnader: Huvudsaklig privatbostad (PPR)
Om du bodde i den ärvda egendomen som ditt huvudsakliga hem innan du sålde den, kan du kanske göra anspråk på lättnad för huvudsaklig privatbostad. Detta kan minska eller till och med eliminera din CGT-skuld för den period du bodde i bostaden.
Tips:
Om du bara bodde där under en del av ägandet proportioneras lättnaden. Spara uppgifter om när du flyttade in och ut.
Rapportering och tidsfrister
Om du säljer en bostadsfastighet och CGT ska betalas, måste du rapportera försäljningen och betala eventuell skatt inom 60 dagar efter slutförandet via det brittiska systemet för fastighetsdeklarationer. Om du missar denna tidsfrist kan det leda till avgifter och ränta.
Åtgärdspunkter:
Räkna ut din vinst så snart du säljer.
Lämna in den brittiska fastighetsdeklarationen online inom 60 dagar.
Betala eventuell CGT som ska betalas senast samma deadline.
Om ingen CGT ska betalas (till exempel om din vinst täcks av undantag eller lättnader) behöver du inte lämna in en fastighetsdeklaration, men du bör fortfarande spara handlingar.
Vanliga fallgropar
Blanda ihop IHT och CGT: De är separata skatter med olika regler. Anta inte att betalning av den ena täcker den andra.
Ingen formell värdering: Utan en korrekt bouppteckningsvärdering kan du få svårt att försvara din anskaffningskostnad om HMRC ställer frågor flera år senare.
Missad 60-dagarsfrist: Sen rapportering kan leda till avgifter och ränta, även om skatten som ska betalas är liten.
Att inte göra anspråk på lättnader eller kvitta förluster: Om du bodde i bostaden eller har andra kapitalförluster, se till att du begär det du har rätt till.
Verkligt exempel
Priya ärver en lägenhet värderad till £300,000. Hon säljer den för £360,000 efter £5,000 i kostnader. Hennes skattepliktiga vinst är £55,000. Hon drar av sitt årliga undantag och eventuella andra förluster. Om hennes inkomst ligger under gränsen för högre skattesats betalar hon CGT med 18%; om den ligger över, med 24%. Om hon bodde i lägenheten som sitt huvudsakliga hem kan hon kanske minska sin vinst ytterligare med PPR-lättnad.
Praktisk checklista
Spara bouppteckningsvärderingen och alla försäljningshandlingar.
Beräkna din vinst med bouppteckningsvärdet och dra av tillåtna kostnader.
Kontrollera om du uppfyller kraven för lättnad för huvudsaklig privatbostad.
Kvitta eventuella kapitalförluster från andra tillgångar.
Rapportera försäljningen och betala CGT inom 60 dagar om skatt ska betalas.
Blanda inte ihop CGT med arvsskatt — de är separata.
Överväg stämpelskatt om familjemedlemmarna överväger att köpa ett andra hem.
Att ärva egendom innebär både möjlighet och ansvar. Genom att förstå hur CGT fungerar, hålla ordning på handlingarna och hålla tidsfristerna kan du undvika onödig stress och få ut det mesta av ditt arv.
Ansvarsfriskrivning: Den här artikeln ger endast allmän information i utbildningssyfte. Det är inte juridisk, medicinsk, finansiell eller skattemässig rådgivning. Utfallet kan variera beroende på dina personliga omständigheter.
Om du behöver mer information kan vår Lättnad för jordbruksfastigheter: skatteplanering för brittiska lantbrukare vara till hjälp.
Du kanske också tycker att Arvsskatt för gårdar och jordbruksfastigheter: viktiga undantag och lättnader är användbart.
För relaterade frågor, se Vilken typ av jurist behöver jag för fastighetstvister: vem du ska anlita och när.
