简要概述：如果你的房东出租了未取得执照的 HMO（或实施了某些其他住房违法行为），你可以向初级审裁庭申请租金返还令（RRO），追回你在违法期间支付的最多 12 个月租金。你不需要律师，不需要先搬出去，而且房东也不需要已经被定罪。本指南将解释谁符合资格、如何申请、审裁庭会考虑什么，以及你实际上可以期待什么。
什么是租金返还令？
租金返还令（RRO）是初级审裁庭（财产庭）作出的法律命令，要求房东向你返还租金。RRO 由《2004 年住房法》引入，并由《2016 年住房与规划法》（第 40–52 条）扩展。
RRO 可要求返还最多 12 个月的租金——这不是象征性的金额，而是可能高达数千英镑。目的很简单：违反住房法律的房东，不应从其违法期间收取的租金中获利。
哪些违法行为符合 RRO 申请资格？
如果你的房东实施了以下任何一种违法行为，你都可以申请 RRO（《2016 年住房与规划法》第 40(3) 条）：
最常见的依据是经营未取得执照的 HMO。
违法行为 | 立法依据 |
|---|---|
经营未取得执照的 HMO | s.72, Housing Act 2004 |
经营未取得执照的房屋（选择性/附加许可区域） | s.95, Housing Act 2004 |
违反改善通知 | s.30, Housing Act 2004 |
违反禁止令 | s.32, Housing Act 2004 |
使用暴力强行进入 | s.6, Criminal Law Act 1977 |
非法驱逐或骚扰 | s.1, Protection from Eviction Act 1977 |
违反禁令 | s.21, Housing and Planning Act 2016 |
最常见的依据是经营未取得执照的 HMO。
是否需要房东已被定罪？
不需要。审裁庭必须确信该违法行为确已发生，并达到“排除合理怀疑”（刑事证明标准）——但房东不需要已经被起诉或定罪。你需要在审裁庭听证中自行证明该违法行为。
对于未取得执照的 HMO 案件，这通常意味着需要证明：
该房产属于 HMO（3 人以上、2 个以上家庭、共用设施）
它需要取得执照（适用强制性、附加性或选择性许可）
在索赔期间并没有有效执照
房东没有有效抗辩
“适当提交”抗辩
如果房东能够证明以下情况，他们可依据《2004 年住房法》第 72(4)(b) 条提出法定抗辩：
许可申请已“适当提交”（duly made），并且
该申请尚未被裁定或撤回
这是一块存在争议的领域。关键问题包括：
“适当提交”是仅指已递交，还是申请必须完整且有效？
如果申请已提交，但缺少文件，会怎样？
申请“适当提交”的确切日期是什么，而不是许可证正式授予的日期？
这会影响 RRO 期间。如果房东在 2025 年 7 月申请，而执照在 2025 年 9 月获批，房东可能会主张无执照期间在 7 月就结束了（即申请“适当提交”时），而不是 9 月（正式获批时）。租户则可能主张相反。
时限：何时申请
你必须在违法行为发生之日起 12 个月内提出申请（《2016 年住房与规划法》第 41(2) 条）。
你只能索赔违法期间支付的租金——不能索赔开始前或结束后的租金
最高索赔额为 12 个月的租金
如果违法持续超过 12 个月，你应索赔最近的 12 个月
你能拿回多少？
最高：12 个月租金
审裁庭可裁定返还违法期间支付的最多 12 个月租金。
审裁庭何时必须判给最高金额
在以下情况下，审裁庭必须判给全额：
房东已被定罪或收到金钱罚款（民事罚款），并且
申请由地方当局提出
审裁庭何时拥有裁量权
在大多数由租户提出的申请中（且房东尚未被定罪），审裁庭对金额拥有裁量权。它必须考虑：
房东的财务状况——他们是否有能力支付？
房东的行为——他们是否知道需要许可？他们是否试图遵守？
房东是否已因某项符合 RRO 条件的违法行为被定罪
租户的行为——你是模范租户，还是问题的一部分？
违法的严重程度——上级审裁庭在 Ficcara v James [2023] 一案中表示，未为 HMO 取得执照“并非最严重的 RRO 违法行为之一”，这表明与非法驱逐等行为相比，较低的裁定金额可能更合适
扣减
审裁庭可能扣减：
已包含在租金中、由房东支付的水电及其他费用（燃气、电力、水费、市政税、宽带）
针对房东行为特别好或特别差所作的调整
针对租户行为所作的调整
住房补助和通用福利：一个关键区别
如果你的部分租金由住房补助或通用福利（Universal Credit）的住房成本部分支付，你可能无法自行追回那部分租金。
如果你领取 UC 并由自己向房东付款，那么该租金视为由你支付。如果住房补助直接支付给房东，则那部分金额属于地方当局的索赔。
谁支付了租金？ | 谁可以主张 RRO？ |
|---|---|
租户自行支付全部租金 | 租户主张全额 RRO |
住房补助直接支付给房东 | 地方当局主张该部分 |
UC 住房部分支付给租户，租户再支付给房东 | 租户主张——因为是他们支付的 |
混合情况：租户支付一部分，HB/UC 支付一部分 | 租户主张其部分；地方当局主张其余部分 |
对于领取福利的租户来说，这一区别至关重要。如果你领取 UC 并由自己向房东付款，那么该租金视为由你支付。如果住房补助直接支付给房东，则那部分金额属于地方当局的索赔。
如何申请：分步指南
确认该房产应当取得执照
查看你所在地方议会的公开许可登记册（大多数可在线搜索）
提交信息自由法（FOI）申请，要求提供许可状态和日期
检查你所在地区是否适用强制性、附加或选择性许可
收集证据
租赁协议
租金支付记录（显示每月付款的银行对账单）
地方议会许可登记册结果或 FOI 回复
与房东就房产状况进行的任何往来通信
居住人数和家庭数量的证据（用于证明 HMO 身份）
向初级审裁庭申请
申请对象是初级审裁庭（财产庭）
使用审裁庭的申请表（可在 GOV.UK 上获取）
费用：通常为 100–300 英镑（远低于郡法院）
你不需要律师——审裁庭就是为自行诉讼者设计的
参加听证
听证可以现场进行，也可以远程（视频）进行
比法院程序更不正式，但你仍需清晰陈述证据
证明责任在你方——且需达到排除合理怀疑标准
在收回房屋诉讼中的反诉 RRO
如果房东已提起第 8 条收回房屋程序并主张租金欠款，那么 RRO 申请（或提出申请的可能性）就是一个强有力的谈判筹码：
RRO 金额可作为衡平抵销，用于抵扣欠款
如果你的 RRO 索赔额超过欠款，净额对你更有利
即使在审裁庭中单独追讨，也能表明房东的违法行为
《2025 年租客权利法》：24 个月的 RRO？
《2025 年租客权利法》包含将 RRO 最高期限从 12 个月延长到 24 个月的条款。不过，这一变更仅具前瞻性——实施日期尚未确认。预计它会与该法更广泛的生效时间表一致（从 2026 年 5 月起），但请查看最新的实施路线图。
Caira 如何帮助你
Caira 可以帮助你完成 RRO 流程：
检查许可状态：了解你的房产是否应当取得执照
计算你的索赔：根据已支付的租金和违法日期算出最高 RRO
起草你的申请：准备一份结构清晰的审裁庭申请
理解“适当提交”抗辩：评估房东的抗辩是否可能成立
为听证做准备：整理你的证据和论点
15 英镑/月。免费 14 天试用。无需信用卡。
免责声明：本文仅提供一般信息，不构成财务、税务或法律建议。
