快速解答：多人共住房屋（HMO）执照是法定要求。
若房产租给5名及以上租户，
且来自至少两个独立家庭并共用设施，
则必须申请此执照。
根据2004年《住房法》第72条，
无执照运营属于刑事犯罪。
这可能导致无上限罚款和民事处罚。
租户还可通过租金退还令，
追回长达12个月的租金。
本指南将解释谁需要执照、
费用、有效期及违规后果。

什么是 HMO 执照？
HMO 执照是当地议会的正式许可。
它允许您将房产作为多人共住房屋出租。
它并非质量证书，而是法律准入关口。
无执照出租即属违法行为。

该执照确认该房产：

• 适合申报的居住人数

• 符合最低卧室面积标准
  （法定最低：单人房6.51平米；
  双人共用10.22平米；
  10岁以下4.64平米）

• 具备完善的消防安全设施
  （烟雾报警器、防火门、逃生通道）

• 提供与居住人数相匹配的
  厨房和卫浴设施

• 由“合适且适当”的人员管理
  （2004年《住房法》第64(3)条）

其法律依据为2004年《住房法》第2部分（第55-78条）。此外还受到2007年相关管理条例和2018年HMO执照命令的支持。后者自2018年10月1日起取消了三层楼限制规则。

无 HMO 执照出租违法吗？

是的。根据2004年《住房法》第72条，无执照运营应登记的HMO属于刑事犯罪。后果包括：

• 治安法院判决的无上限罚款
  （自2015年起取消上限）

• 地方政府可处以最高3万英镑的
  民事罚款（以此代替起诉）

• 留下犯罪记录，影响未来的
  “合适且适当人员”身份审查

• 租金退还令（RRO）：
  租户可追回无证期间内，
  支付的最多12个月的租金

• 无执照期间禁止发出第21条通知
  （《租户权利法案》预计2026年5月
  生效，届时将废除第21条）

• 管理令：议会可强制接管该房产

事后申请执照无法消除先前的违法行为。无照运营期间仍构成犯罪，且该期间已付的租金仍可能被追回。

合租房与 HMO 有何区别？
合租房是俗称，指多人共同居住。
它并非法律定义。

HMO 在2004年《住房法》第254条中有明确定义。房产满足以下条件即为 HMO：

• 由三名或以上租户居住

• 这些租户组成两个或以上家庭
  （不全是同一家人）

• 他们共用至少一个基础便利设施
  （如厨房、浴室或厕所）

• 他们将其作为唯一或主要住所

根据第258条，“家庭”定义包括配偶/民事伙伴、父母、祖父母、子女、孙子女、兄弟姐妹、叔伯、姑姨、侄子、外甥或表堂亲。同居伴侣视为同一家庭。若有任何一人不属于该家庭单元，则家庭计数增加。

出于HMO目的，学生、寻求庇护者或外籍劳工的居住也计入人数。

我需要 HMO 执照吗？——居住人数详解
英格兰有三种执照类型：

• 强制性 HMO 执照（全国通用）

• 附加执照（部分议会推出，
  适用于较小规模的 HMO）

• 选择性执照（在指定区域适用，
  无论是否属于 HMO）

伦敦政策复杂：许多行政区对仅3人的HMO也实施附加执照。请务必查询当地行政区的执照登记册。

改建的公寓楼（第257条HMO）不适用强制性执照，但可能属于附加执照的范围。

HMO 执照会过期吗？

是的。HMO执照最长有效期为五年。
若对管理或未完工作有疑虑，
议会也可能缩短执照期限。

• 执照不会自动更新
  —— 房东必须在过期前重新申请

• 过期后继续运营
  等同于从未取得执照的违法行为

• 若在过期前提交了有效申请，
  在审批期间，执照将被视为继续有效

• 这对于抗辩租金退还令非常关键编制

HMO 执照很贵吗？
执照费由各议会自行制定，差异极大。费用必须反映议会管理该计划的实际成本（2004年《住房法》第63条）。

英格兰典型费用范围（2025–2026）：

多数议会将费用分为申请审理费（若拒绝则不退还）和批准发证费。获得认证的房东、提前付款或合规记录良好的房产可能会获得折扣。

法律未规定最高费用上限，但收费必须合理且合比例。房东可对过高费用提出质疑，但实际中很少见。

邻居能阻止 HMO 吗？

邻居无法直接否决HMO执照申请，但他们可以影响结果：

• 议会在审批过程中可能会征求邻居意见

• 邻居可反映噪音、拥挤、停车、
  垃圾或反社会行为等问题

• 议会会考虑这些意见，但其非决定性

执照批准后，邻居可向议会执法队投诉。持续且证据确凿的投诉可能会触发执照审查或增设限制条件。在极端情况下，议会可能会吊销执照。

规划法：
在某些地区，将房产更改为HMO用途（从C3类变为C4类）可能需要规划许可。议会可通过“第4条指导原则”取消免除规划许可的权利，因此房东必须获得明确的规划同意书。如果需要规划许可而未获得，这将属于独立的违规处罚行为。

HMO 有哪些法律要求？
持牌HMO必须符合多项法律框架规定：

执照条件（2004年《住房法》第67条）：

• 最低房间面积（单人：6.51平米；
  双人：10.22等；10岁以下：4.64）

• 充足的烹饪设施
  （指导原则：每5人至少配一套）

• 充足的卫浴 facilities
  （通常每5人配一个）

• 定期维护燃气及电气系统安全

管理条例：
根据 2006年《HMO管理条例》，管理者必须：

• 保持公共区域清洁且状况良好

• 维护消防设施（报警器、灭火器等）

• 确保公共区域有充足照明

• 提供垃圾桶及垃圾设施

• 及时应对紧急维修申请

消防安全：
2005年《消防安全改革令》适用于公共区域。《2022年建筑安全法》对18米以上的高风险建筑引入了新义务。HMO通常需要进行本地消防风险评估。

HHSRS（住宅健康与安全评级系统）：
议会针对29项危险类别评估房产。第1类危险（最严重）必须予以解决，议会可以采取紧急行动。

什么是强制性执照制度？
强制性执照是一项全国性的方案，凡满足以下条件的HMO均须申请执照：

• 供5名或以上租户居住

• 组成2个或以上家庭

• 共用设施（厨房、浴室、厕所）

• 将其作为唯一或主要住所

2018年《HMO执照命令》取消了层数限制，扩大了适用范围。目前英格兰约有超过22万套房产属于强制性执照范围。

主要豁免情况：

• 仅两人居住的房产（即便属两个家庭）

• 包含3个及以上独立套间公寓的楼宇

• 由地方议会、住房协会或警方、
  消防部门管理的建筑

• 某些特定的学生宿舍

• 主要用于宗教社区用途的建筑

• 业主自住且寄宿人不超过两人的房产

申请 HMO 执照需要哪些证书？
申请HMO执照时，房东必须提供以下材料：

必备文件：

• 燃气安全证书 —— 须经 Gas Safe
  注册工程师进行年度检查并签字

• 电气安装状况报告（EICR）
  —— 所有出租房产每5年检查一次

• 能源性能证书（EPC）
  —— 评级必须达到E级及以上

• 消防风险评估 —— 公共区域必备；
  建议所有HMO均进行该评估

通常还需提供以下辅助文件：

• 显示房间尺寸和布局的平面图

• 房东/管理人的身份证明

• 烟雾报警器安装确认书

• 一氧化碳检测仪安装确认书

• 房产权属人及管理代理商详细信息

• “合适且适当人员”身份证明材料

谁可以豁免 HMO 执照？
参见上文法定豁免。对于大多数私人房东，若房产符合HMO定义且居住人数达5人及以上，则无法获得豁免。

如果租客住无证 HMO 会怎样？
租客拥有以下重大权益：

• 租金退还令（RRO）：向第一级
  审判庭申请追回在无证运营期间
  支付的最多12个月租金。
  必须在违法行为发生后12个月内提出。

• 反诉：若房东提起收房诉讼或
  追讨欠租诉讼，您可以将无证状态
  作为反诉或衡平法抵销的抗辩理由。

• 向议会举报：当地住房执法队
  可起诉房东，并可处以
  高达30,000英镑的民事罚款。

• 第21条保护：未取得执照的 HMO
  房东无法发送有效的第21条通知。
  在无证期间发出的任何此类通知均无效。

Caira 能够如何帮助您
如果您是管理 HMO 的房东，并希望确保您的房产完全合规，或者您正面临有关执照或退房通知的问题，Caira 可以为您提供支持：

• 阐明法律规定：协助您了解自身的
  执照合规义务以及适用于房产的条例

• 起草信函：为您起草针对租户或议会
  关于执照、合规或收房诉讼的信函

• 探讨应对方案：了解租金退还令、
  租户可能发起的反诉，以及如何有效回应

• 准备法律文件：整理您的证据，
  并为法律程序撰写结构化的陈述
  或法庭申请书

  
  
  

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