快速解答：若房产租给分属至少两个家庭、共用设施的5人或以上，大多数情况下依法须取得群租房（HMO）许可证。
根据《2004年住宅法》第72条，无证运营属于刑事犯罪。处罚包括无上限罚款、民事罚款，且租户可通过“租金退还令”索回高达12个月的租金。
本指南将解释谁需要许可证、费用、有效期以及不办理的后果。

群租房（HMO）许可证是什么意思？
HMO许可证是当地政务会正式批准该房产作为群租房出租的许可。它并非质量证书，而是法律准入门槛。无此许可证出租即属违法。

该许可证确认该房产：

• 适合申报的居住人数

• 符合最低卧室面积标准（法定最低：单人房6.51m²；双人合住10.22m²；10岁以下4.64m²）

• 具有合格的防火安全措施（烟雾报警器、防火门、逃生通道）

• 为居住人数提供充足的厨房和卫浴设施

• 由“合适且恰当”的人员管理（《2004年住宅法》第64(3)条）

其法律依据为《2004年住宅法》第2部分（第55-78条），并辅以《2007年群租房（附加条款）（英格兰）许可与管理条例》及《2018年HMO许可（法定说明）（英格兰）令》（该政令自2018年10月1日起取消了三层楼限制）。

无HMO许可证出租是否违法？

是的。根据《2004年住宅法》第72条，无证运营应纳证的HMO属于刑事犯罪。后果包括：

• 经治安法院定罪可处无上限罚款（自2015年起不设限）

• 由地方当局处以高达30,000英镑的民事罚款，以代替起诉

• 留下犯罪记录，影响未来的“合适且恰当人士”身份评估

• 租金退还令（RRO）：租户可追讨无证运营期间支付的最多12个月租金

• 无证期间禁止发出第21条通知（无过错驱逐）（第21条在《2025年租户权利法案》下将被废除，预计2026年5月生效）

• 管理令：政务会可直接接管该房产的管理权

事后补办许可证申请并不能消除违法事实。无证运营期间仍构成犯罪，且该期间已付的租金仍可能被依法追回。

合租房与HMO有什么区别？
合租房（shared house）是多人合住一处房产的非正式称呼，并非法律定义。

HMO在《2004年住宅法》第254条中有明确定义。房产满足以下条件即为HMO：

• 由3人或以上居住

• 这些居住者形成2个或以上家庭（不完全是一家人）

• 共用一个或多个基础生活设施（厨房、浴室或厕所）

• 以此房产作为其唯一或主要住所

“家庭/户”的定义（第258条）包括配偶/民事伙伴、父母、祖父母、子女、孙子女、兄弟姐妹、叔伯姑姨、侄子室女或表堂亲。同居伴侣视为同一家庭。哪怕只有一人不属于该家庭单位，家庭计数值就会增加。

出于HMO目的，学生、寻求庇护者或外籍劳工的居住也计入人数。

我需要HMO许可证吗？——居住人数详解
英格兰有三种许可类型：

• 强制性HMO许可（全国适用）

• 附加许可（由部分政务会引入，涵盖较小规模的HMO）

• 选择性许可（适用于指定区域，无论是否属于HMO）

London情况复杂：许多区设有附加许可，合租人数少至3人也需办证。请务必核实您所在区的许可名录。

改建的公寓楼（第257条HMO）不受强制许可约束，但可能属于附加许可的范围。

HMO许可证会过期吗？

是的。HMO许可证有效期最长为五年，但如果对管理有疑虑或有待完成的工程，政务会可能会缩短期限。

• 许可证不会自动更新 — 房东必须在到期前重新申请

• 到期后继续运营与从未办证性质相同，均属违法

• 若在到期前提交了有效申请，在审批期间许可证视为继续有效（“合规受理”的申请）

• 这对于抗辩租金退还令（RRO）非常关键

HMO许可证很贵吗？
许可费用由各地方政务会自行设定，差异很大。费用必须反映政务会管理该计划的实际成本（《2004年住宅法》第63条）。

英格兰典型费用范围（2025-2026年度）：

大多数政务会将费用分为申请处理费（若被拒绝则不予退还）和批准发证费。经认证的房东、提早付款或具有良好合规记录的房产可能享有折扣。

法律未设定费用上限，但收费必须合理且按比例。房东可对过高收费提出申诉，尽管这在实践中很少见。

邻居能阻止HMO申请吗？

邻居不能直接否决HMO许可证申请，但他们可以影响审批结果：

• 政务会在申请过程中可能会征集意见

• 邻居可对噪音、过度拥挤、停车、垃圾或反社会行为提出担忧

• 这些因素会被考量，但并非决定性因素

许可证批准后，邻居可向政务会的住房执法团队正式投诉。持续且证据确凿的投诉可能会触发许可证审查，或导致添加限制条件。在极端情况下，政务会可撤销许可证。

规划法：
在某些地区，将房产用途更改为HMO（从C3类变为C4类）可能需要规划许可。政务会可引入“第4条方向”来取消自动发展权，因此房东需要获得明确的规划同意书。如果需要规划许可而未取得，这将作为单独的维权事件处理。

HMO有哪些法律要求？
持证群租房必须符合若干法律框架：

许可条件（《2004年住宅法》第67条）：

• 最低房间面积（单人：6.51m²；双人：10.22m²；10岁以下：4.64m²）

• 足够的烹饪设施（指导原则为每5名住户至少配备一套）

• 足够的浴室/厕所设施（通常每5名住户配备一个）

• 维护良好的燃气和电气系统

管理条例：
《2006年群租房管理条例》（SI 2006/372）要求管理人：

• 保持公共区域清洁和修缮良好

• 维护防火措施（报警器、灭火器、逃生通道）

• 确保公共区域有充足照明

• 提供垃圾桶/垃圾处理设施

• 及时应对紧急维修

消防安全：
《2005年监管改革（消防安全）令》适用于公共区域。《2022年建筑安全法》为高风险建筑（18米以上）引入了新职责。HMO通常需要进行常态化消防风险评估。

HHSRS（住宅健康与安全评级系统）：
政务会根据29个危害类别评估房屋。第1类危害（最严重）必须予以解决，政务会可采取紧急行动。

什么是强制性许可？
强制性许可是指符合以下条件的HMO必须办理许可证的全国性计划：

• 由5人或以上居住

• 形成2个或以上家庭

• 共用基本设施（厨、卫、厕）

• 作为其唯一或主要住所

《2018年HMO许可（法定说明）（英格兰）令》取消了楼层限制，扩大了适用范围。英格兰目前有超过22万处房产属于强制性许可范围。

主要豁免情况：

• 仅两名租户居住的房屋（即使是两个家庭）

• 由三个或以上独立套房组成的专用公寓楼

• 由地方政务会、住房协会、警察局或消防局管理的建筑物

• 某些学生宿舍阶段的公寓

• 主要用于宗教社团目的的建筑

• 屋主自住且房客不超过两人的房产

申请HMO许可证需要哪些证书？
申请许可证时，房东必须提供以下材料：

强制性文件：

• 燃气安全证书 — 每年由Gas Safe注册工程师进行检查

• 电气安装状况报告 (EICR) — 所有出租房产每5年需检测一次

• 能源性能证书 (EPC) — 最低评级须达到E级

• 消防风险评估 — 公共部分必需，建议所有HMO提供

通常需提供的证明文件：

• 显示房间尺寸和布局的平面图

• 房东/管理人的身份证明

• 烟雾报警器安装确认书

• 一氧化碳检测仪安装确认书

• 房产管理人详细信息（如与房东非同一人）

• 属于“合适且恰当人士”的证明材料

谁可以豁免HMO许可证？
参见上述法定豁免。对于大多数私房东，如果房产符合HMO定义且住户达5人 or 以上，则无法免除持证义务。

租户住进无证群租房会怎样？
租户拥有以下重要权利：

• 租金退还令 (RRO)：向第一级审判庭（房产分庭）申请收回在无证期间支付的最多12个月租金。申请须在发生违法行为的12个月内提出。

• 反诉：如果您的房东提起收房诉讼或追讨欠租，您可以将“房产无证状态”作为反诉或衡平法抵销的理由。

• 向政务会举报：当地住房执法团队可起诉该房东，并处以高达30,000英镑的民事罚款。

• 第21条保护：无证HMO房东无法发出有效的第21条通知。在无证期间发出的任何此类通知均属无效。

Caira 如何为您提供帮助
如果您是管理HMO的房东，希望确保您的房产完全合规，或者您正面临有关许可证或驱逐通知的问题，Caira 可以为您提供支持：

• 理清法律法规：了解您的发证义务以及适用于您房产的规定

• 起草往来信件：为租户或政务会准备关于许可、合规或收房诉讼的信函

• 探索应对方案：了解租金退还令、潜在的租户反诉以及如何有效应对

• 准备法律文件：整理您的证据，为法律程序撰写结构化的陈述或法庭申请文件

  
  

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