简短回答：多户合住住宅（HMO）执照是向至少两个独立家庭中五人或以上共同居住并共用设施的多数出租物业的法定要求。未经执照经营属于《2004年住房法》第72条规定的刑事犯罪，可能面临无上限罚款、民事处罚，以及租客通过租金返还令追回最多12个月租金的风险。本指南将说明谁需要执照、费用多少、有效期多长，以及跳过执照对房东会有什么后果。
HMO 执照是什么意思？
HMO 执照是来自当地市议会的正式许可，允许你将物业作为多户合住住宅出租。它不是质量证明，而是法律准入门槛。没有它，房东就是在违法。
该执照确认该物业：
适合所申报的居住人数
符合最低房间面积标准（法定最低值：单人卧室 6.51m²；两名成人合住 10.22m²；10岁以下儿童 4.64m²）
具备充分的消防安全措施（烟雾报警器、防火门、逃生路线）
为居住人数提供足够的厨房和浴室设施
由“适格且合适”的人员管理（《2004年住房法》第64(3)条）
其法律依据是《2004年住房法》第2部分（第55–78条），并受《2007年多户合住住宅许可与管理（附加规定）（英格兰）条例》以及《HMO 许可（规定描述）（英格兰）令2018》的支持，该令自2018年10月1日起取消了三层楼要求。
没有 HMO 执照出租违法吗？
是的。未经执照经营可许可的 HMO 属于《2004年住房法》第72条规定的刑事犯罪。后果包括：
在治安法院定罪后可处无上限罚款（自2015年以来不设上限）
作为起诉替代方案，由地方政府签发的最高 £30,000 民事处罚
留下犯罪记录，影响今后“适格且合适人员”资格
租金返还令（RRO）：租客可追回无证经营期间支付的最多12个月租金
在未持证期间不得送达第21条通知（无过错驱逐）（第21条正依据《2025年租客权利法》被废除，预计于2026年5月生效）
管理令：市议会可接管该物业的管理
事后再申请执照并不能弥补违法。无证经营期间仍然构成犯罪，而该期间支付的租金仍可能被追回。
合租房和 HMO 有什么区别？
合租房只是一个非正式说法，指多个人共同居住的物业。它不是法律定义。
HMO 的定义见《2004年住房法》第254条。若符合以下条件，物业即为 HMO：
由三人或以上居住
这些人组成两个或以上独立家庭（并非全是同一家人）
他们共用一个或多个基本设施（厨房、浴室或厕所）
并将其作为唯一或主要住所
“家庭”定义（第258条）包括配偶/民事伴侣、父母、祖父母、子女、孙子女、兄弟姐妹、叔叔、阿姨、侄子、侄女或表亲等亲属。以伴侣关系同居者视为同一家庭。如果哪怕一人不属于该家庭单位，家庭人数就会增加。
学生、寻求庇护者或移民工人居住也同样计入 HMO 范畴。
我需要 HMO 执照吗？—— 居住人数说明
英格兰有三种许可类型：
强制性 HMO 许可（全国适用）
附加许可（由部分市议会推出，涵盖较小的 HMO）
选择性许可（适用于指定区域，不论是否为 HMO）
以下情况是否需要 HMO 执照： | 是否需要强制性 HMO 执照？ |
|---|---|
2 名租客，2 个家庭，合租房 | 否 — 低于 HMO 的 3 人门槛 |
3 名租客，2 个以上家庭，共用厨房/浴室 | 属于 HMO，但不需要强制性执照 — 仅 3 人；请查当地是否有附加/选择性许可 |
伦敦的 3 名租客（例如 Barnet、Camden、Tower Hamlets） | 可能需要 — 许多伦敦自治市实施附加许可，涵盖 3 人 HMO |
4 名租客，2 个以上家庭 | 属于 HMO，但不需要强制性执照 — 低于 5 人门槛；请查当地附加许可 |
5 名租客，2 个以上家庭 | 是——需要强制性 HMO 执照，全国适用 |
5 名租客居住在专门建造的 3 套以上独立公寓楼中 | 否 — 免于强制许可（但仍需查看附加/选择性许可） |
伦敦情况较复杂：许多自治市的附加许可覆盖低至 3 人的 HMO。务必查询你所在自治市的许可登记册。
改建后的公寓楼（第257条 HMO）不受强制许可约束，但可能受附加许可覆盖。
HMO 执照会过期吗？
会。HMO 执照最长有效期为五年，但如果管理或未完成工程存在问题，市议会可以核发更短期限。
不会自动续期——房东必须在到期前重新申请
到期后继续经营，与从未持有执照属于同一种违法
如果在到期前提交了有效申请，在审理期间执照会被视为持续有效（“妥善提交”的申请）
这对租金返还令抗辩非常重要
HMO 执照贵吗？
执照费用由各市议会自行设定，差异很大。费用必须反映市议会在执行该制度时的实际成本（《2004年住房法》第63条）。
英格兰常见费用区间（2025–2026）：
地点 | 大致执照费用（5年） |
|---|---|
伦敦自治市（例如 Barnet、Camden） | £800 – £1,800 |
Bristol | £1,564（续期）；新申请更高 |
Birmingham | £700 – £1,200 |
Leeds/Manchester | £500 – £900 |
较小市议会 | £400 – £700 |
大多数市议会会把费用拆分为申请/处理费（若被拒绝则不退款）以及发证时支付的核发费。获得认证的房东、提前付款或合规记录良好的物业，可能享有折扣。
法律并未规定最高费用，但费用必须合理且比例适当。房东可以挑战过高费用，尽管实际中很少发生。
邻居能阻止 HMO 吗？
邻居不能直接否决 HMO 执照申请，但他们可以影响结果：
市议会可在申请过程中征求意见
邻居可以就噪音、过度拥挤、停车、垃圾或反社会行为提出担忧
这些意见会被考虑，但并非决定性因素
执照签发后，邻居可以向市议会住房执法团队正式投诉。持续且有证据支持的投诉可能触发执照复审或附加条件。在极端情况下，市议会可撤销执照。
规划法：
将物业改作 HMO 用途（从 C3 变为 C4 用途类别）在某些地区可能需要规划许可。市议会可以引入第4条指令，取消允许开发权，因此房东需要明确的规划同意。如果需要规划许可却未取得，这属于单独的执法问题。
HMO 的法律要求是什么？
持牌 HMO 必须遵守若干法律框架：
执照条件（《2004年住房法》第67条）：
最低房间面积（单人成人：6.51m²；两名成人：10.22m²；10岁以下：4.64m²）
足够的烹饪设施（通常以每 5 名居住者一套为最低参考）
足够的浴室/WC 设施（通常每 5 名居住者一套）
维护良好的燃气和电气系统
管理条例：
《2006年 HMO 管理条例》（SI 2006/372）要求管理人：
保持公共区域清洁并维持维修状态
维护消防预防措施（报警器、灭火器、逃生路线）
确保公共区域照明充足
提供垃圾桶/垃圾处理设施
及时回应紧急维修
消防安全：
《2005年监管改革（消防安全）令》适用于公共区域。《2022年建筑安全法》对高风险建筑（18米以上）引入了新的义务。HMO 通常需要进行本地消防风险评估。
HHSRS（住房健康与安全评级系统）：
市议会会依据 29 类危险项目评估物业。1 类危险（最严重）必须处理；市议会可采取紧急措施。
什么是强制许可？
强制许可是全国统一制度，要求以下任何 HMO 必须持证：
由 5 人或以上居住
形成 2 个或以上家庭
共同使用设施（厨房、浴室、厕所）
并将其作为唯一或主要住所
《HMO 许可（规定描述）（英格兰）令2018》取消了楼层要求，扩大了适用范围。如今英格兰约有 22 万套以上物业适用于强制许可。
主要豁免：
仅由两人居住的物业（即使是两个家庭）
专门建造的三套或以上独立公寓楼
由地方政府、住房协会、警察或消防部门管理的建筑
某些学生宿舍
主要用于宗教社群用途的建筑
自住物业，最多只带两名房客
HMO 需要哪些证书？
申请 HMO 执照时，房东必须提供：
强制文件：
燃气安全证书——由 Gas Safe 注册工程师每年检查
电气安装状况报告（EICR）——所有出租物业每 5 年必须提供
能源性能证书（EPC）——最低要求为 E 级
消防风险评估——公共区域必须提供；建议所有 HMO 都做
通常还会要求的辅助文件：
显示房间尺寸和布局的平面图
房东/管理人身份证明
烟雾报警器安装确认
一氧化碳探测器安装确认
物业管理人详情（如与房东不同）
“适格且合适人员”资格证明
谁可豁免 HMO 许可？
请参见上文的法定豁免。对大多数私人房东而言，如果物业符合 HMO 定义且居住人数达到 5 人以上，就没有豁免。
如果租客住在无证 HMO 中会怎样？
租客拥有重要权利：
租金返还令（RRO）：向第一审裁判所（财产庭）申请，追回无证经营期间支付的最多 12 个月租金。申请必须在犯罪发生后 12 个月内提出。
反诉：如果房东提起收房诉讼或追讨租金拖欠，你可以将无证状态作为反诉或衡平抵销的理由。
向市议会举报：当地住房执法团队可起诉房东，并处以最高 £30,000 的民事处罚。
第21条保护：无证 HMO 房东不能送达有效的第21条通知。任何在无证期间送达的此类通知均无效。
Caira 如何提供帮助
如果你是管理 HMO 的房东，希望确保物业完全合规——或者你正在面对有关执照或驱逐通知的问题——Caira 可以支持你：
厘清法律：了解你的执照义务，以及哪些法规适用于你的物业
起草往来函件：为租客或市议会准备关于执照、合规或收房程序的信函
探索你的选择：了解租金返还令、潜在租客反诉，以及如何有效应对
准备文件：整理证据，并为法律程序制作结构化陈述或仲裁申请
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免责声明：本文仅提供一般信息，不构成财务、税务或法律建议。
