快速摘要：如果你的房东出租的是未取得许可的 HMO（或实施了其他某些住房违法行为），你可以向第一审裁判所申请租金返还令（RRO），追回在违法期间已支付的最多 12 个月租金。你无需律师，无需先搬离，房东也不必已经被定罪。本指南将说明谁有资格、如何申请、裁判所会考虑什么，以及你可以现实地期待什么。

什么是租金返还令？

租金返还令（RRO）是第一审裁判所（财产庭）作出的法律命令，要求房东向你返还租金。RRO 由《2004 年住房法》引入，并由《2016 年住房与规划法》（第 40–52 条）扩展。

RRO 可要求返还最多 12 个月的租金——不只是象征性金额，而是可能高达数千英镑。其目的很简单：违反住房法律的房东，不应从其违法期间收取的租金中获利。

哪些违法行为符合 RRO 申请条件？

如果你的房东实施了以下任何一种违法行为，你可以申请 RRO（《2016 年住房与规划法》第 40(3) 条）：

最常见的依据是经营未取得许可的 HMO。

最常见的依据是经营未取得许可的 HMO。

是否需要房东被定罪？

不需要。裁判所必须确信“排除合理怀疑”（刑事证明标准）该违法行为确已发生——但房东不必已经被起诉或定罪。你需要在裁判所听证中自行证明该违法行为。

对于未取得许可的 HMO 案件，通常需要证明：

1. 该房产属于 HMO（3 人以上、2 个以上家庭、共用设施）

2. 该房产需要许可证（适用强制、附加或选择性许可）

3. 在所主张期间内没有有效许可证

4. 房东没有有效抗辩

“已适当提交”抗辩

如果房东能够证明以下事项，根据《2004 年住房法》第 72(4)(b) 条，他们享有法定抗辩：

• 许可证申请已“duly made”（已适当提交），并且

• 该申请尚未被决定或撤回

这是一个存在争议的领域。关键问题包括：

• “duly made”是仅指已提交，还是申请还必须完整且有效？

• 如果申请已提交但缺少文件怎么办？

• 申请“duly made”的准确日期是什么，与许可证正式签发日期有何区别？

这会影响 RRO 期间。如果房东在 2025 年 7 月申请，而许可证在 2025 年 9 月获批，房东可能主张未许可期间在 7 月就已结束（即申请“duly made”时），而不是 9 月（正式获批时）。租户则可能主张相反。

时限：何时申请
你必须在违法行为发生之日起 12 个月内提出申请（《2016 年住房与规划法》第 41(2) 条）。

• 你只能主张违法期间内已支付的租金——不能主张开始前或结束后的租金

• 最高可主张 12 个月的租金支付额

• 如果违法持续超过 12 个月，你主张最近的 12 个月

你能拿回多少？

最高：12 个月租金
裁判所可裁定返还违法期间内已支付的最多 12 个月租金。

裁判所必须裁定最高金额的情形
在以下情况下，裁判所必须裁定全额：

• 房东已因该违法行为被定罪或收到罚款（民事罚款），并且

• 申请由地方政府提出

裁判所有裁量权的情形
在大多数租户申请中（房东未被定罪），裁判所对金额享有裁量权。其必须考虑：

• 房东的财务状况——是否有能力支付？

• 房东的行为——是否知道许可要求？是否尝试合规？

• 房东是否因符合 RRO 条件的违法行为被定罪

• 租户的行为——你是模范租户，还是问题的一部分？

• 违法的严重程度——上级裁判所在 Ficcara v James [2023] 一案中表示，未为 HMO 取得许可“并非最严重的 RRO 违法行为之一”，这表明与非法驱逐等行为相比，较低的裁定金额可能更合适

扣减
裁判所可以扣减：

• 租金中包含且由房东支付的公用事业费用（燃气、电力、水、议会税、宽带）

• 针对房东特别好或特别差的行为作出的调整

• 针对租户行为作出的调整

住房补贴与通用福利：关键区别

如果你的部分租金由住房补贴或通用福利中的住房成本部分支付，你可能无法自行追回该部分。

如果你领取 UC 并由你自己向房东付款，则该租金视为由你支付。如果住房补贴直接支付给房东，则该金额属于地方政府的主张范围。

对于领取福利的租户来说，这一区别至关重要。如果你领取 UC 并由你自己向房东付款，则该租金视为由你支付。如果住房补贴直接支付给房东，则该金额属于地方政府的主张范围。

如何申请：分步指南

1. 确认该房产应当取得许可

   • 查看你所在议会的公开许可登记册（大多数可在线检索）

   • 提交信息自由（FOI）申请，要求提供许可状态和日期

   • 确认你所在地区是否适用强制、附加或选择性许可
     
     
     
     

2. 收集证据

   • 租赁协议

   • 租金支付记录（显示每月付款的银行对账单）

   • 议会许可登记结果或 FOI 回复

   • 与房东就房产状态的任何往来通信

   • 居住人数和家庭数量的证据（用于证明 HMO 身份）
     
     
     
     

3. 向第一审裁判所申请

   • 向第一审裁判所（财产庭）提交申请

   • 使用裁判所申请表（可在 GOV.UK 获取）

   • 费用：通常为 100–300 英镑（远低于郡法院）

   • 你无需律师——裁判所专为自行诉讼当事人设计
     
     
     
     

4. 出席听证

   • 听证可以是现场或远程（视频）

   • 比法院程序更不正式，但你仍需清晰地提交证据

   • 举证责任在你——排除合理怀疑

在占有诉讼中作为反诉的 RRO
如果你的房东提起第 8 条占有诉讼并主张租金欠款，RRO 主张（或其可能性）是一个强有力的谈判工具：

• RRO 金额可作为对欠款的衡平抵销

• 如果你的 RRO 主张超过欠款，净额对你有利

• 即使在裁判所单独推进，也能证明房东的违法行为

《2025 年租客权利法》：24 个月 RRO？
《2025 年租客权利法》包含将 RRO 最高期限从 12 个月延长至 24 个月的规定。不过，这一变更具有前瞻性——实施日期尚未确认。预计将与该法更广泛的生效时间表一致（自 2026 年 5 月起），但请查看最新实施路线图。

Caira 如何帮助你
Caira 可以帮助你处理 RRO 流程：

• 检查许可状态：了解你的房产是否应当取得许可

• 计算你的主张：根据已付租金和违法日期算出最高 RRO

• 起草申请：准备结构清晰的裁判所申请

• 理解“已适当提交”抗辩：评估房东的抗辩是否可能成立

• 准备听证：整理你的证据和论点

每月 15 英镑。14 天免费试用。无需信用卡。

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如需相关指南，请参阅我们的 2026 年 HMO 许可要求：房东和租户需要了解什么 指南。

免责声明：本文仅提供一般信息，不构成财务、税务或法律建议。