重点摘要：
如果房东出租无牌多人住宅（HMO）或涉其他住房违法，你可以向一级法庭申请租金退还令（RRO），追回违法期间最多12个月的租金。

你无需律师，也无需先搬走。
房东不一定需要被起诉定罪。

本指南将解释谁有资格、如何申请、法庭考量因素及合理的预期收益。

什么是租金退还令？

租金退还令（RRO）是一级法庭（房产法庭）下达的、要求房东退还租金给你的法律命令。

RRO由《2004年住房法》引入，并经《2016年住房与规划法》（第40-52条）进行了扩展。

RRO最高可要求退还12个月的租金，这可能达数千英镑，而非象征性退款。

其目的很简单：违法经营的房东不应从中获利。

哪些违法行为符合申请RRO的条件？

如果房东有以下任何违法行为（根据《2016年住房与规划法》第40(3)条），你都可以申请RRO：

其最常见的理由是运营无牌HMO。

最常见的理由是运营未经许可的多人住宅（HMO）。

申请需要房东已被定罪吗？

不需要。法庭必须确信处于“排除合理怀疑”（刑事证据标准）的违法事实，但房东无需被起诉或定罪。

你在法庭听证会上自行证明违法行为即可。

对于无牌HMO案，这通常意味着需证明：

1. 房产属于HMO（3人以上、2个及以上家庭、共用设施）

2. 该房产需要许可证（适用强制性、附加或选择性许可）

3. 在申请期内没有任何有效的许可证

4. 房东没有合法的辩护理由

“已正式提出申请”辩护

根据《2004年住房法》第72(4)(b)条，房东若能证明以下情况，则拥有法定辩护权：

• 执照申请已“正式提出”（妥善提交），且

• 该申请尚未作出决定，也没有被撤回

这是个有争议的领域。核心问题包括：

• “正式提出”是指仅提交了，还是必须完整且有效？

• 如果提交的申请缺失了部分文件会怎样？

• “正式提出”的确切日期与正式批证的日期分别是哪天？

这会影响到RRO的计算期。

若房东于7月申请但在9月获批，房东会辩称无牌期已在7月结束，而租客则会极力反驳。

申请时限
你必须在违法行为发生之日起12个月内提出申请（根据《2016年住房与规划法》第41(2)条）。

• 你只能申领违法期间所付的租金，违法期前后的均无法申领

• 最高申领额为12个月的实付租金

• 若违法行为超过12个月，仅能申领最近的12个月

你可以拿到多少退款？

最高上限：12个月租金
法庭最高可判退还违法期间付过的12个月租金。

必须判退最高限额的情况
在以下情况下，法庭必须判决全部退还：

• 房东已因此违法行为被定罪或被处以民事罚款，且

• 该申请由地方政府提出

法庭自由裁量的情况
在大多数租客自行申请（房东未被定罪）的案件中，法庭对退款金额有自由裁量权。它会考量：

• 房东的财务状况——他们是否有能力支付？

• 房东的行为表现——对许可规定是否知晓？是否曾试图合规？

• 房东是否曾因符合RRO条件的违法行为而被定罪

• 租客的行为表现——你是模范租客，还是问题的一部分？

• 违法严重程度——如Ficcara v James [2023]案指出，未办HMO执照并非最严重类型，其判额或低于非法驱逐等行为

扣除项
法庭可能会扣除：

• 包在租金内、实际由房东支付的账单（如燃气、电、水、市政税、宽带费）

• 根据房东特别好或极为恶劣的行为进行的金额调整

• 根据租客行为进行的金额调整

住房补贴与通用福利金：关键区别

若你的部分租金是由住房福利金（Housing Benefit）或通用福利金（Universal Credit）的住房成本部分支付，你可能无法亲自追回该部分。

若你收到通用福利金后自行付给房东，这视为你本人支付。若福利金是直接付给房东的，则该款项属于地方政府申领的范围。

这对靠福利生活的人至关重要。若你收到UC并自行付给房东，即视为你付的。若政府直接打给房东，则金额归属于市政厅的申领案。

申请步骤：循序渐进

1. 确认房产必须取得许可

   • 查询市政厅公开的许可登记册（多数网上可查）

   • 提交信息公开申请（FOI），查询其许可状态与确切日期

   • 检查当地是否适用强制性、附加或选择性许可制度
     
     
     

2. 收集证据

   • 租房合同

   • 租金支付凭证（显示每月付款的银行对账单）

   • 市政厅许可查询结果或FOI答复函

   • 与房东关于房屋执照状态的所有来往函件

   • 同住人数与户数证据（用以证明属于HMO）
     
     
     

3. 向一级法庭提交申请

   • 向一级法庭（房产法庭）提交申请

   • 使用法庭申请表（可在GOV.UK下载）

   • 费用：通常在100至300英镑（远低于郡法院）

   • 你无需聘请律师，法庭流程本身就适合无律师当事人独立进行
     
     
     

4. 参加听证会

   • 听证会可采取线下或远程（视频）方式进行

   • 气氛未及法院严苛，但你仍需清晰陈述和呈交证据

   • 举证责任在你，必须达到“排除合理怀疑”的标准

RRO用作应对驱逐起诉的反索赔武器
若房东已依据第8条提起非法占用诉讼并追讨欠租，提出或拟提出RRO可以成为强有力的博弈筹码：

• RRO退还金额可以抵消你所欠的租金

• 若你RRO金额高过欠租，净算下来形势对你有利

• 即便法庭单独审理，也能彰显房东的违法事实

《2025年租客权利法案》：24个月的RRO？
该法案包含了将RRO上限由12个月增至24个月的条款。然而这极具前瞻性，具体落地时间有待落实。预计会随主法案（2026年5月起）同步落地，请关注最新进展。

Caira 能如何助你一臂之力
Caira 能协助你轻松完成 RRO 的整个申请流程：

• 核查许可状态：弄清你的房屋是否应该取得执照

• 测算申领金额：根据已付租金和违法日期计算最高的RRO金额

• 撰写申请：为你准备一份条理清晰的法庭申请书

• 评估房东辩护：判断房东所称“已提交申请”的辩护是否可行

• 听证会准备：协助你梳理证据与发言逻辑

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相关指南请参阅我们的《2026年HMO许可要求：房东和租客必知事项》 。

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