继承财产的资本利得税：英国规则、减免和示例

2025年9月1日

Author: Unwildered editorial team

快速答复：继承财产的资本利得税按死亡日期的市场价值（你的基础成本）计算。你在出售时，就扣除各项免税额和减免后，对增值部分缴纳 CGT。遗产税是单独的。

—-

继承房产既可能是好事，也可能令人困惑，尤其是在税务方面。英格兰和威尔士的许多人都不清楚自己需要缴什么、何时缴，以及如何申报。本指南将帮助你了解资本利得税（CGT）如何适用于继承房产，它与遗产税有何不同，以及如果你决定出售，你需要做什么。

了解基础概念：CGT 与遗产税

首先，重要的是区分这两种经常被混淆的税：

遗产税（IHT）： 这是根据已故者遗产进行评估的。如果你是受益人，除非你从信托中收到资产，或者遗产规模非常大，否则你不会直接缴纳 IHT。
资本利得税（CGT）： 只有在你出售继承来的房产并且获得超过死亡日期设定的基础价值的利润时，才会涉及。

这两种税有不同的规则、时间表和申报要求。把它们混淆会导致代价高昂的错误。

你的基础成本：遗嘱认证价值

当你继承房产时，出于 CGT 目的，你的“基础成本”就是死亡日期的市场价值——通常称为遗嘱认证价值。这是你最终出售时计算任何增值所使用的数字。

为什么这很重要？
如果你以高于遗嘱认证价值的价格出售房产，差额（扣除可允许的成本和免税额后）就是你的应税增值。如果你卖得更低，你可能会产生亏损，可用来抵扣其他增值。

行动：
保留正式的遗嘱认证估值副本。如果你没有，现在就考虑请专业人士做一次估值。如果 HMRC 以后质疑你的数字，你就需要证据。

CGT 税率和免税额

自 2024/25 纳税年度起，住宅物业的 CGT 税率为：

18% 适用于落在你基本所得税税率区间内的增值
24% 适用于超过该区间的增值

每个人都有年度 CGT 免税额（“年度免税额度”），可减少应税增值。如果你有其他资本亏损，也可以用来抵扣这部分增值。

示例：
Priya 继承了一套估值为 £300,000 的公寓（遗嘱认证价值）。她以 £360,000 售出，产生 £5,000 的出售成本（房产中介、法律费用）。她的增值计算如下：

售价：£360,000
减去遗嘱认证价值：£300,000
减去成本：£5,000
应税增值：£55,000

然后，她可以扣除年度免税额和其他亏损。她缴纳的税率取决于她当年的总收入。

减免：主要私人住宅（PPR）

如果你在出售前曾将继承的房产作为主要居所居住，你可能可以申请主要私人住宅减免。这可以减少，甚至在你居住该房产期间完全消除你的 CGT 责任。

提示：
如果你只在持有期间的一部分时间住在那里，减免将按比例分配。保留你搬入和搬出的时间记录。

申报与截止期限

如果你出售住宅物业并且需要缴纳 CGT，你必须在交易完成后 60 天 内，通过英国房产申报系统报告出售并缴纳任何税款。错过这一期限会导致罚款和利息。

行动步骤：

一出售就尽快算出你的增值。
在 60 天内在线提交英国房产申报表。
在同一截止日期前缴清应付的 CGT。

如果无需缴纳 CGT（例如，你的增值已被免税额或减免覆盖），你不需要提交房产申报表，但仍应保留记录。

常见陷阱

把 IHT 和 CGT 混为一谈： 它们是不同的税，规则也不同。不要以为缴了一种就等于缴了另一种。
没有正式估值： 如果没有合适的遗嘱认证估值，几年后 HMRC 追问时，你可能很难证明你的基础成本。
错过 60 天截止期限： 即使应缴税款很少，逾期申报也会导致罚款和利息。
没有申请减免或抵扣亏损： 如果你曾居住在该房产，或者你有其他资本亏损，一定要申请你有权享受的部分。

真实示例

Priya 继承了一套估值为 £300,000 的公寓。她在产生 £5,000 成本后，以 £360,000 售出。她的应税增值为 £55,000。她扣除年度免税额和其他亏损。如果她的收入低于较高税率门槛，她按 18% 缴纳 CGT；如果高于该门槛，则按 24% 缴纳。如果她曾将这套公寓作为主要居所，她可能还可以通过 PPR 减免进一步降低增值。