Leitfaden zum Mietvertrag in China 2026
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Caira erkennt unzulässige Kautionsabzüge, AGB-Klauseln im Widerspruch zum Zivilgesetzbuch, unfaire Vertragsstrafen bei vorzeitiger Kündigung sowie nicht offengelegte rechtliche Mängel der Wohnung. Laden Sie den Vertrag hoch, und erhalten Sie sofort eine Analyse.
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I. Rechtliche Grundlagen des Mietvertrags
Der chinesische Wohnraummietvertrag wird vor allem durch Kapitel 20 „Mietverträge“ des Zivilgesetzbuchs (seit 2021 in Kraft, Art. 703-734) geregelt. Zusätzlich binden lokale Wohnraummietregeln die Parteien. Dazu zählen etwa die Verordnung von Peking und die von Shanghai.
Gleichzeitig beeinflussen der vom Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung veröffentlichte Entwurf der Verordnung über Wohnraummiete sowie die Aufsichtsregeln der Mietplattformen den Markt weiter. Besonders wichtig: Seit 2021 haben viele Städte strengere Geldkontrollen für Wohnraummietfirmen eingeführt. So sollen Zahlungsausfälle und Kollapsrisiken vermieden werden.
II. Kernklauseln im Vertrag
Klauselkategorie | Kernpunkte |
|---|---|
Grunddaten der Wohnung | Adresse, Wohnfläche, Zuschnitt, Eigentumszertifikats-Nr., Nutzung (Wohnen/Gewerbe) |
Mietdauer | Startdatum, Enddatum; Mietverträge über 20 Jahre sind für den überschießenden Teil unwirksam |
Miete und Zahlung | Monatsmiete in RMB, Zahlungsdatum, Zahlungsart (Überweisung/WeChat/bar) |
Kaution (Sicherheit) | Höhe (meist 1-3 Monatsmieten), Rückgabefrist, Abzüge |
Zustand der Wohnung und Zubehör | Liste von Geräten und Möbeln (Fotos als Anlage empfohlen); Zählerstände für Wasser, Strom, Gas |
Kostenverteilung | Wer Wasser, Strom, Gas, Hausgeld, Internet usw. trägt |
Reparaturpflicht | Reparatur von Bausubstanz und Anlagen durch den Vermieter; normaler Verschleiß durch den Mieter |
Vorzeitige Kündigung | Bedingungen und Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung; muss beidseitig fair sein |
Untervermietung | Ob der Mieter an Dritte untervermieten darf, nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters |
Rückgabe der Wohnung | Rückgabe nach Vertragsende oder Kündigung, Abnahmekriterien |
⚠️ Achtung! Risiko von „abgetrennten Zimmern“ und „Sammelvermietung“: In Peking, Shanghai, Shenzhen und anderen Städten ist die Vermietung von Wohn- oder Balkonteilen als separate Zimmer rechtswidrig. Es drohen Kontrollen. Wenn Sie so eine Wohnung mieten, kann es bei einer Kontrolle zu einer Räumung kommen. Die Kaution lässt sich dann oft nur schwer zurückholen. Prüfen Sie vor dem Mieten unbedingt, ob die Nutzung zulässig ist und keine illegale Umbauten vorliegen.
III. Kaution — Regeln zur Rückgabe
Die Kaution ist der häufigste Streitpunkt bei Mietkonflikten. Die wichtigsten Regeln:
Rückgabefrist: Das Zivilgesetzbuch verlangt die Rückzahlung der Kaution innerhalb einer angemessenen Frist nach Ende oder Auflösung des Vertrags. Viele lokale Regeln nennen 7 bis 15 Werktage.
Abzugsgründe: Abgezogen werden dürfen nur echte Schäden, die der Mieter schuldhaft verursacht hat. Belege sind nötig, etwa Abnahmeprotokoll und Fotos. Normale Abnutzung, zum Beispiel leichte Spuren an der Wand oder natürliche Alterung von Geräten, ist nicht abziehbar.
Ohne Beleg kein Abzug: Gibt es beim Einzug kein schriftliches Abnahmeprotokoll, kann der Vermieter schwer beweisen, dass der Schaden vom Mieter stammt. Dann ist die Kaution voll zurückzuzahlen.
Kaution über die Plattform: Wird über ein reguläres Wohnraummietunternehmen unterschrieben, muss die Kaution auf ein Treuhandkonto. Sie darf nicht zweckentfremdet werden.
IV. Wohnungsregistrierung — oft übersehen
Nach den Vorgaben des Ministeriums und vieler Städte muss der Mietvertrag innerhalb von 30 Tagen bei der örtlichen Wohnungsbehörde registriert werden. Zuständig ist meist der Vermieter. Der Mieter kann jedoch einen Nachweis verlangen. Die Registrierung schützt unter anderem die Wirksamkeit des Mietverhältnisses. Wird die Wohnung verkauft, wirkt der registrierte Mietvertrag gegenüber dem neuen Eigentümer. Sie hilft auch beim Antrag auf eine Aufenthaltsbescheinigung und bei Mietzuschüssen.
Praxisfall: Zhang Huas Mietstreit in Shanghai
Hintergrund: Zhang Hua (26, Berufseinsteiger) mietete in Pudong, Shanghai, eine 1-Zimmer-Wohnung für 5.200 RMB pro Monat. Die Kaution betrug zwei Monatsmieten, also 10.400 RMB. Der Vertrag lief über 2 Jahre und wurde über eine Mietplattform geschlossen.
Verlauf des Streits:
Falle bei vorzeitiger Kündigung: Der Vertrag verlangte bei vorzeitiger Kündigung eine Zahlung von 3 Monatsmieten, also 15.600 RMB. Doch nur der Mieter wurde belastet. Zog der Vermieter früher aus, etwa zur Eigennutzung, reichte eine Frist von 30 Tagen. Eine Entschädigung war nicht vorgesehen. Das ist eine typische einseitige Klausel.
Kaution einbehalten: Beim Auszug behielt der Vermieter 2.000 RMB wegen „leichter Kratzer an der Wand“ ein. Beim Einzug gab es aber keine Fotoabnahme. Zhang Hua konnte daher nicht beweisen, dass die Spuren schon vorher da waren.
Fehlende Registrierung: Die Plattform meldete die Wohnung nicht registriert. Zhang Hua konnte deshalb keine Shanghai-Aufenthaltsbescheinigung beantragen. Das bremste auch seinen Punktesammelprozess für die Niederlassung.
Unterstützung durch Caira: Beim nächsten Umzug ließ Zhang Hua den Vertrag vorher von Caira prüfen. Caira fand die einseitige Vertragsstrafe, die fehlende Abnahmeanlage und die Registrierungsregel. Zhang Hua verlangte erfolgreich, dass der Vermieter alle drei Punkte ergänzte.
V. Wiederverwendbare Mietvorlage (Word / PDF)
Kopieren Sie die Vorlage unten in Microsoft Word. Füllen Sie die Felder in eckigen Klammern aus. Drucken Sie den Vertrag aus und unterschreiben Sie ihn beidseitig. Jede Partei behält ein Exemplar. Fotografieren Sie den Zustand der Wohnung als Anlage und speichern Sie alles als PDF für später.
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Hinweis: Hängen Sie eine Fotoliste des Wohnungszustands an. Bitte mit Aufnahmedatum. Fügen Sie auch die Liste von Geräten und Möbeln sowie die Zählerstände bei Einzug bei.
VI. Häufige Fragen (FAQ)
Frage: Ist ein Vertrag ohne Wohnungsregistrierung wirksam?
Antwort: Ja. Die Registrierung ist eine Verwaltungspflicht. Fehlt sie, bleibt der Vertrag selbst wirksam. Gegenüber Dritten, etwa einem neuen Eigentümer, ist die Wirkung aber schwächer. Wird die Wohnung verkauft, kann der neue Eigentümer den alten Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen nicht beachten. Fordern Sie die Registrierung daher weiter ein.
Frage: Der Vermieter hat die Wohnung verkauft. Kann ich weiter wohnen?
Antwort: Ja. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (Art. 725 des Zivilgesetzbuchs) darf der Mieter den Vertrag während der Laufzeit weiter erfüllen. Bei gleichen Bedingungen hat er außerdem ein Vorkaufsrecht. Das gilt aber nur, wenn der Vertrag registriert ist oder der Mieter die Wohnung bereits genutzt hat.
Frage: Darf der Vermieter während der Mietzeit einfach ins Zimmer?
Antwort: Nein. Während der Mietzeit hat der Mieter Besitz- und Nutzungsrechte an der Wohnung. Der Vermieter darf ohne Zustimmung nicht eigenmächtig eintreten. Ein solcher Eingriff kann eine Rechtsverletzung sein. In schweren Fällen kann die Polizei eingeschaltet werden. Im Vertrag kann man eine angemessene Vorankündigung für Routinekontrollen festlegen. Empfehlenswert sind mindestens 24 bis 48 Stunden.
Offizielle Quellen
Kapitel „Mietverträge“ des Zivilgesetzbuchs: npc.gov.cn
Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung: mohurd.gov.cn
Beispielvertrag für Wohnraummiete in Peking: zjw.beijing.gov.cn
Dieser Inhalt basiert auf chinesischer Rechtsforschung aus dem Jahr 2026 und dient nur als Orientierung. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Mietvertrag von Caira prüfen.
