Kurz gesagt: Wenn Sie eine Wohnung in England oder Wales kaufen, erwerben Sie mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ein Leasehold. Das bedeutet, dass Sie das Gebäude nicht besitzen. Sie erwerben das Recht, dort für einen festgelegten Zeitraum zu wohnen, vorbehaltlich von Regeln, die Sie nicht selbst aufgestellt haben. Wer Leasehold vor dem Kauf versteht, kann teure Fehler vermeiden.

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Wie Leasehold funktioniert

Wenn Sie eine Freehold-Immobilie kaufen, gehören Ihnen das Gebäude und das Grundstück. Wenn Sie eine Leasehold-Wohnung kaufen, erwerben Sie einen langfristigen Mietvertrag. Ein Freeholder (manchmal ein Unternehmen, manchmal eine Privatperson) besitzt das Gebäude und das Grundstück. Ihr Lease legt fest, wie lange Sie bleiben dürfen, was Sie zahlen müssen und welche Regeln Sie einhalten müssen.

Stellen Sie es sich so vor: Freehold bedeutet, dass Ihnen das Buch gehört. Leasehold bedeutet, dass Sie eine extrem lange Ausleihe aus der Bibliothek mit Bedingungen haben.

1. Die Laufzeit des Leases ist wichtiger, als Sie denken

Ein neues Lease kann mit 999 oder 125 Jahren beginnen. Das klingt nach sehr viel. Aber viele Wohnungen auf dem Markt haben Leases, die seit Jahrzehnten herunterlaufen. Hier wird es teuer:

• Unter 80 Jahren: Die Kosten für eine Verlängerung steigen drastisch wegen des „Marriage Value“--Sie müssen dem Freeholder 50 % des Wertzuwachses zahlen, den die Verlängerung schafft

• Unter 70 Jahren: Die meisten Hypothekengeber lehnen eine Finanzierung ab

• Unter 60 Jahren: Die Wohnung wird sehr schwer überhaupt zu verkaufen

Eine Erstkäuferin in Croydon kaufte eine Wohnung mit noch 72 Jahren Restlaufzeit. Sie nahm an, sie könne das Lease nach dem Einzug verlängern. Das konnte sie auch, aber die Kosten lagen bei über 15.000 Pfund, zusätzlich zu Anwalts- und Bewertungskosten. Niemand erwähnte das vor dem Austausch der Verträge. Die Information stand im Grundbuchauszug.

2. Ground Rent

Ground Rent ist eine jährliche Zahlung an den Freeholder. Historisch war dies ein symbolischer Betrag (10 bis 50 Pfund). Einige neuere Leases, insbesondere aus der Mitte der 2000er-Jahre bis 2017, enthalten steigende Ground Rents, die sich alle 10 oder 25 Jahre verdoppeln.

Der Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 begrenzt Ground Rent für neue Leases, die nach dem 30. Juni 2022 gewährt werden, auf einen „Peppercorn“ (praktisch null). Das hilft Ihnen jedoch nicht, wenn Sie eine bestehende Wohnung mit einem Lease von vor 2022 kaufen. Wenn der Ground Rent 250 Pfund pro Jahr übersteigt (oder 1.000 Pfund in London), kann das Lease technisch als „assured shorthold tenancy“ gelten, was bedeutet, dass der Freeholder Besitz verlangen könnte. Die meisten Kreditgeber fassen solche Fälle nicht an.

3. Service Charges

Sie zahlen Service Charges für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche, die Gebäudeversicherung und die Gebühren des Verwalters. Die Höhe variiert enorm:

• Ein kleiner Umbau mit vier Wohnungen und einem passiven Freeholder kann 500 bis 800 Pfund pro Jahr kosten

• Ein eigens errichteter Block mit Aufzug, Concierge oder Gemeinschaftsgärten kann 2.000 bis 5.000 Pfund oder mehr kosten

Bitten Sie vor einem Angebot um Einsicht in die Service-Charge-Abrechnungen der letzten drei Jahre. Achten Sie auf Beiträge für „major works“--das sind einmalige Kosten für größere Reparaturen (neues Dach, Außenanstrich), die pro Wohnung schnell mehrere Tausend Pfund betragen können, oft mit wenig Vorlauf.

4. Was das Lease einschränkt

Ihr Lease enthält Einschränkungen. Häufige sind:

• Keine Untervermietung (oder nur mit Zustimmung des Freeholders)

• Keine Haustiere (oder nur mit schriftlicher Genehmigung)

• Keine baulichen Veränderungen ohne Zustimmung (manchmal einschließlich innerer Änderungen wie dem Entfernen einer Wand)

• Kein Betrieb eines Unternehmens von der Immobilie aus

Ein Verstoß gegen diese Bedingungen kann dem Freeholder einen Grund geben, das Lease zu verwirken. In der Praxis ist das selten, aber es ist vorgekommen.

5. Den Freehold kaufen

Wenn Sie und genügend andere Leaseholder zustimmen, können Sie den Freehold möglicherweise gemeinsam durch „collective enfranchisement“ kaufen. Dafür müssen mindestens 50 % der qualifizierten Leaseholder teilnehmen. Es ist nicht einfach oder günstig, gibt Ihnen aber Kontrolle über das Gebäude und beseitigt Ground-Rent-Verpflichtungen.

FAQ

Kann ich die Laufzeit des Leases vor einer Besichtigung prüfen?

Ja. Immobilienmakler sollten die verbleibende Laufzeit in ihrem Exposé angeben. Sie können den Grundbuchauszug auch online beim HM Land Registry für 3 Pfund einsehen.

Findet eine Leasehold-Reform statt?

Der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 hat die Royal Assent erhalten, aber viele Bestimmungen benötigen sekundäre Gesetzgebung, um in Kraft zu treten. Geplante Änderungen umfassen günstigere und einfachere Lease-Verlängerungen sowie mehr Transparenz bei Service Charges. Prüfen Sie GOV.UK auf Umsetzungsaktualisierungen.

Können KI-Tools mir helfen, ein Lease zu verstehen?

Ja. Tools wie Unwildered können wichtige Klauseln im Lease-Dokument markieren: Restlaufzeit, Erhöhung des Ground Rent, Einschränkungen und Regelungen zu Service Charges. Sie laden das Lease als PDF- oder Word-Dokument hoch und erhalten eine Zusammenfassung in einfacher Sprache. Das ist ein sinnvoller erster Schritt, bevor Sie einen Solicitor einschalten.

Weitere Hinweise finden Sie in unserem Leitfaden zu versteckten Kosten für Erstkäufer.

Weitere Hinweise finden Sie in unserem Leitfaden zu Shared-Ownership-Leases für Erstkäufer.

Hinweis: Dieser Artikel dient nur allgemeinen Informationen und stellt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.