Kurzfassung: Wenn Sie in England oder Wales eine Wohnung kaufen, kaufen Sie mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ein Leasehold. Das bedeutet, dass Ihnen das Gebäude nicht gehört. Sie erwerben das Recht, dort für einen festgelegten Zeitraum zu wohnen, vorbehaltlich von Regeln, die Sie nicht selbst festgelegt haben. Leasehold zu verstehen, bevor Sie sich festlegen, kann teure Fehler verhindern.

Prüfen Sie Ihr Rechtsdokumentenpaket, bevor Sie bieten. Laden Sie Ihr Paket als ZIP oder als einzelne PDF-, DOCX- oder TXT-Dateien hoch. Kostenlose Testphase, danach nur 30 Pfund pro Prüfung. Starten Sie jetzt Ihre Prüfung

Wie Leasehold funktioniert

Wenn Sie eine Freehold-Immobilie kaufen, gehören Ihnen das Gebäude und das Grundstück. Wenn Sie eine Leasehold-Wohnung kaufen, erwerben Sie eine langfristige Mietrechtsvereinbarung. Ein Freeholder (manchmal ein Unternehmen, manchmal eine Privatperson) besitzt das Gebäude und das Grundstück. Ihr Lease legt fest, wie lange Sie bleiben können, was Sie zahlen müssen und welche Regeln Sie einhalten müssen.

Stellen Sie es sich so vor: Freehold bedeutet, Sie besitzen das Buch. Leasehold bedeutet, Sie haben eine extrem lange Ausleihe in der Bibliothek mit Bedingungen.

1. Die Laufzeit des Lease ist wichtiger, als Sie denken

Ein neuer Lease kann bei 999 oder 125 Jahren beginnen. Das klingt nach sehr viel. Doch viele Wohnungen auf dem Markt haben Leases, die seit Jahrzehnten herunterlaufen. Hier wird es teuer:

• Unter 80 Jahren: Die Kosten für eine Verlängerung steigen stark an wegen des "marriage value"--Sie müssen dem Freeholder 50 % des Wertzuwachses zahlen, den die Verlängerung schafft

• Unter 70 Jahren: Die meisten Hypothekengeber lehnen eine Finanzierung ab

• Unter 60 Jahren: Die Wohnung lässt sich überhaupt nur noch sehr schwer verkaufen

Eine Erstkäuferin in Croydon kaufte eine Wohnung mit noch 72 Jahren Restlaufzeit. Sie nahm an, sie könne den Lease nach dem Einzug verlängern. Das konnte sie, aber die Kosten lagen bei über 15.000 Pfund, zusätzlich zu Anwalts- und Bewertungskosten. Niemand erwähnte das vor dem Austausch der Verträge. Die Information stand im Grundbuchauszug.

2. Ground Rent

Ground Rent ist eine jährliche Zahlung an den Freeholder. Historisch war das ein symbolischer Betrag (10 bis 50 Pfund). Einige neuere Leases, insbesondere aus der Zeit Mitte der 2000er bis 2017, enthalten steigende Ground Rents, die sich alle 10 oder 25 Jahre verdoppeln.

Der Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 begrenzt Ground Rent für neue Leases, die nach dem 30. Juni 2022 gewährt werden, auf einen "peppercorn" (praktisch null). Das hilft jedoch nicht, wenn Sie eine bestehende Wohnung mit einem Lease von vor 2022 kaufen. Wenn die Ground Rent über 250 Pfund pro Jahr (oder 1.000 Pfund in London) liegt, kann der Lease technisch als "assured shorthold tenancy" gelten, was bedeutet, dass der Freeholder die Räumung verlangen könnte. Die meisten Kreditgeber fassen solche Fälle nicht an.

3. Service Charges

Sie zahlen eine Service Charge für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, die Gebäudeversicherung und die Gebühren des Verwaltungsagenten. Der Betrag variiert enorm:

• Eine kleine Umwandlung mit vier Wohnungen und einem zurückhaltenden Freeholder könnte 500 bis 800 Pfund pro Jahr verlangen

• Ein speziell errichteter Block mit Aufzug, Concierge oder Gemeinschaftsgärten kann 2.000 bis 5.000 Pfund oder mehr verlangen

Bitten Sie vor einem Angebot um die Service-Charge-Abrechnungen der letzten drei Jahre. Achten Sie auf Beiträge für "major works"--das sind einmalige Kosten für größere Reparaturen (neues Dach, Außenanstrich), die pro Wohnung schnell in die Tausende gehen können, oft mit wenig Vorwarnung.

4. Was der Lease einschränkt

Ihr Lease enthält Einschränkungen. Häufige sind:

• Keine Untervermietung (oder nur mit Zustimmung des Freeholders)

• Keine Haustiere (oder nur mit schriftlicher Genehmigung)

• Keine Umbauten ohne Zustimmung (manchmal einschließlich interner Änderungen wie dem Entfernen einer Wand)

• Kein Gewerbe aus der Immobilie heraus

Verstöße gegen diese Bedingungen können dem Freeholder Gründe geben, den Lease zu entziehen. In der Praxis ist das selten, aber es ist vorgekommen.

5. Den Freehold kaufen

Wenn Sie und genügend andere Leaseholder zustimmen, können Sie möglicherweise den Freehold gemeinsam über "collective enfranchisement" kaufen. Dafür müssen mindestens 50 % der qualifizierten Leaseholder mitmachen. Das ist weder einfach noch billig, gibt Ihnen aber Kontrolle über das Gebäude und beseitigt Verpflichtungen zur Ground Rent.

FAQ

Kann ich die Laufzeit des Leases vor einer Besichtigung prüfen?

Ja. Makler sollten die verbleibende Lease-Laufzeit in ihrem Exposé angeben. Sie können den Grundbuchauszug des HM Land Registry auch online für 3 Pfund einsehen.

Findet eine Reform des Leasehold statt?

Der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 hat die Royal Assent erhalten, aber viele Bestimmungen benötigen zur Umsetzung sekundäre Gesetzgebung. Geplante Änderungen umfassen günstigere und einfachere Lease-Verlängerungen sowie mehr Transparenz bei Service Charges. Prüfen Sie GOV.UK auf Aktualisierungen zur Umsetzung.

Können KI-Tools mir helfen, einen Lease zu verstehen?

Ja. Tools wie Unwildered können wichtige Klauseln im Lease-Dokument markieren: Restlaufzeit, Steigerung der Ground Rent, Einschränkungen und Regelungen zu Service Charges. Sie laden den Lease als PDF- oder Word-Dokument hoch und erhalten eine Zusammenfassung in einfachem Englisch. Das ist ein nützlicher erster Schritt, bevor Sie einen Anwalt einschalten.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.