Kurz gesagt: Anwälte für Immobilienrecht übernehmen die rechtlichen Schritte bei der Übertragung des Eigentums vom Verkäufer auf Sie. Für Erstkäufer ist der Ablauf undurchsichtig. Sie zahlen ein vierstelliges Honorar, warten mehrere Wochen, erhalten gelegentlich E-Mails mit der Bitte um Unterlagen und bekommen schließlich die Schlüssel. Hier erfahren Sie, was in dieser Zeit tatsächlich passiert.

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Die Kurzfassung

Die Aufgabe Ihres Anwalts ist sicherzustellen, dass:

• der Verkäufer tatsächlich Eigentümer dessen ist, was er verkauft

• es keine versteckten Probleme mit dem Titel gibt (rechtliches Eigentum)

• der Vertrag Ihre Interessen schützt

• das Geld sicher und rechtmäßig von Ihnen (und Ihrem Kreditgeber) an den Verkäufer fließt

• die Immobilie bei HM Land Registry auf Ihren Namen eingetragen wird

1. Anlage Ihrer Akte und Identitätsprüfung

Bevor irgendeine rechtliche Arbeit beginnt, muss Ihr Anwalt Ihre Identität prüfen (Vorschriften zur Geldwäschebekämpfung) und bestätigen, woher Ihre Anzahlung stammt. Das gilt auch dann, wenn Sie eine 95.000-Pfund-Einsteigerwohnung in County Durham mit Ersparnissen aus Ihrem LISA kaufen oder eine 500.000-Pfund-Wohnung in Wandsworth. Diese Prüfungen sind gesetzlich vorgeschrieben, nicht optional.

2. Prüfung des Vertragsentwurfs und des Eigentumstitels

Der Anwalt des Verkäufers sendet einen Vertragsentwurf, das Grundbuch und den Lageplan, die Immobilieninformationsformulare, vorhandene Recherchen und bei Erbbaurecht den Mietvertrag sowie die Verwaltungsunterlagen.

Ihr Anwalt prüft alles auf:

• einschränkende Auflagen, die Ihre Pläne beeinflussen könnten (Anbauten, Untervermietung, gewerbliche Nutzung)

• fehlende Unterlagen (häufig bei älteren Immobilien in Gegenden wie den Welsh Valleys oder dem ländlichen Norfolk)

• Mängel im Titel, die behoben werden müssen (Grenzfragen, Besitzstandstitel)

• Komplikationen bei Erbbaurecht (kurze Restlaufzeit, steigender Erbbauzins, Streit über Servicegebühren)

3. Rückfragen stellen

Auf Grundlage seiner Prüfung sendet Ihr Anwalt Fragen („Rückfragen“) an den Anwalt des Verkäufers. Diese reichen von einfachen Fragen („Bitte bestätigen Sie, wer den Grenzzaun instand hält“) bis zu entscheidenden Fragen („Bitte legen Sie die Abschlussbescheinigung der Bauordnung für den Dachausbau vor“).

Dieses Hin und Her ist oft der langsamste Teil des Prozesses. Manche Anwälte des Verkäufers antworten schnell, andere brauchen Wochen.

4. Recherchen bestellen und prüfen

Ihr Anwalt bestellt Recherchen bei der örtlichen Behörde, Umweltstellen und Wasserversorgern. Diese liefern Informationen, die bei einer Besichtigung nicht sichtbar sind: Überschwemmungsgebiete, geplante Straßenprojekte, belastete Böden, Entwässerungswege. Anschließend prüft er die Ergebnisse und markiert alles, was den Wert der Immobilie oder Ihre Pläne beeinflussen könnte.

5. Bericht an Sie und Ihren Kreditgeber

Sobald Ihr Anwalt alles geprüft hat, erstellt er einen „Titelbericht“ für Sie, in dem die wichtigsten Ergebnisse und etwaige Risiken zusammengefasst sind. Außerdem bestätigt er Ihrem Hypothekengeber, dass der Titel in Ordnung ist. An diesem Punkt treten viele Probleme zutage: offene Fragen zur Baugenehmigung, einschränkende Auflagen, die mit Ihren Plänen kollidieren, oder Suchergebnisse, die ein Überschwemmungsrisiko zeigen.

6. Austausch und Abschluss

Wenn alle bereit sind:

• Austausch: Die Verträge werden formell ausgetauscht. Sie zahlen die Anzahlung (in der Regel 10 %). Der Kauf ist nun rechtlich bindend

• Abschluss: Ihr Anwalt überweist den Kaufpreis. Der Anwalt des Verkäufers bestätigt den Eingang. Sie erhalten die Schlüssel

• Nach dem Abschluss: Ihr Anwalt zahlt die Grunderwerbsteuer, lässt Sie beim Grundbuchamt eintragen und sendet Ihnen eine Kopie des abgeschlossenen Titels

Wo KI ins Spiel kommt

KI-Tools ersetzen im Immobilienkaufprozess keine Anwälte. Sie können Ihnen jedoch in bestimmten Phasen helfen:

• Vor der Beauftragung eines Anwalts: Laden Sie das Grundbuch oder das Rechtsdokumentenpaket einer Auktion hoch, um schnell zu verstehen, was Sie kaufen

• Während des Prozesses: Nutzen Sie KI, um die Unterlagen zu prüfen, die Ihr Anwalt Ihnen sendet, damit Sie fundierte Fragen stellen können

• Bei Auktionskäufen: Prüfen Sie mehrere Rechtsdokumentenpakete kostengünstig, bevor Sie entscheiden, welches Sie mit einem Anwalt weiterverfolgen

Unwildered unterstützt PDF-, DOCX- und TXT-Dateien. Bei Auktionspaketen können Sie das gesamte Paket als ZIP hochladen und erhalten einen Ampelbericht in Rot/Gelb/Grün, der die wichtigsten Risiken in einfachem Englisch hervorhebt.

FAQ

Warum variieren die Gebühren für Immobilienrecht so stark?

Der Aufwand. Ein unkomplizierter Kauf von Freehold-Eigentum bedeutet weniger Arbeit als eine Eigentumswohnung mit Erbbaurecht, fehlendem Freeholder und laufenden Streitigkeiten über Servicegebühren. Online-Anbieter für Immobilienrecht verlangen möglicherweise weniger, bearbeiten aber in der Regel höhere Volumina, was weniger persönliche Betreuung bedeuten kann.

Was ist, wenn mein Anwalt ein Problem findet?

Das hängt vom Problem ab. Manche Probleme lassen sich mit einer Rechtsschutzversicherung für den Titel beheben (etwa eine fehlende Bescheinigung über die Einhaltung der Bauvorschriften bei älteren Arbeiten). Andere erfordern möglicherweise, dass der Verkäufer das Problem vor dem Fortfahren behebt. In seltenen Fällen kann das Problem so schwerwiegend sein, dass man vom Kauf Abstand nimmt.

Kann ich die Abwicklung des Immobilienkaufs selbst übernehmen?

Technisch ja, bei einem Barkauf, aber es wird nicht empfohlen. Wenn Sie eine Hypothek haben, verlangt Ihr Kreditgeber, dass ein qualifizierter Anwalt oder zugelassener Conveyancer tätig wird. Selbst ohne Hypothek überwiegt das Risiko eines kostspieligen Fehlers die Ersparnis bei den Anwaltskosten bei Weitem.

Weitere Hinweise finden Sie in unserem Leitfaden zum Kauf auf einer Auktion als Erstkäufer.

Weitere Hinweise finden Sie in unserem Leitfaden zum Kleingedruckten eines Hypothekenangebots für Erstkäufer.

Hinweis: Dieser Artikel dient nur allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.