Kurze Antwort: Eine Lizenz für ein Haus in Mehrfachbelegung (HMO) ist für die meisten Immobilien erforderlich, die an fünf oder mehr Personen aus mindestens zwei getrennten Haushalten vermietet werden und gemeinsame Einrichtungen nutzen. Der Betrieb ohne eine solche Lizenz ist nach Abschnitt 72 des Housing Act 2004 eine Straftat und kann zu einer unbegrenzten Geldstrafe, zivilrechtlichen Sanktionen und dem Risiko führen, dass Mieter über einen Rent Repayment Order bis zu 12 Monate Miete zurückfordern. Dieser Leitfaden erklärt, wer eine Lizenz benötigt, was sie kostet, wie lange sie gilt und welche Folgen es für Vermieter hat, die darauf verzichten.
Was bedeutet eine HMO-Lizenz?
Eine HMO-Lizenz ist die formelle Genehmigung Ihres örtlichen Rates, eine Immobilie als Haus in Mehrfachbelegung zu vermieten. Sie ist kein Qualitätszertifikat, sondern eine rechtliche Voraussetzung. Ohne sie verstößt der Vermieter gegen das Gesetz.
Die Lizenz bestätigt, dass die Immobilie:
für die angegebene Anzahl von Bewohnern geeignet ist
die Mindeststandards für Zimmergrößen erfüllt (gesetzliches Minimum: Einzelzimmer 6,51m²; zwei Erwachsene gemeinsam 10,22m²; unter 10-Jährige 4,64m²)
über ausreichende Brandschutzmaßnahmen verfügt (Rauchmelder, Brandschutztüren, Fluchtwege)
ausreichende Küchen- und Badezimmereinrichtungen für die Anzahl der Bewohner bietet
von einer „geeigneten und zuverlässigen“ Person verwaltet wird (Abschnitt 64(3), Housing Act 2004)
Die rechtliche Grundlage ist Teil 2 des Housing Act 2004 (Abschnitte 55–78), unterstützt durch die Licensing and Management of Houses in Multiple Occupation (Additional Provisions) (England) Regulations 2007 und die HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018, mit der die Drei-Stockwerke-Regel ab dem 1. Oktober 2018 aufgehoben wurde.
Ist es illegal, ohne HMO-Lizenz zu vermieten?
Ja. Der Betrieb eines lizenzpflichtigen HMO ohne Lizenz ist nach Abschnitt 72 des Housing Act 2004 eine Straftat. Die Folgen sind:
Unbegrenzte Geldstrafe bei Verurteilung vor dem Magistrates’ Court (seit 2015 ohne Obergrenze)
Zivilrechtliche Geldbuße von bis zu 30.000 £ als Alternative zur Strafverfolgung, verhängt von der örtlichen Behörde
Eintrag im Strafregister, der den künftigen Status als „geeignete und zuverlässige Person“ beeinträchtigen kann
Rent Repayment Order (RRO): Mieter können bis zu 12 Monate Miete zurückfordern, die während des unlizenzierten Zeitraums gezahlt wurde
Verbot, während der fehlenden Lizenz eine Section-21-Mitteilung (Kündigung ohne Verschulden) zuzustellen (Section 21 wird gemäß dem Renters’ Rights Act 2025, erwartet im Mai 2026, abgeschafft)
Management Orders: Der Rat kann die Verwaltung der Immobilie übernehmen
Ein nachträglicher Lizenzantrag heilt den Verstoß nicht. Der Zeitraum des Betriebs ohne Lizenz bleibt eine Straftat, und die in diesem Zeitraum gezahlte Miete kann grundsätzlich zurückgefordert werden.
Was ist der Unterschied zwischen einem WG-Haus und einem HMO?
Ein WG-Haus ist ein informeller Begriff für eine Immobilie, in der mehrere Personen zusammen wohnen. Es ist keine rechtliche Definition.
Ein HMO ist in Abschnitt 254 des Housing Act 2004 definiert. Eine Immobilie ist ein HMO, wenn:
sie von drei oder mehr Personen bewohnt wird
diese Personen zwei oder mehr getrennte Haushalte bilden (also nicht alle zu einer Familie gehören)
sie sich eine oder mehrere grundlegende Einrichtungen teilen (Küche, Bad oder Toilette)
sie sie als ihren einzigen oder Hauptwohnsitz nutzen
Die Definition von „Haushalt“ (Abschnitt 258) umfasst Personen, die als Ehepartner/eingetragene Lebenspartner, Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, Geschwister, Onkel, Tanten, Neffen, Nichten oder Cousins verwandt sind. Zusammenlebende Partner in einer Beziehung gelten als derselbe Haushalt. Fällt auch nur eine Person außerhalb des Familienverbunds, erhöht sich die Anzahl der Haushalte.
Die Belegung durch Studierende, Asylsuchende oder Arbeitsmigranten zählt ebenfalls für HMO-Zwecke.
Brauche ich eine HMO-Lizenz? — Belegung nach Anzahl erklärt
In England gibt es drei Arten der Lizenzierung:
Verpflichtende HMO-Lizenzierung (landesweit)
Zusätzliche Lizenzierung (von einigen Räten eingeführt, betrifft kleinere HMOs)
Selektive Lizenzierung (gilt in ausgewiesenen Gebieten, unabhängig vom HMO-Status)
Brauche ich eine HMO-Lizenz für: | Ist eine verpflichtende HMO-Lizenz erforderlich? |
|---|---|
2 Mieter, 2 Haushalte, WG-Haus | Nein — unterhalb der 3-Personen-Schwelle für den HMO-Status |
3 Mieter, 2+ Haushalte, gemeinsame Küche/Bad | HMO, aber keine verpflichtende Lizenz — nur 3 Personen; vor Ort zusätzliche/selektive Lizenzierung prüfen |
3 Mieter in London (z. B. Barnet, Camden, Tower Hamlets) | Möglicherweise ja — viele Londoner Bezirke haben eine zusätzliche Lizenzierung für 3-Personen-HMOs |
4 Mieter, 2+ Haushalte | HMO, keine verpflichtende Lizenz — unterhalb der 5-Personen-Schwelle; lokale zusätzliche Lizenzierung prüfen |
5 Mieter, 2+ Haushalte | Ja — verpflichtende HMO-Lizenz landesweit erforderlich |
5 Mieter in einem eigens errichteten Gebäude mit 3+ abgeschlossenen Wohnungen | Nein — von der verpflichtenden Lizenzierung ausgenommen (zusätzliche/selektive prüfen) |
London ist komplex: In vielen Bezirken gilt zusätzliche Lizenzierung für HMOs mit nur 3 Personen. Prüfen Sie immer das Lizenzregister Ihres Bezirks.
Zu Wohnzwecken umgebaute Wohnblöcke (section 257 HMOs) unterliegen nicht der verpflichtenden Lizenzierung, können aber von zusätzlicher Lizenzierung erfasst sein.
Läuft eine HMO-Lizenz ab?
Ja. Eine HMO-Lizenz gilt bis zu fünf Jahre, aber der Rat kann kürzere Laufzeiten gewähren, wenn es Bedenken hinsichtlich der Verwaltung oder offener Arbeiten gibt.
Keine automatische Verlängerung — Vermieter müssen vor Ablauf erneut beantragen
Der Betrieb nach Ablauf ist derselbe Verstoß wie gar keine Lizenz
Wird vor Ablauf ein gültiger Antrag eingereicht, gilt die Lizenz während des Prüfzeitraums als fortbestehend („ordnungsgemäß gestellter“ Antrag)
Das ist wichtig für die Verteidigung gegen Rent Repayment Orders
Sind HMO-Lizenzen teuer?
Die Gebühren werden von jedem Rat festgelegt und variieren stark. Sie müssen die tatsächlichen Kosten des Rates für die Verwaltung des Systems widerspiegeln (Abschnitt 63, Housing Act 2004).
Typische Gebühren in England (2025–2026):
Ort | Ungefähre Lizenzgebühr (5 Jahre) |
|---|---|
Londoner Bezirke (z. B. Barnet, Camden) | £800 – £1,800 |
Bristol | £1,564 (Verlängerung); höher bei Neuanträgen |
Birmingham | £700 – £1,200 |
Leeds/Manchester | £500 – £900 |
Kleinere Räte | £400 – £700 |
Die meisten Räte teilen die Gebühr in eine Antrags-/Bearbeitungsgebühr (bei Ablehnung nicht erstattungsfähig) und eine bei Erteilung fällige Genehmigungsgebühr auf. Rabatte können für akkreditierte Vermieter, frühzeitige Zahlung oder Immobilien mit guter Compliance-Historie verfügbar sein.
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höchstgebühr, aber die Gebühren müssen angemessen und verhältnismäßig sein. Vermieter können überhöhte Gebühren anfechten, auch wenn dies in der Praxis selten vorkommt.
Können Nachbarn ein HMO verhindern?
Nachbarn können einen HMO-Lizenzantrag nicht direkt blockieren, aber sie können das Ergebnis beeinflussen:
Räte können während des Antragsverfahrens Stellungnahmen einholen
Nachbarn können Bedenken wegen Lärm, Überbelegung, Parken, Müll oder antisozialem Verhalten äußern
Diese werden berücksichtigt, sind aber nicht ausschlaggebend
Nach Erteilung einer Lizenz können Nachbarn formelle Beschwerden beim Wohnungsdurchsetzungsteam des Rates einreichen. Anhaltende, belegte Beschwerden können zu einer Überprüfung der Lizenz oder zu zusätzlichen Auflagen führen. In extremen Fällen kann der Rat eine Lizenz widerrufen.
Planungsrecht:
Die Umnutzung einer Immobilie zu HMO-Zwecken (von der Nutzungsklasse C3 zu C4) kann in einigen Gebieten eine Baugenehmigung erfordern. Räte können Article-4-Directions einführen und damit Permitted Development-Rechte aufheben, sodass Vermieter eine ausdrückliche Planungsgenehmigung benötigen. Wenn eine Baugenehmigung erforderlich ist und nicht eingeholt wurde, ist dies ein gesonderter Vollzugsverstoß.
Welche rechtlichen Anforderungen gelten für ein HMO?
Ein lizenziertes HMO muss mehrere rechtliche Rahmenbedingungen einhalten:
Lizenzbedingungen (Housing Act 2004, s.67):
Mindestzimmergrößen (Einzelperson: 6,51m²; zwei Erwachsene: 10,22m²; unter 10-Jährige: 4,64m²)
Ausreichende Kochmöglichkeiten (als Richtwert mindestens ein Set pro 5 Bewohner)
Ausreichende Bad-/WC-Einrichtungen (in der Regel eines pro 5 Bewohner)
Fachgerecht gewartete Gas- und Elektroanlagen
Verwaltungsvorschriften:
Die HMO Management Regulations 2006 (SI 2006/372) verpflichten Verwalter dazu:
Gemeinschaftsbereiche sauber und in gutem Zustand zu halten
Brandschutzvorkehrungen zu unterhalten (Alarmanlagen, Feuerlöscher, Fluchtwege)
Für ausreichende Beleuchtung in Gemeinschaftsbereichen zu sorgen
Mülleimer/Abfallentsorgungsmöglichkeiten bereitzustellen
Notfallreparaturen umgehend zu beheben
Brandschutz:
Der Regulatory Reform (Fire Safety) Order 2005 gilt für Gemeinschaftsbereiche. Der Building Safety Act 2022 führte neue Pflichten für höher riskante Gebäude (ab 18 m) ein. Lokale Brandrisikobewertungen sind für HMOs in der Regel erforderlich.
HHSRS (Housing Health and Safety Rating System):
Räte bewerten Immobilien anhand von 29 Gefahrenkategorien. Gefahren der Kategorie 1 (die schwerwiegendsten) müssen behoben werden; Räte können im Notfall eingreifen.
Was ist die verpflichtende Lizenzierung?
Die verpflichtende Lizenzierung ist das landesweite System, das für jedes HMO eine Lizenz verlangt, das:
von 5 oder mehr Personen bewohnt wird
aus 2 oder mehr Haushalten besteht
die sich Einrichtungen teilen (Küche, Bad, Toilette)
als einzigen oder Hauptwohnsitz genutzt wird
Die HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018 hob die Anforderung an die Anzahl der Stockwerke auf und erweiterte damit den Anwendungsbereich. In England fallen nun rund 220.000+ Immobilien unter die verpflichtende Lizenzierung.
Wichtige Ausnahmen:
Immobilien, die nur von zwei Personen bewohnt werden (auch bei zwei Haushalten)
Eigens errichtete Gebäude mit drei oder mehr abgeschlossenen Wohnungen
Gebäude, die von örtlichen Behörden, Wohnungsbaugesellschaften, der Polizei oder Feuerwehr verwaltet werden
Bestimmte Studentenwohnheime
Gebäude, die vorwiegend für religiöse Gemeinschaftszwecke genutzt werden
Eigengenutzte Immobilien mit höchstens zwei Untermietern
Welche Bescheinigungen benötigen Sie für ein HMO?
Bei der Beantragung einer HMO-Lizenz müssen Vermieter Folgendes vorlegen:
Pflichtunterlagen:
Gas Safety Certificate — jährliche Inspektion durch einen bei Gas Safe registrierten Techniker
Electrical Installation Condition Report (EICR) — für alle vermieteten Immobilien alle 5 Jahre erforderlich
Energy Performance Certificate (EPC) — mindestens Energieeffizienzklasse E erforderlich
Brandrisikobewertung — für Gemeinschaftsbereiche erforderlich; für alle HMOs empfohlen
Üblicherweise angeforderte ergänzende Unterlagen:
Grundriss mit Raummaßen und Aufteilung
Nachweis der Identität von Vermieter/Verwalter
Bestätigung der Installation von Rauchmeldern
Bestätigung der Installation von Kohlenmonoxidmeldern
Angaben zum Objektverwalter (falls abweichend vom Vermieter)
Nachweis des Status als „geeignete und zuverlässige Person“
Wer ist von der HMO-Lizenzierung ausgenommen?
Siehe die gesetzlichen Ausnahmen oben. Für die meisten privaten Vermieter gilt: Wenn die Immobilie die HMO-Definition erfüllt und 5+ Bewohner hat, gibt es keine Ausnahme.
Was passiert, wenn ein Mieter in einem unlizenzierten HMO lebt?
Mieter haben weitreichende Rechte:
Rent Repayment Order (RRO): Antrag beim First-tier Tribunal (Property Chamber), um bis zu 12 Monate Miete zurückzuerhalten, die während des unlizenzierten Zeitraums gezahlt wurde. Der Antrag muss innerhalb von 12 Monaten nach der Straftat gestellt werden.
Widerklage: Wenn Ihr Vermieter Besitzverfahren oder eine Klage wegen Mietrückständen einleitet, können Sie den unlizenzierten Status als Widerklage oder auf Grundlage eines gerechten Aufrechnungsanspruchs geltend machen.
Meldung an den Rat: Das örtliche Wohnungsdurchsetzungsteam kann den Vermieter verfolgen und eine zivilrechtliche Geldbuße von bis zu 30.000 £ verhängen.
Schutz vor Section 21: Ein Vermieter eines unlizenzierten HMO kann keine wirksame Section-21-Mitteilung zustellen. Jede solche Mitteilung ist während der Unlizenzierung unwirksam.
Wie Caira helfen kann
Wenn Sie Vermieter eines HMO sind und sicherstellen möchten, dass Ihre Immobilie vollständig rechtskonform ist — oder wenn Sie Fragen zu Lizenzierung oder Kündigungen haben — kann Caira Sie unterstützen:
Rechtslage klären: Verstehen Sie Ihre Lizenzpflichten und welche Vorschriften für Ihre Immobilie gelten
Schreiben entwerfen: Erstellen Sie Briefe an Mieter oder den Rat zu Lizenzierung, Compliance oder Besitzverfahren
Ihre Möglichkeiten prüfen: Erfahren Sie mehr über Rent Repayment Orders, mögliche Gegenansprüche von Mietern und wie Sie wirksam reagieren
Unterlagen vorbereiten: Organisieren Sie Ihre Beweise und erstellen Sie strukturierte Stellungnahmen oder Tribunal-Anträge für rechtliche Verfahren
15 £/Monat. 14 Tage kostenlos testen. Keine Kreditkarte erforderlich.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
