Kurze Antwort: Eine Lizenz für ein Haus in Mehrfachnutzung (HMO) ist für Häuser mit mindestens 5 Personen aus 2 Haushalten Pflicht.

Das Fehlen dieser Lizenz ist eine Straftat nach Abschnitt 72 des Housing Act 2004.

Es drohen unbegrenzte Geldstrafen, zivilrechtliche Bußgelder und Rückzahlungen der Miete von bis zu 12 Monaten.

Dieser Leitfaden erklärt Pflichten, Kosten und Folgen für Vermieter.

Was bedeutet eine HMO-Lizenz?
Eine HMO-Lizenz ist die Erlaubnis der Gemeinde, eine Immobilie als HMO zu vermieten. Ohne diese Lizenz bricht der Vermieter das Gesetz.

Die Lizenz bestätigt, dass die Immobilie:

• Für die angegebene Anzahl an Bewohnern geeignet ist

• Mindestgrößen einhält (Einzelschlafzimmer 6,51 m²; zwei Erwachsene 10,22 m²)

• Ausreichende Brandschutzmaßnahmen besitzt (Rauchmelder, Brandschutztüren)

• Genügend Küchen- und Badnutzung für alle bietet

• Von einer „geeigneten“ Person verwaltet wird (Abschnitt 64(3), Housing Act 2004)

Die Rechtsgrundlage bildet Teil 2 des Housing Act 2004 (Abschnitte 55–78) in Verbindung mit den aktuellen Zusatzverordnungen.

Ist Mieten ohne HMO-Lizenz strafbar?

Ja. Die Nutzung einer lizenzpflichtigen HMO ohne Lizenz ist eine Straftat nach Abschnitt 72 des Housing Act 2004. Die Folgen:

• Unbegrenzte Geldstrafen vor dem Amtsgericht (seit 2015 ohne Obergrenze)

• Zivilrechtliche Geldbuße von bis zu 30.000 £ als Alternative zur Strafverfolgung

• Vorstrafe mit Auswirkung auf den Status als „geeignete Person“

• Rent Repayment Order (RRO): Mieter können bis zu 12 Monatsmieten zurückfordern

• Verbot von Kündigungen nach Section 21 während der lizenzfreien Zeit

• Verwaltungsanordnungen: Die Gemeinde kann die Verwaltung übernehmen

Ein nachträglicher Antrag heilt den Verstoß nicht. Die lizenzfreie Zeit bleibt strafbar und Mieten können zurückgefordert werden.

Was ist der Unterschied zwischen WG und HMO?
Eine WG (Shared House) ist ein umgangssprachlicher Begriff, keine Rechtsdefinition.

Eine HMO wird in Abschnitt 254 des Housing Act 2004 definiert. Eine HMO liegt vor, wenn:

• Drei oder mehr Personen dort wohnen

• Die Personen zwei oder mehr Haushalte bilden (keine reine Familie)

• Sie Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche oder Bad teilen

• Die Wohnung den Hauptwohnsitz darstellt

Der Begriff „Haushalt“ umfasst Verwandte und Ehepartner. Fällt auch nur eine Person aus diesem Raster, erhöht sich die Zahl der Haushalte.

Auch Studenten, Asylbewerber oder Arbeitsmigranten zählen für den HMO-Status.

Brauche ich eine HMO-Lizenz? – Bewohnerzahlen
Es gibt in England drei Lizenzarten:

• Pflicht-HMO-Lizenzierung (landesweit)

• Zusätzliche Lizenzierung (durch Gemeinden für kleinere HMOs)

• Selektive Lizenzierung (gilt in bestimmten Gebieten für alle)

London ist komplex: Viele Bezirke fordern Lizenzen ab 3 Personen. Prüfen Sie stets das Register Ihres Bezirks.

Umbauten (Section 257 HMOs) sind oft von der Pflicht befreit, können aber unter zusätzliche Lizenzen fallen.

Läuft eine HMO-Lizenz ab?

Ja. Sie gilt maximal fünf Jahre. Gemeinden können bei Bedenken auch kürzere Zeiten festlegen.

• Keine automatische Verlängerung – rechtzeitig neu beantragen

• Vermietung nach Ablauf ist strafbar wie eine fehlende Lizenz

• Ein rechtzeitiger Antrag vor Ablauf sichert den Status während der Prüfung

• Dies ist wichtig für die Abwehr von Mietrückforderungen (RRO)

Ist eine HMO-Lizenz teuer?
Die Gebühren hängen von der Gemeinde ab. Sie müssen die echten Verwaltungskosten decken (Housing Act 2004, s.63).

Typische Gebühren in England (2025–2026):

Meist wird die Gebühr in Bearbeitung und Erteilung gesplittet. Rabatte gibt es oft für zertifizierte Vermieter.

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, aber die Kosten müssen verhältnismäßig sein.

Können Nachbarn eine HMO verhindern?

Nachbarn haben kein direktes Veto, können den Prozess aber beeinflussen:

• Gemeinden hören oft Einwände während des Antrags an

• Nachbarn können Lärm, Müll oder Parkplatzsorgen einbringen

• Diese Einwände sind wichtig, entscheiden aber nicht allein

Nach der Erteilung können Beschwerden zu Prüfungen oder Auflagen führen.

Baurecht:
Nutzungsänderungen (von C3 zu C4) brauchen oft eine Genehmigung. Ohne diese drohen separate Strafen der Behörden.

Welche rechtlichen Auflagen gelten für eine HMO?
Eine lizenzierte HMO muss strenge Vorgaben erfüllen:

Lizenzauflagen (Housing Act 2004, s.67):

• Mindestgröße (Erwachsener: 6,51 m²; zwei Erwachsene: 10,22 m²)

• Passende Kochgelegenheiten (Richtwert: 1 Set pro 5 Personen)

• Ausreichend Bäder/WCs (meist eines pro 5 Personen)

• Sichere Gas- und Stromleitungen

Verwaltungsvorschriften:
Die HMO-Verordnung 2006 (SI 2006/372) verpflichtet Verwalter zu:

• Sauberkeit und Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche

• Wartung von Brandschutzanlagen und freien Fluchtwegen

• Guter Beleuchtung im Flur und Treppenhaus

• Bereitstellung von Mülltonnen

• Schneller Behebung von Notfällen

Brandschutz:
Die Fire Safety Order 2005 gilt für Gemeinschaftsflächen. Gefährdungsbeurteilungen sind Pflicht.

HHSRS (Sicherheitsbewertung):
Gemeinden prüfen 29 Gefahrenklassen. Schwere Mängel (Klasse 1) müssen sofort behoben werden.

Was ist die Pflichtlizenzierung?
Das nationale System fordert Lizenzen für HMOs mit:

• Mindestens 5 Personen

• Aus mindestens 2 Haushalten

• Mit geteilter Küche, Bad oder WC

• Als Hauptwohnsitz der Mieter

Die Neuregelung von 2018 hob die Stockwerke-Regel auf. Über 220.000 Objekte sind betroffen.

Wichtige Ausnahmen:

• Objekte mit nur zwei Personen (auch aus zwei Haushalten)

• Spezielle Wohnblöcke mit abgeschlossenen Wohnungen

• Unterkünfte von Gemeinden, Wohnungsbaugesellschaften oder der Polizei

• Bestimmte Studentenwohnheime

• Gebäude für religiöse Gemeinschaften

• Selbstgenutzter Wohnraum mit maximal zwei Untermietern

Welche Zertifikate braucht man für eine HMO?
Bei der Beantragung müssen Vermieter Folgendes vorlegen:

Pflichtdokumente:

• Gassicherheitszertifikat – jährliche Prüfung durch Fachbetrieb

• EICR (Elektroprüfung) – alle 5 Jahre für alle Mietobjekte nötig

• Energieausweis (EPC) – mindestens Klasse E nötig

• Brandschutzbewertung – Pflicht für Gemeinschaftsräume

Häufig geforderte Dokumente:

• Grundriss mit Raummaßen und Layout

• Identitätsnachweis des Vermieters/Verwalters

• Bestätigung der Rauchmelder-Installation

• Bestätigung der CO-Melder-Installation

• Daten des Verwalters (falls abweichend)

• Nachweis über Eignung („fit and proper person“)

Wer ist befreit?
Siehe gesetzliche Ausnahmen oben. Für private Vermieter mit 5+ Personen gibt es meist keine Befreiung.

Was passiert, wenn Mieter in einer unlicensed HMO wohnen?
Mieter haben starke Rechte:

• Rent Repayment Order (RRO): Bis zu 12 Monatsmieten zurückfordern. Antrag innerhalb von 12 Monaten stellen.

• Widerklage: Bei Räumungsklagen des Vermieters kann der Status als Gegenargument dienen.

• Meldung beim Amt: Die Behörden können Strafen von bis zu 30.000 £ verhängen.

• Sperre für Section 21: Ohne Lizenz ist eine Kündigung nach Section 21 ungültig.

Wie Caira helfen kann
Wenn Sie Vermieter sind und eine HMO rechtssicher verwalten wollen – oder Fragen zu Lizenzen und Fristen haben – hilft Caira Ihnen:

• Rechte klären: Verstehen Sie Ihre Lizenzpflichten und Vorgaben für Ihre Immobilie

• Schreiben aufsetzen: Briefe an Mieter oder Behörden rechtssicher verfassen

• Optionen prüfen: Mehr über RROs erfahren und optimal reagieren

• Dokumente vorbereiten: Beweise ordnen und Dokumente für Prozesse erstellen

  
  

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Haftungsausschluss: Dieser Text dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung.