Kurz gesagt: Shared Ownership ermöglicht es Ihnen, einen Anteil (typischerweise 25 % bis 75 %) an einer Immobilie zu kaufen und auf den Rest Miete zu zahlen. So wird Wohneigentum für Menschen erschwinglich, die sich keine volle Anzahlung leisten können. Der Mietvertrag ist jedoch komplexer als bei einem normalen Erbbaurechtskauf, und die finanziellen Folgen von Staircasing, Verkauf und Reparaturen sind nicht immer offensichtlich.

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Wie Shared Ownership funktioniert

Sie kaufen mit einer Hypothek einen Anteil an der Immobilie und zahlen die Miete für den verbleibenden Anteil an eine Wohnungsbaugesellschaft. Mit der Zeit können Sie weitere Anteile kaufen („Staircasing“), bis Sie die Immobilie vollständig besitzen.

Bei einer neuen Wohnung in Nottingham für 250.000 Pfund mit einem 25-%-Anteil:

• Ihr Anteil: 62.500 Pfund

• Ihre Anzahlung (typischerweise 5 % Ihres Anteils): 3.125 Pfund

• Ihre Hypothek: ungefähr 59.375 Pfund

• Miete auf die verbleibenden 75 %: typischerweise 2,75 % des Anteils der Wohnungsbaugesellschaft pro Jahr, also ungefähr 430 Pfund pro Monat

Ihre monatlichen Gesamtkosten sind Hypothekenrate plus Miete plus Servicegebühr. Das ist nicht immer günstiger als Mieten, insbesondere in den ersten Jahren mit einem kleinen Anteil.

1. Der Mietvertrag ist anders

Der Kauf eines normalen Erbbaurechts ist relativ unkompliziert. Ein Shared-Ownership-Mietvertrag hat zusätzliche Ebenen:

• Mietanpassungsklauseln: Die Miete auf den Anteil der Wohnungsbaugesellschaft wird typischerweise jährlich überprüft und steigt meist um RPI plus 0,5 % oder 1 %. Über ein Jahrzehnt kann das zu erheblichen Erhöhungen führen

• Instandhaltungspflichten: Auch wenn Sie nur einen Anteil besitzen, sind Sie in der Regel für 100 % der Wartungs- und Reparaturkosten verantwortlich. Die Wohnungsbaugesellschaft beteiligt sich nicht anteilig an Reparaturrechnungen

• Beschränkungen bei der Untervermietung: Die meisten Shared-Ownership-Mietverträge verbieten Untervermietung vollständig

2. Staircasing: Mehr Anteile kaufen

In der Regel können Sie in Schritten von 10 % oder mehr staircasing betreiben. Jedes Mal wird die Immobilie neu bewertet und Sie kaufen den zusätzlichen Anteil zum aktuellen Marktpreis. Wenn die Immobilienwerte gestiegen sind, wird Staircasing teurer. Wenn sie gefallen sind, kaufen Sie zusätzliche Anteile an einem an Wert verlierenden Vermögenswert.

Einige Mietverträge erlauben Ihnen, bis zu 100 % Eigentum zu staircasing. Andere begrenzen es auf 80 %, insbesondere bei ländlichen Ausnahmegrundstücken. Prüfen Sie den Mietvertrag, bevor Sie davon ausgehen, dass Sie die Immobilie irgendwann vollständig besitzen können.

3. Der Verkauf ist nicht unkompliziert

Wenn Sie verkaufen möchten, hat die Wohnungsbaugesellschaft typischerweise eine „Benennungsfrist“ – ein Zeitfenster (meist 6 bis 12 Wochen), in dem sie das Recht hat, einen Käufer aus ihrer Warteliste zu finden. Sie können erst dann frei am offenen Markt verkaufen, wenn die Wohnungsbaugesellschaft innerhalb dieser Frist keinen Käufer findet.

Das kann den Verkaufsprozess erheblich verlangsamen und Ihre Möglichkeit einschränken, den Verkaufszeitpunkt zu wählen.

4. Jüngste Reformen

Die Regierung hat Reformen für Shared Ownership angekündigt, darunter:

• Eine anfängliche 10-Jahres-Periode, in der die Wohnungsbaugesellschaft für größere Reparaturen verantwortlich ist (für neue Shared-Ownership-Mietverträge ab April 2024)

• Staircasing in 1-%-Schritten in den ersten 15 Jahren (für neue Mietverträge)

Diese Änderungen gelten für neue Shared-Ownership-Immobilien. Wenn Sie eine gebrauchte Shared-Ownership-Immobilie kaufen, gelten die ursprünglichen Mietvertragsbedingungen.

FAQ

Ist Shared Ownership nur für Erstkäufer?

Nicht immer. Erstkäufer werden bevorzugt, aber bestehende Eigentümer können sich bewerben, wenn sie verkleinern oder sich den Kauf auf dem freien Markt in ihrer Gegend nicht leisten können. Auch Militärangehörige erhalten Vorrang. Jede Wohnungsbaugesellschaft legt ihre eigenen Zulassungskriterien fest.

Kann ich den Mietvertrag vor der Verpflichtung prüfen?

Ja, und das sollten Sie. Ihr Solicitor prüft den Mietvertrag im Rahmen des Conveyancing-Prozesses. Sie können den Mietvertrag auch als PDF- oder Word-Dokument in ein KI-Tool wie Unwildered hochladen, um vor dem Termin beim Solicitor eine verständliche Zusammenfassung der wichtigsten finanziellen Bedingungen zu erhalten. So kommen Sie mit konkreten Fragen.

Was passiert, wenn ich mit der Miete in Rückstand gerate?

Die Wohnungsbaugesellschaft kann Maßnahmen ergreifen, einschließlich der Beantragung von Besitz. Der Shared-Ownership-Mietvertrag begründet Verpflichtungen sowohl gegenüber Ihrem Hypothekengeber als auch gegenüber der Wohnungsbaugesellschaft. Ausbleibende Zahlungen an einen von beiden können Ihr Zuhause gefährden.

Hinweis: Dieser Artikel dient nur allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.