Kurzfassung: Wenn Ihr Vermieter ein unlizenzierte HMO vermietet hat (oder bestimmte andere Wohnungsdelikte begangen hat), können Sie beim First-tier Tribunal einen Antrag auf einen Rent Repayment Order (RRO) stellen, um bis zu 12 Monate der von Ihnen während des Tatzeitraums gezahlten Miete zurückzuerhalten. Sie brauchen keinen Anwalt, Sie müssen nicht vorher ausziehen, und der Vermieter muss nicht verurteilt worden sein. Dieser Leitfaden erklärt, wer anspruchsberechtigt ist, wie Sie den Antrag stellen, was das Tribunal berücksichtigt und was Sie realistisch erwarten können.
Was ist ein Rent Repayment Order?
Ein Rent Repayment Order (RRO) ist eine rechtliche Anordnung des First-tier Tribunal (Property Chamber), die Ihren Vermieter verpflichtet, Ihnen Miete zu erstatten. RROs wurden durch den Housing Act 2004 eingeführt und durch den Housing and Planning Act 2016 (Abschnitte 40–52) erweitert.
Ein RRO kann die Rückzahlung von bis zu 12 Monatsmieten anordnen — nicht nur einen symbolischen Betrag, sondern potenziell Tausende von Pfund. Der Zweck ist einfach: Vermieter, die gegen Wohnungsrecht verstoßen, sollen nicht von der Miete profitieren, die sie dabei eingenommen haben.
Welche Verstöße qualifizieren für einen RRO?
Sie können einen RRO beantragen, wenn Ihr Vermieter einen der folgenden Verstöße begangen hat (Abschnitt 40(3), Housing and Planning Act 2016):
Der häufigste Fall ist der Betrieb einer unlizenzierte HMO.
Verstoß | Gesetzgebung |
|---|---|
Betrieb einer unlizenzierte HMO | s.72, Housing Act 2004 |
Betrieb eines unlizenzierte Hauses (Bereich mit selektiver/zusätzlicher Lizenzpflicht) | s.95, Housing Act 2004 |
Verstoß gegen eine Verbesserungsanordnung | s.30, Housing Act 2004 |
Verstoß gegen eine Untersagungsanordnung | s.32, Housing Act 2004 |
Gewaltanwendung zur verschafften Zutrittsnahme | s.6, Criminal Law Act 1977 |
Unrechtmäßige Räumung oder Belästigung | s.1, Protection from Eviction Act 1977 |
Verstoß gegen eine Banning Order | s.21, Housing and Planning Act 2016 |
Der häufigste Fall ist der Betrieb einer unlizenzierte HMO.
Muss der Vermieter verurteilt worden sein?
Nein. Das Tribunal muss „beyond reasonable doubt“ (also nach dem strafrechtlichen Beweismaß) überzeugt sein, dass der Verstoß begangen wurde — der Vermieter muss jedoch nicht verfolgt oder verurteilt worden sein. Sie weisen den Verstoß selbst in der Anhörung vor dem Tribunal nach.
Bei Fällen mit unlizenzierte HMO bedeutet das typischerweise den Nachweis von:
Die Immobilie war eine HMO (3+ Personen, 2+ Haushalte, gemeinsam genutzte Einrichtungen)
Sie benötigte eine Lizenz (obligatorische, zusätzliche oder selektive Lizenzpflicht galt)
Während des geltend gemachten Zeitraums bestand keine gültige Lizenz
Der Vermieter hat keine wirksame Verteidigung
Die Verteidigung der „duly made“-Antragstellung
Vermieter haben nach Abschnitt 72(4)(b) des Housing Act 2004 eine gesetzliche Verteidigung, wenn sie nachweisen können:
Ein Lizenzantrag wurde „duly made“ (ordnungsgemäß eingereicht), und
Über den Antrag war noch nicht entschieden worden oder er wurde nicht zurückgezogen
Dies ist ein umstrittenes Gebiet. Wichtige Fragen sind unter anderem:
Bedeutet „duly made“ lediglich eingereicht, oder muss der Antrag vollständig und wirksam sein?
Was gilt, wenn der Antrag eingereicht wurde, aber Unterlagen fehlten?
Welches genaue Datum gilt als „duly made“ des Antrags im Vergleich zum formellen Erteilungsdatum der Lizenz?
Das ist für den RRO-Zeitraum wichtig. Wenn ein Vermieter im Juli 2025 einen Antrag stellte und die Lizenz im September 2025 erteilt wurde, könnte der Vermieter argumentieren, dass der unlizenzierte Zeitraum im Juli endete (als der Antrag „duly made“ war) und nicht im September (als die Lizenz formell erteilt wurde). Mieter könnten das Gegenteil geltend machen.
Fristen: Wann Sie den Antrag stellen müssen
Sie müssen den Antrag innerhalb von 12 Monaten ab dem Datum stellen, an dem der Verstoß begangen wurde (Abschnitt 41(2), Housing and Planning Act 2016).
Sie können nur Miete geltend machen, die während des Tatzeitraums gezahlt wurde — nicht davor und nicht danach
Der Höchstbetrag beträgt 12 Monatsmieten
Wenn der Verstoß länger als 12 Monate dauerte, machen Sie die letzten 12 Monate geltend
Wie viel können Sie bekommen?
Maximum: 12 Monatsmieten
Das Tribunal kann bis zu 12 Monatsmieten zusprechen, die während des Tatzeitraums gezahlt wurden.
Wann das Tribunal den Höchstbetrag zusprechen muss
Das Tribunal muss den vollen Betrag zusprechen, wenn:
der Vermieter wegen des Verstoßes verurteilt wurde oder eine Geldbuße (civil penalty) erhalten hat, und
der Antrag von der örtlichen Behörde gestellt wird
Wann das Tribunal Ermessen hat
In den meisten Anträgen von Mietern (wenn der Vermieter nicht verurteilt wurde) hat das Tribunal Ermessen hinsichtlich der Höhe. Es muss Folgendes berücksichtigen:
Finanzielle Verhältnisse des Vermieters — kann er zahlen?
Verhalten des Vermieters — wusste er von der Lizenzpflicht? Hat er versucht, sie einzuhalten?
Ob der Vermieter wegen eines RRO-qualifizierenden Verstoßes verurteilt wurde
Verhalten des Mieters — waren Sie ein vorbildlicher Mieter oder Teil des Problems?
Schwere des Verstoßes — das Upper Tribunal sagte in Ficcara v James [2023], dass die fehlende Lizenzierung einer HMO „nicht zu den schwerwiegendsten RRO-Verstößen“ gehört, was darauf hindeutet, dass niedrigere Zusprüche angemessen sein können als etwa bei einer unrechtmäßigen Räumung
Abzüge
Das Tribunal kann abziehen:
In der Miete enthaltene Nebenkosten, die der Vermieter bezahlt hat (Gas, Strom, Wasser, Council Tax, Breitband)
Anpassungen wegen besonders guten oder schlechten Verhaltens des Vermieters
Anpassungen wegen des Verhaltens des Mieters
Housing Benefit und Universal Credit: Ein entscheidender Unterschied
Wenn ein Teil Ihrer Miete durch Housing Benefit oder den Wohnkostenanteil des Universal Credit gezahlt wurde, können Sie diesen Anteil möglicherweise nicht selbst zurückfordern.
Wenn Sie UC erhalten und den Vermieter selbst bezahlen, gilt die Miete als von Ihnen gezahlt. Wenn Housing Benefit direkt an den Vermieter gezahlt wurde, gehört dieser Betrag zum Anspruch der Gemeinde.
Wer hat die Miete gezahlt? | Wer kann den RRO geltend machen? |
|---|---|
Mieter hat die gesamte Miete selbst gezahlt | Mieter macht den vollen RRO geltend |
Housing Benefit wurde direkt an den Vermieter gezahlt | Die örtliche Behörde macht diesen Anteil geltend |
UC-Wohnkostenanteil an den Mieter gezahlt, Mieter zahlt den Vermieter | Mieter macht den Anspruch geltend — er hat gezahlt |
Gemischt: Mieter zahlt einen Teil, HB/UC zahlt einen Teil | Mieter macht seinen Anteil geltend; die örtliche Behörde den Rest |
Diese Unterscheidung ist für Mieter mit Leistungen entscheidend. Wenn Sie UC erhalten und den Vermieter selbst bezahlen, gilt die Miete als von Ihnen gezahlt. Wenn Housing Benefit direkt an den Vermieter gezahlt wurde, gehört dieser Betrag zum Anspruch der Gemeinde.
So stellen Sie den Antrag: Schritt für Schritt
Prüfen Sie, ob die Immobilie lizenzpflichtig sein sollte
Prüfen Sie das öffentliche Lizenzregister Ihrer Gemeinde (die meisten sind online durchsuchbar)
Stellen Sie einen Freedom of Information (FOI)-Antrag und fragen Sie nach dem Lizenzstatus und den Daten
Prüfen Sie, ob in Ihrem Gebiet eine obligatorische, zusätzliche oder selektive Lizenzpflicht gilt
Beweise sammeln
Mietvertrag
Nachweise über Mietzahlungen (Kontoauszüge mit monatlichen Zahlungen)
Ergebnisse aus dem Lizenzregister der Gemeinde oder FOI-Antwort
Jegliche Korrespondenz mit dem Vermieter über den Status der Immobilie
Nachweise über die Anzahl der Bewohner und Haushalte (zum Nachweis des HMO-Status)
Beim First-tier Tribunal beantragen
Der Antrag geht an das First-tier Tribunal (Property Chamber)
Verwenden Sie das Antragsformular des Tribunals (verfügbar auf GOV.UK)
Gebühr: typischerweise £100–£300 (deutlich weniger als beim County Court)
Sie brauchen keinen Solicitor — das Tribunal ist für Personen ohne anwaltliche Vertretung ausgelegt
Zur Anhörung erscheinen
Anhörungen können persönlich oder remote (per Video) stattfinden
Weniger formell als vor Gericht, aber Sie müssen Ihre Beweise dennoch klar vorlegen
Die Beweislast liegt bei Ihnen — beyond reasonable doubt
RRO als Widerklage in Besitzverfahren
Wenn Ihr Vermieter ein Besitzverfahren nach Section 8 eingeleitet hat und Mietrückstände geltend macht, ist ein RRO-Anspruch (oder die Aussicht darauf) ein starkes Verhandlungsmittel:
Der RRO-Betrag kann als equitable set-off gegen Rückstände verwendet werden
Wenn Ihr RRO-Anspruch die Rückstände übersteigt, ist die Nettoposition zu Ihren Gunsten
Selbst wenn er getrennt vor dem Tribunal verfolgt wird, zeigt er das rechtswidrige Verhalten des Vermieters
Der Renters’ Rights Act 2025: 24-Monats-RRO?
Der Renters’ Rights Act 2025 enthält Bestimmungen zur Erhöhung des maximalen RRO von 12 auf 24 Monate. Diese Änderung gilt jedoch nur für die Zukunft — das Umsetzungsdatum wurde noch nicht bestätigt. Es wird erwartet, dass sie mit dem allgemeinen Inkrafttreten des Gesetzes zusammenfällt (ab Mai 2026), prüfen Sie aber den neuesten Umsetzungsfahrplan.
Wie Caira helfen kann
Caira kann Ihnen helfen, den RRO-Prozess zu bewältigen:
Lizenzstatus prüfen: Verstehen, ob Ihre Immobilie lizenzpflichtig sein sollte
Anspruch berechnen: Den maximalen RRO anhand der gezahlten Miete und der Verstoßdaten ermitteln
Antrag entwerfen: Einen strukturierten Antrag beim Tribunal vorbereiten
Die „duly made“-Verteidigung verstehen: Einschätzen, ob die Verteidigung des Vermieters wahrscheinlich Erfolg hat
Auf die Anhörung vorbereiten: Ihre Beweise und Argumente ordnen
£15/Monat. 14 Tage kostenlos testen. Keine Kreditkarte erforderlich.
Weitere Hinweise finden Sie in unserem Leitfaden zu HMO-Lizenzpflicht 2026: Was Vermieter und Mieter wissen müssen.
Hinweis: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
