Kurzzusammenfassung: Wenn Ihr Vermieter eine nicht lizenzierte HMO vermietet hat (oder bestimmte andere Wohnungsdelikte begangen hat), können Sie beim First-tier Tribunal einen Rent Repayment Order (RRO) beantragen, um bis zu 12 Monatsmieten zurückzuerhalten, die Sie während des Deliktszeitraums gezahlt haben. Sie brauchen keinen Anwalt, Sie müssen nicht vorher ausziehen, und der Vermieter muss nicht verurteilt worden sein. Dieser Leitfaden erklärt, wer anspruchsberechtigt ist, wie man beantragt, was das Tribunal berücksichtigt und was Sie realistischerweise erwarten können.

Was ist ein Rent Repayment Order?

Ein Rent Repayment Order (RRO) ist eine rechtliche Anordnung des First-tier Tribunal (Property Chamber), die Ihren Vermieter verpflichtet, Ihnen Miete zu erstatten. RROs wurden durch den Housing Act 2004 eingeführt und durch den Housing and Planning Act 2016 (Abschnitte 40–52) erweitert.

Ein RRO kann die Erstattung von bis zu 12 Monatsmieten anordnen — nicht nur einen symbolischen Betrag, sondern potenziell Tausende von Pfund. Der Zweck ist einfach: Vermieter, die gegen Wohnungsrecht verstoßen, sollen nicht von der Miete profitieren, die sie in dieser Zeit eingenommen haben.

Welche Delikte qualifizieren für einen RRO?

Sie können einen RRO beantragen, wenn Ihr Vermieter eines dieser Delikte begangen hat (Abschnitt 40(3), Housing and Planning Act 2016):

Der häufigste Grund ist der Betrieb einer nicht lizenzierten HMO.

Der häufigste Grund ist der Betrieb einer nicht lizenzierten HMO.

Muss der Vermieter verurteilt worden sein?

Nein. Das Tribunal muss überzeugt sein „jenseits vernünftiger Zweifel“ (dem strafrechtlichen Beweismaß), dass das Delikt begangen wurde — aber der Vermieter muss nicht verfolgt oder verurteilt worden sein. Sie weisen das Delikt in der Anhörung vor dem Tribunal selbst nach.

Bei Fällen mit nicht lizenzierter HMO bedeutet das typischerweise den Nachweis von:

1. Die Immobilie war eine HMO (3+ Personen, 2+ Haushalte, gemeinsame Einrichtungen)

2. Sie benötigte eine Lizenz (verbindliche, zusätzliche oder selektive Lizenzpflicht galt)

3. Während des geltend gemachten Zeitraums bestand keine gültige Lizenz

4. Der Vermieter hat keine gültige Verteidigung

Die Verteidigung der „ordnungsgemäßen Antragstellung“

Vermieter haben nach Abschnitt 72(4)(b) des Housing Act 2004 eine gesetzliche Verteidigung, wenn sie nachweisen können:

• Ein Lizenzantrag wurde „duly made“ (ordnungsgemäß gestellt) und

• Der Antrag war noch nicht entschieden oder zurückgezogen worden

Dies ist ein umstrittenes Gebiet. Zentrale Fragen sind unter anderem:

• Bedeutet „duly made“ lediglich eingereicht, oder muss der Antrag vollständig und gültig sein?

• Was, wenn der Antrag eingereicht wurde, aber Unterlagen fehlten?

• Welches genaue Datum gilt als „duly made“ — und wann wurde die Lizenz formell erteilt?

Das ist für den RRO-Zeitraum wichtig. Wenn ein Vermieter im Juli 2025 beantragt hat und die Lizenz im September 2025 erteilt wurde, kann der Vermieter argumentieren, dass der unlizenzierte Zeitraum im Juli endete (als der Antrag „duly made“ war) und nicht erst im September (als die Lizenz formell erteilt wurde). Mieter können das Gegenteil geltend machen.

Fristen: Wann beantragen?
Sie müssen den Antrag innerhalb von 12 Monaten nach dem Datum stellen, an dem das Delikt begangen wurde (Abschnitt 41(2), Housing and Planning Act 2016).

• Sie können nur Miete geltend machen, die während des Deliktszeitraums gezahlt wurde — nicht davor und nicht danach

• Der Höchstanspruch umfasst 12 Monatsmieten

• Wenn das Delikt länger als 12 Monate andauerte, machen Sie die letzten 12 Monate geltend

Wie viel können Sie erhalten?

Maximum: 12 Monatsmieten
Das Tribunal kann bis zu 12 Monatsmieten zusprechen, die während des Deliktszeitraums gezahlt wurden.

Wann das Tribunal den Höchstbetrag zusprechen muss
Das Tribunal muss den vollen Betrag zusprechen, wenn:

• der Vermieter für das Delikt verurteilt wurde oder eine Geldstrafe (civil penalty) erhalten hat, und

• der Antrag von der örtlichen Behörde gestellt wird

Wann das Tribunal Ermessensspielraum hat
In den meisten Anträgen von Mietern (wenn der Vermieter nicht verurteilt wurde) hat das Tribunal Ermessensspielraum hinsichtlich der Höhe. Es muss berücksichtigen:

• die finanziellen Verhältnisse des Vermieters — kann er oder sie es sich leisten zu zahlen?

• das Verhalten des Vermieters — wusste er oder sie von der Lizenzpflicht? Hat er oder sie versucht, die Vorschriften einzuhalten?

• ob der Vermieter wegen eines für RRO qualifizierenden Delikts verurteilt wurde

• das Verhalten des Mieters — waren Sie ein vorbildlicher Mieter oder Teil des Problems?

• die Schwere des Delikts — das Upper Tribunal sagte in Ficcara v James [2023], dass die Nichtlizenzierung einer HMO „nicht zu den schwersten RRO-Delikten gehört“, was darauf hindeutet, dass niedrigere Zusprachen im Vergleich etwa zu unrechtmäßiger Räumung angemessen sein können

Abzüge
Das Tribunal kann folgende Beträge abziehen:

• In der Miete enthaltene Nebenkosten, die der Vermieter bezahlt hat (Gas, Strom, Wasser, Council Tax, Breitband)

• Anpassungen wegen besonders guten oder schlechten Verhaltens des Vermieters

• Anpassungen wegen des Verhaltens des Mieters

Housing Benefit und Universal Credit: Ein entscheidender Unterschied

Wenn ein Teil Ihrer Miete durch Housing Benefit oder den Wohnkostenanteil des Universal Credit bezahlt wurde, können Sie diesen Teil möglicherweise nicht selbst zurückfordern.

Wenn Sie UC erhalten und den Vermieter selbst bezahlen, gilt die Miete als von Ihnen gezahlt. Wenn Housing Benefit direkt an den Vermieter gezahlt wurde, gehört dieser Betrag zum Anspruch der Gemeinde.

Dieser Unterschied ist für Mieter mit Leistungen entscheidend. Wenn Sie UC erhalten und den Vermieter selbst bezahlen, gilt die Miete als von Ihnen gezahlt. Wenn Housing Benefit direkt an den Vermieter gezahlt wurde, gehört dieser Betrag zum Anspruch der Gemeinde.

So beantragen Sie es: Schritt für Schritt

1. Bestätigen Sie, dass die Immobilie lizenzpflichtig sein sollte

   • Prüfen Sie das öffentliche Lizenzregister Ihrer Gemeinde (die meisten sind online durchsuchbar)

   • Stellen Sie einen Freedom of Information (FOI)-Antrag und bitten Sie um den Lizenzstatus sowie die relevanten Daten

   • Prüfen Sie, ob in Ihrem Gebiet eine verbindliche, zusätzliche oder selektive Lizenzpflicht gilt
     
     
     

2. Beweise sammeln

   • Mietvertrag

   • Nachweise über Mietzahlungen (Kontoauszüge mit den monatlichen Zahlungen)

   • Ergebnisse aus dem Lizenzregister der Gemeinde oder die FOI-Antwort

   • Jegliche Korrespondenz mit dem Vermieter über den Status der Immobilie

   • Nachweise über die Anzahl der Bewohner und Haushalte (um den HMO-Status zu belegen)
     
     
     

3. Antrag beim First-tier Tribunal stellen

   • Der Antrag geht an das First-tier Tribunal (Property Chamber)

   • Verwenden Sie das Antragsformular des Tribunals (verfügbar auf GOV.UK)

   • Gebühr: typischerweise £100–£300 (deutlich weniger als beim County Court)

   • Sie brauchen keinen Solicitor — das Tribunal ist für Parteien ohne anwaltliche Vertretung konzipiert
     
     
     

4. An der Anhörung teilnehmen

   • Anhörungen können persönlich oder remote (per Video) stattfinden

   • Weniger formell als vor Gericht, aber Sie müssen Ihre Beweise dennoch klar vorlegen

   • Die Beweislast liegt bei Ihnen — jenseits vernünftiger Zweifel

RRO als Widerklage in Besitz-/Räumungsverfahren
Wenn Ihr Vermieter ein Besitzverfahren nach Section 8 eingeleitet hat und Mietrückstände geltend macht, ist ein RRO-Anspruch (oder die Aussicht darauf) ein starkes Verhandlungsmittel:

• Der RRO-Betrag kann als equitable set-off gegen Rückstände verwendet werden

• Wenn Ihr RRO-Anspruch die Rückstände übersteigt, spricht die Nettoposition für Sie

• Selbst wenn er getrennt vor dem Tribunal verfolgt wird, zeigt er das rechtswidrige Verhalten des Vermieters

Der Renters’ Rights Act 2025: 24-Monats-RRO?
Der Renters’ Rights Act 2025 enthält Bestimmungen, den maximalen RRO von 12 auf 24 Monate zu verlängern. Diese Änderung gilt jedoch nur für die Zukunft — das Umsetzungsdatum wurde noch nicht bestätigt. Es wird erwartet, dass sie mit dem allgemeinen Inkrafttreten des Gesetzes zusammenfällt (ab Mai 2026), aber prüfen Sie den neuesten Umsetzungsfahrplan.

Wie Caira helfen kann
Caira kann Ihnen helfen, den RRO-Prozess zu durchlaufen:

• Lizenzstatus prüfen: Verstehen, ob Ihre Immobilie lizenzpflichtig sein sollte

• Anspruch berechnen: Den maximalen RRO auf Basis der gezahlten Miete und der Deliktsdaten ermitteln

• Antrag entwerfen: Einen strukturierten Antrag beim Tribunal vorbereiten

• Die Verteidigung der „ordnungsgemäßen Antragstellung“ verstehen: Beurteilen, ob die Verteidigung des Vermieters wahrscheinlich erfolgreich ist

• Auf die Anhörung vorbereiten: Ihre Beweise und Argumente ordnen

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Haftungsausschluss: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und stellt keine finanzielle, steuerliche oder rechtliche Beratung dar.