Kurzantwort: Wenn Ihr Vermieter Ihre Mietkaution nicht innerhalb von 30 Tagen in einem zugelassenen System geschützt hat – oder Ihnen die erforderlichen „vorgeschriebenen Informationen“ nicht mitgeteilt hat –, können Sie über das County Court eine Strafe in Höhe des ein- bis dreifachen Kautionsbetrags geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn die Kaution später verspätet geschützt wurde. Mehrere Verstöße über Mietvertragsverlängerungen hinweg können die Strafe weiter erhöhen. So funktioniert das Recht und das können Sie tun.
Was ist der Schutz der Mietkaution?
Nach Abschnitt 213 des Housing Act 2004 muss jeder Vermieter, der für eine Assured Shorthold Tenancy (AST) in England und Wales eine Kaution nimmt, innerhalb von 30 Tagen:
die Kaution in einem von drei staatlich zugelassenen Systemen schützen:
DPS (Deposit Protection Service) — Verwahrungssystem, kostenlos
MyDeposits — versicherungsbasiert
TDS (Tenancy Deposit Scheme) — versicherungsbasiert
dem Mieter die vorgeschriebenen Informationen zustellen — ein separates, spezifisches Dokument, das Ihnen mitteilt:
welches System die Kaution verwahrt
Name, Anschrift und Kontaktdaten des Vermieters
den geschützten Betrag und die Objektadresse
wie Sie die Kaution am Ende des Mietverhältnisses zurückerhalten
was bei einem Streit zu tun ist und wie das Streitbeilegungsverfahren des Systems funktioniert
Dies sind zwei getrennte rechtliche Pflichten. Die Kaution zu schützen, aber die vorgeschriebenen Informationen nicht zu übermitteln, ist ebenfalls ein Verstoß. Nur eine Kautionsbescheinigung zu senden, ohne die vollständigen vorgeschriebenen Informationen, ist ebenfalls ein Verstoß.
Was passiert, wenn Ihr Vermieter Ihre Kaution nicht geschützt hat?
Die Strafe: 1–3x Ihrer Kaution
Nach Abschnitt 214 des Housing Act 2004 können Sie beim County Court einen Antrag stellen, damit der Vermieter Ihnen als Strafe das Ein- bis Dreifache des Kautionsbetrags zahlt. Das ist keine Rückzahlung – es ist eine Strafe zusätzlich zur Rückgabe der Kaution.
Das Gericht muss außerdem anordnen, dass Ihnen die Kaution zurückgegeben wird (oder in ein Verwahrungssystem eingezahlt wird), wenn das Mietverhältnis noch läuft.
Der Vermieter kann der Strafe nicht entgehen, indem er die Kaution verspätet schützt. Das Gesetz wurde nach Tiensia v Vision Enterprises Ltd [2010] geändert, um diese Lücke zu schließen.
Wie entscheidet das Gericht über 1x, 2x oder 3x?
Der Housing Act 2004 nennt keine konkreten Faktoren, aber die Gerichte berücksichtigen:
Vorwerfbarkeit: War der Vermieter ein Profi oder ein erstmaliger, unbeabsichtigter Vermieter?
Bösgläubigkeit: Hat der Vermieter das Gesetz absichtlich ignoriert?
Schritte zur Heilung: Hat der Vermieter die Kaution geschützt, sobald er darauf hingewiesen wurde?
Dauer des Verstoßes: Wurde sie 31 Tage zu spät oder 18 Monate zu spät geschützt?
Professionelle Vermieter, die „vergessen“ haben, eine Kaution zu schützen, werden in der Regel härter sanktioniert. Ein echter Erstvermieter, der nach Hinweis verspätet geschützt hat, könnte 1x erhalten.
Können Sie mehrfach Ansprüche geltend machen?
Ja.
Wenn eine befristete AST ausläuft und in ein gesetzliches periodisches Mietverhältnis übergeht, entsteht ein neues Mietverhältnis. Die Pflichten zum Schutz der Kaution entstehen für das neue Mietverhältnis erneut (Superstrike Ltd v Rodrigues [2013] EWCA Civ 669).
Jede Verlängerung oder jeder neue befristete Vertrag löst eine neue Pflicht aus.
Mehrere Verstöße können die Strafe vervielfachen.
Mietzeitraum | Verstoß? |
|---|---|
Erstes befristetes AST (z. B. 12 Monate ab April 2022) | Ja — wenn nicht innerhalb von 30 Tagen geschützt |
Gesetzliches periodisches Mietverhältnis (nach Ablauf der Befristung) | Ja — neues Mietverhältnis, neue Pflicht |
Jede spätere Verlängerung oder neuer befristeter Vertrag | Ja — weiteres neues Mietverhältnis, weitere Pflicht |
Beispiel:
Kaution: 1.295 £
Mietverhältnis begann im April 2022; Kaution im August 2023 geschützt (zu spät – 16 Monate)
Vorgeschriebene Informationen im Juni 2024 zugestellt (zu spät – über 2 Jahre)
Befristung wurde periodisch: ein zweiter Verstoß
Möglicher dritter Verstoß bei jeder weiteren Verlängerung
Maximale Strafe: 1.295 £ × 3 Verstöße × 3x = 11.655 £ — plus Rückgabe der Kaution.
Vorgeschriebene Informationen: Das Detail, an dem Vermieter scheitern
Viele Vermieter schützen die Kaution rechtzeitig, scheitern aber an den vorgeschriebenen Informationen. Häufige Fehler sind:
sie überhaupt nicht zuzustellen — in der Annahme, die Systembescheinigung reiche aus
sie verspätet zuzustellen — nach Ablauf der 30-Tage-Frist
sie informell zuzustellen — per WhatsApp, SMS oder E-Mail ohne das vollständige Dokument
erforderliche Angaben fehlen — die vorgeschriebenen Informationen müssen bestimmte gesetzliche Details gemäß der Housing (Tenancy Deposits) (Prescribed Information) Order 2007 enthalten
Eine Kautionsschutzbescheinigung ist nicht dasselbe wie die vorgeschriebenen Informationen. Eine Bescheinigung von MyDeposits oder TDS zu erhalten bedeutet nicht, dass der Vermieter ordnungsgemäß gehandelt hat.
So machen Sie Ansprüche geltend: Praktische Schritte
Prüfen Sie, ob Ihre Kaution geschützt ist: Suchen Sie in allen drei Systemen (DPS, MyDeposits, TDS).
Beweise sammeln: Mietvertrag, Kontoauszug über die Kautionszahlung, etwaige Kautionsbescheinigung oder erhaltene vorgeschriebene Informationen sowie jegliche Korrespondenz zur Kaution.
Klage einreichen: Verwenden Sie das Court Form N208 (Part-8-Anspruch) oder Form N1, wenn Sie ohne anwaltliche Vertretung auftreten.
Verjährungsfrist: 6 Jahre ab dem Datum des Verstoßes (Limitation Act 1980). Ansprüche können auch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden.
Kautionsansprüche als Verteidigung gegen Mietrückstände nutzen
Wenn Ihr Vermieter Mietrückstände geltend macht und Sie einen Verstoß beim Kautionsschutz haben, können Sie:
im selben Verfahren nach s.214 Widerklage erheben — keine separate Gerichtsgebühr
Aufrechnung nach Billigkeit — das Gericht bitten, die Rückstände um den Betrag Ihrer Widerklage zu reduzieren
Das ist besonders wirksam, wenn Kautionsstrafen die geltend gemachten Rückstände übersteigen oder erheblich reduzieren.
Section-21-Sperre
Section 215 des Housing Act 2004 sieht vor, dass ein Vermieter keine wirksame Section-21-Notice zustellen kann, wenn:
die Kaution nicht in einem zugelassenen System geschützt ist, oder
die vorgeschriebenen Informationen nicht zugestellt wurden
Das blockiert eine Kündigung „ohne Verschulden“. Hinweis: Section 21 wird ab Mai 2026 im Rahmen des Renters’ Rights Act 2025 abgeschafft, aber dieser Schutz bleibt für bestehende Mietverhältnisse bis dahin relevant.
Wie Caira helfen kann
Wenn Sie glauben, dass Ihre Kaution nicht rechtzeitig geschützt wurde — oder Sie nie vorgeschriebene Informationen erhalten haben — kann Caira Ihnen helfen:
den Zeitplan zu prüfen: Ermitteln, ob die 30-Tage-Frist eingehalten wurde
mehrere Verstöße zu identifizieren: Ihre Mietgeschichte abgleichen, um jeden möglichen Anspruch zu erkennen
ein Schreiben vor Klage zu entwerfen: Den Vermieter in Verzug setzen
eine Widerklage vorzubereiten: Wenn Sie sich bereits gegen Räumung oder Mietrückstände verteidigen
Ihren Anspruch zu berechnen: Die maximale Strafe anhand Ihrer Kaution und Verstoßhistorie ermitteln
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Hinweis: Dieser Artikel dient nur allgemeinen Informationen und stellt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.
