Kurze Antwort: Wenn Ihr Vermieter es versäumt hat, Ihre Mietkaution in einem autorisierten Schema zu schützen – oder Ihnen die erforderlichen „vorgeschriebenen Informationen“ nicht innerhalb von 30 Tagen zu geben –, können Sie beim County Court eine Strafe in Höhe des ein- bis dreifachen Kautionsbetrags geltend machen. Das gilt auch dann, wenn die Kaution später verspätet geschützt wurde. Mehrere Verstöße über Mietvertragsverlängerungen hinweg können die Strafe weiter vervielfachen. So funktioniert das Gesetz, und das können Sie tun.
Was ist der Schutz von Mietkautionen?
Nach Abschnitt 213 des Housing Act 2004 muss jeder Vermieter, der eine Kaution für eine Assured Shorthold Tenancy (AST) in England und Wales entgegennimmt, innerhalb von 30 Tagen:
Die Kaution in einem von drei staatlich autorisierten Systemen schützen:
DPS (Deposit Protection Service) — Verwahrmodell, kostenlos
MyDeposits — versicherungsbasiert
TDS (Tenancy Deposit Scheme) — versicherungsbasiert
Dem Mieter die vorgeschriebenen Informationen zustellen — ein separates, spezifisches Dokument, das Ihnen mitteilt:
Welches System die Kaution hält
Name, Adresse und Kontaktdaten des Vermieters
Den geschützten Betrag und die Objektadresse
Wie Sie die Kaution am Ende des Mietverhältnisses zurückerhalten
Was im Streitfall zu tun ist und wie das Streitbeilegungsverfahren des Systems funktioniert
Dies sind zwei getrennte rechtliche Pflichten. Die Kaution zu schützen, aber die vorgeschriebenen Informationen nicht zuzustellen, ist trotzdem ein Verstoß. Nur ein Kautionszertifikat zu senden, ohne die vollständigen vorgeschriebenen Informationen, ist ebenfalls ein Verstoß.
Was passiert, wenn Ihr Vermieter Ihre Kaution nicht geschützt hat?
Die Strafe: 1–3x Ihrer Kaution
Nach Abschnitt 214 des Housing Act 2004 können Sie beim County Court eine Anordnung beantragen, die den Vermieter verpflichtet, Ihnen den ein- bis dreifachen Kautionsbetrag als Strafe zu zahlen. Das ist keine Rückzahlung – es ist eine Strafe zusätzlich zur Rückzahlung der Kaution.
Das Gericht muss außerdem anordnen, dass Ihnen die Kaution zurückgezahlt wird (oder in ein Verwahrungssystem eingezahlt wird), wenn das Mietverhältnis noch läuft.
Der Vermieter kann der Strafe nicht entgehen, indem er die Kaution verspätet schützt. Das Gesetz wurde nach Tiensia v Vision Enterprises Ltd [2010] geändert, um diese Lücke zu schließen.
Wie entscheidet das Gericht über 1x, 2x oder 3x?
Der Housing Act 2004 nennt keine konkreten Faktoren, aber die Gerichte berücksichtigen:
Verschuldensgrad: War der Vermieter ein Profi oder ein Erstvermieter aus Versehen?
Bösgläubigkeit: Hat der Vermieter das Gesetz absichtlich ignoriert?
Schritte zur Behebung: Hat der Vermieter die Kaution geschützt, nachdem er darauf aufmerksam gemacht wurde?
Dauer des Verstoßes: Wurde sie 31 Tage zu spät oder 18 Monate zu spät geschützt?
Professionelle Vermieter, die „vergessen“ haben, eine Kaution zu schützen, werden in der Regel härter bestraft. Ein echter Erstvermieter, der nach Hinweis verspätet geschützt hat, könnte 1x erhalten.
Kann man mehrmals Anspruch geltend machen?
Ja.
Wenn eine befristete AST ausläuft und zu einem gesetzlichen periodischen Mietverhältnis wird, entsteht ein neues Mietverhältnis. Die Pflichten zum Kautionsschutz entstehen für das neue Mietverhältnis erneut (Superstrike Ltd v Rodrigues [2013] EWCA Civ 669).
Jede Verlängerung oder jeder neue befristete Vertrag löst eine neue Pflicht aus.
Mehrere Verstöße können die Strafe vervielfachen.
Mietzeitraum | Verstoß? |
|---|---|
Ursprüngliche befristete AST (z. B. 12 Monate ab April 2022) | Ja — wenn nicht innerhalb von 30 Tagen geschützt |
Gesetzliches periodisches Mietverhältnis (nach Ablauf der Befristung) | Ja — neues Mietverhältnis, neue Pflicht |
Jede spätere Verlängerung oder neuer befristeter Vertrag | Ja — noch ein neues Mietverhältnis, noch eine weitere Pflicht |
Beispiel:
Kaution: £1,295
Mietverhältnis begann im April 2022; Kaution im August 2023 geschützt (zu spät – 16 Monate)
Vorgeschriebene Informationen im Juni 2024 zugestellt (zu spät – über 2 Jahre)
Befristung wurde periodisch: ein zweiter Verstoß
Möglicher dritter Verstoß bei einer weiteren Verlängerung
Maximale Strafe: £1,295 × 3 Verstöße × 3x = £11,655 – plus Rückzahlung der Kaution.
Vorgeschriebene Informationen: Das Detail, bei dem Vermieter stolpern
Viele Vermieter schützen die Kaution rechtzeitig, scheitern aber an den vorgeschriebenen Informationen. Häufige Fehler sind:
Sie gar nicht zuzustellen – in der Annahme, das Scheinzertifikat reiche aus
Sie zu spät zuzustellen – nach Ablauf der 30-Tage-Frist
Sie informell zuzustellen – per WhatsApp, SMS oder E-Mail ohne das vollständige Dokument
Erforderliche Angaben fehlen – die vorgeschriebenen Informationen müssen bestimmte gesetzliche Details nach der Housing (Tenancy Deposits) (Prescribed Information) Order 2007 enthalten
Ein Kautionsschutz-Zertifikat ist nicht dasselbe wie vorgeschriebene Informationen. Ein Zertifikat von MyDeposits oder TDS zu erhalten, bedeutet nicht, dass der Vermieter die Vorgaben eingehalten hat.
Wie Sie Anspruch geltend machen: Praktische Schritte
Prüfen Sie, ob Ihre Kaution geschützt ist: Suchen Sie in allen drei Schemes (DPS, MyDeposits, TDS).
Beweise sammeln: Mietvertrag, Kontoauszug mit der Kautionszahlung, jedes erhaltene Kautionszertifikat oder jede vorgeschriebene Information sowie jede Korrespondenz zur Kaution.
Anspruch einreichen: Verwenden Sie das Gerichtsformular N208 (Part-8-Anspruch) oder das Formular N1, wenn Sie als Person ohne Anwalt auftreten.
Verjährungsfrist: 6 Jahre ab dem Datum des Verstoßes (Limitation Act 1980). Ansprüche können auch nach Ende des Mietverhältnisses geltend gemacht werden.
Kautionsansprüche als Verteidigung gegen Mietrückstände nutzen
Wenn Ihr Vermieter Mietrückstände geltend macht und Sie einen Verstoß beim Kautionsschutz haben, können Sie:
im selben Verfahren Widerklage nach s.214 erheben — keine separate Gerichtsgebühr
Aufrechnung nach Billigkeit – das Gericht bitten, die Rückstände um den Betrag Ihrer Widerklage zu mindern
Das ist besonders wirksam, wenn Kautionsstrafen die geltend gemachten Mietrückstände übersteigen oder erheblich mindern.
Section-21-Blockade
Section 215 des Housing Act 2004 sieht vor, dass ein Vermieter keine wirksame Section-21-Mitteilung zustellen kann, wenn:
Die Kaution nicht in einem autorisierten Schema geschützt ist, oder
Die vorgeschriebenen Informationen nicht zugestellt wurden
Dies blockiert die Kündigung ohne Angabe von Gründen. Hinweis: Section 21 wird ab Mai 2026 im Rahmen des Renters’ Rights Act 2025 abgeschafft, aber dieser Schutz bleibt für bestehende Mietverhältnisse bis dahin relevant.
Wie Caira helfen kann
Wenn Sie glauben, dass Ihre Kaution nicht rechtzeitig geschützt wurde – oder Sie nie die vorgeschriebenen Informationen erhalten haben – kann Caira Ihnen helfen:
den Zeitplan prüfen: Herausfinden, ob die 30-Tage-Frist eingehalten wurde
mehrere Verstöße identifizieren: Ihre Mietverlauf auf mögliche Ansprüche abbilden
ein Schreiben vor Klageentwurf verfassen: Den Vermieter in Verzug setzen
eine Widerklage vorbereiten: Wenn Sie bereits eine Räumungs- oder Mietrückstands-Klage abwehren
Ihren Anspruch berechnen: Die maximale Strafe anhand Ihrer Kaution und Verstoßhistorie ermitteln
£15/Monat. Kostenloser 14-Tage-Test. Keine Kreditkarte erforderlich.
Hinweis: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
