Unverheiratete Paare stellen oft fest: Beziehungen sind einfach, das Immobilienrecht ist es selten. Steht Ihr Name nicht im Grundbuch, fühlen Sie sich eventuell machtlos.
Der „Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996“ (TOLATA) kann Ihnen jedoch helfen, Ihren Anteil am Haus zu sichern.
Für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche müssen Sie wissen, wie TOLATA funktioniert und welche Belege Sie benötigen.
Wann gilt TOLATA?
TOLATA greift, wenn mehrere Personen Rechte an einer Immobilie haben, die Eigentumslage dies aber nicht widerspiegelt.
Dies betrifft oft unverheiratete Paare, Freunde oder Familienmitglieder, die gemeinsam Eigentum bewohnen. Sie können Ansprüche haben, wenn:
Sie Eigenkapital, Raten oder hohe Renovierungskosten gezahlt haben.
Es ein klares Versprechen gab, dass Ihnen ein Teil der Immobilie gehört.
Ihr Verhalten oder Nachrichten (wie SMS/E-Mails) diese Absicht belegen.
Ein langes Zusammenleben begründet in England und Wales kein automatisches Gewohnheitsrecht.
Ohne Eintragung im Grundbuch ist TOLATA oft die einzige Option, Ihre Rechte einzufordern.
Prüfung durch das Gericht
Das Gericht urteilt nach Gerechtigkeit und strengen rechtlichen Prinzipien. Zwei Fragen sind entscheidend:
Gab es die Absicht, die Immobilie zu teilen?
Dies kann schriftlich vereinbart oder durch Verhalten (gemeinsame Konten, Absprachen) belegt sein.Haben Sie im Vertrauen auf diese Absicht gehandelt?
Das bedeutet, Sie haben finanzielle Nachteile in Kauf genommen – etwa durch Zahlungen oder den Verzicht auf andere Chancen.
Das Urteil Kernott v Jones [2011] UKSC 53 zeigt, dass Gerichte Absichten aus Taten ableiten, auch ohne Vertrag. Sie müssen die Absicht und Ihr Vertrauen darauf beweisen.
Beweise sichern: So stärken Sie Ihre Position
Ihr Erfolg bei einer TOLATA-Klage hängt von Ihren Nachweisen ab. Das Gericht benötigt von Ihnen:
Kontoauszüge über Zahlungen für Anzahlung, Kredit oder Lebenshaltung.
Nachrichten oder E-Mails (z. B. WhatsApp), die Absprachen zum Eigentum belegen.
Rechnungen für Renovierungen oder Umbauten, die Sie bezahlt haben.
Zeugenaussagen von Dritten, die Ihre Beiträge oder Vereinbarungen bestätigen.
Reines Wohnen im Haus oder die Zahlung von Alltagsrechnungen reicht nicht. Sie müssen zeigen, dass Sie im Hinblick auf einen Miteigentumsanteil gezahlt haben.
Mögliche Gerichtsbeschlüsse
Bei einer erfolgreichen Klage kann das Gericht Folgendes anordnen:
Feststellung des Anteils: Das Gericht legt Ihren genauen prozentualen Anspruch an der Immobilie fest.
Anordnung des Verkaufs: Bei Trennungen kann das Gericht den Verkauf erzwingen und den Erlös aufteilen.
Wohnrechte: Das Gericht kann einer Partei das Wohnrecht zusprechen, besonders wenn Kinder involviert sind.
Das Gericht teilt die Immobilie nicht automatisch im Verhältnis 50/50 auf. Die Aufteilung hängt immer von den Beweisen ab.
Typische Fehler und Streitpunkte
Keine Schriftform: Mündliche Zusagen sind schwer beweisbar. Sichern Sie Chatverläufe und E-Mails.
Gemeinschaftskonten: Zahlungen hierüber sind oft uneindeutig. Belegen Sie, wer das Geld eingezahlt hat.
Instandhaltung vs. Wertsteigerung: Nur echte Sanierungen (keine Reparaturen) zählen als wertsteigernd.
Verzögerung: Warten Sie nicht zu lange, da Beweise verloren gehen und Erinnerungen verblassen.
Wichtiges Urteil: Kernott v Jones [2011] UKSC 53
Dieses Urteil ist die Basis für TOLATA-Klagen. Der Supreme Court entschied, dass sich Absichten im Laufe der Zeit ändern und durch Taten neu definieren können. Ihr Verhalten zählt.
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