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Erfahren Sie alles zu SDLT-Zuschlägen, Erbschaftssteuer (IHT) und Sharia-Finanzierung.

Kurzfassung: Käufer aus Dubai oder Abu Dhabi zahlen beim Kauf britischer Wohnimmobilien reguläre SDLT plus 3 % Zusatzsteuer (HRAD) und 2 % Nichtansässigen-Zuschlag.
Bei einer Wohnung in London für 1 Mio. £ sind beim Kauf üblicherweise 130.000 £–150.000 £ fällig.
Islamische Finanzierungspläne (HPP) reduzieren die SDLT nicht.
Die HMRC besteuert den wirtschaftlichen Käufer, nicht die Finanzierungsart.
Offshore-Firmen (BVI, VAE) bringen meist nur Kosten statt Steuervorteile.
Das größte Risiko ist die britische Erbschaftssteuer (IHT) von 40 % ab 325.000 £ – unabhängig vom Wohnsitz.

Drei Kernpunkte

1. Sharia-Finanzierung vermeidet Zinsen, keine Steuern. HPPs bieten zinsfreies Eigentum.
   Die SDLT ist dennoch in voller Höhe vom Käufer zu zahlen.
   Glauben Sie keinen Gegenteilsversprechen.

2. Die 2 % Nichtansässigen-SDLT ist erstattungsfähig, die 3 % HRAD meist nicht. Sind Sie nach dem Kauf binnen 12 Monaten 183 Tage im UK, gibt es die 2 % zurück.
   Besitzen Sie ein Haus in Dubai und verkaufen es nicht binnen 36 Monaten, bleiben die 3 % bestehen.

3. Die britische Erbschaftssteuer ist das Hauptrisiko. 40 % fallen auf UK-Vermögen über 325.000 £ an – auch für VAE-Residenten.
   Offshore-Firmen schützen davor nicht mehr.
   Besser sind Treuhand-Lebensversicherungen, ein UK-Testament und Ehegattenfreibeträge.

   
   
   

Die Grundlagen (Einfaches Englisch)

• Standard-SDLT: Gilt für Wohnimmobilien in England und Nordirland.
  Schottland und Wales haben eigene Systeme.
  Erstkäufer-Rabatte gelten nur bei weltweit null Immobilienbesitz.

• 3 % Zuschlag für weitere Immobilien (HRAD): Gilt, wenn Sie oder Ihr Partner beim Kauf weltweit Wohneigentum im Wert von über 40.000 £ besitzen.
  Erstattung bei Verkauf des alten Hauptwohnsitzes binnen 36 Monaten.

• 2 % Nichtansässigen-Zuschlag: Gilt bei unter 183 Tagen Aufenthalt im UK in den 12 Monaten vor dem Kauf.
  Ist ein Mitkäufer nicht ansässig, gilt dies für den Gesamtpreis.
  Erstattung bei 183 Tagen Aufenthalt im UK binnen eines Jahres.

• 15 % SDLT-Flatrate für Firmen: Firmen zahlen 15 % SDLT bei Immobilien über 500.000 £ (kaum Ausnahmen).
  Zudem fällt die jährliche ATED-Gebühr von ca. 4.400 £ bis zu 287.000 £ an.

• UK-Erbschaftssteuer: 40 % auf UK-Vermögen über 325.000 £.
  Das Doppelbesteuerungsabkommen UK-VAE deckt die Erbschaftssteuer nicht ab.

• Sharia-Finanzierung: HPPs nutzen Leasing (Ijara), Miteigentum (Musharakah) oder Aufschlagverkauf (Murabaha).
  Die Bank ist rechtlicher Eigentümer, Sie der wirtschaftliche Eigentümer.

Häufige Fehler

• Annahme, HPP spare SDLT: Die HMRC behandelt HPPs bei der SDLT genauso wie klassische Kredite.

• Offshore-Firmen zur Anonymität: Kostet meist 50k–300k+ £ pro Jahr, völlig ohne Steuervorteil.

• Immobilien des Ehepartners in den VAE ignorieren: Diese können den 3-%-HRAD-Zuschlag bei Ihrem UK-Kauf auslösen.

• Vermietung ohne NRLS-Registrierung: Mieter/Makler behalten sonst automatisch 20 % Steuer an der Quelle ein.

• Kein britisches Testament: Ohne UK-Testament gilt britisches Erbrecht, was Sharia-Nachfolgewünsche blockieren kann.

• Kapitalertragsteuer (CGT) vergessen: Nichtansässige zahlen im UK Steuern auf Gewinne aus Wohnimmobilienverkäufen.

Wertvolle Tipps

• Nutzen Sie den GOV.UK SDLT-Rechner inklusive aller Zuschläge, bevor Sie ein Angebot abgeben.

• Klären Sie die Rechtsform frühzeitig. Für eine selbstgenutzte Immobilie ist Privatbesitz meist am besten.
  Firmenstrukturen lohnen sich oft erst ab 6 Mietobjekten gewerblich.

• Erstellen Sie ein britisches Testament für Ihre UK-Werte koordinierend mit einem DIFC- oder ADGM-Testament in den VAE.

• Schließen Sie eine Treuhand-Lebensversicherung ab, um die erwartete Erbschaftssteuer (IHT) abzudecken.

• Bei Umzug ins UK: Kaufen Sie erst nach 183 Tagen Aufenthalt, um die 2 % Zuschlag zu sparen.

• Für HPP-Käufer: Der Kreditgeber wird als Eigentümer eingetragen (mit Treuhanderklärung).
  Ihr Anwalt sollte Sie hierzu beraten.

Zeitplan für Käufer aus den VAE

1. SRA-regulierten UK-Anwalt beauftragen, bevor Zahlungen fließen.

2. Besitzstruktur festlegen. Meist privater Name; Firma nur in Ausnahmefällen.

3. Finanzierung regeln. Vergleichen Sie britische und GCC-Banken.

4. SDLT berechnen. Alle Zuschläge vorab kalkulieren.

5. Due Diligence. Anwalt prüft Grundbuch, Verträge und Register.

6. Kauf abschließen & SDLT-Erklärung binnen 14 Tagen einreichen.

7. NRLS-Registrierung bei geplanter Vermietung veranlassen.

8. Britisch-Testament innerhalb von 90 Tagen aufsetzen.

9. Treuhand-Lebensversicherung zur IHT-Absicherung abschließen.

10. Fristen für 2-%- und 3-%-Erstattungen im Kalender vermerken.

Beispiele

• Familie aus den VAE, Londoner Mietobjekt: Herr Al Mansoori besitzt Villen in Abu Dhabi.
  Er kauft eine Wohnung in London für 1 Mio. £.
  SDLT + 3 % + 2 % = ca. 130k £.
  Er verbringt danach 195 Tage im UK und fordert die 2 % zurück.

• Britischer Expat kehrt aus Dubai zurück: Frau Farooq zieht zurück ins UK.
  Sie kauft nach 183 Tagen Aufenthalt und spart den 2-%-Zuschlag.

• HPP über die Al Rayan Bank: Herr Khan nutzt ein HPP für ein Haus im Wert von 600k £.
  Sein Anwalt bestätigt: Die volle SDLT fällt an.

• Die BVI-Firmenfalle: Herr Hussain kauft über eine BVI-Firma.
  Er zahlt 15 % SDLT sowie jährliche ATED – und IHT bleibt.
  Die Firma später aufzulösen kostet erneut Steuern.

Hürden und Stolperstellen

• „Ich habe keinen UK-Wohnsitz, also keine IHT.“ Falsch. UK-Immobilien sind immer IHT-pflichtig.
  
  
  

  • Erstkäufer-Ermäßigung: Gilt nur, wenn Sie weltweit kein Wohneigentum besitzen.
    Die meisten Käufer aus den VAE qualifizieren sich nicht.

  • Nachlass und Testamente: Ein britisches Testament beschleunigt das Verfahren im UK.
    Sich nur auf DIFC/ADGM- oder VAE-Testamente zu verlassen, sorgt für Verzögerungen.

  • Zakat und UK-Mieteinnahmen: Zakat ist eine religiöse Pflicht, getrennt von UK-Steuern.
    Die britische Steuer muss dennoch gezahlt werden.

  • Multiple Dwellings Relief (MDR): Abgeschafft für die meisten Wohnungsbeitritte seit Juni 2024.
    Inhalieren Sie keine veralteten Ratschläge dazu.
    
    
    

  Hier gibt es Hilfe

  • GOV.UK SDLT-, HRAD- und ATED-Richtlinien für aktuelle Steuersätze und Regeln.

  • HMRC-Erstattungsrichtlinien zur Rückforderung von 3 % und 2 % Zuschlägen.

  • Al Rayan Bank, Gatehouse Bank, Skipton International für UK-Kredite für Nichtansässige.

  • DIFC Wills/Probate Registry oder ADGM Wills Service für VAE-Testamente; ein UK-Anwalt für das britische Testament.

  • Ein britischer Solicitor und VAE-Nachlassplaner für Vermögen über 1 Mio. £.
    
    
    

  Fazit:
  Viele Käufer aus den VAE hoffen auf Steuersparmodelle wie in Dubai.
  Im UK bewirkt das oft das Gegenteil.
  Privatbesitz, britisches Testament und Treuhand-Lebensversicherungen schlagen Firmenstrukturen fast immer.
  Planen Sie primär für die Erbschaftssteuer, statt komplexe Firmenstrukturen zu bauen.
  
  Dieser Artikel dient nur der Information und ersetzt keine Rechts-, Finanz- oder Steuerberatung.