Réponse rapide : Un permis de colocation (HMO) est obligatoire pour les biens loués à 5+ personnes de 2+ foyers partageant des équipements. L'exploiter sans permis est une infraction pénale (Housing Act 2004) passible d'amendes illimitées et du remboursement de 12 mois de loyer. Ce guide explique les règles, les coûts et les risques.

Que signifie un permis de colocation ?
C'est l'autorisation officielle de votre mairie de louer un logement en colocation. Ce n'est pas un label de qualité, mais une obligation légale. Sans lui, le propriétaire enfreint la loi.

La licence confirme que le bien :

• Est adapté au nombre d'occupants déclaré

• Respecte les tailles minimales des pièces (chambre simple : 6,51 m² ; double : 10,22 m²)

• Dispose de mesures de sécurité incendie adéquates (alarmes, portes coupe-feu)

• Propose assez de cuisines et salles de bains pour tous les occupants

• Est géré par une personne jugée « apte et convenable »

Le cadre légal repose sur la partie 2 de la loi Housing Act 2004, complétée par les réglementations de 2007 et l'arrêté sur les licences HMO de 2018.

Est-il illégal de louer sans permis HMO ?

Oui. Gérer une colocation soumise à licence sans permis est un délit criminel (Housing Act 2004). Risques encourus :

• Amende illimitée prononcée par le tribunal d'instance

• Sanction administrative jusqu'à 30 000 £ par la municipalité

• Casier judiciaire limitant le statut de gérant « apte et convenable »

• Remboursement de loyer : les locataires peuvent réclamer jusqu'à 12 mois de loyer

• Impossibilité de délivrer un congé Section 21 sans permis valide

• Ordres de gestion : la mairie peut prendre le contrôle du logement

Une demande rétroactive ne règle pas l'infraction passée. Les loyers versés durant la période non licenciée restent potentiellement récupérables.

Quelle différence entre maison partagée et colocation ?
Une maison partagée est un terme informel pour désigner plusieurs personnes cohabitant. Ce n'est pas une définition légale.

Une colocation (HMO) est définie par la loi (Housing Act 2004). Un bien est une HMO si :

• Il est occupé par trois personnes ou plus

• Ces personnes forment au moins deux foyers distincts

• Elles partagent une cuisine, une salle de bains ou des WC

• C'est leur résidence principale ou unique

Un foyer comprend les conjoints et les proches parents. Les concubins comptent pour un seul foyer. Hors cadre familial, le nombre de foyers augmente.

La présence d'étudiants ou de travailleurs migrants compte également pour qualifier un HMO.

Ai-je besoin d'un permis HMO ? — Nombre d'occupants
Il existe trois types de licences en Angleterre :

• La licence HMO obligatoire (au niveau national)

• La licence additionnelle (selon les mairies, pour les petits HMO)

• La licence sélective (zones spécifiques, peu importe le statut HMO)

Londres est complexe : de nombreux districts imposent des licences dès 3 occupants. Vérifiez toujours le registre local.

Les immeubles d'appartements convertis ne sont pas soumis à la licence obligatoire, mais peuvent l'être aux règles additionnelles.

Un permis HMO expire-t-il ?

Oui. Un permis HMO est valide jusqu'à 5 ans. Les communes peuvent réduire cette durée en cas de doute sur la gestion ou de travaux à réaliser.

• Pas de renouvellement automatique — demandez-le avant l'expiration

• Louer après l'expiration équivaut à n'avoir jamais eu de permis

• Si une demande est faite avant l'échéance, le permis reste valide durant l'instruction

• C'est un point clé pour se défendre contre un remboursement de loyer

Le permis HMO est-il cher ?
Les tarifs sont fixés par chaque municipalité. Ils correspondent aux frais de gestion réels du service local.

Tarifs moyens constatés en Angleterre (2025–2026) :

Les communes divisent souvent le coût entre frais de dossier et frais de délivrance. Des remises existent parfois pour les propriétaires certifiés.

Il n'y a pas de plafond légal national, mais les tarifs doivent rester raisonnables. Les recours contre les frais excessifs sont rares.

Les voisins peuvent-ils s'opposer à un HMO ?

Les voisins ne peuvent pas rejeter directement une demande, mais ils ont leur mot à dire :

• Les communes peuvent recueillir leurs avis durant l'instruction

• Le voisinage peut signaler des nuisances (bruit, dechets, parking)

• Leurs remarques sont étudiées mais ne sont pas décisives

Après l'octroi, les voisins peuvent déposer une plainte officielle. Des requêtes répétées et prouvées peuvent lancer une révision du permis.

Règles d'urbanisme :
Changer l'usage d'un bien en HMO requiert parfois un permis d'urbanisme. Si ce permis est nécessaire et absent, c'est une infraction distincte.

Quelles sont les obligations légales d'un HMO ?
Un HMO agréé doit respecter plusieurs cadres légaux :

Conditions de la licence (Housing Act 2004) :

• Tailles de chambres (adulte seul : 6,51 m² ; couple : 10,22 m²)

• Équipements de cuisine adaptés (minimum un kit pour 5 personnes)

• Installations sanitaires suffisantes (souvent 1 salle de bains pour 5)

• Réseaux de gaz et d'électricité en parfait état

Règles de gestion de 2006 :
Elles exigent du gérant qu'il :

• Maintienne les parties communes propres et en bon état

• Assure la conformité incendie (alarmes, issues de secours)

• Garantisse un éclairage correct des zones partagées

• Fournisse des bacs à dechets appropriés

• Agisse rapidement face aux pannes urgentes

Sécurité Incendie :
La réglementation s'applique à toutes les parties communes. Les diagnostics de risques incendie locaux sont obligatoires pour les HMO.

Évaluation de la salubrité (HHSRS) :
Les agents vérifient 29 catégories de risques. Tout danger grave doit être immédiatement corrigé par le bailleur.

Qu'est-ce que le régime obligatoire ?
Il s'agit du programme national de permis pour tout HMO remplissant ces critères :

• Occupé par 5 personnes ou plus

• Formant au moins 2 foyers distincts

• Partageant des équipements de base

• Représentant le lieu d'habitation principal

Depuis 2018, la hauteur du bâtiment ne compte plus. Plus de 220 000 propriétés sont aujourd'hui visées par ce permis en Angleterre.

Cas d'exonération :

• Logements habités par seulement deux personnes

• Immeubles collectifs de trois appartements indépendants ou plus

• Directement gérés par des bailleurs sociaux ou autorités publiques

• Certaines résidences étudiantes spécifiques

• Bâtiments réservés à des communautés religieuses

• Résidence principale du propriétaire avec 2 locataires au maximum

De quels certificats avez-vous besoin ?
Lors de la demande de permis HMO, vous devez fournir :

Les documents obligatoires :

• Certificat de sécurité gaz — contrôle annuel par un ingénieur agréé

• Rapport d'état électrique (EICR) — à renouveler tous les 5 ans

• DPE (EPC) — note minimale de E requise pour louer

• Évaluation des risques incendie — pour toutes les parties communes

Pièces complémentaires usuelles :

• Plan d'architecte précisant les dimensions à chaque étage

• Justificatif d'identité du gérant ou bailleur

• Attestation de pose des détecteurs de fumée

• Attestation de détection de monoxyde de carbone

• Informations sur l'agence de gestion désignée

• Éléments prouvant la réputation du gestionnaire

Qui est exempté de licence HMO ?
Voir la liste légale ci-dessus. Pour la majorité des bailleurs privés, si le logement est un HMO de 5+ personnes, le permis est requis.

Que se passe-t-il si un locataire vit dans un HMO sans permis ?
Les droits des locataires sont solides :

• Remboursement (RRO) : Saisine du tribunal pour exiger jusqu'à 12 mois de loyers perçus. L'action doit débuter dans l'année suivant l'infraction.

• Défense : Si le bailleur lance une expulsion ou réclame des impayés, l'absence de licence peut servir de motif de contestation devant le juge.

• Signalement en mairie : Le service logement de la ville peut poursuivre le bailleur et lui infliger une amende civile de 30 000 £.

• Protection Section 21 : Un propriétaire sans permis ne peut pas délivrer de congé valide par l'article 21. Toute notification est nulle de plein droit.

Comment Caira peut vous aider
Si vous êtes propriétaire d'un HMO et souhaitez être en règle, ou si vous avez des questions sur un permis ou une résiliation, Caira vous aide :

• Clarifier la loi : Maîtrisez vos obligations légales de permis et les règles applicables d'urbanisme pour votre bien

• Rédiger vos courriers : Préparez vos lettres aux locataires ou à la mairie concernant les travaux ou les congés locatifs

• Analyser vos recours : Évaluez les risques de remboursement de loyers et déterminez la meilleure stratégie

• Organiser vos dossiers : Rassemblez vos preuves et créez des déclarations claires pour les procédures judiciaires

  
  

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Avertissement : Cet article est fourni à titre indicatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier.