Réponse rapide : une licence de House in Multiple Occupation (HMO) est une obligation légale pour la plupart des biens loués à cinq personnes ou plus, issues d’au moins deux foyers distincts qui partagent des équipements. Exploiter un tel bien sans licence constitue une infraction pénale au titre de l’article 72 du Housing Act 2004, passible d’une amende illimitée, de sanctions civiles et du risque que les locataires récupèrent jusqu’à 12 mois de loyer via un Rent Repayment Order. Ce guide explique qui a besoin d’une licence, son coût, sa durée de validité et les conséquences pour les bailleurs qui s’en dispensent.

Que signifie une licence HMO ?
Une licence HMO est une autorisation formelle de votre conseil local pour louer un bien comme House in Multiple Occupation. Ce n’est pas un certificat de qualité, mais un passage juridique obligé. Sans elle, le bailleur enfreint la loi.

La licence confirme que le bien :

• Est adapté au nombre déclaré d’occupants

• Respecte les normes minimales de surface des pièces (minimum légal : chambre simple 6,51 m² ; deux adultes partageant 10,22 m² ; moins de 10 ans 4,64 m²)

• Dispose de mesures de sécurité incendie adéquates (détecteurs de fumée, portes coupe-feu, issues de secours)

• Offre des équipements de cuisine et de salle de bains suffisants pour le nombre d’occupants

• Est géré par une personne « compétente et digne de confiance » (article 64(3), Housing Act 2004)

La base juridique est la partie 2 du Housing Act 2004 (articles 55 à 78), complétée par le Licensing and Management of Houses in Multiple Occupation (Additional Provisions) (England) Regulations 2007 et le HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018, qui a supprimé la règle des trois étages à compter du 1er octobre 2018.

Est-il illégal de louer sans licence HMO ?

Oui. Exploiter une HMO soumise à licence sans licence constitue une infraction pénale au titre de l’article 72 du Housing Act 2004. Les conséquences comprennent :

• Amende illimitée en cas de condamnation devant la magistrates’ court (sans plafond depuis 2015)

• Sanction civile pouvant atteindre 30 000 £ en alternative aux poursuites, prononcée par l’autorité locale

• Casier judiciaire, affectant le statut futur de « personne compétente et digne de confiance »

• Rent Repayment Order (RRO) : les locataires peuvent récupérer jusqu’à 12 mois de loyer versés pendant la période sans licence

• Interdiction de signifier un avis Section 21 (expulsion sans faute) tant que le bien n’est pas licencié (la Section 21 est en cours d’abrogation au titre du Renters’ Rights Act 2025, prévu pour mai 2026)

• Ordonnances de gestion : le conseil peut prendre en charge la gestion du bien

Déposer une demande de licence a posteriori ne régularise pas la violation. La période d’exploitation sans licence demeure une infraction, et le loyer perçu durant cette période peut potentiellement être réclamé.

Quelle est la différence entre une maison partagée et une HMO ?
Une maison partagée est un terme informel pour un bien dans lequel plusieurs personnes vivent ensemble. Ce n’est pas une définition juridique.

Une HMO est définie à l’article 254 du Housing Act 2004. Un bien est une HMO si :

• Il est occupé par trois personnes ou plus

• Ces personnes forment deux foyers distincts ou plus (pas une seule famille)

• Elles partagent un ou plusieurs équipements de base (cuisine, salle de bains ou toilettes)

• Elles l’occupent comme seul logement ou résidence principale

La définition de « foyer » (article 258) inclut les personnes liées en tant qu’époux/partenaire civil, parent, grand-parent, enfant, petit-enfant, frère, sœur, oncle, tante, neveu, nièce ou cousin. Les colocataires vivant en couple sont considérés comme un seul et même foyer. Si une seule personne sort du cadre familial, le nombre de foyers augmente.

L’occupation par des étudiants, des demandeurs d’asile ou des travailleurs migrants entre également dans le champ des HMO.

Ai-je besoin d’une licence HMO ? — Explication du nombre d’occupants
Il existe trois types de licences en Angleterre :

• Licence HMO obligatoire (dans tout le pays)

• Licence supplémentaire (introduite par certains conseils, couvre les HMO plus petites)

• Licence sélective (s’applique dans des zones désignées, quel que soit le statut HMO)

Londres est complexe : de nombreux boroughs ont une licence supplémentaire couvrant des HMO avec seulement 3 personnes. Vérifiez toujours le registre des licences de votre borough.

Les immeubles d’appartements convertis (HMO de section 257) ne sont pas soumis à la licence obligatoire, mais peuvent relever d’une licence supplémentaire.

Une licence HMO expire-t-elle ?

Oui. Une licence HMO est valable jusqu’à cinq ans, mais les conseils peuvent accorder des périodes plus courtes s’il existe des inquiétudes concernant la gestion ou des travaux en attente.

• Il n’existe pas de renouvellement automatique — les bailleurs doivent redéposer une demande avant l’expiration

• Continuer l’exploitation après expiration est la même infraction que ne jamais avoir eu de licence

• Si une demande valide est déposée avant l’expiration, la licence est réputée se poursuivre pendant la période d’instruction (« duly made » application)

• C’est important pour les moyens de défense contre un Rent Repayment Order

Une licence HMO est-elle coûteuse ?
Les frais de licence sont fixés par chaque conseil et varient considérablement. Ils doivent refléter les coûts réels du conseil pour administrer le régime (article 63, Housing Act 2004).

Fourchettes de frais typiques en Angleterre (2025–2026) :

La plupart des conseils répartissent les frais entre des frais de demande/de traitement (non remboursables en cas de refus) et des frais de délivrance dus à l’émission. Des réductions peuvent être disponibles pour les bailleurs accrédités, les paiements anticipés ou les biens ayant un bon historique de conformité.

La loi ne fixe pas de plafond, mais les frais doivent être raisonnables et proportionnés. Les bailleurs peuvent contester des frais excessifs, bien que cela soit rare en pratique.

Les voisins peuvent-ils faire obstacle à une HMO ?

Les voisins ne peuvent pas opposer directement un veto à une demande de licence HMO, mais ils peuvent influencer l’issue :

• Les conseils peuvent solliciter des observations pendant la procédure de demande

• Les voisins peuvent soulever des inquiétudes concernant le bruit, la sur-occupation, le stationnement, les déchets ou les comportements antisociaux

• Ces éléments sont pris en compte, mais ne sont pas déterminants

Une fois la licence délivrée, les voisins peuvent déposer des plaintes formelles auprès de l’équipe d’application du service logement du conseil. Des plaintes persistantes et étayées peuvent entraîner un réexamen de la licence ou l’ajout de conditions. Dans les cas extrêmes, le conseil peut révoquer une licence.

Droit de l’urbanisme :
Le changement d’usage d’un bien en HMO (du C3 vers le C4) peut nécessiter un permis de construire dans certaines zones. Les conseils peuvent introduire des Article 4 Directions, supprimant les droits de Permitted Development ; les bailleurs ont alors besoin d’un consentement explicite en matière d’urbanisme. Si un permis est requis et n’a pas été obtenu, il s’agit d’un problème distinct de mise en conformité.

Quelles sont les exigences légales pour une HMO ?
Une HMO licenciée doit respecter plusieurs cadres juridiques :

Conditions de licence (Housing Act 2004, s.67) :

• Surfaces minimales des pièces (adulte seul : 6,51 m² ; deux adultes : 10,22 m² ; moins de 10 ans : 4,64 m²)

• Installations de cuisson adéquates (au minimum un ensemble pour 5 occupants à titre indicatif)

• Installations de salle de bains/WC adéquates (généralement une pour 5 occupants)

• Installations gaz et électriques correctement entretenues

Règlementation de gestion :
Les HMO Management Regulations 2006 (SI 2006/372) exigent des gestionnaires qu’ils :

• Maintiennent les parties communes propres et en bon état de réparation

• Assurent les précautions incendie (alarmes, extincteurs, issues de secours)

• Veillent à un éclairage suffisant dans les espaces communs

• Fournissent des bacs/équipements de gestion des déchets

• Réagissent rapidement aux réparations urgentes

Sécurité incendie :
Le Regulatory Reform (Fire Safety) Order 2005 s’applique aux parties communes. Le Building Safety Act 2022 a introduit de nouvelles obligations pour les bâtiments à haut risque (18 m et plus). Des évaluations locales du risque incendie sont généralement requises pour les HMO.

HHSRS (Housing Health and Safety Rating System) :
Les conseils évaluent les biens au regard de 29 catégories de dangers. Les dangers de catégorie 1 (les plus graves) doivent être traités ; les conseils peuvent agir en urgence.

Qu’est-ce que la licence obligatoire ?
La licence obligatoire est le régime national imposant une licence pour toute HMO qui est :

• Occupée par 5 personnes ou plus

• Composée de 2 foyers ou plus

• Qui partagent des installations (cuisine, salle de bains, toilettes)

• Comme seul logement ou résidence principale

Le HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018 a supprimé l’exigence liée au nombre d’étages, élargissant le champ d’application. Environ 220 000 biens et plus relèvent désormais de la licence obligatoire en Angleterre.

Exemptions principales :

• Biens occupés par seulement deux personnes (même s’il s’agit de deux foyers)

• Immeubles construits à cet effet comprenant trois appartements autonomes ou plus

• Bâtiments gérés par les autorités locales, les organismes de logement social, la police ou les services d’incendie

• Certains internats/résidences universitaires

• Bâtiments occupés principalement à des fins communautaires religieuses

• Biens occupés par le propriétaire avec pas plus de deux locataires sous-location

Quels certificats faut-il pour une HMO ?
Lors d’une demande de licence HMO, les bailleurs doivent fournir :

Documents obligatoires :

• Certificat de sécurité gaz — inspection annuelle par un ingénieur enregistré Gas Safe

• Electrical Installation Condition Report (EICR) — requis tous les 5 ans pour tous les biens loués

• Energy Performance Certificate (EPC) — note minimale E requise

• Évaluation du risque incendie — requise pour les parties communes ; recommandée pour toutes les HMO

Documents complémentaires généralement demandés :

• Plan du logement indiquant les dimensions et l’agencement des pièces

• Preuve d’identité du bailleur/gestionnaire

• Confirmation de l’installation de détecteurs de fumée

• Confirmation de l’installation de détecteurs de monoxyde de carbone

• Coordonnées du gestionnaire du bien (s’il est différent du bailleur)

• Preuve du statut de « personne compétente et digne de confiance »

Qui est exempté de la licence HMO ?
Voir les exemptions légales ci-dessus. Pour la plupart des bailleurs privés, si le bien répond à la définition de HMO et compte 5 occupants ou plus, il n’existe pas d’exemption.

Que se passe-t-il si un locataire vit dans une HMO sans licence ?
Les locataires disposent de droits importants :

• Rent Repayment Order (RRO) : saisir le First-tier Tribunal (Property Chamber) pour récupérer jusqu’à 12 mois de loyer payés pendant la période sans licence. La demande doit être déposée dans les 12 mois suivant l’infraction.

• Contre-demande : si votre bailleur engage une procédure de possession ou réclame des arriérés de loyer, vous pouvez invoquer l’absence de licence en contre-demande ou en compensation équitable.

• Signalement au conseil : l’équipe locale de contrôle du logement peut poursuivre le bailleur et infliger une sanction civile pouvant atteindre 30 000 £.

• Protection de la section 21 : un bailleur de HMO sans licence ne peut pas délivrer un avis Section 21 valide. Tout avis signifié pendant la période sans licence est invalide.

Comment Caira peut vous aider
Si vous êtes bailleur d’une HMO et que vous souhaitez vous assurer que votre bien est entièrement conforme — ou si vous avez des questions sur la licence ou les avis d’expulsion — Caira peut vous accompagner :

• Clarifier la loi : comprendre vos obligations de licence et les réglementations applicables à votre bien

• Rédiger la correspondance : préparer des lettres pour les locataires ou le conseil concernant la licence, la conformité ou les procédures de possession

• Explorer vos options : en savoir plus sur les Rent Repayment Orders, les contre-demandes potentielles des locataires et la manière de répondre efficacement

• Préparer les documents : organiser vos preuves et créer des déclarations structurées ou des requêtes au tribunal pour les procédures juridiques

  
  
  

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Avertissement : cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique.