Réponse rapide : L’impôt sur les plus-values immobilières sur un bien hérité est calculé à partir de la valeur de marché à la date du décès (votre prix de revient). Vous payez la CGT sur la plus-value lors de la vente, après abattements et allègements. L’Inheritance Tax est distincte.
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Hériter d’un bien immobilier peut être à la fois une bénédiction et une source de confusion, surtout en matière fiscale. Beaucoup de personnes en Angleterre et au pays de Galles ne savent pas exactement ce qu’elles doivent, quand, ni comment le déclarer. Ce guide vous aidera à comprendre comment la Capital Gains Tax (CGT) s’applique à un bien hérité, en quoi elle diffère de l’Inheritance Tax, et ce que vous devez faire si vous décidez de vendre.
Comprendre les bases : CGT vs Inheritance Tax
Tout d’abord, il est important de distinguer deux impôts souvent confondus :
Inheritance Tax (IHT) : elle est calculée sur la succession de la personne décédée. Si vous êtes bénéficiaire, vous ne payez pas directement l’IHT, sauf si vous recevez des actifs d’une fiducie ou si la succession est très importante.
Capital Gains Tax (CGT) : elle n’entre en jeu que si vous vendez le bien hérité et réalisez un gain supérieur à la valeur de base fixée à la date du décès.
Ces deux impôts ont des règles, des délais et des obligations déclaratives différents. Les confondre peut entraîner des erreurs coûteuses.
Votre prix de revient : la valeur d’homologation
Lorsque vous héritez d’un bien, votre « prix de revient » pour la CGT correspond à la valeur de marché à la date du décès — souvent appelée valeur d’homologation. C’est ce montant qui sert à calculer la plus-value lorsque vous vendez finalement le bien.
Pourquoi est-ce important ?
Si vous vendez le bien plus cher que la valeur d’homologation, la différence (après déduction des frais admissibles et des exonérations) constitue votre plus-value imposable. Si vous vendez à un prix inférieur, vous pouvez avoir une moins-value à imputer sur d’autres gains.
Action :
Conservez une copie de l’évaluation officielle d’homologation. Si vous n’en avez pas, envisagez d’obtenir dès maintenant une évaluation professionnelle. Si HMRC remet un jour vos chiffres en question, vous aurez besoin de preuves.
Taux et abattements de CGT
À partir de l’année fiscale 2024/25, les taux de CGT sur les biens résidentiels sont :
18 % pour les gains relevant de votre tranche d’imposition de base
24 % pour les gains au-delà de cette tranche
Tout le monde bénéficie d’une exonération annuelle de CGT (le « montant exonéré annuel »), qui réduit la plus-value imposable. Si vous avez d’autres moins-values, vous pouvez les imputer sur votre gain.
Exemple :
Priya hérite d’un appartement évalué à 300 000 £ (valeur d’homologation). Elle le vend 360 000 £, avec 5 000 £ de frais de vente (agent immobilier, frais juridiques). Son gain est :
Prix de vente : 360 000 £
Moins valeur d’homologation : 300 000 £
Moins frais : 5 000 £
Plus-value imposable : 55 000 £
Elle peut ensuite déduire son exonération annuelle et toute autre moins-value. Le taux qu’elle paie dépend de son revenu total pour l’année.
Allègements : résidence principale (PPR)
Si vous avez vécu dans le bien hérité comme résidence principale avant de le vendre, vous pouvez peut-être demander l’allègement pour résidence principale. Cela peut réduire, voire supprimer, votre charge de CGT pour la période pendant laquelle vous avez occupé le bien.
Conseil :
Si vous n’y avez vécu qu’une partie de la période de détention, l’allègement est calculé au prorata. Conservez les dates d’emménagement et de départ.
Déclaration et délais
Si vous vendez un bien résidentiel et qu’une CGT est due, vous devez déclarer la vente et payer l’impôt éventuel dans les 60 jours suivant la completion, via le système britannique de déclaration des biens immobiliers. Le non-respect de ce délai peut entraîner des pénalités et des intérêts.
Étapes à suivre :
Calculez votre gain dès la vente.
Déposez en ligne la déclaration britannique du bien immobilier dans les 60 jours.
Payez toute CGT due avant la même échéance.
Si aucune CGT n’est due (par exemple, si votre gain est couvert par des exonérations ou des allègements), vous n’avez pas besoin de déposer une déclaration de bien immobilier, mais vous devez tout de même conserver les justificatifs.
Pièges courants
Confondre IHT et CGT : ce sont des impôts distincts, avec des règles différentes. Ne supposez pas que le paiement de l’un couvre l’autre.
Aucune évaluation officielle : sans évaluation d’homologation correcte, il peut être difficile de justifier votre prix de revient si HMRC pose des questions des années plus tard.
Oublier le délai de 60 jours : une déclaration tardive peut entraîner des pénalités et des intérêts, même si l’impôt dû est faible.
Ne pas demander les allègements ou imputer les moins-values : si vous avez vécu dans le bien ou si vous avez d’autres moins-values, assurez-vous de réclamer ce à quoi vous avez droit.
Exemple concret
Priya hérite d’un appartement évalué à 300 000 £. Elle le vend 360 000 £ après 5 000 £ de frais. Sa plus-value imposable est de 55 000 £. Elle déduit son exonération annuelle et toute autre moins-value. Si son revenu est inférieur au seuil du taux supérieur, elle paie la CGT à 18 % ; au-delà, à 24 %. Si elle a vécu dans l’appartement comme résidence principale, elle peut peut-être réduire davantage son gain grâce à l’allègement PPR.
Liste de contrôle pratique
Conservez l’évaluation d’homologation et tous les documents de vente.
Calculez votre gain à partir de la valeur d’homologation et déduisez les frais admissibles.
Vérifiez si vous pouvez bénéficier de l’allègement pour résidence principale.
Imputez toute moins-value provenant d’autres actifs.
Déclarez la vente et payez la CGT dans les 60 jours si l’impôt est dû.
Ne confondez pas la CGT avec l’Inheritance Tax : ce sont deux impôts distincts.
Envisagez les frais de stamp duty si les membres de la famille envisagent d’acheter une résidence secondaire.
Hériter d’un bien immobilier apporte à la fois des opportunités et des responsabilités. En comprenant le fonctionnement de la CGT, en tenant de bons registres et en respectant les délais, vous pouvez éviter un stress inutile et tirer le meilleur parti de votre héritage.
Clause de non-responsabilité : Cet article fournit des informations générales à des fins pédagogiques uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique, médical, financier ou fiscal. Les résultats peuvent varier selon votre situation personnelle.
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