Résumé rapide : Si votre propriétaire a loué un HMO non licencié (ou commis certaines autres infractions au logement), vous pouvez saisir le First-tier Tribunal pour obtenir un Rent Repayment Order (RRO) afin de récupérer jusqu’à 12 mois de loyer versés pendant la période de l’infraction. Vous n’avez pas besoin d’un avocat, vous n’avez pas besoin de quitter les lieux au préalable, et le propriétaire n’a pas besoin d’avoir été condamné. Ce guide explique qui peut en bénéficier, comment déposer une demande, ce que le Tribunal prend en compte et ce à quoi vous pouvez raisonnablement vous attendre.

Qu’est-ce qu’un Rent Repayment Order ?

Un Rent Repayment Order (RRO) est une décision juridique du First-tier Tribunal (Property Chamber) obligeant votre propriétaire à vous rembourser le loyer. Les RRO ont été introduits par le Housing Act 2004 et étendus par le Housing and Planning Act 2016 (sections 40–52).

Un RRO peut imposer le remboursement de jusqu’à 12 mois de loyer — pas seulement un montant symbolique, mais potentiellement des milliers de livres. L’objectif est simple : les propriétaires qui enfreignent les lois sur le logement ne doivent pas tirer profit des loyers perçus pendant qu’ils le faisaient.

Quelles infractions ouvrent droit à un RRO ?

Vous pouvez demander un RRO si votre propriétaire a commis l’une de ces infractions (section 40(3), Housing and Planning Act 2016) :

Le motif le plus courant est l’exploitation d’un HMO non licencié.

Le motif le plus courant est l’exploitation d’un HMO non licencié.

Faut-il que le propriétaire ait été condamné ?

Non. Le Tribunal doit être convaincu « au-delà de tout doute raisonnable » (la norme de preuve pénale) que l’infraction a été commise — mais le propriétaire n’a pas besoin d’avoir été poursuivi ou condamné. C’est vous qui devez prouver l’infraction lors de l’audience devant le Tribunal.

Pour les affaires de HMO non licencié, cela signifie généralement prouver :

1. Le logement était un HMO (3+ personnes, 2+ foyers, parties communes)

2. Il nécessitait une licence (licence obligatoire, supplémentaire ou sélective applicable)

3. Aucune licence n’était en vigueur pendant la période réclamée

4. Le propriétaire ne dispose pas d’une défense valable

La défense du « duly made »

Les propriétaires disposent d’une défense légale en vertu de la section 72(4)(b) du Housing Act 2004 s’ils peuvent démontrer :

• Qu’une demande de licence avait été « duly made » (valablement déposée), et

• Que la demande n’avait pas encore été tranchée ni retirée

Il s’agit d’un point contesté. Les questions clés incluent :

• « duly made » signifie-t-il simplement déposée, ou la demande doit-elle être complète et valable ?

• Que se passe-t-il si la demande a été déposée mais qu’il manquait des documents ?

• Quelle est la date exacte à laquelle la demande a été « duly made » par rapport à celle à laquelle la licence a été formellement accordée ?

Cela compte pour la période du RRO. Si un propriétaire a déposé une demande en juillet 2025 et que la licence a été accordée en septembre 2025, le propriétaire peut soutenir que la période sans licence a pris fin en juillet (quand la demande a été « duly made »), et non en septembre (quand elle a été formellement accordée). Les locataires peuvent soutenir l’inverse.

Délais : quand déposer la demande
Vous devez déposer votre demande dans les 12 mois suivant la date à laquelle l’infraction a été commise (section 41(2), Housing and Planning Act 2016).

• Vous ne pouvez réclamer que le loyer payé pendant la période de l’infraction — ni avant son début ni après sa fin

• La demande maximale correspond à 12 mois de loyers

• Si l’infraction a duré plus de 12 mois, vous réclamez les 12 mois les plus récents

Combien pouvez-vous obtenir ?

Maximum : 12 mois de loyer
Le Tribunal peut accorder jusqu’à 12 mois de loyer payé pendant la période de l’infraction.

Quand le Tribunal doit accorder le maximum
Le Tribunal doit accorder le montant intégral lorsque :

• Le propriétaire a été condamné pour l’infraction ou a reçu une pénalité financière (civil penalty), et

• La demande est présentée par l’autorité locale

Quand le Tribunal dispose d’un pouvoir d’appréciation
Dans la plupart des demandes introduites par des locataires (lorsque le propriétaire n’a pas été condamné), le Tribunal dispose d’un pouvoir d’appréciation quant au montant. Il doit prendre en compte :

• La situation financière du propriétaire — peut-il payer ?

• Le comportement du propriétaire — connaissait-il l’obligation de licence ? A-t-il essayé de se conformer ?

• Le propriétaire a-t-il été condamné pour une infraction ouvrant droit à un RRO ?

• Le comportement du locataire — étiez-vous un locataire modèle ou faisiez-vous partie du problème ?

• La gravité de l’infraction — l’Upper Tribunal, dans Ficcara v James [2023], a indiqué que le défaut de licence d’un HMO n’est « pas l’une des infractions RRO les plus graves », ce qui suggère que des montants plus faibles peuvent être appropriés par rapport, par exemple, à une expulsion illégale

Déductions
Le Tribunal peut déduire :

• Les charges incluses dans le loyer et payées par le propriétaire (gaz, électricité, eau, council tax, broadband)

• Des ajustements en cas de comportement particulièrement bon ou mauvais du propriétaire

• Des ajustements liés au comportement du locataire

Housing Benefit et Universal Credit : une distinction essentielle

Si une partie de votre loyer a été payée par le Housing Benefit ou par l’élément logement du Universal Credit, il se peut que vous ne puissiez pas récupérer vous-même cette partie.

Si vous recevez le UC et payez vous-même le propriétaire, le loyer est considéré comme payé par vous. Si le Housing Benefit a été versé directement au propriétaire, ce montant relève de la demande de la collectivité locale.

Cette distinction est cruciale pour les locataires bénéficiant d’aides. Si vous recevez le UC et payez vous-même le propriétaire, le loyer est considéré comme payé par vous. Si le Housing Benefit a été versé directement au propriétaire, ce montant relève de la demande de la collectivité locale.

Comment déposer une demande : étape par étape

1. Vérifiez que le logement doit être licencié

   • Consultez le registre public des licences de votre conseil local (la plupart sont consultables en ligne)

   • Déposez une demande Freedom of Information (FOI) pour obtenir le statut de licence et les dates

   • Vérifiez si une licence obligatoire, supplémentaire ou sélective s’applique dans votre zone
     
     
     
     

2. Rassemblez les preuves

   • Bail

   • Relevés de paiement du loyer (relevés bancaires montrant les paiements mensuels)

   • Résultats du registre des licences du conseil ou réponse à la FOI

   • Toute correspondance avec le propriétaire concernant le statut du logement

   • Preuves du nombre d’occupants et de foyers (pour prouver le statut de HMO)
     
     
     
     

3. Saisissez le First-tier Tribunal

   • La demande est adressée au First-tier Tribunal (Property Chamber)

   • Utilisez le formulaire de demande du Tribunal (disponible sur GOV.UK)

   • Frais : généralement 100–300 £ (bien moins qu’au county court)

   • Vous n’avez pas besoin d’un solicitor — le Tribunal est conçu pour les justiciables sans avocat
     
     
     
     

4. Assistez à l’audience

   • Les audiences peuvent être en personne ou à distance (vidéo)

   • Moins formelles qu’un tribunal, mais vous devez tout de même présenter vos preuves clairement

   • La charge de la preuve vous incombe — au-delà de tout doute raisonnable

Le RRO comme demande reconventionnelle dans une procédure de possession
Si votre propriétaire a engagé une procédure de possession au titre de la Section 8 et réclame des arriérés de loyer, une demande de RRO (ou la perspective d’une telle demande) constitue un puissant levier de négociation :

• Le montant du RRO peut être utilisé comme compensation équitable contre les arriérés

• Si votre demande de RRO dépasse les arriérés, le solde net vous est favorable

• Même si elle est engagée séparément devant le Tribunal, elle démontre le comportement illégal du propriétaire

Le Renters’ Rights Act 2025 : un RRO de 24 mois ?
Le Renters’ Rights Act 2025 prévoit d’étendre le maximum du RRO de 12 à 24 mois. Toutefois, ce changement est prospectif — la date de mise en œuvre n’a pas encore été confirmée. Il devrait s’aligner sur l’entrée en vigueur plus large de la loi (à partir de mai 2026), mais vérifiez la dernière feuille de route de mise en œuvre.

Comment Caira peut vous aider
Caira peut vous aider à naviguer dans la procédure RRO :

• Vérifier le statut de licence : comprendre si votre logement doit être licencié

• Calculer votre demande : déterminer le RRO maximal en fonction du loyer payé et des dates de l’infraction

• Rédiger votre demande : préparer une requête structurée au Tribunal

• Comprendre la défense du « duly made » : évaluer si la défense du propriétaire a des chances d’aboutir

• Préparer l’audience : organiser vos preuves et vos arguments

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Pour un guide connexe, consultez notre article sur les exigences de licence HMO 2026 : ce que propriétaires et locataires doivent savoir.

Avertissement : cet article fournit des informations générales, et non des conseils financiers, fiscaux ou juridiques.