Résumé rapide : Si votre bailleur a loué un HMO sans licence (ou a commis certaines autres infractions au logement), vous pouvez saisir le First-tier Tribunal pour obtenir un Rent Repayment Order (RRO) afin de récupérer jusqu’à 12 mois de loyer que vous avez payés pendant la période de l’infraction. Vous n’avez pas besoin d’avocat, vous n’avez pas besoin de déménager d’abord, et il n’est pas nécessaire que le bailleur ait été condamné. Ce guide explique qui est éligible, comment déposer une demande, ce que le Tribunal examine et ce que vous pouvez raisonnablement attendre.

Qu’est-ce qu’un Rent Repayment Order ?

Un Rent Repayment Order (RRO) est une décision judiciaire du First-tier Tribunal (Property Chamber) obligeant votre bailleur à vous rembourser le loyer. Les RRO ont été introduits par le Housing Act 2004 et étendus par le Housing and Planning Act 2016 (sections 40–52).

Un RRO peut exiger le remboursement de jusqu’à 12 mois de loyer — pas seulement un montant symbolique, mais potentiellement des milliers de livres. L’objectif est simple : les bailleurs qui enfreignent les lois sur le logement ne devraient pas profiter du loyer qu’ils ont perçu en le faisant.

Quelles infractions ouvrent droit à un RRO ?

Vous pouvez demander un RRO si votre bailleur a commis l’une de ces infractions (section 40(3), Housing and Planning Act 2016) :

Le motif le plus courant est l’exploitation d’un HMO sans licence.

Le motif le plus courant est l’exploitation d’un HMO sans licence.

Faut-il que le bailleur ait été condamné ?

Non. Le Tribunal doit être convaincu « au-delà de tout doute raisonnable » (le standard de preuve pénal) que l’infraction a été commise — mais il n’est pas nécessaire que le bailleur ait été poursuivi ou condamné. Vous prouvez vous-même l’infraction lors de l’audience devant le Tribunal.

Pour les cas de HMO sans licence, cela signifie généralement prouver :

1. Que le logement était un HMO (3+ personnes, 2+ ménages, installations communes)

2. Qu’il nécessitait une licence (licence obligatoire, supplémentaire ou sélective applicable)

3. Qu’aucune licence n’était en vigueur pendant la période réclamée

4. Que le bailleur ne dispose pas d’une défense valable

La défense de la demande « dûment déposée »

Les bailleurs disposent d’une défense statutaire en vertu de la section 72(4)(b) du Housing Act 2004 s’ils peuvent démontrer :

• Qu’une demande de licence avait été « dûment déposée » (correctement soumise), et

• Que la demande n’avait pas encore été tranchée ou retirée

C’est un point contesté. Les questions clés comprennent :

• « Dûment déposée » signifie-t-il simplement soumise, ou la demande doit-elle être complète et valide ?

• Que se passe-t-il si la demande a été déposée mais qu’il manquait des documents ?

• Quelle est la date exacte à laquelle la demande a été « dûment déposée » par rapport à celle à laquelle la licence a été formellement accordée ?

Cela est important pour la période du RRO. Si un bailleur a déposé une demande en juillet 2025 et que la licence a été accordée en septembre 2025, le bailleur peut soutenir que la période sans licence a pris fin en juillet (lorsque la demande a été « dûment déposée »), et non en septembre (lorsqu’elle a été formellement accordée). Les locataires peuvent soutenir l’inverse.

Délais : quand déposer la demande
Vous devez déposer votre demande dans les 12 mois suivant la date à laquelle l’infraction a été commise (section 41(2), Housing and Planning Act 2016).

• Vous ne pouvez réclamer que le loyer payé pendant la période de l’infraction — pas avant son début ni après sa fin

• Le montant maximal réclamable correspond à 12 mois de paiements de loyer

• Si l’infraction a duré plus de 12 mois, vous réclamez les 12 mois les plus récents

Combien pouvez-vous obtenir ?

Maximum : 12 mois de loyer
Le Tribunal peut accorder jusqu’à 12 mois de loyer payés pendant la période de l’infraction.

Quand le Tribunal doit accorder le maximum
Le Tribunal doit accorder le montant intégral lorsque :

• Le bailleur a été condamné pour l’infraction ou a reçu une sanction financière (sanction civile), et

• La demande est présentée par l’autorité locale

Quand le Tribunal dispose d’un pouvoir d’appréciation
Dans la plupart des demandes de locataires (lorsque le bailleur n’a pas été condamné), le Tribunal dispose d’une marge d’appréciation quant au montant. Il doit prendre en compte :

• La situation financière du bailleur — peut-il se permettre de payer ?

• Le comportement du bailleur — connaissait-il l’obligation de licence ? A-t-il tenté de se conformer ?

• Si le bailleur a été condamné pour une infraction ouvrant droit à un RRO

• Le comportement du locataire — étiez-vous un locataire exemplaire ou faisiez-vous partie du problème ?

• La gravité de l’infraction — l’Upper Tribunal, dans Ficcara v James [2023], a déclaré que le défaut de licence d’un HMO « n’est pas l’une des infractions RRO les plus graves », ce qui suggère que des montants plus faibles peuvent être appropriés par rapport, par exemple, à une expulsion illégale

Déductions
Le Tribunal peut déduire :

• Les charges incluses dans le loyer et payées par le bailleur (gaz, électricité, eau, council tax, internet haut débit)

• Des ajustements en fonction d’un comportement particulièrement bon ou mauvais du bailleur

• Des ajustements en fonction du comportement du locataire

Housing Benefit et Universal Credit : une distinction essentielle

Si une partie de votre loyer a été payée par l’Allocation logement ou par la part logement du Universal Credit, vous ne pourrez peut-être pas réclamer vous-même cette portion.

Si vous percevez l’UC et payez vous-même le bailleur, le loyer est considéré comme payé par vous. Si l’Allocation logement a été versée directement au bailleur, ce montant relève de la demande de l’autorité locale.

Cette distinction est cruciale pour les locataires bénéficiant d’aides. Si vous percevez l’UC et payez vous-même le bailleur, le loyer est considéré comme payé par vous. Si l’Allocation logement a été versée directement au bailleur, ce montant relève de la demande de l’autorité locale.

Comment déposer une demande : étape par étape

1. Confirmez que le logement doit être licencié

   • Consultez le registre public des licences de votre autorité locale (la plupart sont consultables en ligne)

   • Déposez une demande d’accès à l’information (FOI) en demandant le statut de licence et les dates

   • Vérifiez si la licence obligatoire, supplémentaire ou sélective s’applique dans votre secteur
     
     
     

2. Rassemblez les preuves

   • Contrat de location

   • Relevés de paiement du loyer (relevés bancaires montrant les versements mensuels)

   • Résultats du registre des licences de l’autorité locale ou réponse FOI

   • Toute correspondance avec le bailleur au sujet du statut du logement

   • Preuves du nombre d’occupants et de ménages (pour prouver le statut HMO)
     
     
     

3. Déposez votre demande auprès du First-tier Tribunal

   • La demande est déposée auprès du First-tier Tribunal (Property Chamber)

   • Utilisez le formulaire de demande du Tribunal (disponible sur GOV.UK)

   • Frais : généralement 100–300 £ (beaucoup moins que le county court)

   • Vous n’avez pas besoin d’avocat — le Tribunal est conçu pour les justiciables qui se représentent eux-mêmes
     
     
     

4. Assistez à l’audience

   • Les audiences peuvent avoir lieu en personne ou à distance (vidéo)

   • Moins formel qu’un tribunal, mais vous devez tout de même présenter vos preuves clairement

   • La charge de la preuve vous incombe — au-delà de tout doute raisonnable

Le RRO comme demande reconventionnelle dans une procédure de possession
Si votre bailleur a engagé une procédure de possession au titre de la section 8 et réclame des arriérés de loyer, une demande de RRO (ou la perspective d’en déposer une) est un puissant levier de négociation :

• Le montant du RRO peut être utilisé comme compensation équitable contre les arriérés

• Si votre demande de RRO dépasse les arriérés, le solde net vous est favorable

• Même si elle est engagée séparément devant le Tribunal, elle démontre le comportement illégal du bailleur

Renters’ Rights Act 2025 : RRO de 24 mois ?
Le Renters’ Rights Act 2025 prévoit des dispositions pour porter le RRO maximal de 12 à 24 mois. Cependant, ce changement s’applique pour l’avenir — la date de mise en œuvre n’a pas encore été confirmée. On s’attend à ce qu’il coïncide avec l’entrée en vigueur générale de la loi (à partir de mai 2026), mais vérifiez le dernier calendrier de mise en œuvre.

Comment Caira peut vous aider
Caira peut vous aider à naviguer dans le processus de RRO :

• Vérifier le statut de licence : comprendre si votre logement doit être licencié

• Calculer votre demande : déterminer le RRO maximal en fonction du loyer payé et des dates de l’infraction

• Rédiger votre demande : préparer une demande structurée pour le Tribunal

• Comprendre la défense « dûment déposée » : évaluer si la défense du bailleur a des chances de réussir

• Préparer l’audience : organiser vos preuves et vos arguments

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Avertissement : cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique.