Résumé :
Le taux majoré de 3 % peut s’appliquer même si vous ne détenez pas directement un autre bien, mais que vous en bénéficiez via une trust.
Les arrangements familiaux, comme les trusts pour enfants ou les espaces de vie partagés, doivent être examinés avec soin avant d’acheter un autre logement.
Se fier uniquement à des conseils juridiques ou de conveyancing standard est risqué si votre situation est inhabituelle ou implique des trusts.
La responsabilité du paiement du bon SDLT incombe toujours à l’acheteur, et non au conseiller.
Comment les trusts et les « intérêts bénéficiaires » peuvent déclencher la surtaxe de 3 %
Le taux majoré de 3 % ne concerne pas seulement les personnes qui possèdent deux logements ou plus à leur nom. Il peut aussi s’appliquer si vous avez un « intérêt bénéficiaire » dans un autre bien, même si ce bien est détenu dans un trust.
Qu’est-ce qu’un « intérêt bénéficiaire » ?
Un intérêt bénéficiaire signifie que vous avez le droit de tirer avantage d’un bien, même si vous n’en êtes pas le propriétaire légal. Cela peut inclure :
Le droit d’habiter le bien
Le droit de percevoir des revenus du bien (comme un loyer)
Le droit à une part de la valeur du bien
Si vous disposez de l’un de ces droits via un trust, vous pouvez être considéré comme propriétaire du bien au regard du stamp duty.
Types de trusts et leur incidence sur le SDLT
Bare Trusts :
Si vous êtes bénéficiaire d’un bare trust, vous êtes considéré comme le propriétaire au regard du SDLT. Tout bien détenu pour vous dans un bare trust compte comme votre bien.
Interest in Possession Trusts :
Si vous avez le droit d’habiter un bien détenu en trust ou d’en percevoir les revenus (parfois appelé « life interest »), vous êtes considéré comme ayant un intérêt bénéficiaire. Cela peut déclencher la surtaxe de 3 % si vous achetez un autre bien.
Points à prendre en compte
Si vous envisagez d’utiliser un trust pour protéger un bien familial ou faciliter la planification successorale, il est important de comprendre comment fonctionne le stamp duty land tax (SDLT). Beaucoup de personnes se font piéger par la surtaxe de 3 % au taux majoré, qui peut s’appliquer même si vous ne possédez pas directement un autre logement : le simple fait d’avoir un certain type d’intérêt dans un bien détenu en trust peut suffire.
L’affaire récente impliquant Angela Rayner, une responsable politique de premier plan, a montré à quel point il est facile de se tromper. Même avec des conseils juridiques, elle a fini par sous-payer le stamp duty en raison de la manière dont le logement familial était détenu en trust pour son enfant. Cet article explique, en termes simples, quand le taux majoré s’applique, ce qui constitue un « intérêt » dans un bien, et ce à quoi vous devez faire attention si vous êtes concerné par des trusts.
Qu’est-ce que la surtaxe de 3 % au taux majoré ?
Lorsque vous achetez un bien résidentiel en Angleterre ou au pays de Galles, vous payez généralement le SDLT en fonction du prix. Si vous possédez déjà un autre bien résidentiel, vous devrez souvent payer 3 % supplémentaires en plus des taux standard. C’est ce qu’on appelle les « higher rates for additional dwellings ».
Mais il ne s’agit pas seulement des biens que vous possédez à votre nom. Les règles examinent aussi si vous avez un « intérêt bénéficiaire » dans un autre bien, y compris certains intérêts détenus via des trusts.
Discretionary Trusts :
Si vous n’êtes qu’un bénéficiaire potentiel (sans droit garanti d’occuper le bien ou d’en percevoir des revenus), vous n’êtes généralement pas considéré comme ayant un intérêt bénéficiaire au regard du SDLT. En revanche, si vous avez un droit actuel d’en bénéficier, la surtaxe peut s’appliquer.
Membres de la famille et règles spéciales
Si votre enfant mineur est bénéficiaire d’un bien détenu en trust et que vous vivez avec lui, vous pouvez être considéré comme ayant un intérêt dans ce bien.
Si votre conjoint ou partenaire civil a un intérêt bénéficiaire dans un bien, vous êtes généralement considéré comme ayant également cet intérêt au regard du SDLT.
Pourquoi Angela Rayner a-t-elle démissionné de son poste de vice-Première ministre et ministre de l’Intérieur à cause du stamp duty ?
Angela Rayner a vendu sa part de la maison familiale à un trust mis en place pour son fils handicapé. Elle pensait que cela signifiait qu’elle ne possédait plus d’autre bien et a payé le taux standard de stamp duty lors de l’achat d’un nouvel appartement. Cependant, en raison de la manière dont le trust avait été structuré et des droits dont sa famille disposait pour vivre dans le logement d’origine, les règles ont fait qu’elle était toujours considérée comme ayant un intérêt dans ce bien. En conséquence, elle aurait dû payer la surtaxe de 3 % sur son nouvel appartement.
Faits de son affaire :
Le fils d’Angela Rayner a reçu une indemnisation à la suite de complications à la naissance qui lui ont laissé des handicaps à vie.
Un tribunal a ordonné la mise en place d’un trust pour gérer cette indemnisation et détenir la maison familiale au bénéfice de son fils.
Rayner a vendu sa part de la maison au trust, de sorte que son nom a été retiré des titres de propriété.
Malgré cela, la famille a continué un arrangement de « nesting » : les enfants, y compris son fils handicapé, vivaient dans la maison à plein temps, tandis que Rayner et son ex-mari s’y relayaient pour s’occuper d’eux.
Cela signifiait que Rayner avait toujours le droit d’habiter la maison familiale et d’en bénéficier, même si elle n’en était plus la propriétaire légale.
Elle a utilisé le produit de la vente pour acheter un nouvel appartement, pensant qu’elle ne possédait plus d’autre bien et n’a payé que le taux standard de stamp duty.
Cependant, comme le trust lui permettait, à elle et à sa famille, de continuer à vivre dans le logement d’origine, la loi la considérait toujours comme ayant un intérêt bénéficiaire dans ce bien.
En conséquence, elle aurait dû payer le taux majoré de 3 % de stamp duty sur son nouvel appartement.
Cette affaire montre que, même avec des conseils juridiques, il est facile de se tromper si tous les détails du trust et des arrangements familiaux ne sont pas pris en compte.
Exemples concrets et enseignements tirés de l’affaire Angela Rayner
Comprendre comment ces règles fonctionnent en pratique peut vous aider à éviter des erreurs coûteuses. L’affaire Angela Rayner est un bon exemple de la manière dont des arrangements familiaux et des trusts complexes peuvent déclencher de manière inattendue la surtaxe de 3 %.
Exemple 1 : La maison familiale détenue dans un trust
Imaginez que vous vendiez votre part de la maison familiale à un trust pour votre enfant, qui a moins de 18 ans. Vous utilisez l’argent pour acheter un nouvel appartement. Même si votre nom ne figure plus sur l’ancienne maison, si vous ou votre enfant pouvez toujours y vivre, ou si vous bénéficiez du trust, vous pouvez être considéré comme ayant un intérêt dans ce bien. Si vous achetez ensuite un autre bien, la surtaxe de 3 % pourrait s’appliquer.
Exemple 2 : L’achat d’une résidence secondaire
Supposons que vous soyez trustee et bénéficiaire d’un trust qui détient un bien. Si vous décidez d’acheter une résidence secondaire, HMRC peut considérer votre intérêt dans le bien détenu en trust comme la possession d’un autre logement. Cela signifie que vous paierez le taux majoré sur votre nouvel achat.
Pièges, difficultés et démarches pratiques : ce que les acheteurs et les familles doivent savoir
Pièges courants
Supposer que « pas de propriété légale » signifie pas de surtaxe :
Beaucoup de personnes pensent que si leur nom ne figure pas sur les titres de propriété, elles sont exemptées de la surtaxe SDLT de 3 %. Cependant, la loi examine les « intérêts bénéficiaires » : si vous, votre conjoint ou votre enfant mineur pouvez bénéficier d’un bien détenu en trust, vous pouvez tout de même être redevable du taux majoré.Mal comprendre les structures de trust :
Les trusts varient énormément. Certains donnent aux bénéficiaires un droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les revenus (un « interest in possession »), tandis que d’autres ne prévoient qu’un bénéfice futur potentiel. Ne pas clarifier la nature exacte de vos droits ou de ceux de votre famille au titre d’un trust peut entraîner des obligations SDLT inattendues.Se fier uniquement aux conveyancers pour les calculs fiscaux :
Les conveyancers sont chargés de gérer le processus juridique du transfert de propriété et de déposer la déclaration SDLT. Toutefois, la plupart ne sont pas des spécialistes fiscaux et préciseront dans leurs conditions qu’ils ne fournissent pas de conseils fiscaux. Si vous ne divulguez pas toutes les informations pertinentes — comme les arrangements de trust ou les intérêts familiaux — ils peuvent ne pas repérer les problèmes qui déclenchent le taux majoré. La responsabilité de la déclaration correcte et du paiement vous incombe toujours en tant qu’acheteur.Oublier les intérêts des membres de la famille :
Les règles du SDLT peuvent attribuer à votre conjoint, partenaire civil ou enfant mineur un intérêt dans un bien détenu par eux. Cela signifie que même si vous ne bénéficiez pas directement d’un bien détenu en trust, votre situation SDLT peut être affectée si un proche en bénéficie.
Difficultés en pratique
Frontières floues entre conseil juridique et conseil fiscal :
Des changements récents signifient que toute personne aidant à remplir des déclarations SDLT — y compris les conveyancers — peut être classée comme « tax adviser » à des fins réglementaires. Cela crée une tension, car on attend des conveyancers qu’ils repèrent les problèmes fiscaux potentiels, sans être qualifiés pour donner des conseils fiscaux détaillés. Leur rôle consiste à signaler les risques et à recommander l’intervention d’un spécialiste lorsque c’est nécessaire.Avis de non-responsabilité et limites du service :
Il est désormais courant que les conveyancers incluent des clauses de non-responsabilité dans leurs lettres de mission, précisant clairement qu’ils n’acceptent pas la responsabilité des conseils fiscaux. Toutefois, s’ils remplissent la déclaration SDLT sans signaler des alertes évidentes, leur conduite peut malgré tout être examinée si les choses tournent mal. Les tribunaux peuvent examiner s’ils ont agi dans le cadre de leur mission et s’ils auraient dû orienter le client vers un conseil spécialisé.Arrangements familiaux et trusts complexes :
Les structures familiales modernes — comme les familles recomposées, les arrangements de « nesting » et les trusts pour bénéficiaires vulnérables — rendent difficile la détermination de qui a un intérêt bénéficiaire à un moment donné. Cette complexité augmente le risque d’erreurs et de sous-paiement du SDLT.
Ce que vous pouvez attendre de chaque professionnel :
Conveyancer :
Gérera le transfert juridique du bien et déposera la déclaration SDLT sur la base des informations que vous fournissez. Il/elle devrait poser des questions de base sur votre situation, mais n’effectuera pas une analyse fiscale complète sauf s’il/elle dispose d’une expertise spécialisée.Solicitor :
Peut fournir un conseil juridique plus large, notamment sur les trusts et les arrangements familiaux. Toutefois, sauf expertise fiscale spécifique, il/elle vous recommandera probablement de consulter un spécialiste fiscal pour les questions SDLT impliquant des trusts ou des situations familiales complexes.Tax Adviser :
Analysera l’ensemble de votre situation, y compris les actes de trust, les arrangements familiaux et les intérêts immobiliers, afin de déterminer votre responsabilité SDLT. Il/elle peut fournir un avis écrit et vous aider à éviter des surtaxes inattendues.
Étapes pratiques pour vous protéger
Déclarez tout dès le départ : Informez votre conveyancer et tout conseiller de tous les trusts, arrangements familiaux et droits que vous ou votre famille avez sur d’autres biens.
Posez des questions directes : Si vous n’êtes pas sûr qu’un trust ou un arrangement familial puisse affecter votre SDLT, demandez une réponse claire. Si votre conveyancer ne peut pas vous conseiller, insistez pour être orienté vers un spécialiste fiscal.
Conservez de bons dossiers : Gardez des copies de tous les actes de trust, conseils juridiques et correspondances concernant les intérêts immobiliers. Cela vous aidera si HMRC pose des questions.
Ne vous fiez pas uniquement aux clauses de non-responsabilité : Même si votre conveyancer indique qu’il ne donne pas de conseils fiscaux, vous restez responsable du paiement du bon SDLT. Soyez particulièrement vigilant si votre situation n’est pas simple.
Vérifiez avant d’acheter : Si vous envisagez d’acheter un bien et avez un lien quelconque avec un trust, obtenez un conseil spécialisé avant de vous engager. Le coût du conseil est généralement bien inférieur au coût d’une erreur.
Principaux enseignements et conclusion
L’affaire Angela Rayner rappelle avec force que les arrangements immobiliers et familiaux — en particulier ceux impliquant des trusts — peuvent avoir des conséquences fiscales inattendues. Même des professionnels expérimentés et des personnalités publiques peuvent se faire piéger par la surtaxe SDLT de 3 % s’ils ne comprennent pas pleinement le fonctionnement des « intérêts bénéficiaires ».
Le taux majoré de 3 % peut s’appliquer même si vous ne détenez pas directement un autre bien, mais que vous en bénéficiez via un trust.
Les arrangements familiaux, comme les trusts pour enfants ou les espaces de vie partagés, doivent être examinés avec soin avant d’acheter un autre logement.
Se fier uniquement à des conseils juridiques ou de conveyancing standard est risqué si votre situation est inhabituelle ou implique des trusts.
La responsabilité du paiement du bon SDLT incombe toujours à l’acheteur, et non au conseiller.
Ce que vous pourriez faire :
Faites preuve d’ouverture et de précision sur votre situation avec vos conseillers.
Demandez un conseil fiscal spécialisé en cas de doute sur vos intérêts dans d’autres biens, en particulier via des trusts.
Conservez des dossiers et une documentation clairs pour tous les arrangements immobiliers et de trust.
N’ignorez pas les clauses de non-responsabilité — considérez-les comme une invitation à poser davantage de questions, et non comme un moyen d’échapper à votre responsabilité. Essayez le calculateur de stamp duty pour une résidence secondaire.
Clause de non-responsabilité :
Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou fiscal. Les règles fiscales immobilières, y compris celles relatives aux trusts et au stamp duty, sont complexes et susceptibles d’évoluer.
Vous ne devez pas vous fier uniquement aux informations fournies ici pour prendre des décisions concernant des transactions immobilières ou des arrangements de trust. Demandez toujours l’avis d’un professionnel qualifié qui pourra tenir compte de votre situation personnelle.
Si vous avez besoin de plus de détails, notre article Alvina Collardeau v Michael Fuchs : principaux enseignements pour les femmes sur les trusts et les biens internationaux peut vous aider.
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