Résumé :
Le taux supérieur de 3 % peut s’appliquer même si vous ne possédez pas directement un autre bien, mais que vous en bénéficiez par l’intermédiaire d’un trust.
Les arrangements familiaux, tels que les trusts pour les enfants ou les espaces de vie partagés, nécessitent un examen attentif avant d’acheter un autre logement.
S’en remettre uniquement à des conseils juridiques ou de conveyancing standard est risqué si votre situation est inhabituelle ou implique des trusts.
La responsabilité de payer le bon SDLT incombe toujours à l’acheteur, et non au conseiller.
Comment les trusts et les « intérêts bénéficiaires » peuvent déclencher la surtaxe de 3 %
Le taux supérieur de 3 % ne concerne pas seulement les personnes qui possèdent deux logements ou plus en leur propre nom. Il peut aussi s’appliquer si vous avez un « intérêt bénéficiaire » dans un autre bien, même si ce bien est détenu dans un trust.
Qu’est-ce qu’un « intérêt bénéficiaire » ?
Un intérêt bénéficiaire signifie que vous avez le droit de tirer avantage d’un bien, même si vous n’en êtes pas le propriétaire légal. Cela peut inclure :
Le droit d’habiter le bien
Le droit de percevoir des revenus du bien (comme un loyer)
Le droit à une part de la valeur du bien
Si vous disposez de l’un de ces droits par l’intermédiaire d’un trust, vous pouvez être considéré comme propriétaire du bien aux fins du droit de timbre.
Types de trusts et incidence sur le SDLT
Trusts nus :
Si vous êtes le bénéficiaire d’un trust nu, vous êtes considéré comme le propriétaire pour le SDLT. Tout bien détenu pour vous dans un trust nu est compté comme votre bien.
Trusts à intérêt en possession :
Si vous avez le droit d’habiter un bien détenu en trust ou d’en percevoir les revenus (parfois appelé « life interest »), vous êtes considéré comme ayant un intérêt bénéficiaire. Cela peut déclencher la surtaxe de 3 % si vous achetez un autre bien.
Points à prendre en compte
Si vous envisagez d’utiliser un trust pour protéger un bien familial ou aider à la planification successorale, il est important de comprendre comment fonctionne le stamp duty land tax (SDLT). Beaucoup de gens se font piéger par la surtaxe de 3 %, qui peut s’appliquer même si vous ne possédez pas directement un autre logement : il peut suffire d’avoir un certain type d’intérêt dans un bien détenu en trust.
L’affaire récente impliquant Angela Rayner, une femme politique de premier plan, a montré à quel point il est facile de se tromper. Même avec des conseils juridiques, elle a fini par sous-payer le droit de timbre en raison de la manière dont le logement familial était détenu en trust pour son enfant. Cet article explique, en termes simples, quand le taux supérieur s’applique, ce qui compte comme un « intérêt » dans un bien, et ce à quoi vous devez faire attention si vous êtes concerné par des trusts.
Qu’est-ce que la surtaxe de 3 % au taux supérieur ?
Lorsque vous achetez un bien résidentiel en Angleterre ou au pays de Galles, vous payez généralement le SDLT en fonction du prix. Si vous possédez déjà un autre bien résidentiel, vous devrez souvent payer 3 % supplémentaires par rapport aux taux standards. C’est ce que l’on appelle les « taux plus élevés pour les logements supplémentaires ».
Mais il ne s’agit pas seulement des biens que vous possédez en votre propre nom. Les règles examinent aussi si vous avez un « intérêt bénéficiaire » dans un autre bien, y compris certains intérêts détenus via des trusts.
Trusts discrétionnaires :
Si vous êtes seulement un bénéficiaire potentiel (sans droit garanti d’occuper le bien ou d’en percevoir des revenus), vous n’êtes généralement pas considéré comme ayant un intérêt bénéficiaire pour le SDLT. En revanche, si vous avez un droit actuel à en bénéficier, la surtaxe peut s’appliquer.
Membres de la famille et règles spéciales
Si votre enfant mineur est bénéficiaire d’un bien détenu en trust et que vous vivez avec lui, vous pouvez être considéré comme ayant un intérêt dans ce bien.
Si votre conjoint ou partenaire civil a un intérêt bénéficiaire dans un bien, vous êtes généralement considéré comme ayant aussi cet intérêt pour le SDLT.
Pourquoi Angela Rayner a-t-elle démissionné de ses fonctions de vice-Première ministre et de ministre de l’Intérieur à cause des droits de timbre ?
Angela Rayner a vendu sa part de son logement familial à un trust créé pour son fils handicapé. Elle pensait que cela signifiait qu’elle ne possédait plus aucun autre bien et a payé le taux standard de droit de timbre lors de l’achat d’un nouvel appartement. Cependant, en raison de la structure du trust et des droits dont sa famille disposait pour vivre dans le logement d’origine, les règles ont fait qu’elle était encore considérée comme ayant un intérêt dans ce bien. Par conséquent, elle aurait dû payer la surtaxe de 3 % sur son nouvel appartement.
Faits de son dossier :
Le fils d’Angela Rayner a reçu une indemnisation à la suite de complications à la naissance qui lui ont laissé un handicap à vie.
Un tribunal a ordonné la création d’un trust pour gérer cette indemnisation et conserver le logement familial au bénéfice de son fils.
Rayner a vendu sa part de la maison au trust, de sorte que son nom a été retiré des titres de propriété.
Malgré cela, la famille a continué selon un arrangement de « nesting » : les enfants, y compris son fils handicapé, vivaient dans la maison à temps plein, tandis que Rayner et son ex-mari s’y relayaient pour s’occuper d’eux.
Cela signifiait que Rayner avait toujours le droit de vivre dans le logement familial et d’en bénéficier, même si elle n’en était plus la propriétaire légale.
Elle a utilisé le produit de la vente pour acheter un nouvel appartement, pensant qu’elle ne possédait plus aucun autre bien et n’a payé que le taux standard de droit de timbre.
Cependant, parce que le trust lui permettait, à elle et à sa famille, de continuer à vivre dans le logement d’origine, la loi la considérait toujours comme ayant un intérêt bénéficiaire dans ce bien.
En conséquence, elle aurait dû payer la surtaxe de 3 % de droit de timbre sur son nouvel appartement.
Cette affaire montre que même avec des conseils juridiques, il est facile de se faire piéger si tous les détails du trust et des arrangements familiaux ne sont pas pris en compte.
Exemples concrets et enseignements tirés de l’affaire Angela Rayner
Comprendre comment ces règles fonctionnent en pratique peut vous aider à éviter des erreurs coûteuses. L’affaire Angela Rayner est un bon exemple de la manière dont des arrangements familiaux et des trusts complexes peuvent déclencher de façon inattendue la surtaxe de 3 %.
Exemple 1 : le logement familial dans un trust
Imaginez que vous vendiez votre part du logement familial à un trust au profit de votre enfant, qui a moins de 18 ans. Vous utilisez l’argent pour acheter un nouvel appartement. Même si votre nom ne figure plus sur l’ancien logement, si vous ou votre enfant pouvez toujours y vivre, ou si vous bénéficiez du trust, vous pouvez être considéré comme ayant un intérêt dans ce bien. Si vous achetez ensuite un autre bien, la surtaxe de 3 % pourrait s’appliquer.
Exemple 2 : l’achat d’une résidence secondaire
Supposons que vous soyez fiduciaire et bénéficiaire d’un trust qui possède un bien. Si vous décidez d’acheter une résidence secondaire, HMRC peut considérer votre intérêt dans le bien détenu en trust comme la possession d’un autre logement. Cela signifie que vous paierez le taux supérieur sur votre nouvel achat.
Pièges, difficultés et mesures pratiques : ce que les acheteurs et les familles doivent savoir
Pièges courants
Penser que « pas de propriété légale » signifie pas de surtaxe :
Beaucoup de gens pensent que si leur nom ne figure pas sur les titres de propriété, ils sont exemptés de la surtaxe SDLT de 3 %. Pourtant, la loi examine les « intérêts bénéficiaires » : si vous, votre conjoint ou votre enfant mineur pouvez bénéficier d’un bien détenu en trust, vous pouvez toujours être redevable du taux supérieur.Mal comprendre les structures de trust :
Les trusts varient énormément. Certains donnent aux bénéficiaires le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les revenus (« interest in possession »), tandis que d’autres ne procurent qu’un avantage futur potentiel. Ne pas clarifier la nature exacte de vos droits ou de ceux de votre famille dans un trust peut entraîner des dettes SDLT inattendues.Se fier uniquement aux conveyancers pour les calculs fiscaux :
Les conveyancers sont responsables de la gestion du transfert juridique du bien et de la soumission de la déclaration SDLT. Toutefois, la plupart ne sont pas spécialistes en fiscalité et préciseront dans leurs conditions qu’ils ne fournissent pas de conseils fiscaux. Si vous ne divulguez pas toutes les informations pertinentes — comme les trusts ou les intérêts familiaux — ils risquent de ne pas repérer les éléments qui déclenchent le taux supérieur. La responsabilité de la déclaration correcte et du paiement reste la vôtre, en tant qu’acheteur.Oublier les intérêts des membres de la famille :
Les règles SDLT peuvent attribuer à votre conjoint, partenaire civil ou enfant mineur un intérêt dans un bien détenu par eux. Cela signifie que même si vous ne bénéficiez pas directement d’un bien détenu en trust, votre situation SDLT peut être affectée si un proche en bénéficie.
Difficultés dans la pratique
Frontières floues entre conseil juridique et conseil fiscal :
Des changements récents signifient que toute personne aidant à remplir des déclarations SDLT — y compris les conveyancers — peut être classée comme « conseiller fiscal » à des fins réglementaires. Cela crée une tension, car les conveyancers sont censés repérer les risques fiscaux potentiels, mais ne sont pas qualifiés pour donner des conseils fiscaux détaillés. Leur rôle consiste à signaler les risques et à recommander, si nécessaire, l’intervention d’un spécialiste.Clauses de non-responsabilité et limites du service :
Il est désormais courant que les conveyancers incluent dans leurs lettres de mission des clauses de non-responsabilité, précisant qu’ils n’acceptent pas la responsabilité des conseils fiscaux. Toutefois, s’ils remplissent la déclaration SDLT sans relever des signaux d’alerte évidents, leur conduite peut malgré tout être examinée si les choses tournent mal. Les tribunaux peuvent regarder s’ils ont agi dans le cadre de leur mandat et s’ils auraient dû orienter le client vers un conseil spécialisé.Arrangements familiaux et trusts complexes :
Les structures familiales modernes — comme les familles recomposées, les arrangements de « nesting » et les trusts pour bénéficiaires vulnérables — rendent difficile la détermination de la personne qui a un intérêt bénéficiaire à un moment donné. Cette complexité augmente le risque d’erreurs et de sous-paiement du SDLT.
Ce que vous pouvez attendre de chaque professionnel :
Conveyancer :
Il gérera le transfert juridique du bien et soumettra la déclaration SDLT sur la base des informations que vous fournissez. Il devrait poser des questions de base sur votre situation, mais ne procédera pas à une analyse fiscale complète, sauf s’il possède une expertise spécialisée.Avocat :
Peut fournir des conseils juridiques plus larges, notamment sur les trusts et les arrangements familiaux. Cependant, sauf s’il possède une expertise fiscale spécifique, il vous recommandera probablement de consulter un spécialiste de la fiscalité pour les questions SDLT impliquant des trusts ou des situations familiales complexes.Conseiller fiscal :
Analysera l’ensemble de votre situation, y compris les actes de trust, les arrangements familiaux et les intérêts immobiliers, afin de déterminer votre responsabilité SDLT. Il peut fournir un avis écrit et vous aider à éviter des surtaxes inattendues.
Mesures pratiques pour vous protéger
Déclarez tout dès le départ : informez votre conveyancer et tout conseiller de tous les trusts, des arrangements familiaux et des droits que vous ou votre famille avez sur d’autres biens.
Posez des questions directes : si vous ne savez pas si un trust ou un arrangement familial peut affecter votre SDLT, demandez une réponse claire. Si votre conveyancer ne peut pas vous conseiller, insistez pour être orienté vers un spécialiste fiscal.
Conservez de bons dossiers : gardez des copies de tous les actes de trust, des conseils juridiques et de toute correspondance concernant les intérêts immobiliers. Cela vous aidera si HMRC vous pose des questions.
Ne vous fiez pas uniquement aux clauses de non-responsabilité : même si votre conveyancer indique qu’il ne donne pas de conseils fiscaux, vous restez responsable du paiement du bon SDLT. Soyez particulièrement vigilant si votre situation n’est pas simple.
Faites un point avant d’acheter : si vous envisagez d’acheter un bien et avez un lien quelconque avec un trust, obtenez un conseil spécialisé avant de vous engager. Le coût du conseil est généralement bien inférieur au coût d’une erreur.
Principaux enseignements et conclusion
L’affaire Angela Rayner rappelle avec force que les arrangements immobiliers et familiaux — en particulier ceux qui impliquent des trusts — peuvent avoir des conséquences fiscales inattendues. Même des professionnels expérimentés et des personnalités publiques peuvent se faire piéger par la surtaxe SDLT de 3 % s’ils ne comprennent pas pleinement le fonctionnement des « intérêts bénéficiaires ».
Le taux supérieur de 3 % peut s’appliquer même si vous ne possédez pas directement un autre bien, mais que vous en bénéficiez par l’intermédiaire d’un trust.
Les arrangements familiaux, tels que les trusts pour les enfants ou les espaces de vie partagés, nécessitent un examen attentif avant d’acheter un autre logement.
S’en remettre uniquement à des conseils juridiques ou de conveyancing standard est risqué si votre situation est inhabituelle ou implique des trusts.
La responsabilité de payer le bon SDLT incombe toujours à l’acheteur, et non au conseiller.
Ce que vous pourriez faire :
Faites preuve de transparence et de précision sur votre situation auprès de vos conseillers.
Demandez un conseil fiscal spécialisé s’il existe le moindre doute sur vos intérêts dans d’autres biens, en particulier via des trusts.
Conservez des dossiers et des documents clairs pour tous les arrangements immobiliers et de trust.
Ne négligez pas les clauses de non-responsabilité — voyez-les comme une invitation à poser davantage de questions, et non comme un moyen de vous dégager de toute responsabilité. Essayez le calculateur de droits de timbre pour résidence secondaire.
Avertissement :
Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou fiscal. Les règles fiscales immobilières, y compris celles relatives aux trusts et au droit de timbre, sont complexes et susceptibles d’évoluer.
Vous ne devez pas vous fier uniquement aux informations fournies ici pour prendre des décisions concernant des transactions immobilières ou des arrangements de trust. Demandez toujours conseil à un professionnel qualifié qui pourra tenir compte de votre situation personnelle.
Si vous avez besoin de plus de détails, notre article Alvina Collardeau c. Michael Fuchs : principales leçons pour les femmes sur les trusts et les biens internationaux peut vous aider.
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