Guide approfondi 2026 du contrat de location de logement en Chine

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Caira peut détecter les clauses de retenue de dépôt abusives, les clauses types contraires au Code civil, les pénalités de résiliation anticipée déséquilibrées, ainsi que les vices juridiques du logement non signalés par le propriétaire. Téléchargez le contrat et obtenez immédiatement une analyse.
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I. Fondements juridiques du contrat de location en Chine

Les contrats de location de logement en Chine sont principalement régis par le Code civil (en vigueur depuis 2021), chapitre 20 « Contrat de location » (articles 703 à 734), et complétés par les règlements locaux de gestion de la location de logements (par exemple, le Règlement de Pékin sur la location de logements, le Règlement de Shanghai sur la location de logements, et d’autres textes locaux). L’entrée en vigueur du Code civil a marqué l’intégration de l’ancienne Loi sur les contrats, de la Loi sur les droits réels et d’autres textes, en établissant de manière plus systématique et plus claire les droits et obligations des deux parties.

Parallèlement, le Règlement sur la location de logements publié par le ministère du Logement et du Développement urbain et rural (en consultation) ainsi que les règles de supervision des plateformes de location dans différentes villes continuent d’influencer le marché locatif. Il convient de noter en particulier que, depuis 2021, plusieurs villes ont imposé des exigences plus strictes de supervision des fonds aux entreprises de location de logements afin de prévenir les risques d’« effondrement ».

II. Les clauses essentielles que le contrat doit préciser

⚠️ Attention aux risques liés aux « logements cloisonnés » et à la « colocation illégale » : à Pékin, Shanghai, Shenzhen et dans d’autres villes, la location de salons ou de balcons cloisonnés constitue une infraction et peut faire l’objet de sanctions administratives. Si vous louez ce type de logement, vous pouvez être contraint de déménager en cas de contrôle, et il peut être difficile de récupérer votre dépôt de garantie. Avant de louer, assurez-vous impérativement que l’usage du logement est conforme et qu’aucune transformation illégale n’a été effectuée.

III. Dépôt de garantie — règles juridiques de restitution

Le dépôt de garantie est l’un des sujets de litige les plus fréquents dans les conflits locatifs. Voici les points juridiques essentiels concernant sa gestion :

• Délai de restitution : le Code civil prévoit qu’après la résiliation ou l’expiration du contrat, le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai raisonnable. La plupart des règlements locaux fixent ce délai à 7 à 15 jours ouvrables.

• Motifs de retenue : seules les pertes réelles causées par la faute du locataire peuvent être retenues, et cela doit être étayé par des preuves (état des lieux d’entrée, comparaison de photos). L’usure normale (par exemple de légères traces sur les murs, le vieillissement naturel des appareils) ne peut pas être retenue.

• Pas de retenue sans justificatif : en l’absence d’un état des lieux écrit à l’entrée, il est difficile pour le bailleur de prouver que les dommages ont été causés par le locataire ; le dépôt doit alors être restitué intégralement.

• Dépôt conservé par une plateforme intermédiaire : si le contrat est signé via une entreprise de location de logements réglementée, le dépôt doit être placé sur un compte de supervision et ne peut pas être détourné.

IV. Enregistrement du logement — une obligation légale souvent négligée

Selon les règles du ministère du Logement et du Développement urbain et rural ainsi que les règlements locaux de plusieurs villes, après la signature d’un contrat de location, il faut procéder à l’enregistrement auprès de l’autorité locale de gestion du logement dans un délai de 30 jours. L’enregistrement est généralement à la charge du bailleur, mais le locataire peut demander une preuve d’enregistrement. Les avantages de cet enregistrement comprennent : la protection de l’opposabilité du bail (en cas de transfert du logement, un bail enregistré est opposable au nouveau propriétaire), la facilitation de la demande de certificat de résidence (essentiel pour les personnes mobiles) et l’accès aux politiques de subvention au logement.

Cas pratique : litige locatif de Zhang Hua à Shanghai

Contexte : Zhang Hua (26 ans, jeune diplômé) loue un appartement d’une chambre à Pudong, Shanghai, pour un loyer mensuel de 5 200 RMB, avec un dépôt équivalent à deux mois de loyer (10 400 RMB), via une plateforme intermédiaire, pour une durée de contrat de 2 ans.

Déroulement du litige :

• Piège de la résiliation anticipée : le contrat prévoit qu’une résiliation anticipée entraîne une indemnité équivalente à 3 mois de loyer (15 600 RMB). Toutefois, seule la pénalité du locataire est prévue ; si le bailleur reprend le logement plus tôt (par exemple pour y habiter), il lui suffit de prévenir 30 jours à l’avance, sans indemnisation. Il s’agit d’une clause typiquement déséquilibrée.

• Dépôt retenu : lors du départ, le bailleur a retenu 2 000 RMB au motif de « légères traces sur le mur ». Mais aucun état des lieux photographique n’avait été réalisé à l’entrée, et Zhang Hua n’a pas pu prouver que ces traces existaient déjà avant son arrivée.

• Absence d’enregistrement : la plateforme intermédiaire n’a pas effectué l’enregistrement du logement pour Zhang Hua, ce qui l’a empêché de demander le certificat de résidence de Shanghai et a ensuite affecté sa procédure de points pour l’obtention du hukou.

• Assistance de Caira : lors de sa nouvelle location, Zhang Hua a d’abord fait analyser le contrat par Caira. Caira a identifié la clause de pénalité déséquilibrée, l’absence d’exigence d’annexe d’état des lieux et la clause relative à l’obligation d’enregistrement ; Zhang Hua a ainsi obtenu du propriétaire l’ajout de ces trois éléments.

V. Modèle de contrat de location réutilisable (Word / PDF)

Copiez le modèle ci-dessous, collez-le dans Microsoft Word, remplissez les éléments entre crochets, imprimez-le puis faites-le signer par les deux parties, qui en conserveront chacune un exemplaire. Il est recommandé de prendre également des photos de l’état du logement en annexe et de les enregistrer en PDF pour consultation ultérieure.

📋 Copier le modèle → Coller dans Word 📄 Copier le texte brut

Conseil : il est recommandé d’ajouter en annexe au contrat une liste de photos de l’état du logement (avec la date de prise de vue), la liste des appareils électroménagers et des meubles, ainsi que les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz à l’entrée.

Contrat de location de logement

Partie A (bailleur) : [nom/raison sociale]
Numéro de carte d’identité / code social unifié : [numéro]
Téléphone : [numéro]
Adresse : [adresse]

Partie B (locataire) : [nom]
Numéro de carte d’identité : [numéro]
Téléphone : [numéro]
Adresse (actuelle) : [adresse]

Les parties A et B, après accord mutuel, concluent le présent contrat concernant la location du logement suivant :

Article 1 — Informations de base sur le logement
1.1 Situation du logement : [province/ville/district/rue/numéro], [X] pièces, [X] salons, surface construite d’environ [X] m².
1.2 Numéro du certificat de propriété : [numéro] (ou numéro du certificat de propriété immobilière : [numéro]).
1.3 Usage du logement : usage résidentiel (ne peut pas être utilisé à des fins commerciales ou illégales).
1.4 Les équipements annexes, meubles et appareils électroménagers sont détaillés dans l’annexe I du présent contrat, « Inventaire de l’état du logement et des équipements ».

Article 2 — Durée de la location
2.1 La durée de la location court du [date de début] au [date de fin], soit [X] mois.
2.2 À l’expiration du bail, si la partie B souhaite continuer à louer, elle doit en informer la partie A [30] jours à l’avance afin de négocier le renouvellement.

Article 3 — Loyer et modalités de paiement
3.1 Le loyer mensuel est de [X] RMB, en toutes lettres : [montant en toutes lettres].
3.2 Modalité de paiement : [un mois de dépôt pour trois mois de loyer / deux mois de dépôt pour un mois de loyer / paiement mensuel]. La partie B paie le loyer du mois (ou de la période en cours) avant le [X] de chaque mois sur le compte désigné par la partie A (numéro de compte : [compte], titulaire : [titulaire], banque : [banque]).
3.3 Le loyer ne peut pas être ajusté unilatéralement pendant la durée du contrat.

Article 4 — Dépôt de garantie
4.1 À la signature du présent contrat, la partie B verse à la partie A un dépôt de garantie de [X] RMB, soit l’équivalent de [X] mois de loyer.
4.2 À l’échéance ou à la résiliation du contrat, après restitution du logement par la partie B et achèvement de l’état des lieux, la partie A restitue à la partie B, sans intérêts, le solde du dépôt après déduction des pertes réelles confirmées comme étant causées par la faute de la partie B, dans un délai de [7/15] jours ouvrables.
4.3 Les frais de réparation résultant de l’usure naturelle du logement ne peuvent pas être déduits du dépôt.

Article 5 — Répartition des charges
5.1 La partie B prend en charge l’eau, l’électricité, le gaz et Internet pendant la durée de la location.
5.2 La partie A prend en charge les charges de copropriété et le fonds spécial de réparation du logement.
5.3 Le jour de l’entrée dans les lieux, les deux parties confirment ensemble les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz et les consignent en annexe.

Article 6 — Réparations et entretien du logement
6.1 La partie A est responsable des réparations de la structure principale du logement, de l’étanchéité, des canalisations de chauffage et des autres infrastructures de base, et doit organiser les réparations dans un délai de [7] jours après réception de la notification de la partie B.
6.2 La partie B doit utiliser le logement de manière raisonnable et ne peut pas le transformer, le rénover ou percer les murs sans autorisation. Les dommages causés par la faute de la partie B lors de l’usage quotidien sont à sa charge.

Article 7 — Résiliation anticipée
7.1 Si la partie B résilie le contrat de manière anticipée, elle doit en informer la partie A par écrit [30] jours à l’avance et verser une indemnité de rupture de [X] RMB, soit l’équivalent de [X] mois de loyer.
7.2 Si la partie A reprend le logement de manière anticipée (sans faute de la partie B), elle doit en informer la partie B par écrit [30] jours à l’avance et verser à la partie B une indemnité de rupture du même montant, tout en restituant intégralement le dépôt de garantie.

Article 8 — Restriction de sous-location
Sans l’accord écrit de la partie A, la partie B ne peut pas sous-louer ce logement à un tiers ; à défaut, cela constitue une violation substantielle du contrat, et la partie A a le droit de résilier le contrat et de confisquer le dépôt de garantie.

Article 9 — Résiliation du contrat et restitution du logement
À l’expiration ou à la résiliation du contrat, la partie B doit restituer le logement à temps et le remettre dans l’état dans lequel il se trouvait à l’entrée (à l’exception de l’usure normale). Après l’état des lieux conjoint, les parties signent un procès-verbal de restitution.

Article 10 — Enregistrement
La partie A doit, dans les [30]

Contrat de location de logement

Partie A (bailleur) : [nom/raison sociale]
Numéro de carte d’identité / code social unifié : [numéro]
Téléphone : [numéro]
Adresse : [adresse]

Partie B (locataire) : [nom]
Numéro de carte d’identité : [numéro]
Téléphone : [numéro]
Adresse (actuelle) : [adresse]

Les parties A et B, après accord mutuel, concluent le présent contrat concernant la location du logement suivant :

Article 1 — Informations de base sur le logement
1.1 Situation du logement : [province/ville/district/rue/numéro], [X] pièces, [X] salons, surface construite d’environ [X] m².
1.2 Numéro du certificat de propriété : [numéro] (ou numéro du certificat de propriété immobilière : [numéro]).
1.3 Usage du logement : usage résidentiel (ne peut pas être utilisé à des fins commerciales ou illégales).
1.4 Les équipements annexes, meubles et appareils électroménagers sont détaillés dans l’annexe I du présent contrat, « Inventaire de l’état du logement et des équipements ».

Article 2 — Durée de la location
2.1 La durée de la location court du [date de début] au [date de fin], soit [X] mois.
2.2 À l’expiration du bail, si la partie B souhaite continuer à louer, elle doit en informer la partie A [30] jours à l’avance afin de négocier le renouvellement.

Article 3 — Loyer et modalités de paiement
3.1 Le loyer mensuel est de [X] RMB, en toutes lettres : [montant en toutes lettres].
3.2 Modalité de paiement : [un mois de dépôt pour trois mois de loyer / deux mois de dépôt pour un mois de loyer / paiement mensuel]. La partie B paie le loyer du mois (ou de la période en cours) avant le [X] de chaque mois sur le compte désigné par la partie A (numéro de compte : [compte], titulaire : [titulaire], banque : [banque]).
3.3 Le loyer ne peut pas être ajusté unilatéralement pendant la durée du contrat.

Article 4 — Dépôt de garantie
4.1 À la signature du présent contrat, la partie B verse à la partie A un dépôt de garantie de [X] RMB, soit l’équivalent de [X] mois de loyer.
4.2 À l’échéance ou à la résiliation du contrat, après restitution du logement par la partie B et achèvement de l’état des lieux, la partie A restitue à la partie B, sans intérêts, le solde du dépôt après déduction des pertes réelles confirmées comme étant causées par la faute de la partie B, dans un délai de [7/15] jours ouvrables.
4.3 Les frais de réparation résultant de l’usure naturelle du logement ne peuvent pas être déduits du dépôt.

Article 5 — Répartition des charges
5.1 La partie B prend en charge l’eau, l’électricité, le gaz et Internet pendant la durée de la location.
5.2 La partie A prend en charge les charges de copropriété et le fonds spécial de réparation du logement.
5.3 Le jour de l’entrée dans les lieux, les deux parties confirment ensemble les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz et les consignent en annexe.

Article 6 — Réparations et entretien du logement
6.1 La partie A est responsable des réparations de la structure principale du logement, de l’étanchéité, des canalisations de chauffage et des autres infrastructures de base, et doit organiser les réparations dans un délai de [7] jours après réception de la notification de la partie B.
6.2 La partie B doit utiliser le logement de manière raisonnable et ne peut pas le transformer, le rénover ou percer les murs sans autorisation. Les dommages causés par la faute de la partie B lors de l’usage quotidien sont à sa charge.

Article 7 — Résiliation anticipée
7.1 Si la partie B résilie le contrat de manière anticipée, elle doit en informer la partie A par écrit [30] jours à l’avance et verser une indemnité de rupture de [X] RMB, soit l’équivalent de [X] mois de loyer.
7.2 Si la partie A reprend le logement de manière anticipée (sans faute de la partie B), elle doit en informer la partie B par écrit [30] jours à l’avance et verser à la partie B une indemnité de rupture du même montant, tout en restituant intégralement le dépôt de garantie.

Article 8 — Restriction de sous-location
Sans l’accord écrit de la partie A, la partie B ne peut pas sous-louer ce logement à un tiers ; à défaut, cela constitue une violation substantielle du contrat, et la partie A a le droit de résilier le contrat et de confisquer le dépôt de garantie.

Article 9 — Résiliation du contrat et restitution du logement
À l’expiration ou à la résiliation du contrat, la partie B doit restituer le logement à temps et le remettre dans l’état dans lequel il se trouvait à l’entrée (à l’exception de l’usure normale). Après l’état des lieux conjoint, les parties signent un procès-verbal de restitution.

Article 10 — Enregistrement
La partie A doit, dans les [30]

Contrat de location de logement

Partie A (bailleur) : [nom/raison sociale]
Numéro de carte d’identité / code social unifié : [numéro]
Téléphone : [numéro]
Adresse : [adresse]

Partie B (locataire) : [nom]
Numéro de carte d’identité : [numéro]
Téléphone : [numéro]
Adresse (actuelle) : [adresse]

Les parties A et B, après accord mutuel, concluent le présent contrat concernant la location du logement suivant :

Article 1 — Informations de base sur le logement
1.1 Situation du logement : [province/ville/district/rue/numéro], [X] pièces, [X] salons, surface construite d’environ [X] m².
1.2 Numéro du certificat de propriété : [numéro] (ou numéro du certificat de propriété immobilière : [numéro]).
1.3 Usage du logement : usage résidentiel (ne peut pas être utilisé à des fins commerciales ou illégales).
1.4 Les équipements annexes, meubles et appareils électroménagers sont détaillés dans l’annexe I du présent contrat, « Inventaire de l’état du logement et des équipements ».

Article 2 — Durée de la location
2.1 La durée de la location court du [date de début] au [date de fin], soit [X] mois.
2.2 À l’expiration du bail, si la partie B souhaite continuer à louer, elle doit en informer la partie A [30] jours à l’avance afin de négocier le renouvellement.

Article 3 — Loyer et modalités de paiement
3.1 Le loyer mensuel est de [X] RMB, en toutes lettres : [montant en toutes lettres].
3.2 Modalité de paiement : [un mois de dépôt pour trois mois de loyer / deux mois de dépôt pour un mois de loyer / paiement mensuel]. La partie B paie le loyer du mois (ou de la période en cours) avant le [X] de chaque mois sur le compte désigné par la partie A (numéro de compte : [compte], titulaire : [titulaire], banque : [banque]).
3.3 Le loyer ne peut pas être ajusté unilatéralement pendant la durée du contrat.

Article 4 — Dépôt de garantie
4.1 À la signature du présent contrat, la partie B verse à la partie A un dépôt de garantie de [X] RMB, soit l’équivalent de [X] mois de loyer.
4.2 À l’échéance ou à la résiliation du contrat, après restitution du logement par la partie B et achèvement de l’état des lieux, la partie A restitue à la partie B, sans intérêts, le solde du dépôt après déduction des pertes réelles confirmées comme étant causées par la faute de la partie B, dans un délai de [7/15] jours ouvrables.
4.3 Les frais de réparation résultant de l’usure naturelle du logement ne peuvent pas être déduits du dépôt.

Article 5 — Répartition des charges
5.1 La partie B prend en charge l’eau, l’électricité, le gaz et Internet pendant la durée de la location.
5.2 La partie A prend en charge les charges de copropriété et le fonds spécial de réparation du logement.
5.3 Le jour de l’entrée dans les lieux, les deux parties confirment ensemble les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz et les consignent en annexe.

Article 6 — Réparations et entretien du logement
6.1 La partie A est responsable des réparations de la structure principale du logement, de l’étanchéité, des canalisations de chauffage et des autres infrastructures de base, et doit organiser les réparations dans un délai de [7] jours après réception de la notification de la partie B.
6.2 La partie B doit utiliser le logement de manière raisonnable et ne peut pas le transformer, le rénover ou percer les murs sans autorisation. Les dommages causés par la faute de la partie B lors de l’usage quotidien sont à sa charge.

Article 7 — Résiliation anticipée
7.1 Si la partie B résilie le contrat de manière anticipée, elle doit en informer la partie A par écrit [30] jours à l’avance et verser une indemnité de rupture de [X] RMB, soit l’équivalent de [X] mois de loyer.
7.2 Si la partie A reprend le logement de manière anticipée (sans faute de la partie B), elle doit en informer la partie B par écrit [30] jours à l’avance et verser à la partie B une indemnité de rupture du même montant, tout en restituant intégralement le dépôt de garantie.

Article 8 — Restriction de sous-location
Sans l’accord écrit de la partie A, la partie B ne peut pas sous-louer ce logement à un tiers ; à défaut, cela constitue une violation substantielle du contrat, et la partie A a le droit de résilier le contrat et de confisquer le dépôt de garantie.

Article 9 — Résiliation du contrat et restitution du logement
À l’expiration ou à la résiliation du contrat, la partie B doit restituer le logement à temps et le remettre dans l’état dans lequel il se trouvait à l’entrée (à l’exception de l’usure normale). Après l’état des lieux conjoint, les parties signent un procès-verbal de restitution.

Article 10 — Enregistrement
La partie A doit, dans les [30]

VI. Questions fréquentes (FAQ)

Q : Un contrat sans enregistrement du logement est-il valable ?
R : Oui. L’enregistrement est une exigence administrative et son absence n’affecte pas la validité juridique du contrat lui-même. En revanche, un bail non enregistré a une opposabilité plus faible à l’égard des tiers (par exemple un nouveau propriétaire) — si le logement est vendu, le nouveau propriétaire peut, sous certaines conditions, ne pas être lié par le bail initial. Il est recommandé d’exiger systématiquement l’enregistrement.

Q : Si le propriétaire vend le logement, puis-je continuer à y habiter ?
R : Selon le principe « la vente ne rompt pas le bail » (article 725 du Code civil), pendant la durée de validité du contrat de location, même si le bailleur transfère le logement, le locataire a le droit de poursuivre l’exécution du contrat et bénéficie d’un droit de préemption dans des conditions identiques. Toutefois, ce droit suppose que le contrat ait été enregistré ou que le locataire ait déjà la possession et l’usage effectifs du logement.

Q : Le propriétaire peut-il entrer librement dans la chambre pendant la location ?
R : Non. Pendant la durée de la location, le locataire dispose du droit de possession et d’usage du logement ; le propriétaire n’a pas le droit d’y entrer sans le consentement du locataire. Une intrusion non autorisée peut constituer une atteinte aux droits d’autrui et, dans les cas graves, donner lieu à un signalement à la police. Le contrat peut prévoir un délai raisonnable de préavis pour les inspections périodiques du propriétaire (il est recommandé de prévoir au moins 24 à 48 heures à l’avance).

Sources officielles

• Chapitre sur le contrat de location du Code civil : npc.gov.cn

• Ministère du Logement et du Développement urbain et rural : mohurd.gov.cn

• Texte type du contrat de location de logement de Pékin : zjw.beijing.gov.cn

Le contenu de cet article est fondé sur la recherche juridique chinoise de 2026 et est fourni à titre indicatif uniquement. Veuillez utiliser Caira pour vérifier votre contrat de location spécifique.