अगर आप यहाँ हैं, तो संभव है कि आप सामान्य सलाह पहले ही समाप्त कर चुके हों। आपने अपने बिल्डर से संपर्क किया है, अपनी वारंटी के पीछे भागे हैं, और शायद लोकपाल तक भी मामला बढ़ाया है—फिर भी आपका घर अब भी रिसाव, दरारों या संरचनात्मक विफलताओं से भरा हुआ है। यहाँ बताया गया है कि वास्तविक कानूनी और तकनीकी दमखम के साथ अपना मामला कैसे तैयार करें।

नए निर्माण दोषों के लिए मुआवज़ा कुछ सौ पाउंड के छोटे-मोटे मरम्मत कार्यों से लेकर, बड़े मुद्दों के लिए £75,000 से अधिक तक हो सकता है—यदि आप न्यू होम्स ओम्बड्समैन सर्विस तक मामला बढ़ाते हैं।

• लोकपाल अवॉर्ड:
  गृहस्वामियों ने न्यू होम्स ओम्बड्समैन सर्विस के माध्यम से गंभीर दोषों, देरी, या रहने लायक न होने की स्थितियों के लिए £75,000 तक का मुआवज़ा प्राप्त किया है।
  कंज़्यूमर कोड फॉर होम बिल्डर्स के तहत £50,000 तक का अवॉर्ड दिया जा सकता है।

  
  
  
  

• असुविधा:

  आवास संबंधी मामलों में मानसिक पीड़ा और असुविधा के लिए दिए जाने वाले अवॉर्ड आम तौर पर मध्यम व्यवधान के लिए £500 से £5,000 के बीच होते हैं, लेकिन गंभीर मामलों में £10,000 या उससे अधिक तक पहुँच सकते हैं (जैसे लंबे समय तक रहने योग्य न होना, स्वास्थ्य जोखिम, या महत्वपूर्ण भावनात्मक तनाव)।

  
  
  
  

• समूहिक कार्रवाइयाँ:
  कई निवासियों के समन्वित दावों के परिणामस्वरूप £1 मिलियन से अधिक के समझौते हुए हैं, खासकर जहाँ व्यापक दोष या अग्नि-सुरक्षा जोखिम शामिल हों।

  
  

• आरक्षण शुल्क वापसी:
  यदि आपका घर समय पर तैयार नहीं था या रहने के लिए उपयुक्त नहीं है, तो आप अपने आरक्षण शुल्क की पूरी वापसी के हकदार हो सकते हैं—अक्सर £500–£2,000।

  
  

• परिणामी हानियाँ:
  दावों में अस्थायी आवास की लागत (£1,000–£10,000+), खोया हुआ किराया, या वारंटी में शामिल न होने वाली मरम्मत शामिल हो सकती है।

  
  

मुख्य सुझाव:
आप जितनी राशि का दावा कर रहे हैं, उसे हमेशा स्पष्ट रूप से बताइए और उसे रसीदों, इनवॉइसों और स्वतंत्र रिपोर्टों से समर्थन दीजिए। आप जितना अधिक प्रमाण देंगे, पूर्ण मुआवज़ा हासिल करने की आपकी संभावना उतनी ही अधिक होगी।

1. लगातार दस्तावेज़ीकरण करें—लेकिन उद्देश्य के साथ

• स्नैगिंग सूचियाँ पर्याप्त नहीं हैं।
  अगर आप परिणाम चाहते हैं, तो दोषों की एक साधारण सूची काम नहीं आएगी। हर मुद्दे के लिए:

  • तारीख दर्ज करने के लिए अपने फ़ोन की कैमरा सेटिंग्स का उपयोग करें, या Timestamp Camera जैसे ऐप्स का इस्तेमाल करें, ताकि फोटो या वीडियो कब लिया गया था, इस पर कोई विवाद न रहे।
    
    

  • बार-बार होने वाली समस्याओं (जैसे रिसाव या हीटिंग विफलता) के लिए, समय के साथ कई घटनाएँ रिकॉर्ड करें ताकि यह दिखे कि समस्या जारी है, कोई एक बार की घटना नहीं।
    
    

  • एक नोटबुक या स्प्रेडशीट में लिखित लॉग रखें। तारीख, समय, आप किससे बात कर रहे थे (नाम और पद), और उनकी प्रतिक्रिया का सारांश शामिल करें। यदि आपको मौखिक वादे मिलते हैं, तो एक ईमेल भेजकर यह पुष्टि करें कि क्या कहा गया था।
    
    

  • जब आपको बताया जाए कि “यह सहनशील सीमा के भीतर है,” तो सटीक ब्रिटिश स्टैंडर्ड (उदा., खिड़कियों के लिए BS 8210, इलेक्ट्रिक्स के लिए BS 7671), NHBC तकनीकी आवश्यकता, या वारंटी खंड मांगिए। बिल्डरों को अपनी स्थिति को किसी मान्यता प्राप्त मानक के संदर्भ से सही ठहराना होगा—सिर्फ अपनी राय से नहीं।
    
    

  • यदि बिल्डर मानक देने से इनकार करे, तो इसे अपने लॉग में दर्ज करें। यह दिखाता है कि वे जवाबदेही से बच रहे हैं और यदि आप मामला आगे बढ़ाते हैं, तो यह आपके पक्ष को मज़बूत करता है।
    
    

  स्वतंत्र प्रमाण महत्वपूर्ण हैं।

  • संरचनात्मक मामलों के लिए, या जहाँ बिल्डर किसी दोष की गंभीरता पर विवाद करे, RICS-मान्यता प्राप्त सर्वेयर या चार्टर्ड इंजीनियर नियुक्त करें। उनकी रिपोर्ट में प्रासंगिक मानकों और नियमों का उल्लेख होना चाहिए।
    
    

  • यदि आप कानूनी कार्रवाई पर विचार कर रहे हैं, तो अपने विशेषज्ञ से पूछें कि क्या यह दोष Defective Premises Act 1972 या भवन नियमों का उल्लंघन करता है।
    
    

  • In Criterion Buildings Ltd v McKinsey & Co Inc and Another [2021] EWHC 216 (Ch), अदालत ने स्पष्ट किया कि स्वतंत्र, पेशेवर प्रमाण बिल्डर की आंतरिक जांच की तुलना में कहीं अधिक प्रभावशाली होते हैं। सुधारात्मक लागतों के लिए प्रमाण का भार उस पक्ष पर होता है जो उन्हें चुनौती देता है, इसलिए आपके विशेषज्ञ की रिपोर्ट अत्यंत आवश्यक है।
    
    

  कानूनी ट्रिगर जानिए—सिर्फ वारंटी नहीं

  Defective Premises Act 1972:

  • Defective Premises Act 1972 (DPA) किसी भी व्यक्ति पर, जो आवास उपलब्ध कराने के लिए काम करता है, एक वैधानिक कर्तव्य लगाता है—इसमें बिल्डर, डेवलपर और ठेकेदार शामिल हैं। DPA की धारा 1 के तहत, काम कुशलता से या पेशेवर तरीके से, उचित सामग्रियों का उपयोग करके किया जाना चाहिए, और परिणाम यह होना चाहिए कि पूरा होने के समय आवास रहने योग्य हो। “रहने योग्य” का अर्थ है कि संपत्ति सुरक्षित, स्वस्थ, और रहने के लिए उपयुक्त हो, न कि केवल स्पष्ट दोषों से मुक्त।
    
    

    यदि किसी घर में गंभीर समस्याएँ पाई जाती हैं—जैसे संरचनात्मक अस्थिरता, लगातार नमी, असुरक्षित इलेक्ट्रिक्स, या भवन नियमों का उल्लंघन—तो इन्हें DPA के उल्लंघन के रूप में देखा जा सकता है। यह अधिनियम प्रारंभिक निर्माण के साथ-साथ किसी भी बाद के काम (जैसे विस्तार या रूपांतरण) को भी कवर करता है।
    
    

    Building Safety Act 2022 ने DPA के तहत दावों की सीमा अवधि में एक बड़ा बदलाव किया। 28 जून 2022 के बाद पूरा हुए कार्यों के लिए, अब आपके पास दावा दायर करने के लिए पूरा होने की तारीख से 15 वर्ष हैं। उस तारीख से पहले पूरे हुए कार्यों के लिए, सीमा अवधि को पूर्वव्यापी रूप से 30 वर्ष तक बढ़ाया गया है, लेकिन केवल कुछ प्रकार के दोषों के लिए, खासकर अग्नि-सुरक्षा या क्लैडिंग से संबंधित (जैसे असुरक्षित बाहरी दीवार प्रणालियाँ)।
    
    

    इसका मतलब है कि यदि आप कोई बड़ा दोष—जैसे असुरक्षित क्लैडिंग, अग्नि जोखिम, या संरचनात्मक विफलता—बाद में, घर में रहने के कई साल बाद खोजते हैं, तो भी आप बिल्डर या डेवलपर के खिलाफ दावा कर सकते हैं, भले ही समस्या पूरा होने के काफी समय बाद सामने आई हो। अदालतों ने “रहने योग्य” की व्यापक व्याख्या करने की तत्परता दिखाई है, इसलिए जो मुद्दे सुरक्षा या स्वास्थ्य को गंभीर रूप से प्रभावित करते हैं, वे संभवतः इस दायरे में आएँगे।
    
    

    यदि आपको लगता है कि आपका घर प्रभावित है, तो प्रमाण इकट्ठा करें और यह स्थापित करने का प्रयास करें कि दोष कब उत्पन्न हुआ और क्या वह संबंधित सीमा अवधि के भीतर आता है। यह विस्तारित समय-सीमा गृहस्वामियों को पहले की तुलना में कहीं अधिक सुरक्षा और दबाव-शक्ति देती है।
    
    

  अनुबंध का उल्लंघन:

  • निर्माण गुणवत्ता, भवन नियमों के अनुपालन, और पूरा होने की तिथियों के बारे में अपने अनुबंध में दी गई विशिष्ट प्रतिज्ञाओं की समीक्षा करें।
    
    

  • यदि बिल्डर इन आवश्यकताओं को पूरा करने में विफल रहता है, तो आप अनुबंध उल्लंघन का दावा कर सकते हैं। यह वारंटी दावों से अलग है और हानि की अधिक व्यापक श्रेणी को कवर कर सकता है, जिसमें परिणामी हर्जाना (जैसे वैकल्पिक आवास की लागत) शामिल है।
    
    

  हालिया केस लॉ:

  • URS Corporation Ltd v BDW Trading Ltd [2025] UKSC 16: सुप्रीम कोर्ट ने पुष्टि की कि डेवलपर अपने आपूर्ति-श्रृंखला (आर्किटेक्ट्स, इंजीनियरों, ठेकेदारों) से बड़े दोषों की लागत वसूल कर सकते हैं। इसका मतलब है कि बिल्डर केवल दूसरों को दोष नहीं दे सकते—वे आपके प्रति अब भी जिम्मेदार रहते हैं।
    
    

  • Enterprise Home Developments LLP v Adam [2020] UKUT 151 (LC): अपर ट्रिब्यूनल ने स्पष्ट किया कि यदि आप लागतों या सुधारात्मक कार्यों की युक्तिसंगतता को चुनौती देते हैं, तो आपको प्रथम दृष्टया मामला (विश्वसनीय प्रमाण) प्रस्तुत करना होगा। यही कारण है कि आपके स्वतंत्र विशेषज्ञ की रिपोर्ट और विस्तृत लॉग इतने महत्वपूर्ण हैं।3. बढ़ाएँ—लेकिन बहुत देर तक इंतज़ार न करें

• बिल्डर की वारंटी (वर्ष 1–2):
  लिखित जवाब माँगें। कंज़्यूमर कोड फॉर होम बिल्डर्स और न्यू होम्स क्वालिटी कोड का हवाला दें।
  
  

• बीमा-समर्थित वारंटी (वर्ष 3–10):
  बड़े दोषों के लिए, वारंटी प्रदाता को लिखित रूप में सूचित करें। एक साइट विज़िट और लिखित निर्णय का अनुरोध करें।
  
  

• ओम्बड्समैन/उपभोक्ता संहिता:
  यदि आप को टालमटोल का सामना करना पड़े, तो न्यू होम्स ओम्बड्समैन सर्विस (£75,000 तक मुआवज़ा) या कंज़्यूमर कोड फॉर होम बिल्डर्स (£50,000 तक) तक मामला बढ़ाएँ।
  
  स्पष्ट रहें: उल्लंघनों का सटीक उल्लेख करें, प्रमाण दें, और अपना उपाय बताइए (जैसे, “सभी दोषपूर्ण खिड़कियाँ बदलें, वैकल्पिक आवास का भुगतान करें”)।
  
  

• NHQB अनुशासन एवं दंड समिति:
  यदि कोई डेवलपर ओम्बड्समैन के निर्णयों का पालन नहीं करता, तो उसके खिलाफ अनुशासनात्मक कार्रवाई के लिए मामला भेजा जा सकता है, जिसमें पुनःप्रशिक्षण, जुर्माना, या रजिस्टर से हटाना शामिल है।

4. समूह कार्रवाई: संख्या में ताकत

• यदि पड़ोसियों को समान समस्याएँ हैं, तो समूह दावा करने पर विचार करें।
  डेवलपर समन्वित कानूनी कार्रवाई और खराब जन-छवि से डरते हैं।
  समूह कार्रवाइयों के परिणामस्वरूप £1 मिलियन से अधिक के समझौते हुए हैं और बड़े सुधारात्मक कार्य करवाए गए हैं।

5. तकनीकी दबाव: भवन नियम और मानक

• विशिष्ट तकनीकी मानक की मांग करके “सहनशील सीमा के भीतर” वाले दावों को चुनौती दें।
  
  यदि दोष भवन नियमों (अग्नि सुरक्षा, इन्सुलेशन, जल निकासी) का उल्लंघन करता है, तो इसे Building Control और अपने स्थानीय प्राधिकरण को रिपोर्ट करें।
  यह एक आधिकारिक रिकॉर्ड बनाता है और प्रवर्तन को ट्रिगर कर सकता है।

6. अनुचित देरी: अपना पैसा वापस लें

• यदि आपका घर समय पर तैयार नहीं था, तो आप रद्द करके अपना आरक्षण शुल्क वापस पाने के हकदार हो सकते हैं।
  यदि आप अंदर चले गए हैं और घर रहने योग्य नहीं है, तो आपके पास अनुबंध निरस्त करने के आधार हो सकते हैं—खासकर यदि दोष इतने गंभीर हों कि संपत्ति वैसी न हो जैसी बताई गई थी।

7. केस जीतने में प्रमाण काम आते हैं—यह इकट्ठा करें

• बिल्डर और वारंटी प्रदाता के साथ सभी पत्राचार (ईमेल, पत्र, संदेश)।

• स्वतंत्र सर्वेयर या इंजीनियर की रिपोर्टें।

• तारीखों सहित फोटो और वीडियो।

• आपका अनुबंध, वारंटी दस्तावेज़, और कोई भी मार्केटिंग सामग्री (यह दिखाने के लिए कि क्या वादा किया गया था)।

• अतिरिक्त खर्चों के रिकॉर्ड (अस्थायी आवास, मरम्मत, खोया हुआ किराया)।

8. जानने योग्य शीर्ष UK होम बिल्डर्स

• Barratt Developments

• Red Row

• Taylor Wimpey

• Persimmon

• Bellway

• Vistry Group

• Berkeley Group

• Bloor Homes

• Cala Group

• Countryside Properties

• The Hill Group

9. कानूनी शब्दजाल से डरें नहीं

• सही शब्दों का उपयोग करने के लिए आपको वकील होने की ज़रूरत नहीं है।
  “मटीरियल ब्रीच,” “Defective Premises Act 1972,” और “Building Safety Act 2022” जैसे वाक्य दिखाते हैं कि आप गंभीर हैं।
  यदि आप दिखाते हैं कि आपको अपने अधिकारों की जानकारी है, तो बिल्डर और वारंटी प्रदाता आपको अधिक गंभीरता से लेने की संभावना रखते हैं।

अंतिम बात:
आप अपने बिल्डर की दया पर नहीं हैं। कानून आपके पक्ष में विकसित हो रहा है, और हालिया केस लॉ ने डेवलपर्स पर अपनी गलतियाँ ठीक करने का वास्तविक दबाव बनाया है। व्यवस्थित रहें, लगातार बने रहें, और अस्पष्ट वादों पर मत टिकिए। सही प्रमाण और सही दृष्टिकोण के साथ, आप वह मुआवज़ा या मरम्मत हासिल कर सकते हैं जिसके आप हकदार हैं—और दूसरों की भी मदद कर सकते हैं कि वे भी ऐसा ही करें।

Caira आपके लिए क्या कर सकती है:

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यदि आपको अधिक विवरण चाहिए, तो हमारा संपत्ति से वंचित होना: देखभाल गृह शुल्क से बचने के लिए स्थानीय प्राधिकरण उपहारों को कब चुनौती देगा? मदद कर सकता है।

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