पुनर्निर्माण के लिए बिल्डर कोट्स: क्या शामिल है, क्या गायब है और गलतियों का भुगतान कौन करता है?
तीन कोट्स। वही ड्रॉइंग्स।
बहुत अलग-अलग वादे।
एक बिल्डर £82,000 का कोट देता है। दूसरा £104,000 चाहता है। तीसरा £112,000 कहता है। स्वाभाविक प्रतिक्रिया कुल राशियों की तुलना करने, कुछ समीक्षाएँ देखने और यह पूछने की होती है कि कोई £30,000 अधिक क्यों देगा।
वहीं रुकिए।
एक पुनर्निर्माण कोट सिर्फ कीमत नहीं होता। यह इस बारे में धारणाओं का एक पैकेज होता है कि क्या बनाया जाएगा, क्या खोजा जा सकता है, निर्णय कौन लेगा और जब कुछ गलत हो जाए तो जोखिम कौन उठाएगा।
सबसे सस्ता कोट सबसे अच्छा हो सकता है। यह तैयार घर तक पहुँचने का सबसे महँगा रास्ता भी हो सकता है।
अंतर संख्या के नीचे छिपा होता है।
पहले एक सवाल से शुरू करें: क्या यह कोट है या अनुमान?
लोग इन शब्दों का एक-दूसरे के स्थान पर उपयोग करते हैं। कानून और कागज़ात ऐसा न भी करें।
एक वास्तविक निश्चित-कीमत कोट सामान्यतः एक तय दायरे को सहमत कीमत पर पूरा करने का प्रस्ताव होता है। एक अनुमान इस बात का तर्कसंगत पूर्वानुमान होता है कि काम की लागत कितनी हो सकती है। धारणाएँ बदलने पर यह बदल सकता है।
इसका यह मतलब नहीं कि “quotation” शीर्षक वाला हर दस्तावेज़ निश्चित होता है, या “estimate” शीर्षक वाला हर दस्तावेज़ बिल्डर को असीमित स्वतंत्रता देता है। अदालतें पूरे समझौते को देखती हैं: दायरा, कीमत की भाषा, धारणाएँ, बहिष्करण, बाद के ईमेल और दोनों पक्षों की समझ।
लेबल मायने रखता है।
तंत्र उससे भी अधिक मायने रखता है।
कीमत की भाषा | आम तौर पर इसका क्या मतलब होता है | हस्ताक्षर करने से पहले पूछने वाला सवाल |
|---|---|---|
निश्चित एकमुश्त कोट | स्पष्ट रूप से परिभाषित पैकेज के लिए सहमत कीमत | कौन-सी धाराएँ, भत्ते या घटनाएँ कुल राशि बदल सकती हैं? |
अनुमान | बताई गई धारणाओं पर आधारित पूर्वानुमान | संभावित दायरा क्या है, और यह कब निश्चित होगा? |
प्राइम-कॉस्ट भत्ता | किसी वस्तु के लिए बजट जो अभी अंतिम रूप से चुनी नहीं गई है, जैसे टाइलें या सैनिटरीवेयर | क्या भत्ता केवल आपूर्ति को कवर करता है, या डिलीवरी, फिटिंग, कचरा और बिल्डर का मार्जिन भी? |
प्रोविज़नल सम | ऐसे काम के लिए अस्थायी भत्ता जिसे अभी ठीक से परिभाषित नहीं किया जा सकता | कौन-सी जाँच इस काम को अभी डिज़ाइन और मूल्यांकित करने देगी? |
डेवर्क या रेट्स की अनुसूची | सहमत दरों पर वास्तविक समय, सामग्री या मापी गई मात्राएँ | दैनिक रिकॉर्ड पर कौन हस्ताक्षर करता है, और क्या खर्च की कोई सीमा है? |
Consumer Rights Act 2015 के तहत, किसी उपभोक्ता को सेवा देने वाला व्यापारी उचित देखभाल और कौशल का उपयोग करेगा। सेवा के बारे में की गई महत्वपूर्ण बातें भी, यदि उपभोक्ता ने उन पर भरोसा किया हो, तो अनुबंध का हिस्सा बन सकती हैं। यदि कोई कीमत या मूल्य-निर्धारण विधि सहमत नहीं हुई थी, तो कानून एक उचित कीमत निहित कर सकता है।
यह एक सुरक्षा जाल है।
यह मूल्य निर्धारण की रणनीति नहीं है।
वही तैयार काम तुलना करें
मान लीजिए Maya अपने घर का पुनर्निर्माण और विस्तार कर रही है। तीनों बिल्डरों को वही ड्रॉइंग्स मिलीं, लेकिन उनकी कीमतें इस तरह दिखती हैं:
लागत घटक | Builder A | Builder B | Builder C |
|---|---|---|---|
शीर्षक कीमत | £82,000 excluding VAT | £104,000 including VAT | £112,000 including VAT |
VAT तुलना के बाद कीमत | £98,400 | £104,000 | £112,000 |
किचन | बाहर; Maya £12,000 का बजट रखती है | शामिल | नामित विनिर्देश तक शामिल |
फ़्लोरिंग | बाहर; Maya £4,000 का बजट रखती है | £25/m² supply allowance | नामित विनिर्देश तक शामिल |
कचरा, building control और certificates | बाहर; अनुमानित £3,000 | शामिल | शामिल |
संरचनात्मक opening-up जोखिम | उल्लेख नहीं | £8,000 provisional sum | intrusive survey के बाद remedial scope तय |
Builder A वास्तव में £82,000 नहीं है। Maya के ज्ञात आँकड़ों पर, संरचनात्मक आश्चर्यों, अतिरिक्त समन्वय या फिनिश पर किसी भी अधिक खर्च से पहले ही यह £117,400 हो जाता है।
Builder B की शीर्षक कीमत Builder C से कम है, लेकिन उसका एक हिस्सा अभी भी अनिश्चित है। £8,000 provisional sum बढ़ सकता है। उसका फ़्लोरिंग भत्ता बहुत अलग उत्पाद खरीद सकता है।
Builder C फिर भी महँगा हो सकता है। लेकिन उसने अधिक अज्ञात बातों को एक परिभाषित विनिर्देश में बदल दिया है।
उसका मूल्य है।
यह न पूछें, “कौन-सा कोट सबसे सस्ता है?”
यह पूछें, “एक ही तैयार परिणाम के लिए हर रास्ते की लागत कितनी होगी?”
एक उपयोगी पुनर्निर्माण कोट में क्या होना चाहिए?
एक पन्ने का कुल आंकड़ा बड़े प्रोजेक्ट के लिए शायद ही पर्याप्त होता है। हर बिल्डर से वही दिनांकित ड्रॉइंग सेट और विनिर्देश मूल्यांकित करवाएँ, फिर inclusions को स्पष्ट करें।
आपकी तुलना में यह शामिल होना चाहिए:
demolition, temporary support और मौजूदा घर की सुरक्षा;
scaffolding, access equipment और site security;
structural steel, padstones, foundations और structural engineer requirements;
roof, windows, external doors, insulation और weatherproofing;
drainage, plumbing, heating, ventilation और electrics;
kitchen, bathrooms, flooring, joinery, plastering और decoration;
appliance connections, testing और final certificates;
skips, waste removal, cleaning और making good;
design work, building control, planning conditions और Party Wall matters;
contractor overhead, profit और project management;
VAT; और
defects process, guarantees और handover documents।
अब exclusions पढ़िए।
धीरे-धीरे।
“By client”, “by others”, “subject to survey”, “to be confirmed” और “provisional” केवल पृष्ठभूमि की भाषा नहीं हैं। वे उस काम, लागत या जोखिम की पहचान करते हैं जो शीर्षक कीमत के बाहर हो सकता है।
आंकड़े गलत हों तो भुगतान कौन करता है?
इसका कोई ईमानदार एक-पंक्ति उत्तर नहीं है। चार सवालों से शुरू करें:
ठेकेदार ने कौन-सा परिणाम वादा किया?
उस काम की कीमत कैसे तय की गई?
संबंधित जानकारी किसने दी या नियंत्रित की?
क्या कोई सहमत परिवर्तन हुआ था?
निम्न प्रारंभिक स्थितियाँ उपयोगी हैं, लेकिन वास्तविक अनुबंध परिणाम तय करता है।
क्या हुआ? | सामान्य प्रारंभिक स्थिति | क्या इसे बदल सकता है? |
|---|---|---|
मुख्य ठेकेदार ने स्वीकृत निश्चित कोट में गणितीय गलती की | आम तौर पर ठेकेदार का मूल्य निर्धारण जोखिम | गलती स्पष्ट थी, कोट स्वीकार नहीं हुआ था, या अनुबंध सुधार की अनुमति देता है |
electrician ने सहमत electrical scope के एक हिस्से की कीमत लगाना भूल गया | आम तौर पर मुख्य ठेकेदार और electrician के बीच की समस्या | गृहस्वामी ने electrician को सीधे नियुक्त किया, या वस्तु स्पष्ट रूप से बाहर थी या provisional थी |
सामग्री अधिक महँगी हो गई | निश्चित कीमत के तहत आम तौर पर ठेकेदार का जोखिम | fluctuation clause, समाप्त quotation या प्रतिपूरक client delay |
गृहस्वामी अतिरिक्त sockets या अलग kitchen चाहता है | आम तौर पर client-funded variation | मूल विनिर्देश में वह वस्तु पहले से शामिल थी |
बिल्डर ने अपने वादे किए गए पैकेज को पूरा करने के लिए आवश्यक कुछ छोड़ दिया | अक्सर बिल्डर का जोखिम | दायरा, ड्रॉइंग्स या design allocation उसे कहीं और रखते हैं |
खोलने के बाद rot, asbestos या अपर्याप्त foundations सामने आते हैं | अनुबंध की unforeseen-condition wording मायने रखती है | surveys, warnings, discoverability और परिभाषित मूल दायरा |
architect ने देर से या गलत drawing दी | संभावित client time-and-cost exposure | ठेकेदार के checking और warning duties, causation और contract wording |
defective subcontract work को दोबारा करना पड़े | मुख्य ठेकेदार सामान्यतः गृहस्वामी के प्रति अनुबंधित परिणाम के लिए जिम्मेदार रहता है | अलग direct appointment, वैध limitation या असामान्य nomination arrangement |
अगर कोई स्पष्ट pricing mistake हो तो?
स्वीकृत निश्चित कोट सिर्फ इसलिए अपने आप नहीं खोला जाता कि बिल्डर को उसका पछतावा हो। लेकिन कानून किसी को स्पष्ट गलती का जानबूझकर लाभ उठाने के लिए प्रोत्साहित नहीं करता।
Hartog v Colin & Shields [1939] में, एक खरीदार ने समझ लिया था कि माल गलती से प्रति piece के बजाय प्रति pound पेश किया गया था और उसने सौदे को स्वीकार करने की कोशिश की। अदालत ने उस गलत आधार पर बाध्यकारी समझौता नहीं माना क्योंकि खरीदार को गलती का पता था।
एक पुनर्निर्माण के लिए, कल्पना करें कि पूरी तरह itemised £96,000 tender है, लेकिन उसके total box में गलती से £9,600 लिखा है। यह उस स्थिति से बहुत अलग है जब कोई बिल्डर बाद में पाता है कि उसके plasterer ने labour का कम आकलन किया था।
एक स्पष्ट है।
दूसरा commercial risk हो सकता है।
यदि subcontractors शामिल हैं, तो contract map बनाइए
आपकी रसोई में tool belt पहने व्यक्ति जरूरी नहीं कि वही हो जिसके साथ आपने अनुबंध किया है।
तीन सामान्य व्यवस्थाएँ हैं।
एक मुख्य ठेकेदार
आप मुख्य ठेकेदार के साथ अनुबंध करते हैं। वही plumber, electrician, roofer और अन्य trades को नियुक्त और भुगतान करता है। मुख्य ठेकेदार सामान्यतः सहमत पैकेज को समन्वित और वितरित करने के लिए जिम्मेदार रहता है।
यदि उसका electrician ने कम कीमत लगाई, तो इससे अपने आप आपके और electrician के बीच नया अनुबंध नहीं बन जाता।
कई सीधे trades
आप builder, electrician, kitchen installer और शायद plumber के साथ अलग-अलग अनुबंध करते हैं। आप मुख्य ठेकेदार का management margin बचा सकते हैं, लेकिन अधिक interface risk लेते हैं।
किचन को कौन मापेगा? electrician के बाद कौन making good करेगा? जब एक trade दूसरे को देरी कराए तो भुगतान कौन करेगा?
इसे लिखिए।
client-appointed specialist
आप एक specialist को नियुक्त करते हैं जिसे मुख्य ठेकेदार के साथ काम करना होता है। दस्तावेज़ों में यह होना चाहिए कि design information, access, scaffolding, power, protection, coordination और making good कौन देता है।
यहीं gaps पनपते हैं।
सिर्फ इसलिए किसी subcontractor को casually भुगतान न करें कि वह जाने की धमकी दे रहा है। पहले यह तय करें कि भुगतान मुख्य ठेकेदार को advance है, अगली stage payment से deduction है, नई direct appointment है या आपकी स्थिति सुरक्षित रखते हुए किया गया भुगतान है।
वरना, आप दो बार भुगतान कर सकते हैं।
सुरक्षा भूमिकाएँ मूल्य विवाद तय नहीं करतीं
कई contractors वाले घरेलू प्रोजेक्ट में, Construction (Design and Management) Regulations 2015 सामान्यतः construction के दौरान domestic client की project-management duties principal contractor पर डालती हैं। principal designer design-stage duties का प्रबंधन करता है।
ये भूमिकाएँ सुरक्षा के लिए अत्यंत महत्वपूर्ण हैं।
वे अपने आप यह तय नहीं करतीं कि किसी छोड़े गए tap, कम कीमत वाले cable run या structural variation का भुगतान कौन करेगा। contractual responsibility और CDM responsibility अलग नक्शे हैं।
काम शुरू होने से पहले variations नियंत्रित करें
अधिकांश पुनर्निर्माण विवाद एक बड़े घटनाक्रम से नहीं होते। वे दस छोटी बातचीतों से बढ़ते हैं।
“जब आप यहाँ हैं…”
“हमें यह करना पड़ा।”
“मुझे लगा यह शामिल था।”
एक सरल लिखित variation record का उपयोग करें। इसमें यह होना चाहिए:
परिवर्तन और उसकी आवश्यकता क्यों है;
प्रभावित drawing या specification;
निश्चित कीमत, या गणना का सहमत तरीका;
VAT;
programme और completion date पर कोई प्रभाव;
किसने और कब अनुमोदन किया; और
जहाँ प्रासंगिक हो, photographs या supporting evidence।
अभी कीमत नहीं? एक cap या authorised investigation stage पर सहमति करें। दीवार पहले ही खुल जाने पर “जो भी खर्च हो” को मंजूरी न दें।
आपातकालीन काम अलग हो सकता है। यदि संपत्ति को सुरक्षित या watertight रखने के लिए तुरंत कार्रवाई चाहिए, तो स्थिति, निर्देश, labour और materials को यथाशीघ्र दर्ज करें।
क्या आप कानूनी रूप से उपभोक्ता हैं?
यह बिंदु आसानी से छूट जाता है।
Consumer Rights Act उस व्यक्ति की रक्षा करता है जो अपने trade, business, craft या profession के बाहर पूरी तरह या मुख्यतः कार्य कर रहा हो। परिवार के घर का पुनर्निर्माण करने वाला व्यक्ति इसका सीधा उदाहरण है।
एक landlord, developer या बार-बार निवेश करने वाला व्यक्ति business purposes के लिए काम कर सकता है। mixed-purpose projects तथ्य-संवेदनशील हो सकते हैं। सिर्फ इसलिए consumer protections लागू मान लेना सही नहीं कि अनुबंध किसी व्यक्ति के अपने नाम पर है।
यह अंतर implied rights, unfair terms और dispute options को प्रभावित कर सकता है।
क्या आपने घर पर या ऑनलाइन हस्ताक्षर किए?
कई building contracts रसोई में, ईमेल से या फोन कॉल के बाद तय होते हैं। Consumer Contracts Regulations 2013 विस्तृत pre-contract information और, कई distance या off-premises service contracts के लिए, 14-day cancellation period की मांग कर सकते हैं।
अपवाद और योग्यताएँ हैं। urgent repairs के लिए विशेष नियम हैं। पूरी तरह नए भवन का निर्माण अलग तरह से माना जाता है, लेकिन extension या refurbishment अपने आप नया भवन नहीं बन जाता।
यदि कोई builder cancellation period के दौरान शुरू करना चाहता है, तो कागज़ात में आपके express request और cancellation के लागत परिणामों को ठीक से संबोधित किया जाना चाहिए।
यदि कोई extra विवादित हो, तो साक्ष्य इस क्रम में तैयार करें
एक project folder रखें। उसमें accepted quote, contract, drawings, specifications, emails, photographs, programme, invoices, certificates और variations रखें।
फिर, हर विवादित extra के लिए:
मूल scope wording उद्धृत करें;
संबंधित drawing revision पहचानें;
पूछें कि कौन-सी contract clause अतिरिक्त charge की अनुमति देती है;
वास्तव में नए काम को defective या incomplete work के सुधार से अलग करें;
cost build-up, VAT और time effect माँगें; और
शेष विवादित होने का कारण दर्ज करते हुए undisputed amounts का भुगतान करें।
आरोपों से शुरू न करें।
दस्तावेज़ों से शुरू करें।
विवाद का रास्ता negotiation, mediation, contractual adjudication process या court शामिल कर सकता है। एक तकनीकी जाल यह है कि statutory construction adjudication right सामान्यतः residential occupier के साथ उस घर पर काम के लिए किए गए अनुबंध पर लागू नहीं होती जिसे वे occupy करते हैं या करने का इरादा रखते हैं। कुछ homeowner contracts इसके बजाय अपनी adjudication procedure बनाते हैं।
व्यावहारिक निर्णय
कम कोट सिर्फ इसलिए संदिग्ध नहीं होता कि वह कम है। बिल्डर के पास बेहतर buying terms, कम overheads या अधिक efficient programme हो सकता है।
उसे यह दिखाने दीजिए।
VAT को समान करें। exclusions की कीमत लगाइए। allowances की जाँच कीजिए। पहचानिए कि हर contract किसके पास है। variations कैसे काम करेंगी, इस पर सहमति बनाइए। stage payments को दिखाई देने वाली प्रगति से जोड़िए, आशावादी तारीखों से नहीं।
फिर तुलना करें।
उससे पहले नहीं।
Unwildered कैसे मदद कर सकता है
आप Unwildered का उपयोग quotation, building contract, schedule of works या variation email की plain English में समीक्षा करने के लिए कर सकते हैं। यह fixed scope, exclusions, allowances और change clauses को अलग करने में मदद कर सकता है, फिर उन सवालों को व्यवस्थित कर सकता है जो आप contractor से पूछना चाहें।
यह site का निरीक्षण नहीं कर सकता, specialist work का मूल्यांकन नहीं कर सकता या किसी विवादित तथ्यात्मक मुद्दे का निर्णय नहीं कर सकता। structural concerns, significant sums या पहले से विवाद में चल रहे project के लिए surveyor, architect, solicitor या अन्य उपयुक्त professional की आवश्यकता हो सकती है।
FAQ: वे सवाल जिन्हें पूछने में लोग खुद को मूर्ख समझते हैं
क्या मैं बस सबसे सस्ता quote चुन सकता हूँ?
आप चुन सकते हैं। लेकिन पहले VAT, ज्ञात exclusions और realistic allowance increases जोड़िए। यदि वही तैयार काम के लिए वह फिर भी सबसे सस्ता है, तो कम कीमत वास्तविक हो सकती है।
अब बिल्डर कहता है कि quote “सिर्फ एक estimate” था। क्या इतना काफी है?
नहीं। नया label स्वीकृत समझौते को फिर से नहीं लिखता। स्वीकृति से पहले दस्तावेज़, scope, assumptions, price-adjustment wording और exchanged messages जाँचिए।
क्या मुझे भुगतान करना होगा क्योंकि electrician ने कम कीमत लगाई?
आम तौर पर नहीं, जहाँ electrician मुख्य ठेकेदार का subcontractor हो और छूटी हुई वस्तु पहले से fixed scope में थी। यदि आपने electrician को सीधे नियुक्त किया, काम बदला, या fixed price के बजाय allowance स्वीकार किया, तो उत्तर बदल सकता है।
यह लेख England and Wales के लिए सामान्य जानकारी प्रदान करता है। यह कानूनी, surveying, architectural, कर या वित्तीय सलाह नहीं है।
