Wyceny budowlane przy remoncie: co jest wliczone, czego brakuje i kto płaci za błędy?
Trzy wyceny. Te same rysunki.
Bardzo różne obietnice.
Jeden wykonawca wycenia na £82,000. Inny chce £104,000. Trzeci podaje £112,000. Naturalną reakcją jest porównanie sum, sprawdzenie kilku opinii i pytanie, dlaczego ktokolwiek miałby płacić o £30,000 więcej.
Zatrzymaj się tutaj.
Wycena remontu to nie tylko cena. To pakiet założeń dotyczących tego, co zostanie wykonane, co może zostać odkryte, kto będzie podejmował decyzje i kto ponosi ryzyko, gdy coś pójdzie nie tak.
Najtańsza wycena może być najlepsza. Może też być najdroższą drogą do gotowego domu.
Różnica kryje się pod liczbą.
Zacznij od jednego pytania: to wycena czy kosztorys?
Ludzie używają tych słów zamiennie. Prawo i dokumenty niekoniecznie.
Prawdziwa stała wycena z góry jest zwykle ofertą wykonania określonego zakresu za uzgodnioną cenę. Kosztorys jest uzasadnioną prognozą tego, ile prace mogą kosztować. Może się zmieniać wraz ze zmianą założeń.
Nie oznacza to, że każdy dokument zatytułowany „quotation” jest stały, ani że każdy dokument zatytułowany „estimate” daje wykonawcy nieograniczoną swobodę. Sądy patrzą na całość uzgodnienia: zakres, brzmienie ceny, założenia, wyłączenia, późniejsze e-maile i to, co obie strony rozumiały.
Etykieta ma znaczenie.
Mechanizm ma większe znaczenie.
Brzmienie ceny | Co zwykle oznacza | Pytanie do zadania przed podpisaniem |
|---|---|---|
Stała wycena ryczałtowa | Uzgodniona cena za jasno określony pakiet | Które klauzule, założenia lub zdarzenia mogą zmienić sumę? |
Kosztorys | Prognoza oparta na wskazanych założeniach | Jaki jest prawdopodobny zakres i kiedy stanie się wiążący? |
Allowance prime-cost | Budżet na element, który nie został jeszcze ostatecznie wybrany, taki jak płytki lub armatura sanitarna | Czy allowance obejmuje tylko dostawę, czy także transport, montaż, odpady i marżę wykonawcy? |
Provisional sum | Tymczasowa kwota na prace, których nie da się jeszcze właściwie zdefiniować | Jakie badanie pozwoliłoby zaprojektować i wycenić te prace już teraz? |
Daywork lub schedule of rates | Rzeczywisty czas, materiały lub mierzone ilości rozliczane według uzgodnionych stawek | Kto podpisuje dzienne zapisy i czy istnieje limit wydatków? |
Na mocy Consumer Rights Act 2015 przedsiębiorca świadczący usługę konsumentowi musi działać z należytą starannością i umiejętnością. Istotne oświadczenia dotyczące usługi mogą też stać się częścią umowy, jeśli konsument na nich polegał. Jeśli nie uzgodniono ceny ani sposobu jej ustalenia, prawo może przyjąć cenę rozsądną.
To jest zabezpieczenie.
To nie jest strategia cenowa.
Porównuj tę samą gotową pracę
Załóżmy, że Maya remontuje i rozbudowuje swój dom. Wszyscy trzej wykonawcy otrzymali te same rysunki, ale ich ceny wyglądają tak:
Składnik kosztu | Wykonawca A | Wykonawca B | Wykonawca C |
|---|---|---|---|
Cena nagłówkowa | £82,000 excluding VAT | £104,000 including VAT | £112,000 including VAT |
Cena po porównaniu VAT | £98,400 | £104,000 | £112,000 |
Kuchnia | Wyłączona; Maya budżetuje £12,000 | Wliczona | Wliczona według wskazanej specyfikacji |
Podłogi | Wyłączone; Maya budżetuje £4,000 | Allowance £25/m² supply | Wliczone według wskazanej specyfikacji |
Odpady, building control i certyfikaty | Wyłączone; szacunkowo £3,000 | Wliczone | Wliczone |
Ryzyko otwarcia konstrukcji | Nie wspomniano | Provisional sum £8,000 | Zakres naprawczy ustalany po badaniu inwazyjnym |
Wykonawca A nie kosztuje naprawdę £82,000. Przy znanych kwotach Mayi to już £117,400, zanim pojawią się niespodzianki konstrukcyjne, dodatkowa koordynacja albo jakiekolwiek przekroczenie budżetu na wykończenie.
Wykonawca B ma niższą cenę nagłówkową niż Wykonawca C, ale część tej ceny nadal jest niepewna. Provisional sum £8,000 może wzrosnąć. Jego allowance na podłogi może wystarczyć na zupełnie inny produkt.
Wykonawca C może nadal być drogi. Ale zamienił więcej niewiadomych w określoną specyfikację.
To ma wartość.
Nie pytaj: „Która wycena jest najtańsza?”
Pytaj: „Ile kosztowałaby każda droga przy tym samym gotowym rezultacie?”
Co powinna zawierać użyteczna wycena remontu?
Jedna strona z sumą rzadko wystarcza przy większym projekcie. Poproś każdego wykonawcę o wycenę tego samego, opatrzonego datą zestawu rysunków i specyfikacji, a następnie spraw, by elementy wliczone były widoczne.
Twoje porównanie powinno obejmować:
rozbiórkę, tymczasowe podparcie i zabezpieczenie istniejącego domu;
rusztowania, sprzęt dostępu i zabezpieczenie terenu;
stal konstrukcyjną, podkładki pod słupy, fundamenty i wymagania inżyniera konstrukcji;
dach, okna, drzwi zewnętrzne, izolację i zabezpieczenie przed warunkami atmosferycznymi;
odwodnienie, hydraulikę, ogrzewanie, wentylację i instalację elektryczną;
kuchnię, łazienki, podłogi, stolarkę, tynkowanie i dekorację;
podłączenia urządzeń, testy i końcowe certyfikaty;
kontenery, wywóz odpadów, sprzątanie i doprowadzenie do stanu pierwotnego;
prace projektowe, building control, warunki planistyczne i kwestie Party Wall;
koszty ogólne wykonawcy, zysk i zarządzanie projektem;
VAT; oraz
procedurę wad, gwarancje i dokumenty przekazania.
Teraz przeczytaj wyłączenia.
Powoli.
„By client”, „by others”, „subject to survey”, „to be confirmed” i „provisional” to nie są neutralne sformułowania. Wskazują prace, koszt lub ryzyko, które mogą leżeć poza ceną nagłówkową.
Kto płaci, gdy liczby są błędne?
Nie ma uczciwej odpowiedzi w jednym zdaniu. Zacznij od czterech pytań:
Jaki rezultat obiecał wykonawca?
Jak wyceniono te prace?
Kto dostarczył lub kontrolował istotne informacje?
Czy uzgodniono zmianę?
Poniższe punkty wyjścia są użyteczne, ale o wyniku decyduje rzeczywista umowa.
Co się stało? | Zwykły punkt wyjścia | Co mogłoby to zmienić? |
|---|---|---|
Główny wykonawca popełnił błąd arytmetyczny w zaakceptowanej stałej wycenie | Zwykle ryzyko cenowe wykonawcy | Błąd był oczywisty, wycena nie została jeszcze zaakceptowana albo umowa pozwala na korektę |
Elektryk zapomniał wycenić część uzgodnionego zakresu elektrycznego | Zwykle problem między głównym wykonawcą a elektrykiem | Właściciel domu zatrudnił elektryka bezpośrednio albo element był wyraźnie wyłączony lub provisional |
Materiały stały się droższe | Zwykle ryzyko wykonawcy przy stałej cenie | Klauzula waloryzacyjna, wygasła oferta albo opóźnienie klienta podlegające rekompensacie |
Właściciel domu prosi o dodatkowe gniazdka lub inną kuchnię | Zwykle zmiana finansowana przez klienta | Oryginalna specyfikacja już obejmowała ten element |
Wykonawca pominął coś niezbędnego do ukończenia obiecanego pakietu | Często ryzyko wykonawcy | Zakres, rysunki lub podział odpowiedzialności projektowej przypisują to gdzie indziej |
Po otwarciu ujawnia się zgnilizna, azbest lub niewystarczające fundamenty | Znaczenie ma brzmienie umowy dotyczące nieprzewidzianych warunków | Badania, ostrzeżenia, możliwość wykrycia i zdefiniowany pierwotny zakres |
Architekt dostarczył spóźniony lub błędny rysunek | Potencjalna ekspozycja klienta na czas i koszt | Obowiązki sprawdzenia i ostrzeżenia wykonawcy, związek przyczynowy i brzmienie umowy |
Wadliwa praca podwykonawcy musi zostać wykonana ponownie | Główny wykonawca zwykle pozostaje odpowiedzialny wobec właściciela domu za uzgodniony rezultat | Oddzielne bezpośrednie zlecenie, ważne ograniczenie odpowiedzialności lub nietypowy model nominacji |
A co z oczywistym błędem w wycenie?
Zaakceptowana stała wycena nie jest automatycznie otwierana na nowo tylko dlatego, że wykonawca żałuje swojej ceny. Prawo nie zachęca jednak do świadomego wykorzystywania oczywistego błędu.
W Hartog v Colin & Shields [1939], kupujący zauważył, że towary omyłkowo zaoferowano na funt, a nie na sztukę, i próbował przyjąć ofertę. Sąd uznał, że nie doszło do wiążącej umowy na tej błędnej podstawie, ponieważ kupujący wiedział o pomyłce.
Przy remoncie wyobraź sobie w pełni rozpisany przetarg na £96,000, w którym w polu sumy przez pomyłkę wpisano £9,600. To zupełnie co innego niż sytuacja, gdy wykonawca później odkrywa, że jego tynkarz zaniżył nakład pracy.
Jedno jest oczywiste.
Drugie może być ryzykiem handlowym.
Jeśli są podwykonawcy, narysuj mapę umów
Osoba w pasie narzędziowym w twojej kuchni niekoniecznie jest osobą, z którą zawarłeś umowę.
Istnieją trzy typowe modele.
Jeden główny wykonawca
Zawierasz umowę z głównym wykonawcą. To on angażuje i opłaca hydraulika, elektryka, dekarza i inne branże. Główny wykonawca zwykle pozostaje odpowiedzialny za koordynację i dostarczenie uzgodnionego pakietu.
Jeśli jego elektryk zaniżył wycenę, nie tworzy to automatycznie nowej umowy między tobą a elektrykiem.
Kilka bezpośrednich branż
Zawierasz osobne umowy z budowlańcem, elektrykiem, monterem kuchni i być może hydraulikiem. Możesz zaoszczędzić marżę zarządczą głównego wykonawcy, ale bierzesz na siebie większe ryzyko styku prac.
Kto mierzy kuchnię? Kto naprawia po elektryku? Kto płaci, gdy jedna branża opóźnia drugą?
Zapisz to.
Specjalista wybrany przez klienta
Zatrudniasz specjalistę, który ma pracować obok głównego wykonawcy. Dokumenty powinny wskazywać, kto zapewnia informacje projektowe, dostęp, rusztowania, zasilanie, zabezpieczenie, koordynację i doprowadzenie do stanu pierwotnego.
To właśnie tutaj powstają luki.
Nie płać podwykonawcy pochopnie tylko dlatego, że grozi odejściem. Najpierw ustal, czy płatność jest zaliczką dla głównego wykonawcy, potrąceniem z następnej płatności etapowej, nowym bezpośrednim zleceniem czy płatnością z zastrzeżeniem twojego stanowiska.
W przeciwnym razie możesz zapłacić dwa razy.
Role bezpieczeństwa nie rozstrzygają sporu o cenę
W projekcie domowym z kilkoma wykonawcami Construction (Design and Management) Regulations 2015 zwykle przenoszą obowiązki zarządzania projektem klienta domowego na principal contractor na etapie budowy. Principal designer zarządza obowiązkami na etapie projektowania.
Te role mają ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa.
Nie decydują automatycznie, kto płaci za pominięty kran, niedoszacowany odcinek kabla czy zmianę konstrukcyjną. Odpowiedzialność umowna i odpowiedzialność CDM to różne mapy.
Kontroluj zmiany, zanim prace się rozpoczną
Większość sporów remontowych nie powstaje przez jedno dramatyczne zdarzenie. Rosną przez dziesięć małych rozmów.
„Skoro już jesteście…”
„Musieliśmy to zrobić.”
„Myślałem, że to było wliczone.”
Używaj prostego pisemnego rejestru zmian. Powinien zawierać:
zmianę i powód jej wprowadzenia;
rysunek lub specyfikację, której dotyczy;
stałą cenę albo uzgodniony sposób jej obliczenia;
VAT;
wpływ na harmonogram i datę zakończenia;
kto i kiedy zatwierdził zmianę; oraz
zdjęcia lub materiały pomocnicze, jeśli są istotne.
Nie ma jeszcze ceny? Uzgodnij limit albo etap autoryzowanego sprawdzenia. Nie zatwierdzaj „czegokolwiek to kosztuje”, tylko dlatego, że ściana została już otwarta.
Prace awaryjne mogą być inne. Jeśli potrzebne jest natychmiastowe działanie, aby utrzymać nieruchomość w stanie bezpiecznym lub szczelnym, jak najszybciej odnotuj stan, polecenie, robociznę i materiały.
Czy jesteś prawnie konsumentem?
Ten punkt łatwo przeoczyć.
Consumer Rights Act chroni osobę fizyczną działającą całkowicie lub głównie poza swoją działalnością gospodarczą, handlową, rzemieślniczą lub zawodową. Ktoś remontujący dom rodzinny to najprostszy przykład.
Wynajmujący, deweloper lub powtarzający inwestor może działać w celach biznesowych. Projekty o mieszanym celu mogą zależeć od konkretnych faktów. Nie zakładaj, że ochrona konsumencka ma zastosowanie tylko dlatego, że umowa jest zawarta na nazwisko osoby prywatnej.
To rozróżnienie może wpływać na dorozumiane prawa, nieuczciwe warunki i możliwości sporu.
Czy podpisywałeś w domu czy online?
Wiele umów budowlanych zawiera się w kuchni, e-mailem albo po rozmowie telefonicznej. Consumer Contracts Regulations 2013 mogą wymagać szczegółowych informacji przed zawarciem umowy oraz, w przypadku wielu umów o usługi zawieranych na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa, 14-dniowego prawa odstąpienia.
Istnieją wyjątki i zastrzeżenia. Pilne naprawy mają szczególne zasady. Budowa całkowicie nowego budynku jest traktowana inaczej, ale rozbudowa lub remont nie są automatycznie nowym budynkiem.
Jeśli wykonawca chce rozpocząć prace w okresie odstąpienia, dokumenty powinny prawidłowo odnieść się do twojego wyraźnego żądania i do skutków kosztowych odstąpienia.
Jeśli sporna jest dopłata, zbuduj materiał dowodowy w tej kolejności
Trzymaj jeden folder projektowy. Umieść w nim zaakceptowaną wycenę, umowę, rysunki, specyfikacje, e-maile, zdjęcia, harmonogram, faktury, certyfikaty i zmiany.
Następnie, dla każdej spornej dopłaty:
zacytuj pierwotne brzmienie zakresu;
wskaż odpowiednią rewizję rysunku;
zapytaj, która klauzula umowy pozwala na dodatkową opłatę;
oddziel rzeczywiście nowe prace od naprawy wadliwych lub niekompletnych prac;
poproś o rozbicie kosztów, VAT i wpływ na czas; oraz
zapłać kwoty bezsporne, jednocześnie zapisując, dlaczego reszta jest sporna.
Nie zaczynaj od oskarżeń.
Zacznij od dokumentów.
Ścieżka sporu może obejmować negocjacje, mediację, umowny proces adjudication albo sąd. Jedna techniczna pułapka polega na tym, że ustawowe prawo do adjudication w sprawach budowlanych zasadniczo nie ma zastosowania do umowy z residential occupier dotyczącej prac przy domu, który zajmuje lub zamierza zajmować. Niektóre umowy z właścicielami domów tworzą zamiast tego własną procedurę adjudication.
Praktyczna decyzja
Niska wycena nie jest podejrzana tylko dlatego, że jest niska. Wykonawca może mieć lepsze warunki zakupu, niższe koszty ogólne albo sprawniejszy harmonogram.
Niech to pokaże.
Ujednolić VAT. Wyceń wyłączenia. Sprawdź allowances. Ustal, kto trzyma każdą umowę. Uzgodnij, jak działają zmiany. Powiąż płatności etapowe z widocznym postępem, a nie z życzeniowymi datami.
Potem porównaj.
Nie wcześniej.
Jak Unwildered może pomóc
Możesz użyć Unwildered do przejrzenia wyceny, umowy budowlanej, harmonogramu prac lub e-maila o zmianie prostym językiem angielskim. Może pomóc oddzielić stały zakres, wyłączenia, allowances i klauzule zmian, a następnie uporządkować pytania, które możesz chcieć zadać wykonawcy.
Nie może zbadać placu budowy, wycenić specjalistycznych prac ani rozstrzygnąć spornego faktu. Przy obawach konstrukcyjnych, znacznych kwotach lub projekcie już objętym konfliktem może być potrzebny rzeczoznawca, architekt, solicitor lub inny odpowiedni specjalista.
FAQ: pytania, które ludzie wstydzą się zadać
Czy mogę po prostu wybrać najtańszą wycenę?
Możesz. Ale najpierw dodaj VAT, znane wyłączenia i realistyczne podwyżki allowances. Jeśli nadal jest najtańsza przy tym samym gotowym efekcie, niska cena może być prawdziwa.
Wykonawca twierdzi teraz, że wycena była „tylko kosztorysem”. Czy to wystarczy?
Nie. Nowa etykieta nie przepisuje zaakceptowanej umowy. Sprawdź dokument, zakres, założenia, brzmienie korekty ceny i wiadomości wymienione przed akceptacją.
Czy muszę zapłacić, bo elektryk zaniżył wycenę?
Zwykle nie, jeśli elektryk jest podwykonawcą głównego wykonawcy, a pominięty element był już w stałym zakresie. Odpowiedź może się zmienić, jeśli zatrudniłeś elektryka bezpośrednio, zmieniłeś prace albo zaakceptowałeś allowance zamiast stałej ceny.
Ten artykuł zawiera ogólne informacje dotyczące England and Wales. Nie stanowi porady prawnej, rzeczoznawczej, architektonicznej, podatkowej ani finansowej.
