Короткий ответ: Если ваш арендодатель не защитил ваш депозит по аренде в авторизованной схеме — или не выдал вам требуемую «предписанную информацию» — в течение 30 дней, вы можете через окружной суд потребовать в качестве штрафа сумму от одного до трёх размеров депозита. Это действует даже если депозит в итоге был защищён с опозданием. Несколько нарушений при продлении аренды могут ещё сильнее увеличить штраф. Вот как работает закон и что вы можете сделать.

Что такое защита депозита при аренде?

В соответствии с разделом 213 Housing Act 2004 каждый арендодатель, который берёт депозит по Assured Shorthold Tenancy (AST) в Англии и Уэльсе, должен в течение 30 дней:

• Защитить депозит в одной из трёх утверждённых государством схем:

  • DPS (Deposit Protection Service) — кастодиальная, бесплатно

  • MyDeposits — страховая

  • TDS (Tenancy Deposit Scheme) — страховая

• Вручить арендатору предписанную информацию — отдельный, конкретный документ, который сообщает вам:

  • Какая схема хранит депозит

  • Имя, адрес и контактные данные арендодателя

  • Сумму, которая защищена, и адрес объекта недвижимости

  • Как вернуть депозит в конце аренды

  • Что делать при споре и какова процедура разрешения споров в схеме

Это две разные юридические обязанности. Защита депозита без вручения предписанной информации всё равно является нарушением. Отправка только сертификата о депозите, без полной предписанной информации, тоже является нарушением.

Что происходит, если ваш арендодатель не защитил депозит?

Штраф: 1–3 размера вашего депозита
В соответствии с разделом 214 Housing Act 2004 вы можете обратиться в окружной суд с требованием обязать арендодателя выплатить вам сумму от одного до трёх размеров депозита в качестве штрафа. Это не возврат — это штраф сверх возврата депозита.

• Суд также должен обязать вернуть вам депозит (или внести его в кастодиальную схему), если аренда ещё продолжается.

• Арендодатель не может избежать штрафа, если поздно защитит депозит. Закон был изменён после дела Tiensia v Vision Enterprises Ltd [2010], чтобы закрыть эту лазейку.

Как суд решает: 1x, 2x или 3x?
Housing Act 2004 не перечисляет конкретных факторов, но суды учитывают:

• Степень вины: был ли арендодатель профессионалом или арендодателем-новичком, который по ошибке не знал?

• Недобросовестность: намеренно ли арендодатель проигнорировал закон?

• Шаги по исправлению: защитил ли арендодатель депозит, когда ему указали на нарушение?

• Продолжительность нарушения: было ли это 31 день просрочки или 18 месяцев?

Профессиональные арендодатели, которые «забыли» защитить депозит, обычно наказываются строже. Добросовестный арендодатель-новичок, который поздно защитил депозит после предупреждения, может получить 1x.

Можно ли требовать несколько раз?

Да.
Когда срочный AST заканчивается и становится установленной законом периодической арендой, это создаёт новый договор аренды. Обязанности по защите депозита возникают снова для новой аренды (Superstrike Ltd v Rodrigues [2013] EWCA Civ 669).

• Каждое продление или новый срочный договор создаёт новую обязанность.

• Несколько нарушений могут увеличить штраф.

Пример:

• Депозит: £1,295

• Аренда началась в апреле 2022 года; депозит защищён в августе 2023 года (с опозданием — на 16 месяцев)

• Предписанная информация вручена в июне 2024 года (с опозданием — более чем на 2 года)

• Срочный договор стал периодическим: второе нарушение

• Возможное третье нарушение при любом последующем продлении

• Максимальный штраф: £1,295 × 3 нарушения × 3x = £11,655 — плюс возврат депозита.

Предписанная информация: деталь, на которой арендодатели часто попадаются

Многие арендодатели вовремя защищают депозит, но ошибаются с предписанной информацией. Распространённые нарушения:

• Вообще не вручать её — полагая, что сертификата схемы достаточно

• Вручать её с опозданием — после 30-дневного срока

• Вручать её неформально — через WhatsApp, сообщение или email без полного документа

• Пропускать обязательные сведения — предписанная информация должна содержать конкретные статутные данные в соответствии с Housing (Tenancy Deposits) (Prescribed Information) Order 2007

Сертификат о защите депозита — это не то же самое, что предписанная информация. Получение сертификата от MyDeposits или TDS не означает, что арендодатель выполнил требования закона.

Как подать требование: практические шаги

• Проверьте, защищён ли ваш депозит: выполните поиск по всем трём схемам (DPS, MyDeposits, TDS).

• Соберите доказательства: договор аренды, выписка из банка, подтверждающая оплату депозита, любой полученный сертификат о депозите или предписанная информация, а также любая переписка о депозите.

• Подайте иск: используйте форму суда N208 (иск по части 8) или форму N1, если вы ведёте дело самостоятельно.

• Срок исковой давности: 6 лет с даты нарушения (Limitation Act 1980). Иск можно подать и после окончания аренды.

Использование требований по депозиту как защиты от задолженности по аренде

Если ваш арендодатель требует задолженность по аренде, а у вас есть нарушение защиты депозита, вы можете:

• Подать встречный иск по s.214 в рамках того же процесса — без отдельной судебной пошлины

• Применить зачёт по справедливости — попросить суд уменьшить задолженность на сумму вашего встречного иска

Это особенно эффективно, когда штрафы по депозиту превышают заявленную задолженность или существенно её уменьшают.

Блокировка Section 21
Раздел 215 Housing Act 2004 предусматривает, что арендодатель не может вручить действительное уведомление Section 21, если:

• Депозит не защищён в авторизованной схеме, или

• Предписанная информация не была вручена

Это блокирует выселение «без вины». Примечание: Section 21 отменяется с мая 2026 года в соответствии с Renters’ Rights Act 2025, но эта защита остаётся актуальной для существующих договоров аренды до этого момента.

Как Caira может помочь

Если вы считаете, что ваш депозит не был защищён вовремя — или вы так и не получили предписанную информацию — Caira может помочь вам:

• Проверить хронологию: определить, был ли соблюдён 30-дневный срок

• Выявить несколько нарушений: сопоставить историю вашей аренды, чтобы найти каждое возможное требование

• Составить письмо до предъявления иска: официально уведомить арендодателя

• Подготовить встречный иск: если вы уже защищаетесь в деле о выселении или задолженности

• Рассчитать ваше требование: определить максимальный штраф на основе вашего депозита и истории нарушений

£15/мес. Бесплатный 14-дневный пробный период. Кредитная карта не требуется.

Попробовать Caira бесплатно →

Отказ от ответственности: эта статья содержит общую информацию, а не финансовую, налоговую или юридическую консультацию.