Договор аренды жилья во Франции — полное руководство 2026

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1. Правовая база аренды во Франции

Аренда жилья во Франции в основном регулируется законом № 89-462 от 6 июля 1989 года, известным как «закон Мезар»,
и положениями закона ALUR (Доступ к жилью и обновлённое градостроительство) от 24 марта 2014 года.
Он глубоко изменил отношения между арендодателями и арендаторами. Закон ALUR также сделал обязательным использование
типового договора аренды, установленного декретом. Он задаёт строгие обязательные пункты и регулирует возмещаемые расходы.

Французский рынок аренды делит жильё на два основных типа договоров.
Правила для них сильно различаются. Ошибка в выборе может иметь серьёзные юридические и финансовые последствия.

2. Пустая аренда vs меблированная — главные отличия

3. Обязательные сведения в договоре (закон ALUR)

С 2014 года любой договор аренды основного жилья должен содержать следующие сведения.
Иначе возможна частичная недействительность или штраф:

• Полные данные арендодателя и арендатора
  (и агентства, если оно участвует)

• Точное описание жилья
  (жилая площадь по закону Карреза, адрес, тип)

• Назначение жилья
  (только для основного проживания)

• Размер ежемесячной аренды и порядок пересмотра
  (индекс IRL)

• Сумма возмещаемых расходов и способ перерасчёта

• Размер и условия возврата депозита

• Дата начала действия и срок договора

• Ссылка на аренду предыдущего жильца
  (в напряжённых зонах)

• Список оборудования для доступа в интернет и в жильё

⚠️ Ограничение арендной платы в Париже, Лионе, Бордо и других городах: В зонах с регулированием аренды
(Париж, Лион, Бордо, Монпелье и т. д.) арендная плата не может быть выше повышенной базовой ставки,
установленной префектурным актом. Если взять больше, арендодатель рискует штрафом и обязан вернуть переплату.
Проверьте базовую ставку на сайте ADIL перед сдачей жилья.

4. Обязательные приложения к договору аренды

Закон ALUR требует передать арендатору ряд приложений при подписании:

• DDT (пакет технической диагностики): Включает DPE (диагностика энергоэффективности), ERNMT
  (состояние природных и техногенных рисков), свинцовую диагностику (CREP), асбестовую диагностику
  (для зданий до 1997 года), а также состояние электрики и газа, если системе больше 15 лет.

• Информационное уведомление: Декрет № 2015-587 требует выдачи уведомления о правах и обязанностях арендатора и арендодателя.

• Акт приёма жилья: Его нужно составить при заселении с участием обеих сторон.
  Без акта жильё считается переданным в хорошем состоянии.

• Правила совладения: Если применимо.

Практический пример: договор Томаса и его владелицы г-жи Лефевр

Ситуация: Томас (31 год, бессрочный контракт, чистый доход 2 800 € в месяц) арендует квартиру 48 м² в Лионе, 3-й округ, за 900 € + 120 € расходов.
Г-жа Лефевр — собственник и сдаёт без агентства.

Что произошло:

• Начальная ошибка: Г-жа Лефевр забыла указать ссылку на аренду предыдущего жильца,
  хотя Лион — зона регулирования. Томас мог потребовать снижения аренды, если бы она была выше лимита.

• Депозит: Г-жа Лефевр верно ограничила депозит суммой 900 €
  (1 месяц без расходов) для пустой аренды. При выезде она вернула 850 €, удержав 50 € за замену прокладки крана.
  Это законно, так как всё было зафиксировано в акте выезда.

• Пересмотр аренды: Каждый год 1 июля аренда пересматривается по IRL
  (Индексу контрольной арендной платы). Если бы этот пункт забыли, пересмотр был бы заблокирован на весь срок договора.

• Проверка Caira: Томас загрузил договор в Caira до подписания.
  Caira обнаружила отсутствие ERNMT и электродиагностики — двух обязательных документов — и предупредила Томаса.
  Он запросил их у г-жи Лефевр до подписания.

5. Шаблон договора аренды (Word / PDF)

Скопируйте шаблон ниже и вставьте его в Microsoft Word, заполните поля, распечатайте в двух экземплярах и подпишите у арендодателя и арендатора.
Храните версию PDF для цифрового архива.

📋 Скопировать шаблон → Word 📄 Скопировать простой текст

Этот шаблон соответствует нормативному пустому договору
(декрет от 29 мая 2015 года). При необходимости адаптируйте его под меблированную аренду.

CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)

BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]

LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]

ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]

ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.

ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.

ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".

ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.

ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.

ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.

ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.

Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.

BAILLEUR :                                          LOCATAIRE :
Signature :                                          Signature :
____________________                    ____________________
[Nom du bailleur]                              [Nom du locataire]

CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)

BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]

LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]

ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]

ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.

ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.

ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".

ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.

ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.

ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.

ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.

Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.

BAILLEUR :                                          LOCATAIRE :
Signature :                                          Signature :
____________________                    ____________________
[Nom du bailleur]                              [Nom du locataire]

CONTRAT DE LOCATION — BAIL D'HABITATION (LOGEMENT VIDE)
(Conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587)

BAILLEUR :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Adresse : [Adresse complète]
Téléphone : [Numéro]
Email : [Email]

LOCATAIRE(S) :
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Date et lieu de naissance : [Date] à [Lieu]
Adresse actuelle : [Adresse]

ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU LOGEMENT
Le bailleur loue au locataire le logement suivant :
- Adresse : [Adresse complète du bien]
- Nature : Appartement / Maison individuelle (barrer la mention inutile)
- Surface habitable : [X] m²
- Nombre de pièces principales : [X]
- Cave / parking / autre : [Oui/Non — description]
- Équipements fournis : [Liste]

ARTICLE 2 — DESTINATION DU LOGEMENT
Le logement est destiné à l'usage exclusif d'habitation principale du locataire.

ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de TROIS (3) ANS à compter du [date de début].
Il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, sauf congé donné dans les délais légaux.

ARTICLE 4 — LOYER
4.1 Loyer mensuel hors charges : [X] € ([Montant en lettres] euros)
4.2 Charges récupérables forfaitaires / au réel : [X] €/mois
4.3 Loyer total mensuel (charges comprises) : [X] €
4.4 Révision annuelle : Le loyer sera révisé chaque année à la date d'anniversaire du bail, conformément à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
4.5 Référence au loyer du précédent locataire (si zone d'encadrement) : [X] €/mois ou "Non applicable".

ARTICLE 5 — DÉPÔT DE GARANTIE
Un dépôt de garantie d'un montant de [X] € (maximum 1 mois de loyer hors charges) est versé à la signature du présent contrat.
Il sera restitué dans un délai d'UN (1) mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de DEUX (2) mois en cas de différences justifiées.

ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur s'engage à : remettre un logement décent, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations non locatives, et remettre toutes les annexes obligatoires.

ARTICLE 7 — OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire s'engage à : payer le loyer aux échéances convenues, assurer l'entretien courant, souscrire une assurance habitation (obligation légale), et restituer le logement en bon état.

ARTICLE 8 — CONGÉ
8.1 Congé du locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de [3 mois / 1 mois en zone tendue], par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
8.2 Congé du bailleur : Le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail (préavis 6 mois) pour : reprise personnelle, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.

Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires originaux.

BAILLEUR :                                          LOCATAIRE :
Signature :                                          Signature :
____________________                    ____________________
[Nom du bailleur]                              [Nom du locataire]

6. Частые вопросы (FAQ)

Вопрос : Может ли владелец выселить меня зимой?
Ответ : Нет. Во Франции зимний мораторий
(с 1 ноября по 31 марта) запрещает любое выселение арендатора,
даже при неуплате, кроме особых случаев (сквоттеры, туристическое жильё и т. п.).
Эта защита закреплена в законе ALUR.

Вопрос : Может ли владелец отказаться возвращать мой депозит?
Ответ : Нет, без обоснования. Удержание законно только если повреждения зафиксированы в акте выезда.
Если нет подписанного акта приёма, жильё считается переданным в хорошем состоянии,
и арендодатель не может удержать ни евро.

Вопрос : Можно ли расторгнуть договор до истечения 3 лет?
Ответ : Да, арендатор может уйти в любое время по законному сроку уведомления.
Это 3 месяца, сокращённые до 1 месяца в напряжённых зонах или по ряду причин:
перевод по работе, потеря работы, проблемы со здоровьем.
Арендодатель не может расторгнуть договор до конца 3 лет, кроме трёх законных причин.

Официальные источники

• Légifrance — Закон 89-462 от 6 июля 1989 года: legifrance.gouv.fr

• Service-Public.fr — Договор аренды: service-public.fr

• ANIL — Таблицы контрольной арендной платы: anil.org

Эта статья основана на действующем французском праве на 2026 год и носит только информационный характер.
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