Пусть Caira проверит ваш договор аренды, прежде чем вы подпишете его. Caira выявляет недействительные условия, ошибки в расчёте коммунальных платежей, недопустимые обязательства по ремонту и нарушения Mietpreisbremse — за секунды, без ожидания. Проверить договор аренды с Caira сейчас →
1. Немецкое арендное право — арендаторы под особой защитой
Немецкое арендное право международно считается одним из самых благоприятных для арендаторов в мире. Регулируемое Гражданским кодексом (BGB), §§ 535–580a, оно обеспечивает широкую защиту от необоснованных расторжений, завышенной арендной платы и произвольных условий. Кроме того, важнейшими регуляторными мерами последних лет являются Закон о внесении изменений в арендное право, Закон об аренде в различных федеральных землях, а также Mietpreisbremse.
Договор аренды в Германии в принципе может быть заключён без соблюдения формы — то есть и устно. На практике, однако, письменный договор настоятельно рекомендуется, поскольку он служит доказательством, а некоторые соглашения (например, срок уведомления дольше установленного законом) действительны только в письменной форме.
2. Mietpreisbremse — что действует в вашем городе?
Mietpreisbremse действует на напряжённых рынках жилья и ограничивает первоначальную арендную плату при новом найме максимум на 10% выше местной сравнительной арендной платы (согласно Mietspiegel). Она действует более чем в 400 немецких городах и общинах, включая Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Кёльн и Дюссельдорф.
⚠️ Исключения из Mietpreisbremse: новостройки (первое заселение после 1 октября 2014 года) и полностью модернизированные квартиры не подпадают под Mietpreisbremse. Даже если предыдущий арендатор платил более высокую арендную плату, арендодатель может сохранить эту более высокую плату (защита существующих арендных ставок).
3. Обязательные сведения в договоре аренды
Сведения
Детали
Стороны договора
Полные имена и адреса арендодателя и арендатора(ов)
Объект аренды
Точный адрес, этаж, размер квартиры (указание жилой площади в м²)
Начало и срок аренды
Дата начала; бессрочно или срочно (с указанием основания срочности согласно § 575 BGB)
Холодная аренда
Ежемесячная чистая сумма в евро
Дополнительные расходы (эксплуатационные расходы)
Паушальная сумма или авансовый платёж с ежегодным расчётом — все подлежащие распределению позиции перечислить явно
Залог
Максимум 3 чистые холодные арендные платы; должен быть размещён на отдельном процентном счёте
Содержание домашних животных, субаренда
Явные правила, поскольку без соглашения в каждом случае требуется отдельное согласие
4. Косметический ремонт — самый частый предмет спора
Косметический ремонт (покраска, оклейка обоями, лакировка, двери) в принципе является обязанностью арендодателя. Его можно переложить на арендатора, но только посредством индивидуальных, действительных соглашений. Федеральный верховный суд (BGH) в последние годы признал множество стандартных условий недействительными:
Жёсткие сроки (например, «красить кухню каждые 3 года»): Недействительны, поскольку не учитывают фактическую потребность в ремонте.
Положения о финальном ремонте в неотремонтированных квартирах: Недействительны, если квартира при заселении была неотремонтированной и не была выплачена надлежащая компенсация.
Клаузулы о долевом ремонте: Также признаны недействительными (BGH, решение от 18.03.2015).
Если ваш договор аренды содержит недействительное условие о косметическом ремонте, при выезде вы не обязаны делать ремонт — даже если арендодатель этого требует.
Практический пример: договор аренды Лизы в Мюнхене
Ситуация: Лиза (32) арендует двухкомнатную квартиру в Мюнхен-Швабинге, 58 м², за 1.450 € холодной аренды + 200 € авансового платежа по дополнительным расходам. Местный Mietspiegel указывает для этой квартиры 1.280 €.
Проблемы в проекте договора:
Нарушение Mietpreisbremse: 1.450 € превышает 1.280 € × 1,10 = 1.408 €. Арендодатель указал исключение «полная модернизация», но без подтверждающих документов. Лиза имела бы право заявить возражение и потребовать возврата переплаты — задним числом, начиная с момента возражения.
Недействительное условие о косметическом ремонте: В договоре был указан жёсткий срок («кухню каждые 3 года»). Caira отметила это как недействительное согласно актуальной практике BGH.
Расчёт дополнительных расходов: В договоре были перечислены «прочие эксплуатационные расходы» без конкретизации — условие, которое суды всё чаще считают недостаточным.
Результат с Caira: Лиза попросила внести исправления до подписания договора. Арендодатель снизил арендную плату до 1.390 € и исключил недействительное условие о ремонте.
5. Шаблон договора аренды (Microsoft Word / PDF)
Скопируйте шаблон в Microsoft Word, заполните все квадратные скобки, распечатайте два экземпляра и дайте подписать обеим сторонам. Сохраните документ также в формате PDF.
📋 Скопировать шаблон → Вставить в Word 📄 Скопировать только текст
Примечание: перед использованием проверьте, действует ли в вашем городе Mietpreisbremse и соответствует ли арендная плата местному Mietspiegel.
ДОГОВОР АРЕНДЫ (жилое помещение)
Между
Арендодатель:
Имя: [Имя и фамилия]
Адрес: [Полный адрес]
Телефон: [Номер]
E-Mail: [E-Mail]
и
Арендатор:
Имя: [Имя и фамилия(и) всех арендаторов]
Адрес (предыдущий): [Адрес]
Телефон: [Номер]
заключается следующий договор аренды:
§ 1 – ОБЪЕКТ АРЕНДЫ
Арендодатель сдаёт арендатору квартиру на [этаж] здания [улица, номер дома, индекс, город], состоящую из [X] комнат, кухни, ванной/туалета, [других помещений].
Жилая площадь: ок. [X] м² (согласно Положению о жилой площади).
В аренду также включены: [подвал / гараж / парковочное место / сад — указать нужное].
§ 2 – СРОК АРЕНДЫ
Арендные отношения начинаются [дата] и заключаются на неопределённый срок.
[ИЛИ: Арендные отношения заключаются срочно до [дата], поскольку [основание срочности согласно § 575 BGB].]
§ 3 – АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ
3.1 Ежемесячная чистая холодная арендная плата составляет: [X] €
3.2 Авансовый платёж по дополнительным расходам (эксплуатационные расходы согласно BetrKV): [X] €
3.3 Общая арендная плата: [X] €
3.4 Дополнительные расходы рассчитываются ежегодно. Следующие эксплуатационные расходы подлежат распределению: [отопление, горячая вода, уборка дома, вывоз мусора, страхование, домоуправ, и т. д. перечислить явно].
3.5 Арендная плата ежемесячно до 3-го рабочего дня текущего месяца перечисляется на следующий счёт: IBAN [IBAN арендодателя], BIC [BIC].
§ 4 – ПОВЫШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Повышение арендной платы возможно в соответствии с §§ 558 и след. BGB (сравнительная арендная плата, модернизация). В районах с Mietpreisbremse (§ 556d BGB) действует предел в 10% сверх местной сравнительной арендной платы.
§ 5 – ЗАЛОГ
Арендатор вносит залог в размере [X] € (макс. 3 чистые холодные арендные платы). Арендодатель размещает залог на отдельном процентном счёте. Возврат производится после окончания арендных отношений и завершения расчёта дополнительных расходов, не позднее чем в течение [3–6] месяцев.
§ 6 – РАСТОРЖЕНИЕ
6.1 Законный срок уведомления для арендатора составляет 3 месяца.
6.2 Уведомление о расторжении должно быть в письменной форме и должно быть получено другой стороной не позднее 3-го рабочего дня месяца, чтобы быть действительным для этого месяца.
6.3 Арендодатель может расторгнуть договор только по законно допустимым основаниям (§§ 573 и след. BGB).
§ 7 – СОДЕРЖАНИЕ ЖИВОТНЫХ
Содержание [мелких животных разрешено / собак и кошек требует предварительного согласия арендодателя / запрещено].
§ 8 – КОСМЕТИЧЕСКИЙ РЕМОНТ
[Косметический ремонт регулируется в зависимости от потребности в ремонте и на основе действительного индивидуального соглашения. Жёсткие сроки не являются частью настоящего договора.]
§ 9 – ПРАВИЛА ДОМА
Неотъемлемой частью настоящего договора являются прилагаемые правила дома от [дата].
§ 10 – ПРОЧЕЕ
Устных дополнительных соглашений не существует. Изменения требуют письменной формы.
Место, дата: [место], [дата]
Арендодатель: Арендатор:
____________________ ____________________
[Имя арендодателя][Имя арендатора(ов)]
ДОГОВОР АРЕНДЫ (жилое помещение)
Между
Арендодатель:
Имя: [Имя и фамилия]
Адрес: [Полный адрес]
Телефон: [Номер]
E-Mail: [E-Mail]
и
Арендатор:
Имя: [Имя и фамилия(и) всех арендаторов]
Адрес (предыдущий): [Адрес]
Телефон: [Номер]
заключается следующий договор аренды:
§ 1 – ОБЪЕКТ АРЕНДЫ
Арендодатель сдаёт арендатору квартиру на [этаж] здания [улица, номер дома, индекс, город], состоящую из [X] комнат, кухни, ванной/туалета, [других помещений].
Жилая площадь: ок. [X] м² (согласно Положению о жилой площади).
В аренду также включены: [подвал / гараж / парковочное место / сад — указать нужное].
§ 2 – СРОК АРЕНДЫ
Арендные отношения начинаются [дата] и заключаются на неопределённый срок.
[ИЛИ: Арендные отношения заключаются срочно до [дата], поскольку [основание срочности согласно § 575 BGB].]
§ 3 – АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ
3.1 Ежемесячная чистая холодная арендная плата составляет: [X] €
3.2 Авансовый платёж по дополнительным расходам (эксплуатационные расходы согласно BetrKV): [X] €
3.3 Общая арендная плата: [X] €
3.4 Дополнительные расходы рассчитываются ежегодно. Следующие эксплуатационные расходы подлежат распределению: [отопление, горячая вода, уборка дома, вывоз мусора, страхование, домоуправ, и т. д. перечислить явно].
3.5 Арендная плата ежемесячно до 3-го рабочего дня текущего месяца перечисляется на следующий счёт: IBAN [IBAN арендодателя], BIC [BIC].
§ 4 – ПОВЫШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Повышение арендной платы возможно в соответствии с §§ 558 и след. BGB (сравнительная арендная плата, модернизация). В районах с Mietpreisbremse (§ 556d BGB) действует предел в 10% сверх местной сравнительной арендной платы.
§ 5 – ЗАЛОГ
Арендатор вносит залог в размере [X] € (макс. 3 чистые холодные арендные платы). Арендодатель размещает залог на отдельном процентном счёте. Возврат производится после окончания арендных отношений и завершения расчёта дополнительных расходов, не позднее чем в течение [3–6] месяцев.
§ 6 – РАСТОРЖЕНИЕ
6.1 Законный срок уведомления для арендатора составляет 3 месяца.
6.2 Уведомление о расторжении должно быть в письменной форме и должно быть получено другой стороной не позднее 3-го рабочего дня месяца, чтобы быть действительным для этого месяца.
6.3 Арендодатель может расторгнуть договор только по законно допустимым основаниям (§§ 573 и след. BGB).
§ 7 – СОДЕРЖАНИЕ ЖИВОТНЫХ
Содержание [мелких животных разрешено / собак и кошек требует предварительного согласия арендодателя / запрещено].
§ 8 – КОСМЕТИЧЕСКИЙ РЕМОНТ
[Косметический ремонт регулируется в зависимости от потребности в ремонте и на основе действительного индивидуального соглашения. Жёсткие сроки не являются частью настоящего договора.]
§ 9 – ПРАВИЛА ДОМА
Неотъемлемой частью настоящего договора являются прилагаемые правила дома от [дата].
§ 10 – ПРОЧЕЕ
Устных дополнительных соглашений не существует. Изменения требуют письменной формы.
Место, дата: [место], [дата]
Арендодатель: Арендатор:
____________________ ____________________
[Имя арендодателя][Имя арендатора(ов)]
ДОГОВОР АРЕНДЫ (жилое помещение)
Между
Арендодатель:
Имя: [Имя и фамилия]
Адрес: [Полный адрес]
Телефон: [Номер]
E-Mail: [E-Mail]
и
Арендатор:
Имя: [Имя и фамилия(и) всех арендаторов]
Адрес (предыдущий): [Адрес]
Телефон: [Номер]
заключается следующий договор аренды:
§ 1 – ОБЪЕКТ АРЕНДЫ
Арендодатель сдаёт арендатору квартиру на [этаж] здания [улица, номер дома, индекс, город], состоящую из [X] комнат, кухни, ванной/туалета, [других помещений].
Жилая площадь: ок. [X] м² (согласно Положению о жилой площади).
В аренду также включены: [подвал / гараж / парковочное место / сад — указать нужное].
§ 2 – СРОК АРЕНДЫ
Арендные отношения начинаются [дата] и заключаются на неопределённый срок.
[ИЛИ: Арендные отношения заключаются срочно до [дата], поскольку [основание срочности согласно § 575 BGB].]
§ 3 – АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ
3.1 Ежемесячная чистая холодная арендная плата составляет: [X] €
3.2 Авансовый платёж по дополнительным расходам (эксплуатационные расходы согласно BetrKV): [X] €
3.3 Общая арендная плата: [X] €
3.4 Дополнительные расходы рассчитываются ежегодно. Следующие эксплуатационные расходы подлежат распределению: [отопление, горячая вода, уборка дома, вывоз мусора, страхование, домоуправ, и т. д. перечислить явно].
3.5 Арендная плата ежемесячно до 3-го рабочего дня текущего месяца перечисляется на следующий счёт: IBAN [IBAN арендодателя], BIC [BIC].
§ 4 – ПОВЫШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Повышение арендной платы возможно в соответствии с §§ 558 и след. BGB (сравнительная арендная плата, модернизация). В районах с Mietpreisbremse (§ 556d BGB) действует предел в 10% сверх местной сравнительной арендной платы.
§ 5 – ЗАЛОГ
Арендатор вносит залог в размере [X] € (макс. 3 чистые холодные арендные платы). Арендодатель размещает залог на отдельном процентном счёте. Возврат производится после окончания арендных отношений и завершения расчёта дополнительных расходов, не позднее чем в течение [3–6] месяцев.
§ 6 – РАСТОРЖЕНИЕ
6.1 Законный срок уведомления для арендатора составляет 3 месяца.
6.2 Уведомление о расторжении должно быть в письменной форме и должно быть получено другой стороной не позднее 3-го рабочего дня месяца, чтобы быть действительным для этого месяца.
6.3 Арендодатель может расторгнуть договор только по законно допустимым основаниям (§§ 573 и след. BGB).
§ 7 – СОДЕРЖАНИЕ ЖИВОТНЫХ
Содержание [мелких животных разрешено / собак и кошек требует предварительного согласия арендодателя / запрещено].
§ 8 – КОСМЕТИЧЕСКИЙ РЕМОНТ
[Косметический ремонт регулируется в зависимости от потребности в ремонте и на основе действительного индивидуального соглашения. Жёсткие сроки не являются частью настоящего договора.]
§ 9 – ПРАВИЛА ДОМА
Неотъемлемой частью настоящего договора являются прилагаемые правила дома от [дата].
§ 10 – ПРОЧЕЕ
Устных дополнительных соглашений не существует. Изменения требуют письменной формы.
Место, дата: [место], [дата]
Арендодатель: Арендатор:
____________________ ____________________
[Имя арендодателя][Имя арендатора(ов)]
6. Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Должен ли арендодатель указывать жилую площадь правильно? Ответ: Да. Отклонение фактической жилой площади от указанной в договоре более чем на 10% даёт арендатору право на снижение арендной платы — причём задним числом. Арендатор также может воспользоваться правом на особое расторжение, если отклонение является существенным.
Вопрос: Может ли арендодатель бесконечно затягивать расчёт дополнительных расходов? Ответ: Нет. Расчёт эксплуатационных расходов должен быть получен арендатором не позднее 12 месяцев после окончания расчётного периода (§ 556 абз. 3 BGB). Если он поступит позже, требования арендодателя о доплате исключаются. Арендатор может отклонить требования о доплате по истечении этого срока.
Вопрос: Может ли арендодатель расторгнуть договор, потому что хочет сам жить в квартире? Ответ: Да, собственная потребность в жилье является признанным основанием для расторжения (§ 573 абз. 2 № 2 BGB). Однако такая потребность должна быть конкретной и серьёзной. Социальные обстоятельства на стороне арендатора (возраст, болезнь, беременность и т. д.) могут препятствовать удовлетворению этой потребности. Срок уведомления составляет от 3 до 9 месяцев в зависимости от длительности аренды.
Эта статья основана на немецком праве по состоянию на 2026 год и предназначена исключительно для информационных целей. Используйте Caira, чтобы проанализировать ваш конкретный документ.
