Проверьте ваш договор найма в Caira, прежде чем подписать. Caira находит недействительные условия, ошибки в расчёте допрасходов, недопустимые обязанности по ремонту и нарушения лимита аренды — за секунды, без ожидания. Проверьте договор с Caira сейчас →
1. Немецкое право найма — защита нанимателей
Немецкое право найма считается одним из самых дружественных к нанимателям в мире. Оно регулируется Гражданским кодексом (BGB), §§ 535–580a. И даёт широкую защиту от необоснованных расторжений, завышенной аренды и произвольных условий. Также важны Закон о внесении изменений в жилищное право, Закон о найме жилья в разных землях и лимит аренды как ключевая мера последних лет.
Договор найма в Германии в принципе можно заключить без формы — даже устно. Но на практике письменный договор настоятельно рекомендуется. Он служит доказательством, а некоторые соглашения, например срок уведомления дольше законного, действуют только письменно.
2. Лимит аренды — что в вашем городе?
Лимит аренды действует на напряжённых рынках жилья. Он ограничивает стартовую аренду при новых сдачах максимум до 10% выше местной сравнительной аренды (по Mietspiegel). Он действует в более чем 400 немецких городах и общинах, включая Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Кёльн и Дюссельдорф.
⚠️ Исключения из лимита аренды: новостройки (первое заселение после 1 октября 2014 года) и полностью модернизированные квартиры не подпадают под правило. Даже если прежний наниматель платил больше, арендодатель может сохранить эту более высокую аренду (защита действующих ставок).
3. Обязательные данные в договоре
Пункт
Деталь
Стороны договора
Полные имена и адреса арендодателя и нанимателя(ей)
Объект найма
Точный адрес, этаж, размер квартиры (площадь в м²)
Начало и срок найма
Дата начала; бессрочно или срочно (с основанием срочности по § 575 BGB)
Чистая аренда
Ежемесячная сумма нетто в евро
Допрасходы (эксплуатационные)
Фиксированная сумма или аванс с ежегодным расчётом — перечислить все допустимые к распределению позиции
Залог
Максимум 3 чистые месячные платы; должен храниться на отдельном процентном счёте
Домашние животные, поднаём
Явные правила, иначе в каждом случае нужно отдельное согласие
4. Косметический ремонт — главный спор
Косметический ремонт (покраска, оклейка обоями, лак, двери) в принципе обязанность арендодателя. Его можно переложить на нанимателя, но только через индивидуальные, действительные соглашения. Федеральный суд Германии (BGH) в последние годы признал недействительными многие стандартные условия:
Жёсткие сроки (например, «красить кухню каждые 3 года»): недействительно, потому что не учитывает фактическую потребность в ремонте.
Условия о финальном ремонте в неотремонтированных квартирах: недействительно, если при заселении квартира была без ремонта и не была выплачена справедливая компенсация.
Долевые оговорки: тоже признаны недействительными (BGH, решение от 18.03.2015).
Если в вашем договоре есть недействительное условие о косметическом ремонте, при выезде вы не обязаны делать ремонт — даже если арендодатель этого требует.
Практический пример: договор Лизы в Мюнхене
Ситуация: Лиза (32) арендует 2-комнатную квартиру в Мюнхене-Швабинге, 58 м², за 1450 € чистой аренды + 200 € аванса по допрасходам. Местный Mietspiegel указывает для этой квартиры 1280 €.
Проблемы в проекте договора:
Нарушение лимита аренды: 1450 € выше 1280 € × 1,10 = 1408 €. Арендодатель указал исключение «полная модернизация», но без доказательств. Лиза могла заявить претензию и потребовать возврата переплаты — с момента претензии.
Недействительное условие о косметическом ремонте: в договоре был жёсткий срок («кухня каждые 3 года»). Caira отметила его как недействительный по актуальной практике BGH.
Расчёт допрасходов: договор перечислял «иные эксплуатационные расходы» без уточнения — суды всё чаще считают такое условие недостаточным.
Итог с Caira: Лиза попросила исправить договор до подписания. Арендодатель снизил аренду до 1390 € и убрал недействительное условие о ремонте.
5. Шаблон договора найма (Microsoft Word / PDF)
Скопируйте шаблон в Microsoft Word, заполните все квадратные скобки, распечатайте два экземпляра и подпишите обеими сторонами. Сохраните документ также как PDF.
📋 Скопировать шаблон → Вставить в Word 📄 Скопировать только текст
Примечание: перед использованием проверьте, действует ли в вашем городе лимит аренды и соответствует ли аренда местному Mietspiegel.
MIETVERTRAG (Wohnraum)
Zwischen
Vermieter:
Name: [Vor- und Nachname]
Anschrift: [Vollständige Adresse]
Telefon: [Nummer]
E-Mail: [E-Mail]
und
Mieter:
Name: [Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
Anschrift (bisherige): [Adresse]
Telefon: [Nummer]
wird folgender Mietvertrag geschlossen:
§ 1 – MIETOBJEKT
Der Vermieter vermietet an den Mieter die Wohnung im [Stockwerk] des Gebäudes [Straße, Hausnummer, PLZ Ort], bestehend aus [X] Zimmern, Küche, Bad/WC, [weiteren Räumen].
Wohnfläche: ca. [X] m² (gemäß Wohnflächenverordnung).
Mitvermietet werden: [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben].
§ 2 – MIETZEIT
Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.
[ODER: Das Mietverhältnis ist befristet bis zum [Datum], da [Befristungsgrund gem. § 575 BGB].]
§ 3 – MIETE UND NEBENKOSTEN
3.1 Die monatliche Nettokaltmiete beträgt: [X] €
3.2 Nebenkostenvorauszahlung (Betriebskosten gem. BetrKV): [X] €
3.3 Gesamtmiete: [X] €
3.4 Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet. Folgende Betriebskosten sind umlagefähig: [Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 Die Miete ist monatlich bis zum 3. Werktag des laufenden Monats auf folgendes Konto zu überweisen: IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].
§ 4 – MIETERHÖHUNG
Eine Mieterhöhung ist nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB möglich (Vergleichsmiete, Modernisierung). In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt die 10%-Kappungsgrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
§ 5 – KAUTION
Der Mieter zahlt eine Mietkaution von [X] € (max. 3 Nettokaltmieten). Der Vermieter legt die Kaution auf einem separaten, zinsbringenden Konto an. Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abschluss der Nebenkostenabrechnung, spätestens innerhalb von [3–6] Monaten.
§ 6 – KÜNDIGUNG
6.1 Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 3 Monate.
6.2 Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss der anderen Partei bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um für diesen Monat wirksam zu sein.
6.3 Der Vermieter kann nur aus den gesetzlich zulässigen Gründen (§§ 573 ff. BGB) kündigen.
§ 7 – TIERHALTUNG
Das Halten von [Kleintieren ist gestattet / Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters / ist untersagt].
§ 8 – SCHÖNHEITSREPARATUREN
[Schönheitsreparaturen werden nach Maßgabe des Renovierungsbedarfs und auf Basis einer wirksamen Einzelvereinbarung geregelt. Starre Fristenregelungen sind nicht Bestandteil dieses Vertrages.]
§ 9 – HAUSORDNUNG
Bestandteil dieses Vertrages ist die beigefügte Hausordnung vom [Datum].
§ 10 – SONSTIGES
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen bedürfen der Schriftform.
Ort, Datum: [Ort], den [Datum]
Vermieter: Mieter:
____________________ ____________________
[Name des Vermieters][Name des/der Mieter(s)]
MIETVERTRAG (Wohnraum)
Zwischen
Vermieter:
Name: [Vor- und Nachname]
Anschrift: [Vollständige Adresse]
Telefon: [Nummer]
E-Mail: [E-Mail]
und
Mieter:
Name: [Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
Anschrift (bisherige): [Adresse]
Telefon: [Nummer]
wird folgender Mietvertrag geschlossen:
§ 1 – MIETOBJEKT
Der Vermieter vermietet an den Mieter die Wohnung im [Stockwerk] des Gebäudes [Straße, Hausnummer, PLZ Ort], bestehend aus [X] Zimmern, Küche, Bad/WC, [weiteren Räumen].
Wohnfläche: ca. [X] m² (gemäß Wohnflächenverordnung).
Mitvermietet werden: [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben].
§ 2 – MIETZEIT
Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.
[ODER: Das Mietverhältnis ist befristet bis zum [Datum], da [Befristungsgrund gem. § 575 BGB].]
§ 3 – MIETE UND NEBENKOSTEN
3.1 Die monatliche Nettokaltmiete beträgt: [X] €
3.2 Nebenkostenvorauszahlung (Betriebskosten gem. BetrKV): [X] €
3.3 Gesamtmiete: [X] €
3.4 Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet. Folgende Betriebskosten sind umlagefähig: [Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 Die Miete ist monatlich bis zum 3. Werktag des laufenden Monats auf folgendes Konto zu überweisen: IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].
§ 4 – MIETERHÖHUNG
Eine Mieterhöhung ist nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB möglich (Vergleichsmiete, Modernisierung). In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt die 10%-Kappungsgrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
§ 5 – KAUTION
Der Mieter zahlt eine Mietkaution von [X] € (max. 3 Nettokaltmieten). Der Vermieter legt die Kaution auf einem separaten, zinsbringenden Konto an. Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abschluss der Nebenkostenabrechnung, spätestens innerhalb von [3–6] Monaten.
§ 6 – KÜNDIGUNG
6.1 Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 3 Monate.
6.2 Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss der anderen Partei bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um für diesen Monat wirksam zu sein.
6.3 Der Vermieter kann nur aus den gesetzlich zulässigen Gründen (§§ 573 ff. BGB) kündigen.
§ 7 – TIERHALTUNG
Das Halten von [Kleintieren ist gestattet / Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters / ist untersagt].
§ 8 – SCHÖNHEITSREPARATUREN
[Schönheitsreparaturen werden nach Maßgabe des Renovierungsbedarfs und auf Basis einer wirksamen Einzelvereinbarung geregelt. Starre Fristenregelungen sind nicht Bestandteil dieses Vertrages.]
§ 9 – HAUSORDNUNG
Bestandteil dieses Vertrages ist die beigefügte Hausordnung vom [Datum].
§ 10 – SONSTIGES
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen bedürfen der Schriftform.
Ort, Datum: [Ort], den [Datum]
Vermieter: Mieter:
____________________ ____________________
[Name des Vermieters][Name des/der Mieter(s)]
MIETVERTRAG (Wohnraum)
Zwischen
Vermieter:
Name: [Vor- und Nachname]
Anschrift: [Vollständige Adresse]
Telefon: [Nummer]
E-Mail: [E-Mail]
und
Mieter:
Name: [Vor- und Nachname(n) aller Mieter]
Anschrift (bisherige): [Adresse]
Telefon: [Nummer]
wird folgender Mietvertrag geschlossen:
§ 1 – MIETOBJEKT
Der Vermieter vermietet an den Mieter die Wohnung im [Stockwerk] des Gebäudes [Straße, Hausnummer, PLZ Ort], bestehend aus [X] Zimmern, Küche, Bad/WC, [weiteren Räumen].
Wohnfläche: ca. [X] m² (gemäß Wohnflächenverordnung).
Mitvermietet werden: [Keller / Garage / Parkplatz / Garten – zutreffendes angeben].
§ 2 – MIETZEIT
Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.
[ODER: Das Mietverhältnis ist befristet bis zum [Datum], da [Befristungsgrund gem. § 575 BGB].]
§ 3 – MIETE UND NEBENKOSTEN
3.1 Die monatliche Nettokaltmiete beträgt: [X] €
3.2 Nebenkostenvorauszahlung (Betriebskosten gem. BetrKV): [X] €
3.3 Gesamtmiete: [X] €
3.4 Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet. Folgende Betriebskosten sind umlagefähig: [Heizung, Warmwasser, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, etc. explizit aufzählen].
3.5 Die Miete ist monatlich bis zum 3. Werktag des laufenden Monats auf folgendes Konto zu überweisen: IBAN [IBAN des Vermieters], BIC [BIC].
§ 4 – MIETERHÖHUNG
Eine Mieterhöhung ist nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB möglich (Vergleichsmiete, Modernisierung). In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt die 10%-Kappungsgrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
§ 5 – KAUTION
Der Mieter zahlt eine Mietkaution von [X] € (max. 3 Nettokaltmieten). Der Vermieter legt die Kaution auf einem separaten, zinsbringenden Konto an. Rückzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abschluss der Nebenkostenabrechnung, spätestens innerhalb von [3–6] Monaten.
§ 6 – KÜNDIGUNG
6.1 Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 3 Monate.
6.2 Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss der anderen Partei bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um für diesen Monat wirksam zu sein.
6.3 Der Vermieter kann nur aus den gesetzlich zulässigen Gründen (§§ 573 ff. BGB) kündigen.
§ 7 – TIERHALTUNG
Das Halten von [Kleintieren ist gestattet / Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters / ist untersagt].
§ 8 – SCHÖNHEITSREPARATUREN
[Schönheitsreparaturen werden nach Maßgabe des Renovierungsbedarfs und auf Basis einer wirksamen Einzelvereinbarung geregelt. Starre Fristenregelungen sind nicht Bestandteil dieses Vertrages.]
§ 9 – HAUSORDNUNG
Bestandteil dieses Vertrages ist die beigefügte Hausordnung vom [Datum].
§ 10 – SONSTIGES
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen bedürfen der Schriftform.
Ort, Datum: [Ort], den [Datum]
Vermieter: Mieter:
____________________ ____________________
[Name des Vermieters][Name des/der Mieter(s)]
6. Частые вопросы (FAQ)
Вопрос: Должен ли арендодатель правильно указывать жилую площадь? Ответ: Да. Если фактическая площадь отличается от указанной в договоре более чем на 10%, наниматель вправе требовать снижения аренды — задним числом. Если расхождение существенно, он может также воспользоваться специальным правом на расторжение.
Вопрос: Может ли арендодатель бесконечно тянуть с расчётом допрасходов? Ответ: Нет. Расчёт эксплуатационных расходов должен поступить нанимателю не позднее 12 месяцев после окончания расчётного периода (§ 556 абз. 3 BGB). После этого дополнительные требования арендодателя исключены. Наниматель может отклонить требование о доплате после истечения этого срока.
Вопрос: Может ли арендодатель расторгнуть договор, потому что хочет жить в квартире сам? Ответ: Да, личная нужда — признанное основание для расторжения (§ 573 абз. 2 № 2 BGB). Но она должна быть конкретной и серьёзной. Социальные трудности у нанимателя (возраст, болезнь, беременность и т. п.) могут этому помешать. Срок уведомления — от 3 до 9 месяцев, в зависимости от срока найма.
Эта статья основана на немецком праве по состоянию на 2026 год и предназначена только для информации. Используйте Caira, чтобы проанализировать ваш конкретный документ.
