Snabbt svar: HMO-licens krävs om du hyr ut till 5+ personer från 2+ hushåll som delar faciliteter. Att hyra ut utan är ett brott mot Housing Act 2004.
Detta kan leda till obegränsade böter, sanktioner samt krav på återbetalning av upp till 12 månaders hyra.
Här förklarar vi regler, kostnader och konsekvenser.

Vad innebär en HMO-licens?
Det är ett formellt tillstånd från kommunen att hyra ut en bostad som en HMO. Det är ett absolut lagkrav. Utan licens bryter hyresvärden mot lagen.

Licensen bekräftar att bostaden:

• Är lämplig för angivet antal boende

• Upplever minimikrav på rumsstorlek (enkelrum 6,51 m²; två vuxna 10,22 m²; under 10 år 4,64 m²)

• Har godkänt brandskydd (brandvarnare, branddörrar, utrymningsvägar)

• Har tillräckligt med kök och badrum för antalet boende

• Hanteras av en "lämplig" person (enligt Housing Act 2004)

Den rättsliga grunden finns i Housing Act 2004 samt tillhörande förordningar. Trevåningsregeln togs bort den 1 oktober 2018.

Är det olagligt att hyra ut utan HMO-licens?

Ja. Att driva en licenspliktig HMO utan licens är brottsligt. Konsekvenserna inkluderar:

• Obegränsade böter i domstol (inget tak sedan 2015)

• Sanktionsavgift på upp till £30 000 från kommunen

• Brottsregister som påverkar framtida status som hyresvärd

• Återbetalning av hyra (RRO) till hyresgästerna på upp till 12 månader

• Förbud mot att utnyttja Section 21-vräkning under den olicensierade tiden

• Kommunen kan ta över driften av fastigheten

Att ansöka om licens i efterhand tar inte bort brottet. Den licenslösa perioden är fortfarande straffbar och hyra kan krävas tillbaka.

Vad är skillnaden på delat hus och HMO?
Ett delat hus är en informell term utan juridisk definition.

En HMO definieras juridiskt i Housing Act 2004. En bostad är en HMO om:

• Den bebos av tre eller fler personer

• De boende utgör två eller fler hushåll (inte samma familj)

• De delar kök, badrum eller toalett

• De använder bostaden som sitt huvudsakliga hem

Hushåll inkluderar släktingar och sambor. Om ens en person står utanför familjen räknas det som ett separat hushåll.

Även studenter, asylsökande och gästarbetare räknas in i HMO-syfte.

Behöver jag en HMO-licens? (Antal boende)
Det finns tre typer av licenser i England:

• Obligatorisk HMO-licens (nationellt krav)

• Extra licensiering (införs lokalt för mindre lokaler)

• Selektiv licensiering (gäller i vissa områden oavsett HMO-status)

London är komplext: många kommuner har lokala regler för HMO med endast 3 personer. Kontrollera alltid vad som gäller i din kommun.

Ombyggda lägenhetshus omfattas inte av det nationella kravet men kan kräva lokal licens.

Går en HMO-licens ut?

Ja. En HMO-licens gäller i upp till fem år. Kommuner kan ge kortare tid om det finns brister i förvaltningen.

• Ingen automatisk förnyelse sker – ansök innan licensen löper ut

• Att hyra ut efter sista datum är samma brott som att sakna licens helt

• Om ansökan skickas in i tid anses licensen gälla under handläggningen

• Detta är viktigt som försvar mot återbetalningskrav (RRO)

Är en HMO-licens dyr?
Avgifterna sätts av varje enskild kommun och varierar stort. De ska spegla kommunens faktiska kostnader för administration.

Typiska priser i England (2025–2026):

Ofta delas avgiften upp i en handläggningsavgift och en utfärdandeavgift. Rabatter ges ibland till certifierade hyresvärdar.

Det finns inget lagstadgat maxpris, men avgiften måste vara skälig. Hyresvärdar kan överklaga oskäliga avgifter, men det är ovanligt.

Kan grannar stoppa en HMO?

Grannar har ingen direkt vetorätt, men de har möjlighet att påverka beslutet:

• Kommuner bjuder ofta in till synpunkter under ansökningstiden

• Grannar kan anmärka på buller, trängsel, parkering och sopor

• Deras invändningar vägs in i beslutet men är inte avgörande

Efter att licens beviljats kan grannar klaga till kommunens handläggare. Upprepade klagomål med bevis kan leda till granskning eller indragen licens.

Plan- och bygglov:
Att ändra typ av bostad till HMO kan kräva bygglov. Vissa kommuner har tagit bort rätten till automatisk ändring. Detta hanteras separat från licensen.

Vilka juridiska krav gäller för en HMO?
En licensierad HMO måste uppfylla flera strikta lagkrav:

Villkor för licensen:

• Minimistorlek på rum (enkel: 6,51 m²; dubbel: 10,22 m²)

• Tillräckliga matlagningsmöjligheter (riktlinje: 1 köksset per 5 boende)

• Tillräckligt antal badrum och toaletter (vanligtvis 1 per 5 boende)

• Säkra och regelbundet testade gas- och elsystem

Förvaltningsregler:
Förvaltaren är enligt lag skyldig att:

• Hålla gemensamma utrymmen rena och i gott skick

• Underhålla brandskydd (larm, släckare, utrymningsvägar)

• Säkerställa god belysning i trappor och korridorer

• Tillhandahålla sopkärl och avfallshantering

• Hantera akuta reparationer utan dröjsmål

Brandskydd:
Gällande brandskyddslagar måste följas. En lokal riskbedömning för brand (Fire Risk Assessment) krävs nästan alltid för HMOs.

Hälsoriskbedömning (HHSRS):
Kommunen bedömer bostaden utifrån 29 riskkategorier. Allvarliga brister (Kategori 1) måste åtgärdas direkt av hyresvärden.

Vad är obligatorisk licensiering?
En nationell regel som kräver licens för alla HMO-bostäder som:

• Bebos av 5 eller fler personer

• Utgörs av minst 2 hushåll

• Delar kök, badrum eller toalett

• Är de boendes huvudsakliga hem

Reglerna skärptes 2018 och omfattar nu över 220 000 fastigheter i England.

Huvudsakliga undantag:

• Bostäder med endast två boende (även om de är olika hushåll)

• Specialbyggda komplex med tre eller fler fristående lägenheter

• Byggnader som drivs av kommunen, polisen eller bostadsrättsföreningar

• Vissa studenthem och universitetsboenden

• Byggnader som främst används av religiösa samfund

• Privatbostäder med högst två inneboende

Vilka intyg behövs för en HMO?
Vid ansökan om HMO-licens måste hyresvärden skicka med:

Obligatoriska dokument:

• Gassäkerhetsintyg – årlig kontroll av behörig ingenjör

• Elinstallationsrapport (EICR) – krävs vart femte år för alla hyresrätter

• Energideklaration (EPC) – lägst betyg E krävs

• Brandriskbedömning – krävs för gemensamma delar

Vanliga kompletterande dokument:

• Planritning med rumsstorlek och layout

• Legitimation för hyresvärd/förvaltare

• Bekräftelse på installerade brandvarnare

• Bekräftelse på installerade kolmonoxidvarnare

• Kontaktuppgifter till fastighetsförvaltaren

• Intyg på att du är en lämplig person (fit and proper)

Vem är undantagen från HMO-licens?
Se de lagstadgade undantagen ovan. För de allra flesta privata hyresvärdar med 5+ boende finns inga genvägar.

Vad händer om en hyresgäst bor i en olicensierad HMO?
Hyresgäster har starka rättigheter i denna situation:

• Återbetalning av hyra (RRO): Ansök till domstol för att få tillbaka upp till 12 månaders hyra. Detta måste göras inom ett år.

• Motkrav: Om värden försöker vräka dig eller kräva hyresskulder kan den saknade licensen användas som motargument.

• Anmälan till kommunen: Miljökontoret kan lagföra hyresvärden och kräva höga bötesbelopp.

• Skydd mot Section 21: En hyresvärd utan giltig HMO-licens kan inte vräka dig genom en Section 21-uppsägning.

Hur Caira kan hjälpa till
Om du förvaltar en HMO och vill säkerställa att du följer alla lagar, eller om du har frågor om licenser och vräkningar, kan Caira hjälpa dig:

• Klargör lagen: Förstå dina skyldigheter och vilka regler som gäller för just din fastighet

• Skriv brev: Förbered formella brev till hyresgäster eller kommunen angående licensiering

• Utforska alternativ: Lär dig mer om återbetalning av hyra, motkrav och hur du bemöter dem bäst

• Förbered dokumentation: Strukturera dina bevis och handlingar inför domstolsförhandlingar

  
  

150 kr/mån (motsv. £15). Prova fritt i 14 dagar. Inget kort krävs.

Prova Caira gratis →

Ansvarsfriskrivning: Artikeln är endast allmän information och utgör inte juridisk eller ekonomisk rådgivning.