Kort svar: En licens för en House in Multiple Occupation (HMO) är ett lagkrav för de flesta fastigheter som hyrs ut till fem eller fler personer från minst två separata hushåll som delar faciliteter. Att bedriva verksamhet utan en sådan är ett brott enligt section 72 i Housing Act 2004, med obegränsat bötesbelopp, civilrättsliga sanktioner och risk för att hyresgäster återkräver upp till 12 månaders hyra genom en Rent Repayment Order. Den här guiden förklarar vem som behöver licens, vad den kostar, hur länge den gäller och konsekvenserna för hyresvärdar som hoppar över den.

Vad betyder en HMO-licens?
En HMO-licens är ett formellt tillstånd från din lokala kommun att hyra ut en fastighet som en House in Multiple Occupation. Det är inte ett kvalitetsintyg, utan en juridisk förutsättning. Utan den bryter hyresvärden mot lagen.

Licensen bekräftar att fastigheten:

• Är lämplig för det angivna antalet boende

• Uppfyller minimikraven för rumsstorlek (lagstadgat minimum: enkelrum 6,51 m²; två vuxna som delar 10,22 m²; under 10 år 4,64 m²)

• Har tillräckliga brandskyddsåtgärder (brandvarnare, branddörrar, utrymningsvägar)

• Har tillräckliga köks- och badrumsfaciliteter för antalet boende

• Förvaltas av en ”fit and proper”-person (section 64(3), Housing Act 2004)

Den rättsliga grunden finns i Part 2 av Housing Act 2004 (sections 55–78), med stöd av Licensing and Management of Houses in Multiple Occupation (Additional Provisions) (England) Regulations 2007 och HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018, som tog bort kravet på tre våningar från och med 1 oktober 2018.

Är det olagligt att hyra ut utan en HMO-licens?

Ja. Att bedriva en licenspliktig HMO utan licens är ett brott enligt section 72 i Housing Act 2004. Konsekvenserna omfattar:

• Obegränsat bötesbelopp vid fällande dom i magistrates’ court (ingen övre gräns sedan 2015)

• Civilrättslig sanktion på upp till £30 000 som alternativ till åtal, utfärdad av den lokala myndigheten

• Brottsregister, vilket påverkar framtida status som ”fit and proper person”

• Rent Repayment Order (RRO): hyresgäster kan återkräva upp till 12 månaders hyra som betalats under den olicensierade perioden

• Förbud mot att delge en Section 21 notice (uppsägning utan angivet skäl) medan den är olicensierad (Section 21 avskaffas genom Renters’ Rights Act 2025, väntas i maj 2026)

• Förvaltningsförelägganden: kommunen kan ta över förvaltningen av fastigheten

Att ansöka om licens i efterhand botar inte överträdelsen. Perioden med olicensierad verksamhet förblir ett brott, och hyra som betalats under den perioden kan potentiellt återkrävas.

Vad är skillnaden mellan ett delat hus och en HMO?
Ett delat hus är en informell benämning på en fastighet där flera personer bor tillsammans. Det är inte en juridisk definition.

En HMO definieras i section 254 av Housing Act 2004. En fastighet är en HMO om:

• Den bebos av tre eller fler personer

• Dessa personer utgör två eller fler separata hushåll (inte alla en familj)

• De delar en eller flera grundläggande bekvämligheter (kök, badrum eller toalett)

• De bor där som sitt enda eller huvudsakliga hem

Definitionen av ”hushåll” (section 258) omfattar personer som är släkt som make/maka/civil partner, förälder, mor- eller farförälder, barn, barnbarn, syskon, farbror, faster, morbror, moster, brorson, brorsdotter eller kusin. Samboende i en relation behandlas som samma hushåll. Om ens en person faller utanför familjeenheten ökar antalet hushåll.

Boende av studenter, asylsökande eller migrantarbetare räknas också som HMO.

Behöver jag en HMO-licens? — Förklaring av antal boende
Det finns tre typer av licensiering i England:

• Obligatorisk HMO-licensiering (rikstäckande)

• Tilläggslicensiering (införd av vissa kommuner, omfattar mindre HMO:er)

• Selektiv licensiering (gäller i utpekade områden, oavsett HMO-status)

London är komplext: många boroughs har tilläggslicensiering som omfattar HMO:er med så få som 3 personer. Kontrollera alltid din boroughs licensregister.

Ombyggda lägenhetshus (section 257 HMOs) omfattas inte av obligatorisk licensiering men kan omfattas av tilläggslicensiering.

Går en HMO-licens ut?

Ja. En HMO-licens gäller i upp till fem år, men kommuner kan bevilja kortare perioder om det finns farhågor kring förvaltning eller återstående arbeten.

• Ingen automatisk förnyelse — hyresvärdar måste ansöka på nytt innan den löper ut

• Att bedriva verksamhet efter utgången är samma brott som att aldrig ha haft en

• Om en giltig ansökan lämnas in före utgången anses licensen fortsätta gälla under handläggningsperioden (”duly made”-ansökan)

• Detta är viktigt för försvar i mål om Rent Repayment Order

Är en HMO-licens dyr?
Licensavgifterna fastställs av varje kommun och varierar kraftigt. De måste återspegla kommunens faktiska kostnader för att administrera systemet (section 63, Housing Act 2004).

Typiska avgiftsnivåer i England (2025–2026):

De flesta kommuner delar upp avgiften i en ansöknings-/handläggningsavgift (återbetalas inte om den avslås) och en beviljandeavgift som betalas vid utfärdandet. Rabatter kan finnas för ackrediterade hyresvärdar, tidig betalning eller fastigheter med god efterlevnadshistorik.

Det finns ingen maximal avgift fastställd i lag, men avgifter måste vara rimliga och proportionerliga. Hyresvärdar kan ifrågasätta alltför höga avgifter, även om detta sällan sker i praktiken.

Kan grannar stoppa en HMO?

Grannar kan inte direkt stoppa en ansökan om HMO-licens, men de kan påverka utfallet:

• Kommuner kan bjuda in till yttranden under ansökningsprocessen

• Grannar kan ta upp oro kring buller, överbefolkning, parkering, skräp eller antisocialt beteende

• Detta beaktas men är inte avgörande

Efter att en licens beviljats kan grannar lämna formella klagomål till kommunens enhet för bostadstillsyn. Återkommande, styrkta klagomål kan leda till att licensen omprövas eller att villkor läggs till. I extrema fall kan kommunen återkalla en licens.

Planlagstiftning:
Att ändra en fastighet till HMO-användning (från use class C3 till C4) kan kräva planeringstillstånd i vissa områden. Kommuner kan införa Article 4 Directions och ta bort Permitted Development rights, så hyresvärdar behöver uttryckligt planeringsgodkännande. Om planeringstillstånd krävs och inte har erhållits är detta en separat tillsynsfråga.

Vilka är de juridiska kraven för en HMO?
En licensierad HMO måste följa flera rättsliga regelverk:

Licensvillkor (Housing Act 2004, s.67):

• Minsta rumsstorlekar (en vuxen: 6,51 m²; två vuxna: 10,22 m²; under 10 år: 4,64 m²)

• Tillräckliga matlagningsmöjligheter (som riktlinje minst ett set per 5 boende)

• Tillräckliga badrums-/WC-faciliteter (generellt ett per 5 boende)

• Korrekt underhållna gas- och elsystem

Förvaltningsföreskrifter:
HMO Management Regulations 2006 (SI 2006/372) kräver att förvaltare:

• Håller gemensamma utrymmen rena och i gott skick

• Upprätthåller brandskyddsåtgärder (larm, brandsläckare, utrymningsvägar)

• Säkerställer tillräcklig belysning i gemensamma utrymmen

• Tillhandahåller soptunnor/avfallshantering

• Åtgärdar akuta reparationer snabbt

Brandsäkerhet:
Regulatory Reform (Fire Safety) Order 2005 gäller för gemensamma utrymmen. Building Safety Act 2022 införde nya skyldigheter för högriskbyggnader (18 m+). Lokala brandriskbedömningar krävs normalt för HMO:er.

HHSRS (Housing Health and Safety Rating System):
Kommuner bedömer fastigheter utifrån 29 riskkategorier. Kategori 1-risker (de allvarligaste) måste åtgärdas; kommunen kan vidta omedelbara åtgärder.

Vad är obligatorisk licensiering?
Obligatorisk licensiering är det nationella system som kräver licens för varje HMO som är:

• Bebos av 5 eller fler personer

• Bildar 2 eller fler hushåll

• Som delar faciliteter (kök, badrum, toalett)

• Som sitt enda eller huvudsakliga hem

HMO Licensing (Prescribed Description) (England) Order 2018 tog bort våningskravet och breddade omfattningen. Omkring 220 000+ fastigheter omfattas nu av obligatorisk licensiering i England.

Viktiga undantag:

• Fastigheter som bebos av endast två personer (även två hushåll)

• Specialbyggda hus med tre eller fler självständiga lägenheter

• Byggnader som förvaltas av lokala myndigheter, bostadsföreningar, polisen eller brandmyndigheter

• Vissa studentbostäder

• Byggnader som huvudsakligen används för religiösa gemenskapsändamål

• Ägarbebodda fastigheter med högst två inneboende

Vilka intyg behöver du för en HMO?
När du ansöker om HMO-licens måste hyresvärdar lämna:

Obligatoriska dokument:

• Gas Safety Certificate — årlig inspektion av en Gas Safe-registrerad ingenjör

• Electrical Installation Condition Report (EICR) — krävs vart 5:e år för alla uthyrda fastigheter

• Energy Performance Certificate (EPC) — lägsta krav E

• Brandriskbedömning — krävs för gemensamma utrymmen; rekommenderas för alla HMO:er

Stödjande dokument som vanligtvis begärs:

• Planritning som visar rummets mått och planlösning

• Identitetsbevis för hyresvärd/förvaltare

• Bekräftelse på installation av brandvarnare

• Bekräftelse på installation av kolmonoxidvarnare

• Uppgifter om fastighetsförvaltaren (om annan än hyresvärden)

• Bevis på status som ”fit and proper person”

Vem är undantagen från HMO-licensiering?
Se de lagstadgade undantagen ovan. För de flesta privata hyresvärdar finns inget undantag om fastigheten uppfyller HMO-definitionen och har 5+ boende.

Vad händer om en hyresgäst bor i en olicensierad HMO?
Hyresgäster har betydande rättigheter:

• Rent Repayment Order (RRO): Ansök till First-tier Tribunal (Property Chamber) för att återkräva upp till 12 månaders hyra som betalats under den olicensierade perioden. Ansökan måste göras inom 12 månader från brottet.

• Genkäromål: Om din hyresvärd väcker talan om avhysning eller krav på hyresskuld kan du invända med den olicensierade statusen som genkäromål eller kvittning i equity.

• Rapportera till kommunen: Den lokala enheten för bostadstillsyn kan åtala hyresvärden och utfärda en civilrättslig sanktion på upp till £30 000.

• Skydd mot Section 21: En hyresvärd med olicensierad HMO kan inte delge ett giltigt Section 21 notice. Alla sådana meddelanden som delges medan den är olicensierad är ogiltiga.

Hur Caira kan hjälpa
Om du är hyresvärd och förvaltar en HMO och vill säkerställa att din fastighet är helt i enlighet med reglerna — eller om du har frågor om licensiering eller uppsägningar — kan Caira stödja dig:

• Klargöra lagen: Förstå dina licensskyldigheter och vilka regler som gäller för din fastighet

• Utforma korrespondens: Förbered brev till hyresgäster eller kommunen om licensiering, efterlevnad eller avhysningsförfaranden

• Utforska dina alternativ: Lär dig mer om Rent Repayment Orders, möjliga motkrav från hyresgäster och hur du svarar effektivt

• Förbered dokument: Organisera ditt bevismaterial och skapa strukturerade yttranden eller ansökningar till tribunal för rättsliga processer

  
  

£15/månad. Gratis 14-dagars provperiod. Inget kreditkort krävs.

Testa Caira gratis →

Ansvarsfriskrivning: Denna artikel innehåller allmän information, inte finansiella, skattemässiga eller juridiska råd.