Kort sammanfattning: Om din hyresvärd hyrde ut en olicensierad HMO (eller begick vissa andra bostadsbrott) kan du ansöka hos First-tier Tribunal om en Rent Repayment Order (RRO) för att få tillbaka upp till 12 månaders hyra du betalade under brottsperioden. Du behöver inte anlita en jurist, du behöver inte flytta ut först, och hyresvärden behöver inte ha dömts. Den här guiden förklarar vem som kan söka, hur du ansöker, vad Tribunalen beaktar och vad du realistiskt kan förvänta dig.

Vad är en Rent Repayment Order?

En Rent Repayment Order (RRO) är ett rättsligt beslut från First-tier Tribunal (Property Chamber) som kräver att din hyresvärd återbetalar hyra till dig. RRO:er infördes genom Housing Act 2004 och utökades genom Housing and Planning Act 2016 (sections 40–52).

En RRO kan kräva återbetalning av upp till 12 månaders hyra — inte bara ett symboliskt belopp, utan potentiellt tusentals pund. Syftet är enkelt: hyresvärdar som bryter mot bostadslagar ska inte tjäna på hyran de tog emot medan de gjorde det.

Vilka brott ger rätt till en RRO?

Du kan ansöka om en RRO om din hyresvärd begick något av dessa brott (section 40(3), Housing and Planning Act 2016):

Den vanligaste grunden är att driva en HMO utan licens.

Den vanligaste grunden är att driva en HMO utan licens.

Måste hyresvärden vara dömd?

Nej. Tribunalen måste vara övertygad ”bortom rimligt tvivel” (den straffrättsliga bevisnivån) om att brottet begicks — men hyresvärden behöver inte ha åtalats eller dömts. Du bevisar själv brottet vid förhandlingen i Tribunalen.

För ärenden om HMO utan licens innebär det vanligtvis att du måste bevisa:

1. Att fastigheten var en HMO (3+ personer, 2+ hushåll, gemensamma faciliteter)

2. Att den krävde licens (obligatorisk, ytterligare eller selektiv licensiering gällde)

3. Att ingen licens var giltig under den period som yrkas

4. Att hyresvärden inte har något giltigt försvar

Försvaret om att ansökan var ”duly made”

Hyresvärdar har ett lagstadgat försvar enligt section 72(4)(b) i Housing Act 2004 om de kan visa:

• Att en licensansökan hade gjorts ”duly made” (lämnats in korrekt), och

• Att ansökan ännu inte hade avgjorts eller dragits tillbaka

Detta är ett omstritt område. Viktiga frågor är bland annat:

• Betyder ”duly made” bara att ansökan skickats in, eller måste den vara komplett och giltig?

• Vad händer om ansökan skickades in men saknade dokument?

• Vilket är det exakta datumet då ansökan var ”duly made” jämfört med när licensen formellt beviljades?

Detta spelar roll för RRO-perioden. Om en hyresvärd ansökte i juli 2025 och licensen beviljades i september 2025, kan hyresvärden hävda att den olicensierade perioden tog slut i juli (när ansökan var ”duly made”), inte i september (när den formellt beviljades). Hyresgäster kan hävda motsatsen.

Tidsfrister: När du ska ansöka
Du måste ansöka inom 12 månader från det datum då brottet begicks (section 41(2), Housing and Planning Act 2016).

• Du kan bara kräva hyra som betalats under brottsperioden — inte innan den började eller efter att den slutade

• Det högsta kravet är 12 månaders hyresbetalningar

• Om brottet varade längre än 12 månader kräver du de senaste 12 månaderna

Hur mycket kan du få?

Max: 12 månaders hyra
Tribunalen kan tilldöma upp till 12 månaders hyra som betalats under brottsperioden.

När Tribunalen måste tilldöma maxbeloppet
Tribunalen måste tilldöma hela beloppet när:

• Hyresvärden har dömts för brottet eller fått en ekonomisk påföljd (civil penalty), och

• Ansökan görs av den lokala myndigheten

När Tribunalen har ett skönsmässigt utrymme
I de flesta ansökningar från hyresgäster (där hyresvärden inte har dömts) har Tribunalen ett skönsmässigt utrymme när det gäller beloppet. Den måste beakta:

• Hyresvärdens ekonomiska förhållanden — har de råd att betala?

• Hyresvärdens agerande — visste de om licenskravet? Försökte de följa det?

• Om hyresvärden har dömts för ett brott som berättigar till RRO

• Hyresgästens agerande — var du en exemplarisk hyresgäst eller en del av problemet?

• Brottets allvar — Upper Tribunal i Ficcara v James [2023] sa att underlåtenhet att licensiera en HMO ”inte är ett av de allvarligaste RRO-brotten”, vilket antyder att lägre belopp kan vara lämpliga jämfört med exempelvis olovlig avhysning

Avdrag
Tribunalen kan göra avdrag för:

• Förbrukning som ingick i hyran och som hyresvärden betalade för (gas, el, vatten, kommunalskatt, bredband)

• Justeringar för särskilt gott eller dåligt agerande från hyresvärden

• Justeringar för hyresgästens agerande

Bostadsbidrag och Universal Credit: En avgörande skillnad

Om en del av din hyra betalades via Housing Benefit eller genom Universal Credits bostadskostnadskomponent kanske du inte själv kan kräva tillbaka den delen.

Om du får UC och betalar hyresvärden själv, betraktas hyran som betald av dig. Om Housing Benefit betalades direkt till hyresvärden tillhör det beloppet kommunens anspråk.

Denna skillnad är avgörande för hyresgäster med bidrag. Om du får UC och betalar hyresvärden själv, betraktas hyran som betald av dig. Om Housing Benefit betalades direkt till hyresvärden tillhör det beloppet kommunens anspråk.

Så ansöker du: Steg för steg

1. Bekräfta att fastigheten ska licensieras

   • Kontrollera kommunens offentliga licensregister (de flesta går att söka i online)

   • Skicka in en begäran om information enligt offentlighetsprincipen (FOI) och be om licensstatus och datum

   • Kontrollera om obligatorisk, ytterligare eller selektiv licensiering gäller i ditt område
     
     

2. Samla bevis

   • Hyresavtal

   • Register över hyresbetalningar (kontoutdrag som visar månadsvisa betalningar)

   • Resultat från kommunens licensregister eller FOI-svar

   • All korrespondens med hyresvärden om fastighetens status

   • Bevis på antal boende och hushåll (för att styrka HMO-status)
     
     

3. Ansök hos First-tier Tribunal

   • Ansökan görs till First-tier Tribunal (Property Chamber)

   • Använd Tribunalens ansökningsformulär (finns på GOV.UK)

   • Avgift: vanligtvis £100–£300 (mycket mindre än i county court)

   • Du behöver inte en solicitor — Tribunalen är utformad för parter som för sin egen talan
     
     

4. Delta i förhandlingen

   • Förhandlingar kan vara på plats eller på distans (video)

   • Mindre formellt än i domstol, men du behöver fortfarande lägga fram dina bevis tydligt

   • Bevisbördan ligger på dig — bortom rimligt tvivel

RRO som genkäromål i avhysningsförfaranden
Om din hyresvärd har inlett avhysningsförfarande enligt Section 8 och kräver hyresskulder, är ett RRO-anspråk (eller risken för ett) ett starkt förhandlingsverktyg:

• RRO-beloppet kan användas som en skälig kvittning mot skulden

• Om ditt RRO-anspråk överstiger skulden talar nettotillgången till din fördel

• Även om det drivs separat i Tribunalen visar det hyresvärdens olagliga agerande

Renters’ Rights Act 2025: 24-månaders RRO?
Renters’ Rights Act 2025 innehåller bestämmelser om att förlänga maxgränsen för RRO från 12 månader till 24 månader. Denna ändring är dock framåtblickande — ikraftträdandedatumet har ännu inte bekräftats. Det förväntas sammanfalla med den bredare lagens ikraftträdande (från maj 2026), men kontrollera den senaste planen för införande.

Hur Caira kan hjälpa
Caira kan hjälpa dig att navigera i RRO-processen:

• Kontrollera licensstatus: Förstå om din fastighet ska vara licensierad

• Beräkna ditt anspråk: Räkna ut maximalt RRO-belopp baserat på betald hyra och brottsdatum

• Utforma din ansökan: Förbered en strukturerad ansökan till Tribunalen

• Förstå försvaret om att ansökan var ”duly made”: Bedöm om hyresvärdens försvar sannolikt kommer att lyckas

• Förbered dig inför förhandlingen: Organisera dina bevis och argument

£15/månad. Gratis 14-dagars provperiod. Inget kreditkort krävs.

Testa Caira gratis →

Ansvarsfriskrivning: Denna artikel innehåller allmän information, inte finansiell, skattemässig eller juridisk rådgivning.