Snabb sammanfattning: Om din hyresvärd hyrde ut ett olicensierat HMO (eller begick vissa andra bostadsrelaterade brott), kan du ansöka hos First-tier Tribunal om ett Rent Repayment Order (RRO) för att få tillbaka upp till 12 månaders hyra som du betalade under överträdelseperioden. Du behöver ingen jurist, du behöver inte flytta ut först, och hyresvärden behöver inte ha dömts. Den här guiden förklarar vem som kvalificerar sig, hur du ansöker, vad Tribunal beaktar och vad du realistiskt kan förvänta dig.

Vad är ett Rent Repayment Order?

Ett Rent Repayment Order (RRO) är ett rättsligt beslut från First-tier Tribunal (Property Chamber) som kräver att din hyresvärd återbetalar hyra till dig. RRO infördes genom Housing Act 2004 och utökades genom Housing and Planning Act 2016 (sections 40–52).

Ett RRO kan kräva återbetalning av upp till 12 månaders hyra — inte bara ett symboliskt belopp, utan potentiellt tusentals pund. Syftet är enkelt: hyresvärdar som bryter mot bostadslagar ska inte tjäna pengar på hyran de tog emot medan de gjorde det.

Vilka brott ger rätt till ett RRO?

Du kan ansöka om ett RRO om din hyresvärd begick något av dessa brott (section 40(3), Housing and Planning Act 2016):

Den vanligaste grunden är att driva ett olicensierat HMO.

Den vanligaste grunden är att driva ett olicensierat HMO.

Måste hyresvärden vara dömd?

Nej. Tribunal måste vara övertygad “beyond reasonable doubt” (den straffrättsliga bevisnivån) om att brottet begicks — men hyresvärden behöver inte ha åtalats eller dömts. Du bevisar själv brottet vid förhandlingen i Tribunal.

För fall med olicensierat HMO innebär det vanligtvis att bevisa:

1. Att fastigheten var ett HMO (3+ personer, 2+ hushåll, gemensamma faciliteter)

2. Att den krävde licens (obligatorisk, tilläggs- eller selektiv licensiering gällde)

3. Att ingen licens var i kraft under den period som yrkas

4. Att hyresvärden inte har någon giltig försvarslinje

Försvaret “Duly Made”

Hyresvärdar har ett lagstadgat försvar enligt section 72(4)(b) i Housing Act 2004 om de kan visa:

• Att en licensansökan hade “duly made” (lämnats in korrekt), och

• Att ansökan ännu inte hade avgjorts eller återkallats

Detta är ett omtvistat område. Viktiga frågor är bland annat:

• Betyder “duly made” bara att ansökan skickats in, eller måste den vara komplett och giltig?

• Vad händer om ansökan skickades in men saknade dokument?

• Vilket är det exakta datumet då ansökan var “duly made” jämfört med när licensen formellt beviljades?

Detta påverkar RRO-perioden. Om en hyresvärd ansökte i juli 2025 och licensen beviljades i september 2025, kan hyresvärden hävda att den olicensierade perioden slutade i juli (när ansökan var “duly made”), inte i september (när den formellt beviljades). Hyresgäster kan hävda motsatsen.

Tidsfrister: När du ska ansöka
Du måste ansöka inom 12 månader från det datum då brottet begicks (section 41(2), Housing and Planning Act 2016).

• Du kan bara kräva tillbaka hyra som betalats under överträdelseperioden — inte före att den började eller efter att den slutade

• Det maximala kravet är 12 månaders hyresbetalningar

• Om brottet pågick längre än 12 månader kräver du de senaste 12 månaderna

Hur mycket kan du få?

Maximalt: 12 månaders hyra
Tribunal kan tilldela upp till 12 månaders hyra som betalats under överträdelseperioden.

När Tribunal måste tilldela maxbeloppet
Tribunal måste tilldela hela beloppet när:

• Hyresvärden har dömts för brottet eller fått en ekonomisk sanktion (civil penalty), och

• Ansökan görs av den lokala myndigheten

När Tribunal har ett utrymme för bedömning
I de flesta ansökningar från hyresgäster (där hyresvärden inte har dömts) har Tribunal ett utrymme att bedöma beloppet. Den måste beakta:

• Hyresvärdens ekonomiska förhållanden — har de råd att betala?

• Hyresvärdens agerande — visste de om licenskravet? Försökte de följa det?

• Om hyresvärden har dömts för ett brott som ger rätt till RRO

• Hyresgästens agerande — var du en exemplarisk hyresgäst eller en del av problemet?

• Brottets allvar — Upper Tribunal i Ficcara v James [2023] sa att underlåtenhet att licensiera ett HMO “not one of the most serious RRO offences,” vilket tyder på att lägre belopp kan vara lämpliga jämfört med till exempel olaglig avhysning

Avdrag
Tribunal kan göra avdrag för:

• Förbrukning som ingår i hyran och som hyresvärden betalade för (gas, el, vatten, kommunalskatt, bredband)

• Justeringar för särskilt gott eller dåligt agerande från hyresvärden

• Justeringar för hyresgästens agerande

Housing Benefit och Universal Credit: en avgörande skillnad

Om en del av din hyra betalades av Housing Benefit eller Universal Credits bostadskostnadsdel, kanske du inte själv kan kräva tillbaka den delen.

Om du får UC och betalar hyresvärden själv, behandlas hyran som betald av dig. Om Housing Benefit betalades direkt till hyresvärden tillhör det beloppet kommunens krav.

Denna skillnad är avgörande för hyresgäster med bidrag. Om du får UC och betalar hyresvärden själv, behandlas hyran som betald av dig. Om Housing Benefit betalades direkt till hyresvärden tillhör det beloppet kommunens krav.

Så ansöker du: steg för steg

1. Bekräfta att fastigheten ska vara licensierad

   • Kontrollera kommunens offentliga licensregister (de flesta går att söka i online)

   • Skicka in en Freedom of Information (FOI)-begäran om licensstatus och datum

   • Kontrollera om obligatorisk, tilläggs- eller selektiv licensiering gäller i ditt område
     
     
     
     

2. Samla bevis

   • Hyresavtal

   • Underlag för hyresbetalningar (kontoutdrag som visar månatliga betalningar)

   • Resultat från kommunens licensregister eller FOI-svar

   • All korrespondens med hyresvärden om fastighetens status

   • Bevis på antal boende och hushåll (för att bevisa HMO-status)
     
     
     
     

3. Ansök hos First-tier Tribunal

   • Ansökan görs till First-tier Tribunal (Property Chamber)

   • Använd Tribunalens ansökningsformulär (finns på GOV.UK)

   • Avgift: vanligtvis £100–£300 (mycket mindre än i county court)

   • Du behöver ingen solicitor — Tribunal är utformad för parter som för sin egen talan
     
     
     
     

4. Delta i förhandlingen

   • Förhandlingar kan vara på plats eller på distans (video)

   • Mindre formellt än domstol, men du måste ändå presentera dina bevis tydligt

   • Bevisbördan ligger på dig — beyond reasonable doubt

RRO som genkäromål i possession proceedings
Om din hyresvärd har inlett Section 8 possession proceedings och kräver hyresskulder, är ett RRO-krav (eller möjligheten till ett sådant) ett starkt förhandlingsverktyg:

• RRO-beloppet kan användas som en equitable set-off mot skulden

• Om ditt RRO-krav överstiger skulden talar nettot till din fördel

• Även om det drivs separat i Tribunal visar det hyresvärdens olagliga agerande

Renters’ Rights Act 2025: 24-månaders RRO?
Renters’ Rights Act 2025 innehåller bestämmelser om att utöka det maximala RRO från 12 månader till 24 månader. Denna ändring är dock framåtblickande — ikraftträdandedatumet har ännu inte bekräftats. Det förväntas samordnas med den bredare lagens ikraftträdande (från maj 2026), men kontrollera den senaste implementeringsplanen.

Hur Caira kan hjälpa
Caira kan hjälpa dig att navigera RRO-processen:

• Kontrollera licensstatus: Förstå om din fastighet ska vara licensierad

• Beräkna ditt krav: Räkna ut det maximala RRO baserat på betald hyra och brottsdatum

• Utkast till din ansökan: Förbered en strukturerad ansökan till Tribunal

• Förstå försvaret “duly made”: Bedöm om hyresvärdens försvar sannolikt kommer att lyckas

• Förbered dig för förhandlingen: Organisera dina bevis och argument

£15/månad. Gratis 14-dagars provperiod. Inget kreditkort krävs.

Prova Caira gratis →

För relaterad vägledning, se vår guide om HMO-licenskrav 2026: vad hyresvärdar och hyresgäster behöver veta.

Ansvarsfriskrivning: Denna artikel innehåller allmän information, inte finansiell, skattemässig eller juridisk rådgivning.