Snabbt svar: Ett lease purchase-alternativ (eller ”rent-to-own”) gör det möjligt för en hyresgäst att hyra en fastighet med den juridiska rätten att köpa den senare till ett fast pris. För köpare som inte kan få bolån i dag erbjuder det en språngbräda. För säljare med negativt eget kapital erbjuder det en utväg. Men de är förenade med risker och är ofta oreglerade.
Skriv inte under i blindo. Ett lease option-avtal är en juridisk minfält. Få en Free Property Report från Caira för att kontrollera äganderätten, begränsningar och risker innan du förbinder dig till något avtal.
Är Lease Purchase en bra idé?
Det beror helt på din situation. Det är ingen mirakelkur, utan ett verktyg för specifika scenarier.
För köpare (hyresgäst-köpare)
Det passar dig om:
Du kan inte få bolån nu på grund av egenföretagarhistorik eller dålig kredit, men förväntar dig att kvalificera dig inom 3–5 år.
Du vill ”prova innan du köper” i ett nytt område.
Du vill låsa in ett pris på en stigande marknad utan en stor kontantinsats.
För säljare (hyresvärdar)
Det passar dig om:
Du har negativt eget kapital och kan inte sälja på den öppna marknaden utan att betala mellanskillnaden.
Du är en ”trött hyresvärd” som vill täcka bolånet och överföra underhållsansvaret till en hyresgäst-köpare.
Fastigheten går inte att belåna (t.ex. i väntan på EWS1-formulär) men är beboelig.
Hur fungerar ett purchase lease option?
Ett Purchase Lease Option (PLO) består vanligtvis av två separata juridiska avtal:
Hyresavtalet: Ett vanligt hyresavtal där du betalar månadshyra.
Optionen: En handling som ger dig rätten att köpa fastigheten till ett fast pris inom en bestämd tidsram (t.ex. 5 år).
Du betalar en ”optionsavgift” i förskott. Om fastighetens värde stiger över det överenskomna priset har du byggt upp eget kapital. Om det sjunker kan du gå därifrån (om det inte är ett bindande lease purchase).
Är ett lease buyout en bra idé?
”Lease buyout” syftar ofta på slutskedet. Om du är hyresgäst-köparen är det en bra idé att utnyttja buyout om fastighetens värde är högre än ditt överenskomna optionspris. Du måste dock ha medlen (kontanter eller bolån) klara till det datumet. Om du inte kan få bolån när optionen löper ut förlorar du rätten att köpa och eventuella ”top-up”-betalningar du har gjort.
Vilka är nackdelarna med Lease Purchase?
1. Du är inte ägaren
Tills köpet är slutfört är säljaren fortfarande den juridiska ägaren. Om de går i konkurs, blir utmätta eller avlider kan ditt optionsavtal vara värdelöst om det inte är korrekt registrerat som en begränsning i lagfarten.
2. Fällan med ”Top-Up”
Vissa upplägg kräver ”hyreskrediter” eller ”top-ups” där du betalar extra hyra (t.ex. £1 500 i stället för marknadshyra på £1 000) med löftet att de extra £500 går till din kontantinsats. Om du inte köper förlorar du ofta dessa pengar. Det är oreglerat och riskabelt.
3. Begränsningar från bolånegivare
När du till slut ansöker om bolån kommer många långivare inte att erkänna ditt ”pressade” inköpspris eller dina ”hyreskrediter” som en verklig kontantinsats. Du kan fortfarande behöva hitta en full kontantinsats.
4. Komplikationer kring stämpelskatt
SDLT ska vanligtvis betalas på optionsavgiften direkt, och sedan på hela köpeskillingen senare. Komplexa regler gäller om den totala hyran överstiger vissa trösklar.
Rightmove lease option agreement
Du hittar sällan lease options öppet annonserade på Rightmove. Mäklare är förvirrade av dem, och vanliga bolånevillkor förbjuder ofta hyresvärdar att ingå dem utan långivarens samtycke (vilket sällan beviljas). De flesta lease options ordnas privat eller via specialiserade sourcing-agenter.
Lease with option to purchase free contract example
Varning: Använd aldrig ett ”gratis avtal” från internet för en lease option. Det här är komplexa handlingar som måste anpassas till den specifika fastigheten och registreras korrekt hos Land Registry för att skydda dig. Ett dåligt avtal leder vanligtvis till att hyresgästen förlorar sitt ”eget kapital”.
En typisk struktur kan se ut så här:
Optionsperiod: 5 år
Optionspris: £250 000
Optionsavgift: £1 (ersättning)
Månatlig betalning: £1 200 (marknadshyra)
Ansvar: Hyresgästen betalar för mindre reparationer; hyresvärden betalar för fastighetsförsäkring och byte av panna.
Om du överväger att skriva under ett, ladda upp det till Caira först. Vi kan se om villkoren lämnar dig exponerad för hyresvärdens skulder eller om ”optionen” faktiskt är en bindande ”skyldighet” att köpa.
Hur hittar man hem med lease option?
Eftersom de inte finns på portaler måste du hitta ”motiverade säljare” direkt:
För närliggande vägledning, se vår guide till att köpa en lägenhet med kort hyresrätt Missa inte section 42-notisen.
Marknadsföring direkt till säljaren: Brevkampanjer till ägare i områden med negativt eget kapital.
Specifika söktermer: Leta efter nyckelord i annonser som ”motiverad säljare”, ”kreativt erbjudande”, ”vendor finance” eller ”rent to own”.
Specialiserade agenter: Det finns nischade kreativa fastighetsmäklare, även om många tar ut höga sourcingavgifter (£3 000–£5 000).
Ansvarsfriskrivning: Den här artikeln är allmän information, inte finansiell, skattemässig eller juridisk rådgivning. Lease purchase-alternativ är komplexa oreglerade finansiella instrument.
