Dina möjliga mål under nästa 5–10 år:
- Ersätt förlorade FHL-förmåner
med verklig handelsstatus för ränteavdrag och BADR
- Säkra momsregistrering
för att återfå ingående moms på inredning och drift
- Strukturera för 10%/14%/18%
Business Asset Disposal Relief vid exit
Prata med Caira dygnet runt. Ladda upp dina skatte- eller momsunderlag för Serviced Accommodation på Caira för granskning.
Hon förklarar testet för handelsstatus, skriver frågor till din rådgivare och hittar fel i kalkylblad.
Gratis testperiod, inget kreditkort, integritet först.
FHL-regimen försvann 6 april 2025. Tidigare kunde ägare få fullt ränteavdrag, avskrivningar och BADR utan hotellstandard. Den genvägen är borta.
Enda vägen till dessa lättnader nu är äkta handelsstatus. Det kräver fler tjänster, kortare vistelser och aktiv förvaltning.
Serviced Accommodation som drivs som handel är nu främsta valet för investerare som söker FHL-liknande villkor.
Testet för handel vs fastighetsbolag. HMRC:s riktlinjer BIM55700–BIM55715 sätter ramarna.
Faktorer: servicenivå, gästomsättning och typ av boende.
Lägenheter med reception, städning, linne och korta vistelser ses som handel.
Passiv uthyrning med minimal service är fastighetsverksamhet.
Handel ger fullt ränteavdrag, avskrivningar, BADR och rollover-lättnad – inte fastighetsbolag.
Fullt ränteavdrag. Enligt s.24 ITTOIA 2005 begränsas ränteavdrag för bostadsfastigheter till 20%.
Denna regel gäller inte för handelsverksamhet.
Serviced Accommodation som handel får dra av 100% av räntekostnader.
För högt belånade portföljer ger detta en enorm skillnad i kassaflöde.
Skattemässiga avskrivningar. Inventarier och fasta installationer i Serviced Accommodation ger rätt till avskrivningar.
Kök, badrum, möbler, VVS och smarta hem-system räknas som anläggning.
AIA (£1 000 000/år) ger 100% avdrag år ett.
Hög omsättning och frekvent renovering gör detta mer fördelaktigt än långtidsuthyrning.
BADR vid exit. Business Asset Disposal Relief beskattar vinster med 10% (14% år 2025, 18% år 2026), upp till en gräns på £1 000 000.
Tillgången måste ägas i minst två år och verksamheten vara en handel.
Serviced Accommodation som handel kvalificerar. Fastighetsbolag gör det inte.
Skillnaden mot vanlig CGT (24% från april 2025) är betydande vid större försäljningar.
Momshantering. Serviced Accommodation är normalt momspliktigt enligt VATA 1994 Sch. 6 para 9 (hotell och liknande).
Det tillåter operatörer att få tillbaka moms på inredning och drift, till skillnad från momsfri uthyrning.
Moms registreras vid £90 000 i omsättning, men många gör det frivilligt tidigare.
Detta innebär även utgående moms på rumspriser, vilket påverkar prissättningen.
Varför detta är viktigt efter FHL. Före april 2025 gav uthyrning av semesterstuga i 10 veckor FHL-fördelar utan service.
Det valet finns inte mer.
Investerare som går mot Serviced Accommodation med mer service och kortare vistelser blir i praktiken besöksnäring.
Detta är det mest direkta svaret på slopandet av FHL.
Sifferexempel. En fastighet för £2 000 000 med 60% berättigad till avskrivning (£1 200 000).
Ett bolag gör 100% avdrag på huvudpoolen (£900 000) och 50% avskrivning på specialreglerade poster (£150 000).
Totalt avdrag år ett blir £1 050 000.
Med 25% bolagsskatt blir skatteskölden år ett £262 500 – 13% av köpeskillingen.
Vid exit efter fem år med £500 000 i vinst blir skatten med BADR (14%) £70 000, mot £120 000 med vanlig CGT (24%).
Dokumentation och risk. HMRC granskar gränsfall noga.
"Serviced apartments" med minimal service har omklassificerats till fastighetsbolag vid revision.
Tjänsterna måste vara verkliga och dokumenterade: scheman, avtal, gästmejl och bevis på städning.
Externa förvaltare kan försvåra handelsargumentet om de inte erbjuder tillräcklig service.
Fastighetsskatt (Business Rates). Serviced Accommodation betalar näringslivsskatt, inte kommunalskatt, om kriterierna uppfylls:
Tillgänglig för korttidshyra ≥140 dagar samt faktiskt uthyrd ≥70 dagar under året.
Detta är ofta högre än kommunalskatt, men Small Business Rates Relief (upp till 100% för taxeringsvärden under £12 000) kan lindra.
Funktion | Fastighetsbolag | Handel (Serviced Acc.) |
|---|---|---|
--- | --- | --- |
Ränteavdrag | Endast 20% skattereduktion | 100% avdragsgillt |
Avskrivningar | Begränsat (mestadels fasta installationer) | Brett (möbler, sanitet, ventilation) |
BADR vid exit | Nej | Ja (10%/14%/18%) |
Moms | Undantagen (momsfri) | Skattepliktig (ingående moms kan återfås) |
För institutionella investerare. PE-aktörer som bygger plattformar för Serviced Accommodation måste integrera service från dag ett.
Centraliserad städning och reception är inte valbara skattefrågor – de är kärnan i handelsstatusen.
Pensionsfonder bör säkra att operatörens servicenivå stöder handelsstatus då det påverkar avkastningen efter skatt.
Caira är alltid med dig – i styrelserummet, på fastigheten eller vid sena skattekalkyler.
Ladda upp affärsplaner eller momsunderlag för snabb analys.
Hon förklarar regler, flaggar för risker och förbereder dig inför möten.
Gratis testperiod, inget kreditkort krävs.
Slutsats. Serviced Accommodation är den primära vägen till hotelliknande skatteregler efter FHL:s borttagande.
Skillnaden mellan handel och fastighetsbolag avgör om du får ränteavdrag, avskrivningar och BADR.
Tjänster måste vara verkliga och dokumenterade.
Moms ger komplexitet men låter dig återfå ingående skatt.
Rådgivning krävs för att strukturera rätt från start.
Ladda upp affärsplaner, skattekalkyler eller dokument om handelsstatus till Caira för direkt granskning.
Hon förklarar regelverken, identifierar risker och förbereder dina frågor till rådgivaren.
Caira jobbar dygnet runt, oavsett om du är på möte eller på resande fot.
Gratis testperiod, inget kreditkort, integritet först.
Ansvarsfriskrivning: Artikeln är endast allmän information och ej juridisk, finansiell eller skattemässig rådgivning.
